【正文】 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :59:1301:59Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :59:1301:59:13March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 [地段集中“贏” ] 3大高速、 3大國(guó)道、 3大鐵路共鼎，世界 500強(qiáng)入駐， ， 100萬(wàn)消費(fèi)人群 [回報(bào)集中“贏” ] 月租》月供， 6年再賺一間商鋪， 20年無(wú)憂托管 世界 500強(qiáng)的選擇就是你的選擇！ 項(xiàng)目整體推廣 清盤期營(yíng)銷活動(dòng)： 新年答謝酒會(huì) ?時(shí)間： 2023年 1月 1日（暫定） ?地點(diǎn)： 合肥元一希爾頓酒店（暫定） ?媒體： 短信、報(bào)廣、樓宇電視、 DM單頁(yè)、分銷現(xiàn)場(chǎng)物料； ?主題及目的： 針對(duì)成交客戶舉辦新春答謝酒會(huì)，旨在維系老客戶感情，增進(jìn)客戶與項(xiàng)目的互動(dòng)及溝通，達(dá)到老帶新及促銷的目的 (可進(jìn)行“購(gòu)鋪送保險(xiǎn)”的促銷活動(dòng) ） 項(xiàng)目整體推廣 分銷展示區(qū)包裝建議 整體原則： ? 包裝整體風(fēng)格應(yīng)大氣富于財(cái)富氣息，昭示項(xiàng)目的檔次； ?分銷點(diǎn)需項(xiàng)目宣傳物料、 現(xiàn)場(chǎng)展板及鳥瞰圖、商業(yè)平面圖 等，便于直觀展示和介紹項(xiàng)目； ?若設(shè)置桁架分銷點(diǎn)，需設(shè)計(jì)門頭、展板、布置花草及洽談桌椅等；銷售中心的售展功能應(yīng)保證齊全；整體設(shè)計(jì)也應(yīng)突出檔次感； 檔次感強(qiáng)、昭示性強(qiáng)；分銷點(diǎn)應(yīng)必備現(xiàn)場(chǎng)銷售中心的售展功能； 項(xiàng)目分銷費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)類型用 費(fèi)用名稱 具體費(fèi)用 備注 一 銷售物料 DM單頁(yè)、海報(bào) 10萬(wàn) 6萬(wàn)份 手提袋 2萬(wàn) 1萬(wàn)份 折頁(yè) 2萬(wàn) 1萬(wàn)份 畫冊(cè) 6萬(wàn) 3000份 二 項(xiàng)目推廣 報(bào)廣 50萬(wàn) 約 1518期 網(wǎng)絡(luò) 15萬(wàn) 半年（合房網(wǎng)、 365網(wǎng)、合肥論壇） 樓宇電視 10萬(wàn) 半年 合肥至六安車載廣告 半年 短信 5萬(wàn) 100萬(wàn)條 經(jīng)濟(jì)?？⒓佑驼緩V告 6萬(wàn) 半年 活動(dòng)營(yíng)銷 25萬(wàn) 半年 35次活動(dòng) 三 攤位展示 攤位租賃費(fèi) 6萬(wàn) 23個(gè)攤位、半年 攤位包裝費(fèi) 6萬(wàn) 23個(gè)攤位 辦公用品、輔助銷售道具 23個(gè)攤位、半年 四 銷售代理 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員工資 9萬(wàn) 11人、半年 策劃人員工資 8萬(wàn) 4人、半年 費(fèi)用匯總 165萬(wàn) 在計(jì)算項(xiàng)目分銷費(fèi)用時(shí)，我司以半年為期限計(jì)算。媒體使用頻率較低，具體根據(jù)銷售情況靈活調(diào)整，在此不再贅述排期。 開發(fā)企業(yè)自持 60%，與財(cái)富大師共舞。 項(xiàng)目整體推廣 各分銷周期推廣（ 持銷期 ） ? 媒體策略： 階段出擊、針對(duì)性強(qiáng) ? 媒體選擇 短信、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)物料、 DM派單、車載（體）廣告、報(bào)廣 ? 時(shí)間： 9月下旬 —— 12月初（第三階段） ? 原則及方式： 口碑塑造 余貨快銷 利用項(xiàng)目開盤銷售業(yè)績(jī)，制造項(xiàng)目火爆銷售氛圍，提升項(xiàng)目市場(chǎng)口碑，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目剩余產(chǎn)品去化。 31 20 105國(guó)道和寧西高速、合武高速、商景高速縱橫全市；位于合肥 、南京和武漢 。 ? 將核心價(jià)值點(diǎn)一一展現(xiàn)，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品品質(zhì)； ? 活動(dòng)營(yíng)銷同步跟進(jìn)，引發(fā)市場(chǎng)共鳴，提升市場(chǎng)高度關(guān)注。今日之億豐，資產(chǎn)規(guī)模 30億元人民幣， 30余家下屬企業(yè)， 500余個(gè)精品商業(yè)項(xiàng)目；； 15年企業(yè)成長(zhǎng)， 15年億豐承諾 無(wú)一不呼應(yīng)著企業(yè)的立身宗旨：“誠(chéng)信卓越、協(xié)作共贏”。 媒介傳播 線上宣傳 線下活動(dòng) 通過(guò)各種媒體（報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、車載等），確保項(xiàng)目形象及信息最大范圍在面上傳播； 項(xiàng)目樓書、折頁(yè)、短信等，針對(duì)目標(biāo)客戶群，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播； 輔助項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程及點(diǎn)面?zhèn)鞑?，形成線形傳播，達(dá)到良好口碑及市場(chǎng)關(guān)注度； 商家聯(lián)盟 設(shè)立分銷點(diǎn) 在元一時(shí)代廣場(chǎng)、三里庵等合肥老商業(yè)中心設(shè)立桁架分銷點(diǎn)，把握流動(dòng)客戶群； 聯(lián)合陽(yáng)光恒大投資公司進(jìn)行有效互動(dòng)，搶奪、截留市場(chǎng)客源 ； 針對(duì)上述老商業(yè)中心、專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行定期派單、在高檔社區(qū)、寫字樓等進(jìn)行樓宇電視宣傳，抓住核心客群； 點(diǎn)式爆破 點(diǎn)、線、面構(gòu)筑全方位推廣傳播，確保無(wú)信息覆蓋死角。 項(xiàng)目銷售執(zhí)行 分銷價(jià)格調(diào)整及提升計(jì)劃 在綜合考慮項(xiàng)目整體均好銷售、鋪位均衡去化及前期銷售中遇到問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行局部調(diào)整： ? B、 D區(qū)沿扶梯附件鋪位銷售較好，考慮在原有價(jià)格基礎(chǔ)上鋪位統(tǒng)一上漲 200元 /㎡； ? 針對(duì) B、 D區(qū) 20平米左右鋪位單價(jià)上調(diào) 500元 /㎡， 40平米鋪位價(jià)格上調(diào) 200元 /㎡ ， 60平米左右鋪面價(jià)格保持不變。 “ 樂(lè)富者 ” 創(chuàng)造家 2項(xiàng)目銷售均價(jià) = 8820230元 修正后目標(biāo)為： 人民幣 9千萬(wàn)元 《 備注： 本案待銷體量 為項(xiàng)目體量的 40%，即 27200平米； “ 2” 代表“ 半年銷售周期 ”，以上分銷 目標(biāo)僅供參考 》 分銷策略研究 項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn) 合肥市場(chǎng)客群區(qū)域選擇性強(qiáng)，推廣力度大，活動(dòng)營(yíng)銷頻頻出擊，六安項(xiàng)目在合肥分銷 如何突圍，我司研究提出：首先要解決項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值認(rèn)同問(wèn)題 —— 即 六安城市價(jià)值 ，其次需要解決項(xiàng)目以什 么樣的市場(chǎng)形象亮相 —— 即項(xiàng)目 形象定位 問(wèn)題，項(xiàng)目商鋪賣給什么類型的人 —— 即 客群定位 問(wèn)題，最后是 項(xiàng)目采用何種營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售 —— 即 營(yíng)銷執(zhí)行 問(wèn)題。 九華新街 項(xiàng)目形象定位 — 九華山，唯一商業(yè)配套中心 分銷策略研究 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?九華新街 1期 :美食餐飲去，目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營(yíng) ?2期 7— 9： 全國(guó)連鎖知名酒店“莫泰 168”和”格林豪泰” ?2期 7— 12（ 1層） ：九華山及皖南當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)品 ?2期 16 ：商務(wù)會(huì)所 ?2期 17） ：精品酒店 ?2期 8— 10（ 2層） :家庭式酒店 ?2期 13— 14 :旅游紀(jì)念品，古玩收藏品 紀(jì)念品（收藏品） 712（ 1層）底商土特產(chǎn)品 商務(wù)會(huì)所 一期餐飲去（已開業(yè)） 莫泰酒店 格林豪泰 精品酒店 家庭賓館（ 2層） 業(yè)態(tài)以餐飲美食、酒店會(huì)所、娛樂(lè)休閑為主 分銷策略研究 項(xiàng)目直銷 ?分案場(chǎng) —— 在上海和合肥分別設(shè)立分案場(chǎng) ?營(yíng)銷推廣 —— 主要以報(bào)廣軟性新聞 +短信，同時(shí)對(duì)組織團(tuán)體作為重點(diǎn)的小眾營(yíng)銷 ?包裝 —— 重點(diǎn) 1： 九華山的核心地段，大銅像，商鋪（不可復(fù)制），進(jìn)入九華山門必經(jīng)之路 重點(diǎn) 2： 打造旅游地產(chǎn) +佛國(guó)的新概念（絕無(wú)僅有） 重點(diǎn) 3： 專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，物業(yè)（上海世博園管理公司）商管（上海溯源投資管理有限公司 重點(diǎn) 4： 價(jià)格較合肥、上海等城市低，投資客接受度高； 99米大佛銅像 高僧為九華新街開光祈福 以旅游地產(chǎn)為特色，在合肥、上海進(jìn)行直銷，項(xiàng)目拳頭價(jià)值佛文化不可復(fù)制，倍受投資客青睞 分銷策略研究 ? 優(yōu)點(diǎn) 設(shè)立了多個(gè)案場(chǎng)（分案場(chǎng)上海、合肥）、項(xiàng)目主案場(chǎng)同時(shí) 銷售，多個(gè)渠道組合，效果明顯； 主體建筑為 12層結(jié)構(gòu)局部 3層，超低容積率； 開發(fā)商口碑較好，有不少成功案例（盛安大山、中房名 都等）； ? 不足 純銷售，銷售沒(méi)有相關(guān)包租、回購(gòu)等政策，降低了投資客 的積極性； 業(yè)態(tài)比較單一，餐飲美食、酒店為主； 項(xiàng)目借鑒與啟示 九華新街 該盤位于青陽(yáng)縣九華山柯村景區(qū)，為旅游商業(yè)地產(chǎn)。15 萬(wàn)㎡福樂(lè)生活殿堂 商業(yè)個(gè)案解析 業(yè)態(tài)規(guī)劃 分銷策略研究 樂(lè)購(gòu)超市 時(shí)尚購(gòu)物街 五星影城 時(shí)尚中餐 運(yùn)動(dòng)休閑館 樂(lè)購(gòu)超市： 英國(guó) TESCO控股，大型商業(yè)超市； 五星影院： 由安廣集團(tuán)與浙江時(shí)代院線共同投資的，安廣時(shí)代五星影院，帶給您不一樣試聽(tīng)盛宴。） 實(shí)景展示、主題包裝、融匯情景體驗(yàn)場(chǎng)景塑造，勝過(guò)千言萬(wàn)語(yǔ) 分銷策略研究 媒體推廣研究 新安晚報(bào) 917A16版 合肥晚報(bào) 920 015版 安徽商報(bào) 1012 16版 合肥晚報(bào) 17 11版 媒體 時(shí)間 頻率 安徽商報(bào) 20239—— 2— 3次 /月報(bào)廣 20231—— 1— 2次 /月報(bào)廣 合肥晚報(bào) 20239—— 3— 5次 /月報(bào)廣 20231—— 2— 3次 /月報(bào)廣 新安晚報(bào) 20239—— 3— 5次 /月報(bào)廣 20231—— 2— 3次 /月報(bào)廣 媒體選擇： 該項(xiàng)目于去年 9月開始推廣（硬廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、 LED大屏、電視等），力度大和強(qiáng)度高，力求受眾人群認(rèn)知，并產(chǎn)生共鳴。 分銷策略研究 整體分銷策略 在 完善六安原有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn) 、 結(jié)合合肥成功商業(yè)地產(chǎn)模式 的前提下， 深度挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值及開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商品牌價(jià)值 ，整合出項(xiàng)目分銷執(zhí)行的具體策略，達(dá)到 “企業(yè)和產(chǎn)品雙贏、快速銷售回籠資金” 的目標(biāo)！ 完善六安原有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn) 分銷執(zhí)行策略及銷售目標(biāo) 結(jié)合合肥成功商業(yè)營(yíng)銷模式 深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值及品牌價(jià)值 分銷策略研究 合肥整體商業(yè)市場(chǎng)研究 01020304050607080901002023年 2023年 2023年 單位：萬(wàn)㎡ 09年至 11年 14月份商業(yè)成交面積圖 0202340006000800010000120231400016000180002023年 2023年 2023年0%5%10%15%20%25%30%35%40%成交均價(jià)同比漲幅09年至 11年 14月份商業(yè)成交價(jià)格圖 9315 12529 18749 2023年 2023年 2023年 單位：元 /㎡ , 6%, 2%, 8%, 4%, 20%, 12%, 21%, 11%, 16%瑤海高新經(jīng)開政務(wù)新站濱湖蜀山廬陽(yáng)包河 通過(guò)對(duì)合肥近三年商業(yè)銷售情況調(diào)查，具體特征如下： ? 年平均銷售量約 80萬(wàn) 平米； ? 價(jià)格逐年遞增，年增長(zhǎng)率約 30%，當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)超過(guò) 18000元 /平米； ? 市場(chǎng)客群區(qū)域?qū)傩赃x擇性強(qiáng)， 在銷售量上新站區(qū)和蜀山區(qū)占據(jù) 主導(dǎo)地位，約占市場(chǎng) 40%以上份額。 ? 現(xiàn)場(chǎng)銷售基本為單兵作戰(zhàn)模式，團(tuán)隊(duì)之間 缺少有效配合 ，未形成整體銷售合力。 項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)查 項(xiàng)目推廣解讀 A、經(jīng)驗(yàn)鑒賞 ? 在推廣上 主打項(xiàng)目核心價(jià)值居然之家品牌 ，能有效刺激市場(chǎng)客群購(gòu)買欲望； ? 在營(yíng)銷策略上主推 20年超長(zhǎng)返租 ，降低客群購(gòu)鋪風(fēng)險(xiǎn)； ? 項(xiàng)目推廣 通路建立較為廣泛 ，能夠?qū)㈨?xiàng)目銷售信息有效覆蓋到市場(chǎng)潛在目標(biāo)客群； ? 活動(dòng)營(yíng)銷適時(shí)出擊 ，對(duì)炒熱市場(chǎng)促進(jìn)銷售，提升產(chǎn)品和企業(yè)形象起到一定助推作用； 項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)項(xiàng)目推廣體系、文案、平面表現(xiàn)深入研究，現(xiàn)將項(xiàng)目推廣作如下解讀。 年銷售量 80萬(wàn)方、售價(jià)增長(zhǎng)較快、市場(chǎng)升值潛力大， 客群區(qū)域選擇性強(qiáng)，新站區(qū)和蜀山區(qū)是商業(yè)銷售的主戰(zhàn)場(chǎng)。 推廣頻率： 項(xiàng)目自形象展示至強(qiáng)銷期保持高頻率的推廣節(jié)奏，各大媒體強(qiáng)勢(shì)出擊，引發(fā)市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。 時(shí)尚中餐： 感受中國(guó)傳統(tǒng)四大風(fēng)味，八大菜系融匯其中，構(gòu)筑世界級(jí)的美食天堂，全天候 24小時(shí) LIFSTYE消費(fèi)模式 時(shí)尚購(gòu)物街： 服裝、鞋帽、化妝品、珠寶飾品、等。項(xiàng)目深入挖掘唯一性價(jià)值（佛文化）；營(yíng)銷上以在合肥、上海進(jìn)行直銷為主要銷售手段，受投資客青睞，銷售率約 80%，實(shí)踐證明“走出去”的策略切實(shí)可行； 分銷策略研究 分銷策略研究 商業(yè)個(gè)案小結(jié) 通過(guò)對(duì)合肥商業(yè)個(gè)案和異地分銷項(xiàng)目研究，對(duì)本案能否在肥成功分銷具有重要的借鑒意義。 《 備注： 六安城市價(jià)值在價(jià)值梳理中已經(jīng)闡述，后面章節(jié)針對(duì)以上三大問(wèn)題依次展開》 項(xiàng)目客群定位 合肥商業(yè)市場(chǎng)客群研究 合肥市成功商業(yè)個(gè)案客群情況分析 (調(diào)查時(shí)間： 2023530) 項(xiàng)目名稱 客群來(lái)源 置業(yè)目的 職業(yè)特征 勝利廣場(chǎng)歡樂(lè)城 ① 合肥 71% ② 周邊縣市 25% ③ 其他 4% ① 自營(yíng) 5% ② 投資 90% ③ 自營(yíng)兼投資 5% ① 公務(wù)員、事業(yè)單位 20% ② 個(gè)體經(jīng)商戶、企業(yè)高管 35% ③ 私營(yíng)企業(yè)主