【正文】 ,百余家本地特色精品牌； ?樂停一百智能停車中心 :立體停車位，停車不用倒車鏡， 2分鐘就搞定 功能分區(qū)劃分明確，歡樂主題定位鮮明、業(yè)態(tài)檔次較高，填補市場空白。 一統(tǒng)天下美食廣場 IMAX巨幕 4D影院 樂停一百智能停車中心 加勒比夢幻樂園 香港名店街購物廣場 皇庭國際健康中心 分銷策略研究 銷售中心 200米項目圍墻 歡樂城海盜船 歡樂城效果圖 案場、現(xiàn)場包裝 ?銷售中心 ——童話城堡式售樓中心 ?項目圍墻 ——實景塑造，融匯主題業(yè)態(tài)，場景展示，（立體圍墻旨在以情景模擬式再現(xiàn)項目實景，強調真實感和立體感，摒棄了傳統(tǒng)圍墻字畫結合的平面展示形式，可以提升感官體驗。） 實景展示、主題包裝、融匯情景體驗場景塑造，勝過千言萬語 分銷策略研究 媒體推廣研究 新安晚報 917A16版 合肥晚報 920 015版 安徽商報 1012 16版 合肥晚報 17 11版 媒體 時間 頻率 安徽商報 20239—— 2— 3次 /月報廣 20231—— 1— 2次 /月報廣 合肥晚報 20239—— 3— 5次 /月報廣 20231—— 2— 3次 /月報廣 新安晚報 20239—— 3— 5次 /月報廣 20231—— 2— 3次 /月報廣 媒體選擇： 該項目于去年 9月開始推廣（硬廣、網絡、軟文、 LED大屏、電視等），力度大和強度高，力求受眾人群認知，并產生共鳴。 推廣頻率： 項目自形象展示至強銷期保持高頻率的推廣節(jié)奏，各大媒體強勢出擊，引發(fā)市場持續(xù)關注。 目標客群： 客群主要以合肥當?shù)氐闹挟a階級為主（包括新合肥人），職業(yè)基本未教師、公務員、企業(yè)高管白領等。 文案和平面表現(xiàn)： 主題新穎且耐人尋味，緊扣時代主題，畫面簡潔直白且充滿張力。 ? 優(yōu)點 歡樂主題定位填補市場空白，包裝富有新意，推廣覆蓋 面廣，所處元一商圈，區(qū)位價值優(yōu)越。 ? 不足 開發(fā)商目前在全國沒有成功案例，都是在建或在售中， 招商進度不給力，目前意向性商家僅 2家簽約 相關預售證照不全，市場風險很大 分銷策略研究 項目借鑒與啟示 項目實景展示和主題性包裝頗具特色，在價值挖掘上融合時代特點和熱點話題，訴求點緊扣客群消費心理，同時在文案和平面表現(xiàn)上值得借鑒。 合肥勝利廣場歡樂城 分銷策略研究 項目名稱 福樂門國際廣場 開發(fā)商 匯福置業(yè)（安徽）有限公司 物業(yè)公司 香港金隆物業(yè)經營管理公司 位 置 長江西路與西二環(huán)交匯處（十里廟交口） 規(guī) 模 15萬 ㎡ （商業(yè)約 5萬㎡） 主力產品 20 ㎡ 50 ㎡ 商鋪 價 格 ㎡ — 5萬元 ㎡ 客 戶 合肥客戶，少部分六安客戶 銷售狀況 目前門面已經售罄，剩下 13樓的內街商鋪 住宅正在加推 514層精裝公寓樓 賣 點 第 6代大型室內情景步行街，軌道 2號線重要站點，安徽國際電影城，樂購超市，中華美食廣場 商 圈 “十里廟商圈 ”緊鄰 “三里庵商圈 ” 評 價 長江西路，搶手租市，輻射 50萬消費圈，都市中心消費商圈核心，當仁不讓的財富寶地；高架 +輕軌上蓋的商業(yè)中心，時尚的流行前沿；日益緊俏的核心旺鋪，繁榮昌盛的城市升級，讓投資者、經營者、消費者齊齊動心 福樂門國際廣場 項目形象定位 — 長江西路 輕軌物業(yè) 15 萬㎡福樂生活殿堂 商業(yè)個案解析 業(yè)態(tài)規(guī)劃 分銷策略研究 樂購超市 時尚購物街 五星影城 時尚中餐 運動休閑館 樂購超市： 英國 TESCO控股，大型商業(yè)超市； 五星影院： 由安廣集團與浙江時代院線共同投資的，安廣時代五星影院，帶給您不一樣試聽盛宴。 時尚中餐： 感受中國傳統(tǒng)四大風味，八大菜系融匯其中，構筑世界級的美食天堂，全天候 24小時 LIFSTYE消費模式 時尚購物街： 服裝、鞋帽、化妝品、珠寶飾品、等。 運動休閑館： 李寧、耐克、阿迪、 361176。、匹克、貴人鳥、森馬、邦威、生活幾何等運動休閑服飾鞋帽。 以超市為主，餐飲、購物、休閑影院為輔； 分銷策略研究 營銷活動研究 ?傳統(tǒng)的開工、營銷中心開放、開盤活動，雖然傳統(tǒng)但不缺乏創(chuàng)意，營銷中心開放活動現(xiàn)場的創(chuàng)意水果惹人眼球； ?傳統(tǒng)的產品解析會，但在活動安排上頗有心思，將與世界 500強樂購的簽約與產品解析相互融合，使產品解析深度擴展，市場關注度及價值認可度得以飆升； ?七夕冷餐活動抓住生活熱點，將老帶新政策及 DIY引入活動，開心分享的同時也增進彼此感情，維系了新老客戶，可謂成功的“情感營銷”。 營銷中心開放現(xiàn)場布置 項目解析會 七夕冷餐會 解析會與樂購簽約 傳統(tǒng)與創(chuàng)新兼容并蓄，活動營銷系列性貫穿始終；提升品牌價值，引發(fā)市場持續(xù)關注 ? 優(yōu)點 西二環(huán)十里廟商圈，輻射 50萬消費群； 樂購、安廣時代五星級影院、美食廣場、 3000㎡室外廣場、 3個福元素室內主題廣場； 開發(fā)商自持 60%+四大旺場 +六大統(tǒng)一運營保障； ? 不足 開發(fā)商組建的招商團隊，招商情況不夠理想； 后期運營團隊，沒有成功運營經驗，經營管理存在較大風險； 分銷策略研究 項目借鑒與啟示 項目營銷活動圍繞“福樂”主題 ,采取系列營銷活動豐富構建，活動傳統(tǒng)與創(chuàng)新兼容并蓄，充分利用活動每個細節(jié)，做足營銷活動的文章；活動的同時輔助網絡、報廣等媒體炒作及現(xiàn)場直播，將活動的效益發(fā)揮到最大。 福樂門國際廣場 商業(yè)個案研究 項目名稱 九華新街 開發(fā)商 安徽省皖土房地產開發(fā)有限公司 項目位置 池州市青陽縣九華山柯村景區(qū) （九華汽車站對面） 售樓處位置 九華山柯村景區(qū)換乘中心對面 （合肥分案場：香港廣場 802室） 規(guī) 模 總占地 20萬㎡，總建面 12萬㎡ 主力產品 二期單層 50— 100㎡、雙層 90 ㎡商鋪在售，（ 131） 價 格 均價 ㎡ —— ㎡ 代理公司 上海溯源投資管理有限公司 客 戶 少量當?shù)仡櫩?，合肥分案場和上海分案場外拓展客戶，外圍客戶（單位、組織整棟銷售）居多，散戶購買量少 銷售狀況 1期餐飲現(xiàn)已經交付使用， 2期現(xiàn)面向全國公開，為購物步行街、品牌酒店和旅游紀念品、收藏品、專業(yè)街區(qū)和娛樂休閑區(qū)，整體銷售率達 80% 賣 點 作為大銅像唯一的商業(yè)配套中心，九華新街應遠而生，望今年 450萬的客流量，成就你的天下事，做天下人的生意。 商 圈 全國四大佛教圣地 —— 九華山 評 價 該項目位于池州市青陽縣九華山柯村景區(qū)，北臨游客換乘中心，西臨佛光大道，東臨柯橋新區(qū)，南面是世界最高的 99米大銅像景區(qū)，沿著上山的唯一道路佛光大道，在九華山腳下，在旅游購物的同時充分感受佛家氣息，暮鼓晨鐘的安寧與祥和，在浮華中自有一種寧靜。 九華新街 項目形象定位 — 九華山，唯一商業(yè)配套中心 分銷策略研究 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?九華新街 1期 :美食餐飲去，目前已經開業(yè)經營 ?2期 7— 9： 全國連鎖知名酒店“莫泰 168”和”格林豪泰” ?2期 7— 12（ 1層） ：九華山及皖南當?shù)赝撂禺a品 ?2期 16 ：商務會所 ?2期 17） ：精品酒店 ?2期 8— 10（ 2層） :家庭式酒店 ?2期 13— 14 :旅游紀念品，古玩收藏品 紀念品（收藏品） 712（ 1層）底商土特產品 商務會所 一期餐飲去（已開業(yè)） 莫泰酒店 格林豪泰 精品酒店 家庭賓館（ 2層） 業(yè)態(tài)以餐飲美食、酒店會所、娛樂休閑為主 分銷策略研究 項目直銷 ?分案場 —— 在上海和合肥分別設立分案場 ?營銷推廣 —— 主要以報廣軟性新聞 +短信，同時對組織團體作為重點的小眾營銷 ?包裝 —— 重點 1： 九華山的核心地段，大銅像，商鋪（不可復制），進入九華山門必經之路 重點 2： 打造旅游地產 +佛國的新概念（絕無僅有） 重點 3： 專業(yè)管理團隊，物業(yè)（上海世博園管理公司）商管（上海溯源投資管理有限公司 重點 4： 價格較合肥、上海等城市低，投資客接受度高； 99米大佛銅像 高僧為九華新街開光祈福 以旅游地產為特色，在合肥、上海進行直銷，項目拳頭價值佛文化不可復制，倍受投資客青睞 分銷策略研究 ? 優(yōu)點 設立了多個案場（分案場上海、合肥）、項目主案場同時 銷售，多個渠道組合，效果明顯； 主體建筑為 12層結構局部 3層，超低容積率； 開發(fā)商口碑較好，有不少成功案例（盛安大山、中房名 都等）； ? 不足 純銷售，銷售沒有相關包租、回購等政策，降低了投資客 的積極性； 業(yè)態(tài)比較單一，餐飲美食、酒店為主； 項目借鑒與啟示 九華新街 該盤位于青陽縣九華山柯村景區(qū)，為旅游商業(yè)地產。項目深入挖掘唯一性價值（佛文化）；營銷上以在合肥、上海進行直銷為主要銷售手段，受投資客青睞，銷售率約 80%，實踐證明“走出去”的策略切實可行； 分銷策略研究 分銷策略研究 商業(yè)個案小結 通過對合肥商業(yè)個案和異地分銷項目研究，對本案能否在肥成功分銷具有重要的借鑒意義。 為此、我們對以上列舉個案總結如下： ? 歡樂城 ：項目實景展示、形象定位鮮明、推廣訴求緊扣時代、平面表現(xiàn)力強，可讀性強； ? 福樂門國際廣場 ： 在銷售上除返租之外提出的“回購”計劃，打消客群投資疑慮；同時 線下活動營銷同步跟進，營造熱銷局面，提升項目市場形象和品牌價值。 ? 九華新街 ：項目深度挖掘項目拳頭價值 ——佛文化，將拳頭價值的唯一性和不可復制性完 美詮釋。另外，項目積極拓展外部市場（合肥和上海設立分銷點），配合對項目潛在客群 進行精準打擊的企業(yè)直銷措施。 分銷策略研究 項目分銷目標 利用市場比較法，參考 商業(yè)項目的相似度， 結合 影響商業(yè)價值的因素 和 未來商業(yè)發(fā)展 制定項目分銷目標。（在計算本案銷售目標時以半年銷售周期為限） 項目名稱 九華新街 福樂門 歡樂城 本案 50% 30% 20% 關注因素 分值 區(qū)位 20 6 15 20 6 商業(yè)氛圍 14 9 10 14 6 投資回報 13 10 13 10 11 產品價格 11 6 9 8 6 企業(yè)品牌 10 9 7 7 9 區(qū)域規(guī)劃 8 7 6 7 5 經營業(yè)態(tài) 8 7 8 8 8 商業(yè)體量 6 5 5 4 2 商業(yè)布局 5 5 4 5 5 交通狀況 5 2 4 5 2 綜合評分 66 81 88 60 分銷策略研究 項目分銷目標 項目分銷金額： =（本案評分247。參考項目加權均分參考項目加權平均銷售率本案代銷體量 ﹞ 247。 2項目銷售均價 = 8820230元 修正后目標為： 人民幣 9千萬元 《 備注： 本案待銷體量 為項目體量的 40%，即 27200平米； “ 2” 代表“ 半年銷售周期 ”，以上分銷 目標僅供參考 》 分銷策略研究 項目營銷難點 合肥市場客群區(qū)域選擇性強，推廣力度大，活動營銷頻頻出擊，六安項目在合肥分銷 如何突圍，我司研究提出：首先要解決項目區(qū)位價值認同問題 —— 即 六安城市價值 ，其次需要解決項目以什 么樣的市場形象亮相 —— 即項目 形象定位 問題，項目商鋪賣給什么類型的人 —— 即 客群定位 問題，最后是 項目采用何種營銷手段實現(xiàn)項目銷售 —— 即 營銷執(zhí)行 問題。 《 備注： 六安城市價值在價值梳理中已經闡述，后面章節(jié)針對以上三大問題依次展開》 項目客群定位 合肥商業(yè)市場客群研究 合肥市成功商業(yè)個案客群情況分析 (調查時間： 2023530) 項目名稱 客群來源 置業(yè)目的 職業(yè)特征 勝利廣場歡樂城 ① 合肥 71% ② 周邊縣市 25% ③ 其他 4% ① 自營 5% ② 投資 90% ③ 自營兼投資 5% ① 公務員、事業(yè)單位 20% ② 個體經商戶、企業(yè)高管 35% ③ 私營企業(yè)主 30% ④ 外地商戶 10% ⑤ 其他（投資客） 5% 福樂門國際廣場 ① 合肥 69% ② 周邊縣市 28%（六安居和巢湖居多） ③ 其他 3% ① 自營 4% ② 投資 86%