【正文】 。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 六安店 項(xiàng)目整體推廣 各分銷周期推廣（ 清盤期 ） ? 媒體策略： 消減推廣、重關(guān)系營銷 ? 媒體選擇 DM單頁、短信、現(xiàn)場物料及車載（體）廣告等； ? 時(shí)間： 12月上旬 —— 1月初（第四階段） ? 原則及方式： 醇美成品 生活聚變 改變項(xiàng)目前期推廣方式，該階段注重關(guān)系營銷，同時(shí)在項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)和業(yè)主生活場景上大做文章。 700萬六安消費(fèi)群， 50萬城東商圈批銷采購人潮。 清晰明確的中高檔定位：以中高檔收入人群為客群，以品牌家居建材為主，倡導(dǎo)個(gè)性消費(fèi)，引領(lǐng)家居品質(zhì)新概念。（注：以下促銷手段僅供參考，具體促銷計(jì)劃視當(dāng)時(shí)項(xiàng)目銷售情況而定） 手段 1： 商鋪回購計(jì)劃（分 10年和 15年二個(gè)檔次）， 10年 120%回購， 15年 150%回購。 35%10%20%20%6%5%2% 2%廬陽區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)濱湖區(qū)經(jīng)開區(qū)包河區(qū) 項(xiàng)目客群定位 客群獲取信息渠道 目前商業(yè)客群獲取項(xiàng)目信息的渠道主要是“ 報(bào)廣 、 戶外 和 朋友介紹 ”，同時(shí)電視、短信和 經(jīng)濟(jì)類?？招б草^好。 以超市為主，餐飲、購物、休閑影院為輔； 分銷策略研究 營銷活動(dòng)研究 ?傳統(tǒng)的開工、營銷中心開放、開盤活動(dòng)，雖然傳統(tǒng)但不缺乏創(chuàng)意，營銷中心開放活動(dòng)現(xiàn)場的創(chuàng)意水果惹人眼球； ?傳統(tǒng)的產(chǎn)品解析會(huì)，但在活動(dòng)安排上頗有心思，將與世界 500強(qiáng)樂購的簽約與產(chǎn)品解析相互融合，使產(chǎn)品解析深度擴(kuò)展，市場關(guān)注度及價(jià)值認(rèn)可度得以飆升； ?七夕冷餐活動(dòng)抓住生活熱點(diǎn)，將老帶新政策及 DIY引入活動(dòng)，開心分享的同時(shí)也增進(jìn)彼此感情，維系了新老客戶，可謂成功的“情感營銷”。 分銷策略研究 商業(yè)個(gè)案解析 項(xiàng)目名稱 合肥勝利廣場歡樂城 開發(fā)商 香港帝宇置業(yè)合肥分公司 位 置 勝利路與臨泉路交口西北方（勝利廣場對面） 規(guī) 模 地下商業(yè)步行街， 8萬㎡，占地 ㎡ 主力產(chǎn)品 1530㎡，層高 ，總戶數(shù) 1700多戶，車位 1000位 價(jià) 格 29000元 /㎡ 31000元 /㎡ 代理公司 武漢維金時(shí)代地產(chǎn)策劃有限公司 客 戶 合肥客戶居多，少量省內(nèi)地市投資客 銷售狀況 目前銷售率 70%（ 2023年底開始銷售，目前暫未拿到預(yù)售證） 賣 點(diǎn) 主力商家： IMAX 4D電影院、開發(fā)商運(yùn)營的 “加勒比夢幻樂園 ” 商 圈 火車站商圈，元一商圈，地鐵 1號(hào)線站點(diǎn)出口 評(píng) 價(jià) 一艘海盜船出現(xiàn)在米字形廣場上，兩層圓形城堡的銷售中心，整體昭示性強(qiáng)。居然之家（六安店）商鋪分銷執(zhí)行方案 廈門創(chuàng)智堂房地產(chǎn)代理公司 2023年 6月 9日 謹(jǐn)呈：金三角投資集團(tuán) ?項(xiàng)目于 2023年元月 1日開盤，至今累計(jì)銷售約 1個(gè)億，可售部分仍有 3億左右，整體去化速 度較慢； ?2023年元月居然之家開業(yè)，項(xiàng)目欲在此之前完成大部分銷售，需要拓寬銷售渠道； ?六安商業(yè)整體供應(yīng)量大，客源較為分散，廣告時(shí)效存在滯后性導(dǎo)致了項(xiàng)目銷售緩慢； 背景掃描 項(xiàng)目本體背景 解決思路： 我司從案場銷售執(zhí)行和對外推廣來對項(xiàng)目整體把脈，研究已成交客戶特征，將市場有效需要轉(zhuǎn)換成實(shí)際購買力；同時(shí)積極拓展項(xiàng)目營銷渠道。 明亮的色彩，城堡式的建筑，海盜船 ?? 合肥市首個(gè) “最牛 ”的立體圍墻 — — 米字形廣場的部分圍墻已初露真容，散發(fā)出十足的童話氣息，不少市民以 為這是一座 “夢幻城堡 ”。 營銷中心開放現(xiàn)場布置 項(xiàng)目解析會(huì) 七夕冷餐會(huì) 解析會(huì)與樂購簽約 傳統(tǒng)與創(chuàng)新兼容并蓄，活動(dòng)營銷系列性貫穿始終；提升品牌價(jià)值，引發(fā)市場持續(xù)關(guān)注 ? 優(yōu)點(diǎn) 西二環(huán)十里廟商圈，輻射 50萬消費(fèi)群； 樂購、安廣時(shí)代五星級(jí)影院、美食廣場、 3000㎡室外廣場、 3個(gè)福元素室內(nèi)主題廣場； 開發(fā)商自持 60%+四大旺場 +六大統(tǒng)一運(yùn)營保障； ? 不足 開發(fā)商組建的招商團(tuán)隊(duì)，招商情況不夠理想； 后期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，沒有成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營管理存在較大風(fēng)險(xiǎn)； 分銷策略研究 項(xiàng)目借鑒與啟示 項(xiàng)目營銷活動(dòng)圍繞“福樂”主題 ,采取系列營銷活動(dòng)豐富構(gòu)建，活動(dòng)傳統(tǒng)與創(chuàng)新兼容并蓄，充分利用活動(dòng)每個(gè)細(xì)節(jié)，做足營銷活動(dòng)的文章；活動(dòng)的同時(shí)輔助網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣等媒體炒作及現(xiàn)場直播，將活動(dòng)的效益發(fā)揮到最大。 2%2%4%5%7%10%15%18%37%報(bào)紙戶外朋友介紹電視（電臺(tái)、樓宇、公交）短信專業(yè)雜志網(wǎng)絡(luò)廣播D M 直投 項(xiàng)目客群定位 客群年齡特征 目前商業(yè)客群年齡結(jié)構(gòu)主以 3040歲為主 ， 4050歲為輔 ，二者合占總數(shù)超過八成。 手段 2： 送子女教育基金或保險(xiǎn)（具體需要保險(xiǎn)公司聯(lián)絡(luò)后定奪）。 項(xiàng)目整體推廣 蓄客期報(bào)廣文案（ 金三角集團(tuán)品牌篇 ） 金三角投資 —— 品質(zhì)生活先行者 成立于 2023年，隸屬上海億豐投資集團(tuán)旗下子公司 連續(xù) 3年巨資投入商業(yè)地產(chǎn)， 2023大動(dòng)作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合引進(jìn)“居然之家”， 以 7年的地產(chǎn)營銷經(jīng)驗(yàn)、 7年的實(shí)力鑒證，締造皖西首座體驗(yàn)式家居生活 MALL； 7年發(fā)展 ， 25座城市， 15個(gè)下屬公司， 50個(gè)精品項(xiàng)目； 旗下?lián)碛辛矅H汽車城、沈陽億豐置業(yè)、鎮(zhèn)江宏大置業(yè)、海陽中泰投資公司、 溫州金三角城市建設(shè)發(fā)展有限公司、六安億豐裝飾建材市場、 六安金三角汽車城、六安金三角二手車經(jīng)營有限公司，以及上海、 江蘇等泛長江三角區(qū)域的多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“責(zé)任地產(chǎn)， 民生第一”的宗旨，推動(dòng) 25座城市快速成長。商業(yè)支持有力后盾。 ?老帶新活動(dòng)。 01:59:1301:59:1301:593/7/2023 1:59:13 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 上午 1時(shí) 59分 :59March 7, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 7日星期二 上午 1時(shí) 59分 13秒 01:59: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 居然之家（六安店） 300%穩(wěn)定回報(bào) 20年超長返租 ，完全以鋪養(yǎng)鋪 不斷上漲的 CPI讓錢包的錢一再貶值 微少的利息讓存款不斷縮水 怎樣跑過 CPI？怎樣讓錢升值？ 如何投資？存款？基金？股票？ 20年穩(wěn)定租約， 3年 21%一次返還，即買即賺， 開發(fā)企業(yè) 60%自持，全程無憂托管 ， 40年個(gè)人產(chǎn)權(quán)，給孩子一個(gè)未來 投資突圍，就在居然之家 3大鐵路， 3大國道， 3大高速，引領(lǐng)六安立體交通百萬人潮。 博采眾長的全業(yè)態(tài)： 取家居業(yè)態(tài)之長，實(shí)現(xiàn)家裝設(shè)計(jì)、家具建材、家品牌專賣、家居商場的有機(jī)結(jié)合。 高調(diào)平價(jià)開盤 11500元 /㎡ 穩(wěn)步提升售價(jià) 品牌形象導(dǎo)入 展示體系完善 價(jià)值逐步呈現(xiàn) 12500元 /㎡ 13500/㎡以上 實(shí)現(xiàn)更高售價(jià) 2023年 6月 2023年 8月 2023年 10月 2023年 12月 備注：價(jià)格以均價(jià)形式體現(xiàn) 調(diào)整鋪位價(jià)差，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均好銷售，穩(wěn)步提升售價(jià)，展示項(xiàng)目升值，刺激市場購買客群欲望 項(xiàng)目銷售執(zhí)行 促銷手段 通過對項(xiàng)目客群特征（有子女）和銷售抗性（對返租存在疑慮）研究，有針對性地制 定項(xiàng)目促銷手段。 與六安有淵源的私營企業(yè)主、事業(yè)單位職工 約占 5% 約占 30% 約占 65% 項(xiàng)目客群定位 項(xiàng)目目標(biāo)分布 通過對合肥商業(yè)客群研究，結(jié)合本案客群定位，未來潛在客群主要分布在 廬陽區(qū) （一環(huán) 內(nèi)）、 蜀山區(qū) 、以及 新站區(qū) （火車站附近），約占總數(shù)的七成以上； 這類客群主要常活動(dòng)于 各類專業(yè)市場、餐飲娛樂場所、高檔住宅區(qū)。、匹克、貴人鳥、森馬、邦威、生活幾何等運(yùn)動(dòng)休閑服飾鞋帽。 無（僅提供 1次性付款） 現(xiàn)場簡單就只有區(qū)位圖 +模型 喜洋洋婚慶廣場 案場坐售 定點(diǎn)直銷 35萬 報(bào)紙、短信、 98折 13年租金 22%抵房款，第 46年 8%， 710年9%、 十年期滿后按合同價(jià) 140%回購，必須符合商場的整體業(yè)態(tài) 已經(jīng)開業(yè) 基本售罄（尾盤）僅剩余幾套 可半年內(nèi)分期付款 原售樓處已經(jīng)撤銷，現(xiàn)臨時(shí)售樓部環(huán)境較差 港澳廣場 案場坐售 事件營銷 5萬 報(bào)紙、短信、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外、公交 98/99折 一樓底商 13年年返9%，二、三樓商鋪 16年年飯 9% 無 2023年元月 A區(qū)、 B區(qū)、C區(qū)已經(jīng)售罄，在售為D區(qū) 一萬抵四萬 案場比較高，咖啡卡座式洽談，挑高大廳 外地行銷、現(xiàn)場坐銷和直銷相結(jié)合，媒體立體覆蓋，返租和回購逐漸成為市場主流 分銷策略研究 合肥商業(yè)市場營銷模式研究 項(xiàng)目名稱 銷售渠道 價(jià)格 媒體選擇 銷售折扣 返租計(jì)劃 返購計(jì)劃 預(yù)計(jì)開業(yè)日期 項(xiàng)目銷售率 促銷計(jì)劃 案場包裝 福樂門國際廣場 案場坐銷 市區(qū)分案場 萬 報(bào)紙、短信、電視，網(wǎng)絡(luò)、戶外、廣播 98/99折 第 1~3年 7%，第 4~7年 %，第 8~10年 9%. 1：按合同價(jià) 120%返購；2：按照 10%收益繼續(xù)委托管理； 3：用戶自己經(jīng)營，必須符合商場的整體業(yè)態(tài) 2023年初 預(yù)計(jì) 25%左右剩余 —— 分案場已棄用，目前案場較豪華， 明發(fā)商業(yè)廣場 案場做銷 江浙行銷 5萬 報(bào)紙、短信、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外、 DM直派 98/99折 第 1年 6%，第2~3年 7%， 第4~5年 8% 無 2023年 9月試營業(yè) 開發(fā)商自持部分較多，只開放 2，4招商，按目前的情況看銷售率60% 前期 1萬抵 2萬 案場銷售周期較長，原案場拆除，現(xiàn)案場各方面較簡單 大唐國際購物廣場 案場坐售 3萬 報(bào)紙、短信、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外、廣播 97/98折 第 1~2年 8%，第 3~6年 11%， 第 7~11年以后12% 第 6年 100%回購或者第11年 120%回購，必須符合商場的整體業(yè)態(tài) 2023年 9月中旬開業(yè) 目前的情況看銷售率65% 周末抽冰箱 大唐一期到三期都是一個(gè)售樓， 媒體選擇針對性強(qiáng)、銷售折扣較少、階段性促銷和活動(dòng)營銷頻繁、節(jié)假日和項(xiàng)目進(jìn)度成為主要營銷節(jié)點(diǎn)。 項(xiàng)目營銷調(diào)查 案場執(zhí)行解讀 A、經(jīng)驗(yàn)鑒賞 ? 置業(yè)顧問工作積極性高、 接待熱情 、工作中富有激情； ? 對項(xiàng)目產(chǎn)品較自信 、與客戶洽談中敢于提出成交信號(hào)； ? 銷售中意向客戶 跟進(jìn)及時(shí) ，對跟進(jìn)時(shí)間的選擇合理； ? 案場內(nèi) 張貼成員銷售業(yè)績表 ，有效激勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員戰(zhàn)斗力； 通過我公司兩組人馬對項(xiàng)目售樓中心進(jìn)行暗訪，現(xiàn)將項(xiàng)目銷售執(zhí)行情況羅列如下。 合肥勝利廣場歡樂城 項(xiàng)目形象定位 — 歡樂主題地鐵商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài)規(guī)劃 分銷策略研究 ?加勒比夢幻樂園 :打造夢幻娛樂盛典，星空島、夢幻島、金銀島，三大主題樂園 ?IMAX巨幕 4D影院 ： 400平方米 IMAX巨幕 4D影院，22米寬、 16米高的巨型銀幕，如同身臨其境般感受電影所帶來的魅力 ?一統(tǒng)天下美食廣場 ： 10000㎡，由環(huán)球美食廣場、中華美食街以及特選小吃街三大主題板塊組成； ?皇庭國際健康中心 ： 5000㎡的超大復(fù)合型運(yùn)動(dòng)體健專區(qū)； ?香港名店街購物廣場 :218個(gè)國際知名品牌戰(zhàn)略合作伙伴 ,百余家本地特色精品牌； ?樂停一百智能停車中心 :立體停車位，停車不用倒車鏡， 2分鐘就搞定 功能分區(qū)劃分明確，歡樂主題定位鮮明、業(yè)態(tài)檔次較高，填補(bǔ)市場空白。 福樂門國際廣場 商業(yè)個(gè)案研究 項(xiàng)目名稱 九華新街 開發(fā)商 安徽省皖土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 池州市青陽縣九華山柯村景區(qū) （九華汽車站對面） 售樓處位置 九華山柯村景區(qū)換乘中心對面 （合肥分案場：香港廣場 802室） 規(guī) 模 總占地 20萬㎡，總建面 12萬㎡ 主力產(chǎn)品 二期單層 50— 100㎡、雙層 90 ㎡商鋪在售，（ 131） 價(jià) 格 均價(jià) ㎡ —— ㎡ 代理公司 上海溯源投資管理有限公司 客 戶 少量當(dāng)?shù)仡櫩停戏史职笀龊蜕虾７职笀鐾馔卣箍蛻?，外圍客戶（單位、組織整棟銷售）居多，散戶購買量少 銷售狀況 1期餐飲現(xiàn)已經(jīng)交付使用， 2期現(xiàn)面向全國公開，為購物