【正文】 團(tuán) 2F開辟了女人世界，針對濃郁的屈原文化和自古流傳至今的”藍(lán)墨水的上游是汨羅江”，當(dāng)?shù)厝嗣裢瞥鐚W(xué)習(xí)的良好氛圍，在西側(cè)底商部分開辟了 C組團(tuán)專業(yè)文化街，在合理控制業(yè)態(tài)分布的同時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。 初步規(guī)劃建議 A 組 團(tuán) B 組 團(tuán) C組團(tuán) 根據(jù)各個(gè)大中城市商業(yè)步行街的成功經(jīng)營理念，結(jié)合項(xiàng)目具體情 況，建議本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位如下： 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)物業(yè)組成 功能定位 業(yè)態(tài)組合 單鋪面積 其他要求 A組團(tuán) 步行商業(yè)街 購物、休閑、娛樂、 1F獨(dú)立品牌店（超市、男士服裝、珠寶、品牌化妝品、婚紗影樓等）； 2F女人世界（服裝、潮流飾品、美容美發(fā)、美甲、美體會(huì)所等）； 3F娛樂（網(wǎng)吧、游藝廳、兒童玩具天地等） 1F獨(dú)立品牌店建筑面積約為 80120㎡； 2F服裝店 5080 ㎡，飾品店 880 ㎡； 3F網(wǎng)吧、游藝廳 120200 ㎡，兒童玩具天地 830 ㎡ 邊角地方可插入書報(bào)攤、花店、洗衣店等 B組團(tuán) 獨(dú)立延伸部分 餐飲、娛樂 酒店、 KTV、咖啡廳等 框架結(jié)構(gòu)，可自由組合 2+4F獨(dú)立單體建筑 C組團(tuán) 西側(cè)底商 專業(yè)市場 文化街 圖書、文具、辦公用品 50200㎡不等 項(xiàng)目商業(yè)配套建議 針對項(xiàng)目商業(yè)前期的招商管理及后期的經(jīng)營管理，能夠統(tǒng)一有序，減少不必要的麻煩和投訴，使其從始至終的運(yùn)作處于良好狀態(tài)，建議引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司與物業(yè)管理公司。 ?商業(yè)經(jīng)營管理 —— 商業(yè)招商與租賃服務(wù) —— 統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃 —— 規(guī)范經(jīng)營管理 —— 促銷企劃及宣傳推廣活動(dòng) —— 建立和維護(hù)項(xiàng)目品牌 —— 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序 ?物業(yè)管理 —— 建筑物與裝修的維護(hù) —— 配套設(shè)施的維護(hù) —— 消防與安全管理 —— 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 —— 車輛與交通的管理 —— 商場緊急事件處理 商業(yè)物業(yè)租售策略 本項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)以為住宅服務(wù)為基本準(zhǔn)則 ， 通過商業(yè)配套的完善為住宅銷售增添亮點(diǎn)；反之又借助住宅銷售所營造的氛圍 ， 來帶動(dòng)商鋪的租賃及銷售； 又要突破社區(qū)商業(yè)的束縛 ， 打造汨羅首席一站式休閑購物街 ， 引領(lǐng)汨羅市購物消費(fèi)新潮流 ， 成為時(shí)尚潮流的風(fēng)向標(biāo) 。 本項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)街以出售為主 。 銷售的時(shí)機(jī)應(yīng)與住宅及周邊集中商業(yè)相結(jié)合， 考慮項(xiàng)目的定位及規(guī)模 ， 建議直接出售 。 預(yù)計(jì) 2023年 10月開始銷售 。 商業(yè)部分操作周期 起始時(shí)間 結(jié)束時(shí)間 建設(shè)周期 2023年 11月 2023年 12月 銷售周期 2023年 10月 2023年 12月 開業(yè)時(shí)間 2023年 3月 商鋪的租售時(shí)機(jī)建議 商鋪的租賃價(jià)格定位 參照項(xiàng)目 特百惠 龍舟國際 帝豪國際 本項(xiàng)目 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 人流量 25% 22 20 25 21 產(chǎn)品規(guī)劃、主題 20% 17 16 17 17 商業(yè)繁華度 15% 13 10 15 12 交通條件 15% 13 11 14 12 地理位臵 15% 13 11 15 13 規(guī)模 10% 8 10 9 9 總評分 100% 86 78 95 84 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 7432 P2(a) 6800 P3(a) 30000 參照權(quán)重（ %） Y1 50% Y2 20% Y3 30% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 3716 P2(b) 1360 P3(b) 9000 14076 本項(xiàng)目平均銷售價(jià)格 P 13700 根據(jù)以上表值數(shù)據(jù)，估計(jì) 現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 本項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)街的 1F商業(yè)銷售均價(jià)為 13700元 /㎡ 。 項(xiàng)目商鋪銷售遵循帶租約銷售的原則，因此租金是銷售價(jià)格的重要影響因素。近年來汨羅商鋪?zhàn)馐鬯揭恢北３制椒€(wěn)上揚(yáng)的趨勢，考慮本項(xiàng)目的定位，商鋪通常的租金遞增率平均為 6％ /年，因此以 年增長 6％ 的平均遞增率來估算本項(xiàng)目的商鋪銷售價(jià)格。 預(yù)計(jì)兩年后（ 2023年 1月）本項(xiàng)目的獨(dú)立商業(yè)街商鋪 1F的銷售價(jià)格為 15300元 /㎡ 。 （ 13700 ＝ 15393） 項(xiàng)目 層數(shù) 銷售單價(jià)（元 /㎡） 租金（元 /㎡ /天 ） 平均 增長率 各樓層 售價(jià)比例 現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 20231 現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 20231 A組團(tuán) 商業(yè)街 1F 13700 15300 6％ /年 100% 2F 8220 9180 60% 3F 6850 7650 50% 合計(jì) 均價(jià) 9590 10710 / / A組團(tuán)獨(dú)立商業(yè)街分層定價(jià)表 說明：租金是以銷售單價(jià)來推算的。單位租金＝銷售單價(jià)投資回報(bào)率（ 7％） / 365天 一切推廣，必須以核心任務(wù)為指導(dǎo) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 以快速的銷售速度，在 09年底完成銷售 實(shí)現(xiàn)當(dāng)期市場高價(jià) 品牌目標(biāo) 快速建立九龍地產(chǎn)品牌知名度 減少客戶投訴，提高客戶滿意度，初步樹立品牌美譽(yù)度 為后續(xù)項(xiàng)目做好品牌鋪墊 商鋪的營銷推廣策略 核心價(jià)值：項(xiàng)目先天優(yōu)勢不明顯，必須創(chuàng)造、擴(kuò)大后天優(yōu)勢及獨(dú)特價(jià)值 類比項(xiàng)目 地段 交通 人流 環(huán)境 配套 商業(yè)模式 品牌 綜合 特百惠 4 4 5 4 5 3 4 29 帝豪國際 5 5 5 5 4 3 4 31 龍舟國際 2 3 2 3 4 4 4 22 本項(xiàng)目 3 5 3 4 4 5 4 28 對比結(jié)果 普通 優(yōu)勢 普通 普通 普通 優(yōu)勢 普通 普通 注： 5— 很好； 4— 較好； 3— 一般； 2— 較差； 1— 很差 按傳統(tǒng)打分，本項(xiàng)目一般。如何擺脫普通，突出優(yōu)勢？ 商鋪的營銷剖析 因素裂變： 全新商業(yè)模式 是項(xiàng)目的核心競爭力，區(qū)位前景則是最大機(jī)遇點(diǎn) 因素 所處地位 裂變彈性 裂變點(diǎn) 地段 優(yōu)勢 適度轉(zhuǎn)為機(jī)遇 區(qū)位前景 交通 優(yōu)勢 擴(kuò)大賣點(diǎn) 汽車站 人流 普通 無法更改 —— 環(huán)境 劣勢 無法更改 配套 普通 無獨(dú)特點(diǎn) —— 商業(yè)模式 優(yōu)勢 擴(kuò)大賣點(diǎn) 開放、花園、生態(tài) 品牌 輕度劣勢 可進(jìn)行塑造 推廣、細(xì)節(jié) 獨(dú)特價(jià)值 核心價(jià)值 商業(yè)步行街 汨羅首席商業(yè)步行街 主要賣點(diǎn) 前景良好的商業(yè)步行街 主導(dǎo)訴求 核心賣點(diǎn) 推廣分析：以汨羅首席商業(yè)步行街為核心，以區(qū)位前景賦予自信，以升值前景無限進(jìn)行包裝 類比項(xiàng)目 核心價(jià)值 存在不足 廣告語 核心觸動(dòng) 特百惠 地段、原有商戶 室內(nèi)商鋪、業(yè)態(tài)檔次低 原