【正文】 業(yè)態(tài)布局18欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征餐飲 店名 位置 面積 內(nèi)飾 經(jīng)營狀況麥當(dāng)勞 華潤萬佳 約 300㎡ 偏向童趣 人氣較旺肯德基 賽格廣場 約 300㎡ 溫馨暖和 人氣略低分析： 麥當(dāng)勞與肯德基同時(shí)作為兩大賣場的主力店，提升了賣場的形象，作為世界餐飲連鎖，兩店無論是店面裝修還是服務(wù)質(zhì)量都屬一流水平，但是總體經(jīng)營狀況看，麥當(dāng)勞的人氣相對(duì)較旺，其原因在于麥當(dāng)勞很好的得到華潤萬佳的依托，在商場內(nèi)設(shè)有兒童游樂區(qū)，吸引了大量兒童，家長愿意帶孩子到此消費(fèi)；其次，麥當(dāng)勞有 近 30米的沿街櫥窗，能吸引步行顧客，提高顧客消費(fèi)欲望。 肯德基則是以大型圓桌安排座位，主題偏向于家庭、朋友聚會(huì)。欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局19欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征 娛樂場所分析市場情況： 娛樂業(yè)在欽州商業(yè)業(yè)態(tài)中所占比例最小，僅占所有商業(yè)業(yè)態(tài)的 2%，消費(fèi)過于極端化，例如高端消費(fèi)的是白海豚廣場周邊裝修高檔的娛樂場所，低端消費(fèi)就是類似于老商業(yè)區(qū)一馬路的網(wǎng)吧。整個(gè)城市沒有相對(duì)消費(fèi)較便宜且品質(zhì)較好的娛樂場所，（如大型量販?zhǔn)绞?KTV娛樂連鎖），年輕群體是未來消費(fèi)的主要力量，這一群體不可無視。欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局20欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告 金融業(yè) 欽州金融業(yè)比較集中于永福西大街，隨著欽州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融業(yè)在欽州開始了質(zhì)的飛躍，各大銀行紛紛進(jìn)駐欽州，不僅傳統(tǒng)的工商、交通等銀行在此發(fā)展金融業(yè)務(wù)，北部灣、興業(yè)等銀行也加入到欽州，只有市場前景看漲，才會(huì)吸取如此多的金融巨頭來到欽州，金融的變化給了欽州商業(yè)一個(gè)明確的信號(hào)，欽州商業(yè)在不久的將來必會(huì)迎來新的輝煌。市場情況：欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局PART2 欽州商圈特征21欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告Value 價(jià)值 欽州擁有商業(yè)發(fā)展的市場巨大潛力 —— 城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城市人口急速擴(kuò)容、保稅港經(jīng)濟(jì)帶來的商業(yè)消費(fèi)力等。欽州商業(yè)現(xiàn)狀多為大眾型商業(yè)消費(fèi)，高檔甚至豪華型消費(fèi)場所稀缺。 需要?dú)J州政府更多的資金用于交通組織， 縮短各個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域、人口居住點(diǎn)的通勤時(shí)間，便捷向商業(yè)中心輸送消費(fèi)人流 。 欽州商業(yè)缺少一個(gè)形象城市功能PART2 欽州商圈特征22欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告145老城區(qū)中心商圈3 欽北新城商圈2 欽州商圈特征6個(gè)商業(yè)集群地6 商業(yè)數(shù)據(jù)：業(yè)態(tài)、租金楔子基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場華潤萬家23欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告PART3 欽北新城商圈 基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成商 業(yè) 群名稱 街道名稱 主要 業(yè)態(tài) 街區(qū)主要商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn) 簡 介欽 北新城商圈 欽 州灣大道 北段永福西大街文峰北路該 街區(qū) 業(yè)態(tài)分成兩部分：一是五金建材，二是提供社區(qū)型商 業(yè) ， 滿 足人民日常需求由于 該 商 業(yè) 群是個(gè)新 興 的商 業(yè) 區(qū)， 擁 有眾多在建樓 盤 ，再者，其作為 入城的主要道路之一，在 欽 州灣大道北段皆 為 五金建材及裝潢裝修的商 鋪 ：此 類 商 鋪 共有 139家，占零售 類總 數(shù)的 53％。 聯(lián) 達(dá)商 業(yè) 廣 場 （原 賽 格廣 場 ）是個(gè)商住一體化 現(xiàn) 代商 業(yè) 城。其涵蓋步行街、百 貨 、住宅、酒店及寫字樓， 經(jīng)營 狀況良好。 華潤 萬家是目前 欽 州商品種 類 最 為齊 全， 貨 品檔次最高的 賣場 ，深受廣大 欽 州市民喜 愛 ，人氣旺， 經(jīng)營 狀況最好。商 業(yè) 群名稱 主要消 費(fèi) 群體構(gòu)成 消 費(fèi) 群體成因欽北新城商圈 商 業(yè) 群的常住居民 業(yè) 主 商 業(yè) 群是入城的主干道之一，是一個(gè)巨大機(jī) 動(dòng)車 配件的市 場 。 商 業(yè) 群 現(xiàn) 已有 賽 格商 業(yè) 廣 場 、 華潤 萬家、 愛買 潮流先 鋒 等商品種 類齊 全的大型 現(xiàn) 代商 業(yè) 樓 盤 ，由此吸引不少市民前去消 費(fèi) 。 24欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告PART3 欽北新城商圈 基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成25欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告賣場基本概況聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場（原賽格廣場） 欽城商業(yè)建筑標(biāo)志地址 欽 州市 欽 州灣大道與永福西大街交 匯處運(yùn)作團(tuán)隊(duì)投 資 商：深圳市 賽 格廣 場 投 資發(fā) 展有限公司發(fā) 展商： 欽 州 賽 格置 業(yè) 有限公司承建商：中國建筑第二工程局建筑 設(shè)計(jì) ：深圳市建筑 設(shè)計(jì) 研究 總 院總占面積米總建面積約 11萬平米凈商業(yè)經(jīng)營積40025平米鋪面大小步行街： 13—100 平米，以 18—25 平米 為 主（ 電 信 營業(yè)廳）；底商 24—133 平米，以 100—130 平米 為主租金水平均價(jià) 50元 /㎡，一 層 60～ 70元 /㎡ 月按商 鋪總價(jià)的 4%出租空鋪率5% 左右出租情況 90% 以上投資回報(bào)第 1年 7%，第 3年均是 8%，一次性返還 3年租金銷售價(jià)格均價(jià) 區(qū) 間 價(jià)C座步行街內(nèi) 13000元 /平米C座步行街內(nèi) 8800—15000元 /平米PART3 欽北新城商圈26欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告區(qū)域 規(guī) 模（平米） 層 數(shù) 主 營 租金水平（元 /平米） 投 資 回 報(bào)A座 約 15000 4 大型百 貨 ， 臨 街商 鋪 百 貨 按點(diǎn)扣減，外 鋪 90—110 第 1年 7%，第 3年均是 8%，一次性返 還 3年租金B(yǎng)座 約 3000多 1 名品店 35—60C座 約 16000 4室內(nèi)步行街，一樓 4600多平米，主 營 服裝、皮具、化妝 品、 飾 品、冰吧等；二樓 4600多平米，主 營 餐 飲 、超市、 電 玩城等；三樓 4600多平米，主 營娛樂 城、洗浴中心、網(wǎng)吧等；四樓 2300多平米，主 營 健身、美體中心、 KTV等。60—70D座 —— —— 白海豚國 際 酒店 ——E座 約 4000多 3 一樓主 營 通 訊 、數(shù) 碼 ；二樓主 營 筆 記 本、品牌、 DIY電腦 、 電腦 耗材、網(wǎng) 絡(luò) 耗材、 軟 件、 維 修等。 一樓柜臺(tái) 800元 /米 月二樓 30—40 元 /平米 月F、 G、 H座 約 2023多 住宅底 商 社區(qū)內(nèi)部配套 設(shè) 施，美容美 發(fā) 、 風(fēng) 味小吃、干洗中心、 藥 店等。 20—50賣場租金狀況聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場（原賽格廣場） 欽城商業(yè)建筑標(biāo)志PART3 欽北新城商圈27欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場（原賽格廣場） 欽城商業(yè)建筑標(biāo)志商 業(yè)業(yè)態(tài) 主力店 次主力店 散鋪 面積（㎡） 總 面 積 業(yè)態(tài)比例零售 百貨 15000 30900 77%超市 3000手機(jī)賣場 1300IT數(shù)碼 1300服裝飾品 10300餐飲 KFC 300 800 3%禾米飯中式餐飲300小型餐飲 200娛樂 KTV 4000 8300 20%洗浴中心 2023電玩室 2300賣場業(yè)態(tài)組合PART3 欽北新城商圈28欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告樓層 業(yè)態(tài) 主力店1層百 貨 和 時(shí) 尚商 業(yè) 街及餐 飲 、服裝、鞋、箱包皮具、眼 鏡 店、休 閑娛樂 、醫(yī) 藥 、煙酒、化 妝 品、 IT電 子 產(chǎn) 品（手機(jī)）、玉器 飾 品、中國 電 信、中國 聯(lián) 通等禾米 飯 、肯德基、宜家福超市等 /賽格百 貨 、 賽格 電 子科技廣 場2層 童裝、 電 玩城、女裝、小 飾 品、數(shù) 碼電腦電 子 產(chǎn) 品等3層 男裝、體育用品、網(wǎng)吧等4層 兒童用品、家 紡 用品、服裝、家居 飾 品、鞋襪等經(jīng)營狀況描述連 廊式 設(shè)計(jì) ，區(qū)域分區(qū) 規(guī) 劃明 顯 ；整體上人流量一般， 經(jīng)營規(guī) 模是目前 欽 州市最大的 shopping mall， 經(jīng)營 狀況一般，商 業(yè) 配套 設(shè) 施相 對(duì)較齊 全。 臨 街商 鋪 的人流量相 對(duì)較 大， 經(jīng)營 狀況相 對(duì)較 好，內(nèi) 鋪 的人流量 較 少， 經(jīng)營 狀況慘淡。 B座一樓、二樓、三樓均出 現(xiàn) 少量空 鋪 。聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場（原賽格廣場） 欽城商業(yè)建筑標(biāo)志PART3 欽北新城商圈賣場業(yè)態(tài)組合29欽州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告Value 價(jià)值 賽格廣場曾經(jīng)是欽州全程注目的 “觀禮工程 ”，深圳來的開發(fā)品牌，雄厚的集團(tuán)資金實(shí)力，欽州最早的 “購物中心 ”概念，最終賽格贏得了欽州商業(yè)建筑的標(biāo)志！然而事實(shí)是殘酷的，經(jīng)過多年的運(yùn)營發(fā)展，在賽格成為欽州商業(yè)建筑的標(biāo)志之后，項(xiàng)目沒然而事實(shí)是殘酷的，經(jīng)過多年的運(yùn)營發(fā)展，在賽格成為欽州商業(yè)建筑的標(biāo)志之后，項(xiàng)目沒能取得進(jìn)一步的突破進(jìn)展，取代協(xié)盛成為欽州商業(yè)的標(biāo)志！并且在數(shù)年的與協(xié)盛廣場的較能取得進(jìn)一步的突破進(jìn)展，取代協(xié)盛成為欽州商業(yè)的標(biāo)志！并且在數(shù)年的與協(xié)盛廣場的較量中始終處于下風(fēng)！導(dǎo)致項(xiàng)目如今處于量中始終處于下風(fēng)！導(dǎo)致項(xiàng)目如今處于 “半死不活半死不活 ”狀態(tài)！每個(gè)人都對(duì)五星級(jí)的白海豚酒店?duì)顟B(tài)！每個(gè)人都對(duì)五星級(jí)的白海豚酒店向往，每個(gè)人都贊嘆賽格商業(yè)廣場的規(guī)模巨大，可惜就是沒有多少人愿意去賽格廣場逛街向往，每個(gè)人都贊嘆賽格商業(yè)廣場的規(guī)模巨大，可惜就是沒有多少人愿意去賽格廣場逛街！商業(yè)經(jīng)營的艱難導(dǎo)致項(xiàng)目租金水平偏低，至今一樓租金水平依然只能維持在！商業(yè)經(jīng)營的艱難導(dǎo)致項(xiàng)目租金水平偏低，至今一樓租金水平依然只能維持在 6070元元 /平平米月的水平。米月的水平。究其商業(yè)經(jīng)營困難原因，除了地段原因之