【正文】 節(jié)要求 標(biāo) 題 語(yǔ)： 內(nèi)容要求： 版面要求： 時(shí)間次數(shù)： 2023年 6月中開始出街 ,共投放 5篇軟文 軟文為主。其特點(diǎn)是：形象直觀，可塑性強(qiáng) 。單位租金＝銷售單價(jià)投資回報(bào)率（ 7％） / 365天 一切推廣，必須以核心任務(wù)為指導(dǎo) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 以快速的銷售速度，在 09年底完成銷售 實(shí)現(xiàn)當(dāng)期市場(chǎng)高價(jià) 品牌目標(biāo) 快速建立九龍地產(chǎn)品牌知名度 減少客戶投訴，提高客戶滿意度，初步樹立品牌美譽(yù)度 為后續(xù)項(xiàng)目做好品牌鋪墊 商鋪的營(yíng)銷推廣策略 核心價(jià)值：項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)不明顯，必須創(chuàng)造、擴(kuò)大后天優(yōu)勢(shì)及獨(dú)特價(jià)值 類比項(xiàng)目 地段 交通 人流 環(huán)境 配套 商業(yè)模式 品牌 綜合 特百惠 4 4 5 4 5 3 4 29 帝豪國(guó)際 5 5 5 5 4 3 4 31 龍舟國(guó)際 2 3 2 3 4 4 4 22 本項(xiàng)目 3 5 3 4 4 5 4 28 對(duì)比結(jié)果 普通 優(yōu)勢(shì) 普通 普通 普通 優(yōu)勢(shì) 普通 普通 注： 5— 很好； 4— 較好； 3— 一般； 2— 較差； 1— 很差 按傳統(tǒng)打分，本項(xiàng)目一般。 項(xiàng)目商鋪銷售遵循帶租約銷售的原則，因此租金是銷售價(jià)格的重要影響因素。 本項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)街以出售為主 。 S1：位臵：距離市中心近，市汽車客運(yùn)站在項(xiàng)目周邊； S2：交通：由蔬菜市場(chǎng)出去就是城市主干道建設(shè)路，公交車線路有 8路經(jīng)過，交通便捷 ； S3：學(xué)校：糧食幼兒園就在門口，城北中學(xué)距此不遠(yuǎn) ； S4：前景：建設(shè)路一帶是城市發(fā)展的繁榮地帶，未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，具廣闊發(fā)展前景； O1：位于城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，地段投資必定升值； O2：菜市場(chǎng)規(guī)劃入室，會(huì)大大改善居住環(huán)境； O3：汩羅市的房地產(chǎn)投資建設(shè)開發(fā)進(jìn)入火熱的發(fā)展期，前景樂觀 ； 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè) SWOT分析 W1：地段：地塊圍合，且比較偏僻； W2：環(huán)境：蔬菜市場(chǎng)周邊臟、亂、差，垃圾回收點(diǎn)集中，居住環(huán)境有待改善； W3：配套：位于居民區(qū)，周邊無(wú)大的生活?yuàn)蕵放涮祝? T1：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控加強(qiáng)，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的影響； T2：未來(lái)汩羅市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈； 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位的原則與依據(jù) ? 完善項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)，同時(shí)與區(qū)域環(huán)境相協(xié)調(diào)； ? 以滿足整體定位主題為前提，采用業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一； ? 穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展； ? 考慮各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍； ? 對(duì)項(xiàng)目住宅銷售起到良好的促進(jìn)作用； ? 保障投資回報(bào)，同時(shí)維護(hù)區(qū)域中高檔商業(yè)的形象之需要。二層、三層商場(chǎng)百貨；四層娛樂場(chǎng)所 售： １Ｆ 3萬(wàn)元／ ㎡；其他 6000－ 1萬(wàn)元／ ㎡ 為住宅底商 銷售中 龍舟國(guó)際商業(yè)街 87000㎡，總長(zhǎng)約1100M 一、二樓為商鋪 售：１Ｆ 6800元／ ㎡； ２Ｆ28003000元／ ㎡（每 5000㎡起售） 為二層獨(dú)立商業(yè)街 招商中 駿景花園 －－－ 一樓獨(dú)立商鋪 －－－－－－－ 為住宅底商 現(xiàn)鋪 特百惠 6000㎡ 地下一層為市場(chǎng)；地面一層為商鋪、二層為百貨 售價(jià)未定；租金為 3545元 /㎡ 為住宅底商 試營(yíng)業(yè)中 中天 .家園 －－－ 地面一、二層規(guī)劃為購(gòu)物廣場(chǎng) －－－－－－ 為住宅底商 銷售中 本 案 特百惠 帝豪國(guó)際 龍舟國(guó)際 周邊代表性商家 項(xiàng) 目 周 邊 現(xiàn) 有 業(yè) 態(tài) 代 表 商 家 大型商家 －－－－－ 餐飲 快餐連鎖 －－－－－ 中餐 －－－－－ 食品 －－－－－ 娛樂場(chǎng)所 －－－－－ 購(gòu)物 太平洋服飾超市、世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)、汨羅大市場(chǎng)、蔬菜市場(chǎng)臨時(shí)市場(chǎng)、汨羅水 果市場(chǎng) 金融證券 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政 生活便利 美容美發(fā) －－－－－ 便利超市 心連心超市 酒店賓館 惠友大酒店、屈原賓館、中信大酒店、羅城賓館、汨羅江大酒店 學(xué)校 糧食幼兒園、中嶺小學(xué)、城北中學(xué)、羅城學(xué)校、鐵路中學(xué) 雜類 汽車客運(yùn)總站 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市 場(chǎng)小結(jié)： ? 項(xiàng)目處于老城區(qū)，周邊地塊也在拆遷規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口及消費(fèi)潛力較大； ? 周邊商業(yè)以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的形式為主，檔次偏低、規(guī)模較小，餐飲娛樂消費(fèi)型商業(yè)目前比較缺乏，隨著幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)有望在近期得到補(bǔ)充； ? 特百惠、帝豪國(guó)際、龍舟國(guó)際的建成與后期的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)借助知名品牌的進(jìn)駐，將會(huì)極大的豐富周邊商業(yè)市場(chǎng)，擴(kuò)大區(qū)域商業(yè)輻射圈，預(yù)計(jì)周邊區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)前景看好，周邊商業(yè)價(jià)值有望得到進(jìn)一步的提升； ? 本項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢(shì)、地形開敞、便利交通、區(qū)域認(rèn)知已基本形成等先天優(yōu)勢(shì)， 而且面臨汨羅整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、商業(yè)蓬勃發(fā)展并尚存競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)、新的城市商業(yè)規(guī)劃即將實(shí)施等帶來(lái)的機(jī)會(huì)； ? 建設(shè)路商圈沿街商鋪高位租金達(dá)到 /㎡ /天，平均租金也在 /㎡ /天左右；1F銷售均價(jià)集中在 1800030000元 /㎡。 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 —— 商業(yè)招商與租賃服務(wù) —— 統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃 —— 規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理 —— 促銷企劃及宣傳推廣活動(dòng) —— 建立和維護(hù)項(xiàng)目品牌 —— 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序 ?物業(yè)管理 —— 建筑物與裝修的維護(hù) —— 配套設(shè)施的維護(hù) —— 消防與安全管理 —— 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 —— 車輛與交通的管理 —— 商場(chǎng)緊急事件處理 商業(yè)物業(yè)租售策略 本項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)以為住宅服務(wù)為基本準(zhǔn)則 ， 通過商業(yè)配套的完善為住宅銷售增添亮點(diǎn)；反之又借助住宅銷售所營(yíng)造的氛圍 ， 來(lái)帶動(dòng)商鋪的租賃及銷售； 又要突破社區(qū)商業(yè)的束縛 ， 打造汨羅首席一站式休閑購(gòu)物街 ， 引領(lǐng)汨羅市購(gòu)物消費(fèi)新潮流 ， 成為時(shí)尚潮流的風(fēng)向標(biāo) 。 商業(yè)部分操作周期 起始時(shí)間 結(jié)束時(shí)間 建設(shè)周期 2023年 11月 2023年 12月 銷售周期 2023年 10月 2023年 12月 開業(yè)時(shí)間 2023年 3月 商鋪的租售時(shí)機(jī)建議 商鋪的租賃價(jià)格定位 參照項(xiàng)目 特百惠 龍舟國(guó)際 帝豪國(guó)際 本項(xiàng)目 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 人流量 25% 22 20 25 21 產(chǎn)品規(guī)劃、主題 20% 17 16 17 17 商業(yè)繁華度 15% 13 10 15 12 交通條件 15% 13 11 14 12 地理位臵 15% 13 11 15 13 規(guī)模 10% 8 10 9 9