【正文】 架 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 城北客戶(hù) ? 客戶(hù)描述： 年齡集中在 3545歲，十分 精明能干，性格較為實(shí)在和爽快。 雖然對(duì)品牌、區(qū)位、環(huán)境、私密性和配套看重，但更為務(wù)實(shí)，價(jià)格過(guò)高對(duì)于這部分客戶(hù)的抗性依然較大。 ? 物業(yè)擁有情況： 多為高層和小高層物業(yè)，且缺乏別墅臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，渴望擁有自己的別墅物業(yè)，看重產(chǎn)品的實(shí)用性。 客戶(hù)關(guān)注 本項(xiàng)目的資源 加強(qiáng)點(diǎn) 區(qū)位 位臵距市區(qū)不能太遠(yuǎn)，車(chē)行距離： 1小時(shí)之內(nèi) 三環(huán)以外繞城以?xún)?nèi)，交通逐步改善中 情況區(qū)域內(nèi)主干道的建設(shè)與改造 環(huán)境 景觀資源一定要好，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的獨(dú)占性和近距離接觸 熊貓基地、北湖公園、郁金香公園、高爾夫景觀 對(duì)高爾夫景觀的宣傳 私密性 獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的私密性、且景觀性較好，要較大花園 獨(dú)棟、每 3000平米一棟別墅 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目產(chǎn)品的低密度 配套 社區(qū)配套豐富，生活方便 五星級(jí)酒店、各類(lèi)學(xué)校、社區(qū)商業(yè) 各類(lèi)學(xué)校教育配套的宣傳 荷花池 五塊石小商品商貿(mào)區(qū)域金府機(jī)電商貿(mào)區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿(mào)區(qū)川陜沿線(xiàn)物流區(qū)富森 青蓮建材貿(mào)易區(qū)成都國(guó)際商貿(mào)城北部新城商貿(mào)區(qū)荷花池 五塊石小商品商貿(mào)區(qū)域金府機(jī)電商貿(mào)區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿(mào)區(qū)川陜沿線(xiàn)物流區(qū)富森 青蓮建材貿(mào)易區(qū)成都國(guó)際商貿(mào)城北部新城商貿(mào)區(qū)本項(xiàng)目現(xiàn)有賣(mài)點(diǎn)對(duì)城北客戶(hù)仍具有較大吸引力，但這部分客戶(hù)務(wù)實(shí)性更高，價(jià)格過(guò)高對(duì)于這部分客戶(hù)的抗性依然較大。 工業(yè)客戶(hù) ? 客戶(hù)描述 ： 年齡集中在 3545歲，屬于事業(yè)成功的財(cái)富人群大多是大型國(guó)企的高管、中小型企業(yè)主，具備豐富的人生閱歷和豐厚的財(cái)富積累 ? 物業(yè)擁有情況： 部分擁有別墅物業(yè)，但多為聯(lián)排、疊拼等偽別墅類(lèi)產(chǎn)品，有別墅改善型需求 客戶(hù)關(guān)注 本項(xiàng)目的資源 加強(qiáng)點(diǎn) 區(qū)位 較為靠近市區(qū)，要求廠區(qū)與住處交通便利，車(chē)行距離約 40分鐘以?xún)?nèi) 三環(huán)以外繞城以?xún)?nèi)，交通逐步改善中 情況區(qū)域內(nèi)主干道的建設(shè)與改造 稀缺資源 稀缺的景觀資源，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的獨(dú)占性和近距離接觸 2200畝郁金香公園 公園收費(fèi)，業(yè)主可免費(fèi)使用 私密性 獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的私密性、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理實(shí)用性強(qiáng) 獨(dú)棟別墅，每 3000平米一棟 以獨(dú)棟產(chǎn)品為主，密度低 物業(yè)管理 高品質(zhì)的物管服務(wù) 保利物管 現(xiàn)場(chǎng)物管形象；制造口碑傳播焦點(diǎn)，如中南海保鏢、物管工資水平 配套 重視生活的便利性，要求社區(qū)配套齊全，特別重視子女教育配套 各類(lèi)學(xué)校等教育配套，社區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目未來(lái)的教育配套情況 品牌 品牌開(kāi)發(fā)商優(yōu)先考慮 保利地產(chǎn) 保利地產(chǎn)在全國(guó)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)展示，提升品牌認(rèn)知度和對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的信心 ? 青白江是成都第一工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) ，主要包括冶金、化工、機(jī)械、建材類(lèi)支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上大型企業(yè) 80 余家，產(chǎn)業(yè)鏈上中小企業(yè)上千家。? 據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)?? 新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成? 已有工業(yè)企業(yè) 1320 戶(hù)，其中規(guī)模以上企業(yè) 50 余家?? 新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 300 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 10 余家。?? 石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 30 余戶(hù)，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽(yáng)機(jī)械等大型企業(yè)?? 新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項(xiàng)目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達(dá)到 2023 余戶(hù)。?? 金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 40 余家，鋼鐵貿(mào)易企業(yè)近100 家?? 龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個(gè)以企業(yè)研發(fā)、銷(xiāo)售、結(jié)算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。目前引進(jìn)大型總部 500 個(gè)，入駐企業(yè) 2023 余家，完成投資 500 億，實(shí)現(xiàn)稅收 50 億本案青白江是成都第一工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) ，主要包括冶金、化工、機(jī)械、建材類(lèi)支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上大型企業(yè) 余家，產(chǎn)業(yè)鏈上中小企業(yè)上千家。據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成已有工業(yè)企業(yè) 戶(hù)，其中規(guī)模以上企業(yè) 余家新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 余家。石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 余戶(hù)，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽(yáng)機(jī)械等大型企業(yè)新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項(xiàng)目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達(dá)到 余戶(hù)。金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 余家，鋼鐵貿(mào)易企業(yè)近家龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個(gè)以企業(yè)研發(fā)、銷(xiāo)售、結(jié)算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。目前引進(jìn)大型總部 個(gè)，入駐企業(yè) 余家，完成投資 億，實(shí)現(xiàn)稅收 億本案本項(xiàng)目依托保利品牌，能充分滿(mǎn)足工業(yè)客戶(hù)的置業(yè)需求，對(duì)客戶(hù)吸引力巨大，品牌優(yōu)勢(shì)是吸引客戶(hù)的有效手段 大成都別墅客戶(hù) ? 客戶(hù)特征： 本土性強(qiáng)； 區(qū)域抗性明顯，是目前支撐成都高端別墅市場(chǎng)的主流客戶(hù)。 相對(duì)別墅物理屬性，客戶(hù)更為項(xiàng)目倡導(dǎo)的生活方式、精神境界等買(mǎi)單； 他們多是幾個(gè)別墅的購(gòu)買(mǎi)者，別墅臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富； 精品消費(fèi)饑渴； 自住保值； 客戶(hù)關(guān)注 本項(xiàng)目的資源 加強(qiáng)點(diǎn) 區(qū)域 選擇區(qū)域應(yīng)是傳統(tǒng)的富人區(qū)，環(huán)境好、治安好、人群素質(zhì)高 城北區(qū)域，區(qū)域舊有形象差，非城北客戶(hù)有一定抗性 區(qū)域的改造現(xiàn)狀，以及未來(lái)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃 圈層 居住的人群不能太雜，應(yīng)該都是社會(huì)上有身份有地位的人 西區(qū)有一定的電梯客戶(hù)，客戶(hù)有一定混雜 東區(qū)與西區(qū)的差別，西區(qū)業(yè)主帶來(lái)的人氣，東區(qū)居住的純粹性 資源占有 看重對(duì)稀缺資源的占有 亞洲最大郁金香公園，每 3000平米一棟別墅 郁金香公園的稀缺性；低密度獨(dú)棟別墅的稀缺性；一線(xiàn)高爾夫球道景觀的稀缺性 物業(yè)價(jià)值 特別在意別墅的保值和增值功能 公園 198項(xiàng)目推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展，使城北成為類(lèi)似南城的第二個(gè)中心，未來(lái)幾年時(shí)間區(qū)域房?jī)r(jià)將持續(xù)快速上升 項(xiàng)目目前與競(jìng)品的價(jià)格差異；區(qū)域未來(lái)的價(jià)值高度；保利的品牌知名度 高尚生活方式 高端別墅代表的生活方式引導(dǎo)，自覺(jué)對(duì)位 五星級(jí)皇冠酒店、高爾夫球運(yùn)動(dòng) 星級(jí)酒店與高爾夫球會(huì)，主推高爾夫球生活 物業(yè)管理 對(duì)物業(yè)管理要求高 保利物管 現(xiàn)場(chǎng)物管形象，氣質(zhì)形象等 城北范圍客戶(hù)大成都范圍客戶(hù)城北范圍客戶(hù)大成都范圍客戶(hù)城西、城南客戶(hù)為目前支撐成都高端別墅市場(chǎng)的主流客戶(hù)。關(guān)注區(qū)域、圈層更多，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域抗性較大。 客戶(hù)總結(jié) 目標(biāo)客戶(hù)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和抗性： 本項(xiàng)目吸引點(diǎn) 城北客戶(hù) 區(qū)位、環(huán)境、品牌、配套 大成都客戶(hù) 資源稀缺性、物業(yè)價(jià)值、高檔商務(wù)休閑配套、精神氣質(zhì) 本項(xiàng)目的抗性 城北客戶(hù) 價(jià)格過(guò)高，實(shí)用度低 大成都客戶(hù) 區(qū)域位臵、區(qū)域環(huán)境、未來(lái)區(qū)域發(fā)展 補(bǔ)給客戶(hù)群 重點(diǎn)潛力客戶(hù)群 基礎(chǔ)客戶(hù)群 首批次主力客群 二線(xiàn)城市及全國(guó)高端客戶(hù) 補(bǔ)給客戶(hù)群 項(xiàng)目未來(lái)依托客戶(hù)群 ?大成都范圍客戶(hù)（城南、城西）： ?主要來(lái)自成都各區(qū)域高端客戶(hù)，看重別墅物業(yè)的稀缺性和升值潛力，看重項(xiàng)目的產(chǎn)品、品牌和精神氣質(zhì)。 大城北客戶(hù) ?強(qiáng)輻射區(qū)域： 集中在城北商貿(mào)區(qū)、川陜路沿線(xiàn)、金牛高科、龍?zhí)豆I(yè)、三合場(chǎng)區(qū)域 ，看好城北發(fā)展，居住和工作均在城北區(qū)域，向往高品質(zhì)生活 ?衛(wèi)星城市區(qū)域 ： 包括新都、青白江、金堂工業(yè)區(qū)客戶(hù)。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利 基礎(chǔ)客戶(hù)群 客戶(hù)定位 目前項(xiàng)目以基礎(chǔ)客戶(hù)為支撐點(diǎn)已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足項(xiàng)目未來(lái)的需求，我們需要整合更多的客戶(hù)資源。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 30%城西、城南客戶(hù) 50%城北客戶(hù) 20%二線(xiàn)城市及全國(guó)客戶(hù) 目前客戶(hù)置業(yè)地圖 項(xiàng)目目前臵業(yè)客戶(hù)仍以城北為主，但我們需要的是向西和向南的客戶(hù)擴(kuò)張。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 50%城南客戶(hù)（含城西） 30%大城北客戶(hù) 20%二線(xiàn)城市及全國(guó)客戶(hù) 未來(lái)客戶(hù)置業(yè)地圖 通過(guò)對(duì)客戶(hù)資源的挖掘和深入，未來(lái)項(xiàng)目的支撐型客戶(hù)將會(huì)以大城南和大城西為主，城北只是我們的基礎(chǔ)客戶(hù)。 客戶(hù)總結(jié)：基礎(chǔ)客戶(hù)只是項(xiàng)目的立足點(diǎn)，支撐項(xiàng)目未來(lái)的需求我們需要更多城南、城西的客戶(hù)資源。 ? 目前項(xiàng)目客戶(hù)仍然是以城北的客戶(hù)為主，但要支撐項(xiàng)目未來(lái)整體銷(xiāo)售，發(fā)展全域成都客戶(hù)和周邊城市客戶(hù)是目前必要的； ? 雖然項(xiàng)目具有較好的自身優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，但對(duì)于客戶(hù)抗性較高的因素仍然現(xiàn)實(shí)存在； 項(xiàng)目目標(biāo) 大勢(shì)研判 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 報(bào)告框架 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 區(qū)域價(jià)值一： 區(qū)域內(nèi)生態(tài)旅游景點(diǎn)豐富，環(huán)境適宜，具備打造高端物業(yè)的稀缺景觀資源 ?熊貓基地： 距市中心區(qū) 15公里，占地面積 540畝，綠化覆蓋率達(dá) 96% ?北湖公園： 規(guī)劃面積 ，水面面積近千畝，綠化面積近 3000畝，成都市主城區(qū)最大的人工湖泊和最美的生態(tài)湖區(qū) ?植物園： 距城區(qū) 10公里，占地 774畝，綠地率 94%，四川省第一座綜合性園林 ?泥巴沱風(fēng)景區(qū)： 位于新都毗河南岸，占地 270畝，毗河生態(tài)旅游帶一個(gè)重要風(fēng)景區(qū)，面積 18萬(wàn)平方米，竹林水域各半 已通車(chē) 未通車(chē)， 2023年開(kāi)建 ?蜀龍大道： 道路規(guī)劃寬為 40米，設(shè)計(jì)車(chē)速 60公里 /小時(shí)，按照雙向六車(chē)道城市快速路標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，目前已貫通三環(huán)路； ?蜀龍路五期 全長(zhǎng) ，起于建設(shè)北路，止于三環(huán)路，該道路是成都市域內(nèi)重要北部出入通道，進(jìn)一步拉近新都與成都中心城區(qū)的距離，全路為高架橋設(shè)計(jì) 區(qū)域價(jià)值二： 蜀龍路已與三環(huán)連通， 2023年開(kāi)建蜀龍路 5期將與二環(huán)路連通，主城區(qū)概念加強(qiáng) 蜀龍大道 蜀龍大道 川陜路 配套價(jià)值： 本項(xiàng)目擁有的內(nèi)部配套豐富且檔次高，每一棟別墅可享受 18億的生活配套 ?教育配套： 金蘋(píng)果幼兒園、三原外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等 ?生活配套： 社區(qū)超市、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ?運(yùn)動(dòng)配套： 高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球中心、恒溫泳池 ?商務(wù)配套： 五星級(jí)洲際酒店、高爾夫會(huì)所 內(nèi)部景觀： 亞洲最大的郁金香公園和高爾夫球場(chǎng)景觀，項(xiàng)目?jī)?nèi)部打造的景觀資源豐富且有品質(zhì)，對(duì)客戶(hù)具有極大吸引力 ?郁金香公園： 占地 2250畝，亞洲最大 ?高爾夫球場(chǎng)： 18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) ?地勢(shì)： 成都稀缺的坡地景觀 產(chǎn)品價(jià)值： 產(chǎn)品在產(chǎn)品純粹性、密地、景觀、花園方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，賣(mài)點(diǎn)突出 ?產(chǎn)品配比：東區(qū)三期共占地 3000畝，其中 450畝為別墅建設(shè)用地，純獨(dú)棟社區(qū) ?產(chǎn)品位臵：項(xiàng)目的大部分別墅產(chǎn)品屬于高爾夫球場(chǎng)球道景觀別墅這類(lèi)高爾夫主題地產(chǎn) ?產(chǎn)品密度：東區(qū) 3000畝用地中共建有 400套左右別墅，平均每 5000平米只有一棟別墅 每 5000平米只允許建一棟別墅、每棟皆臨球道 每一棟都是純獨(dú)棟 每一棟別墅皆臨高爾夫球道 每 5000平米只允許建一棟別墅 每一棟別墅至少 400平米的超大私家花園 每一棟別墅最小 170平米的陽(yáng)光地下娛樂(lè)休閑空間 ?17年成功開(kāi)發(fā)，與城市發(fā)展重點(diǎn)共同成長(zhǎng)，贏得品牌高知名度、高美譽(yù)度，是國(guó)家級(jí)品牌發(fā)展商，吻合高檔買(mǎi)家注