【正文】 最新設(shè)計(jì)理念，但是商業(yè)交通組織依然存在非常明顯缺陷，特別是 24層的商業(yè)交通組織不理想，其次是商業(yè)運(yùn)營專業(yè)水平不夠，特別是作為賽格集團(tuán)，自身并沒有足夠商業(yè)專業(yè)能力同時(shí)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行超市、百貨以及專業(yè)市場(chǎng)三大商業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)營，因此整個(gè)賽格項(xiàng)目，除了賽格集團(tuán)擅長的電子專業(yè)市場(chǎng)之外，百貨和超市兩大主力店運(yùn)營處于舉步維艱境地，主力店運(yùn)營的失敗必然是散戶跟著遭殃！因此，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營在商業(yè)項(xiàng)目中具有具足輕重的作用，甚至決定了項(xiàng)目最終成??！PART3 欽北新城商圈 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（原賽格廣場(chǎng)）欽城商業(yè)建筑標(biāo)志30欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告華潤萬家PART3 欽北新城商圈樓 層 業(yè)態(tài)負(fù) 一 層 停 車場(chǎng)1層 餐 飲 （麥當(dāng) 勞 ）、服裝、珠寶 飾 品等2層 華潤 萬家超市食品區(qū)、 時(shí) 尚女裝3層 華潤 萬家超市家 電 區(qū)、個(gè)人用品區(qū)等等4層 全友家 俬經(jīng)營 狀況描述人流量相 對(duì)較 大，主 營 超市，由 華潤 萬家超市自行招商。 臨 街商 鋪 的人流量相 對(duì)較 大， 經(jīng)營 狀況相 對(duì)較 好，內(nèi) 鋪 的人流量 較 少， 經(jīng)營 狀況慘淡。 一樓柜臺(tái) 800元 /米 商 業(yè) 群 現(xiàn) 已有 賽 格商 業(yè) 廣 場(chǎng) 、 華潤 萬家、 愛買 潮流先 鋒 等商品種 類齊 全的大型 現(xiàn) 代商 業(yè) 樓 盤 ，由此吸引不少市民前去消 費(fèi) 。 聯(lián) 達(dá)商 業(yè) 廣 場(chǎng) （原 賽 格廣 場(chǎng) ）是個(gè)商住一體化 現(xiàn) 代商 業(yè) 城。市場(chǎng)情況：欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局PART2 欽州商圈特征21欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告Value 價(jià)值 欽州擁有商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)巨大潛力 —— 城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城市人口急速擴(kuò)容、保稅港經(jīng)濟(jì)帶來的商業(yè)消費(fèi)力等。 肯德基則是以大型圓桌安排座位，主題偏向于家庭、朋友聚會(huì)。但是該業(yè)態(tài) 都是 20～ 60㎡之間的臨街商鋪，租金在 50元 / ㎡左右，目前還為出現(xiàn)一個(gè)真正意義上一站式專業(yè)五金建材市場(chǎng)。金海灣家居廣場(chǎng)也是欽州較大的家俱商場(chǎng)，商業(yè)面積約 8400㎡。 珠寶首飾分布區(qū)域欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局13欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征 欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局 家電賣場(chǎng)情況市場(chǎng)情況： 欽州商業(yè)市場(chǎng)家電業(yè)占零售類的 5%，市場(chǎng)份額較小， 國美作為專營家電賣場(chǎng)入駐欽州，無論是家電的種類還是品牌，都可謂是欽州家電市場(chǎng)最大，除國美外，欽州市幾大商場(chǎng)，如華潤萬佳、協(xié)盛商場(chǎng)一層、商業(yè)大廈三層均有家電銷售區(qū)域，家電總類也較齊全，但是除華潤萬佳外，其他商場(chǎng)經(jīng)營規(guī)模較小，不足 1000㎡，經(jīng)營狀況也遠(yuǎn)比不上國美和華潤萬佳。PART2 欽州商圈特征 欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局10欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告服裝行業(yè)市場(chǎng)情況： 服裝類在欽州零售業(yè)中占有 25%的市場(chǎng)份額，各大賣場(chǎng)均以服裝為主營商品，特別是協(xié)盛廣場(chǎng)周邊商業(yè)步行街，人民路一帶，街道兩旁店鋪均以服裝銷售為主力，在服裝種類中又以國內(nèi)運(yùn)動(dòng)品牌居多，服裝款式偏向中低端消費(fèi)群體。老城區(qū)中心商圈：由人民路北路、建設(shè)路，新興街中段和天涯路、白沙路部分構(gòu)成。 14月份，全市住宿餐飲業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長%。 一、消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)：　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)銷售占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo) 　　 14月，全市城鎮(zhèn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 , 同比增長 %，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 %，其中城區(qū)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長 %。 欽州市消費(fèi)品市場(chǎng)迅猛發(fā)展，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額，增長 %，增幅與南寧市并列廣西全區(qū)第 1位 。欽州 白石湖項(xiàng)目欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告145老城區(qū)中心商圈3 欽北新城商圈2 欽州商圈特征6個(gè)商業(yè)集群地6 商業(yè)數(shù)據(jù)：業(yè)態(tài)、租金楔子2欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告寫在前面Foreword調(diào)查地點(diǎn)： 欽州市欽州灣大道、人民路、南珠西大街、南珠東大街、新興街、新陽街、向陽街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新華路、一馬路、二馬路等十四條街道的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，及協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)、聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)等主要商業(yè)物業(yè)。北海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長 %，增幅排全區(qū)第 7位。鄉(xiāng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長 %，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的 %。 PART2 欽州商圈特征來源：廣西統(tǒng)計(jì)局社會(huì)消費(fèi)品零售總額6欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征 欽州公共交通發(fā)展遲緩，在全市運(yùn)行的公交車均為 12座的小巴士和 16座的中巴士，每線路總運(yùn)營車輛只有 10輛車，發(fā)車間隔為 30分鐘。 核心是協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)、恒基商場(chǎng)區(qū)域。由于該區(qū)域周邊有多所學(xué)校，導(dǎo)致該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以運(yùn)動(dòng)類服飾為主。14欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征 欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局 IT/數(shù)碼 /手機(jī)賣場(chǎng)情況市場(chǎng)情況： 該業(yè)態(tài)占有一定的市場(chǎng)份額， IT數(shù)碼類產(chǎn)品多集中在新興街一帶約 30家 30～ 50㎡店鋪以及約 1300㎡賽格數(shù)碼科技廣場(chǎng)。全友家私是欽州最為高端的家居市場(chǎng)，商業(yè)經(jīng)營面積約為 4000㎡16欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征五金建材分布情況市場(chǎng)情況： 五金建材銷售零售業(yè)在欽州市商業(yè)中占有一定的比重，幾乎各個(gè)街區(qū)都分布有五金建材的經(jīng)營場(chǎng)所，競(jìng)爭(zhēng)慘烈可想而知。欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局17欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征餐飲市場(chǎng)情況： 整個(gè)欽州市快餐米粉店占了 60%的餐飲市場(chǎng)，裝修簡(jiǎn)單，經(jīng)營面積小，商務(wù)型餐廳僅占餐飲市場(chǎng)的 7%， 隨著欽州的發(fā)展，更多的商務(wù)人士會(huì)到欽州洽談，高層次類型商務(wù)餐廳在欽州極為缺乏，這是市場(chǎng)一大空白。欽州市商業(yè)業(yè)態(tài)布局19欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART2 欽州商圈特征 娛樂場(chǎng)所分析市場(chǎng)情況： 娛樂業(yè)在欽州商業(yè)業(yè)態(tài)中所占比例最小，僅占所有商業(yè)業(yè)態(tài)的 2%，消費(fèi)過于極端化，例如高端消費(fèi)的是白海豚廣場(chǎng)周邊裝修高檔的娛樂場(chǎng)所，低端消費(fèi)就是類似于老商業(yè)區(qū)一馬路的網(wǎng)吧。欽州商業(yè)現(xiàn)狀多為大眾型商業(yè)消費(fèi)，高檔甚至豪華型消費(fèi)場(chǎng)所稀缺。其涵蓋步行街、百 貨 、住宅、酒店及寫字樓， 經(jīng)營 狀況良好。 24欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART3 欽北新城商圈 基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成25欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告賣場(chǎng)基本概況聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（原賽格廣場(chǎng)） 欽城商業(yè)建筑標(biāo)志地址 欽 州市 欽 州灣大道與永福西大街交 匯處運(yùn)作團(tuán)隊(duì)投 資 商：深圳市 賽 格廣 場(chǎng) 投 資發(fā) 展有限公司發(fā) 展商： 欽 州 賽 格置 業(yè) 有限公司承建商：中國建筑第二工程局建筑 設(shè)計(jì) ：深圳市建筑 設(shè)計(jì) 研究 總 院總占面積米總建面積約 11萬平米凈商業(yè)經(jīng)營積40025平米鋪面大小步行街： 13—100 平米，以 18—25 平米 為 主（ 電 信 營業(yè)廳）；底商 24—133 平米，以 100—130 平米 為主租金水平均價(jià) 50元 /㎡，一 層 60～ 70元 /㎡ 月二樓 30—40 元 /平米 B座一樓、二樓、三樓均出 現(xiàn) 少量空 鋪 。商 業(yè) 配套 設(shè) 施 較為 缺乏，公共休 閑 區(qū)域少，停 車 位 緊張 。 賣場(chǎng)時(shí)間 協(xié)盛廣場(chǎng) 商業(yè)大廈 賽格廣場(chǎng) 華潤萬家下午 3點(diǎn) 32 21 10 43晚 8點(diǎn) 30分 102 39 130 203各大賣場(chǎng)人流量對(duì)比（ 1分鐘 /雙向）解讀：華潤萬家PART3 欽北新城商圈現(xiàn)在欽州人最愛33欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告Value 價(jià)值 萬家超市在欽州的商業(yè)零售市場(chǎng)中后來居上，憑借著相對(duì)優(yōu)秀的購物環(huán)境和自身較為先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營，配合麥當(dāng)勞，華潤萬家基本上成為了目前欽州普通消費(fèi)者最喜歡去的購物場(chǎng)所。一、主要商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)介 紹 盛商 業(yè) 廣 場(chǎng) 位于人民建 設(shè) 路口，其 負(fù) 一 層 作 為 超市。而餐 飲業(yè) 的目 標(biāo) 消 費(fèi) 群體主要 為 年 輕 群體。賣場(chǎng)經(jīng)營狀況PART4 老城區(qū)中心商圈 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)39欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART4 老城區(qū)中心商圈 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)Value 價(jià)值 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)儼然已經(jīng)成為欽州商業(yè)中心的代名詞，也是目前人民路商業(yè)的核心店，依賴著商業(yè)中心位置和先入為主的市場(chǎng)先機(jī)，在與以聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)為主的欽北商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)！協(xié)盛廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在短短兩年時(shí)間內(nèi)翻了一番。 商場(chǎng)應(yīng)充分利用自身體量規(guī)劃合理安排經(jīng)營業(yè)態(tài)。到目標(biāo)客戶群，其二，商場(chǎng)二層入口小，燈光昏暗，難以引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)。整個(gè)賣場(chǎng)最能體現(xiàn)其賣場(chǎng)品質(zhì)及收租價(jià)值最高的部分就是該賣場(chǎng)的一層，但商業(yè)大廈的一層有將近一半的面積用于超市經(jīng)營，這是該商場(chǎng)規(guī)劃的失敗之處。 該區(qū)域因所面向消費(fèi)群體的是外來的旅客，故其擁有眾多快餐店及賓館。西大街西段依托較為便宜的租金、展示性能較強(qiáng)的大開間商鋪、毗鄰市中心的有利位置，成為了欽州市摩托、電動(dòng)車經(jīng)營戶搶攤的引力場(chǎng)，逐漸成行成市，發(fā)展為今天的欽州市民心目中的摩托車一條街。 街道名稱 店 鋪 數(shù)量 主要業(yè)態(tài) 街區(qū)主要店鋪數(shù)量及該區(qū)域業(yè)態(tài)比例機(jī)電設(shè)備專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街南珠西大街東 段 151間該街區(qū)為五金建材類的專業(yè)市場(chǎng) 五金建材： 119家，零售類占比 79%快餐店： 6家，餐飲類占比 4%網(wǎng)吧、保健按摩： 4家，娛樂類占比 2%賓館、美容美發(fā)： 20家，服務(wù)類占比 1