成本法-文庫吧
2025-02-05 13:53 本頁面
【正文】 成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的 平均利潤 ， 而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤 ， 也不是個(gè)別開發(fā)商所期望的利潤 。 開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤來計(jì)算 。 開發(fā)利潤計(jì)算公式 : 開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 —土地取得成本 —開發(fā)成本 —管理費(fèi) —投資利息 —銷售費(fèi)用 —銷售稅費(fèi) 直接成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得 成本 +開發(fā)成本） 銷售利潤率 =開發(fā)利潤 /開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值 成本利潤率 =開發(fā)利潤 /（土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用） 三 成本法的基本公式 最基本的公式 成本法最基本的公式為： 積算價(jià)格 =重新構(gòu)建價(jià)格 折舊 針對對象： ① 新開發(fā)的土地 ② 新建的房地產(chǎn) （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） ③ 舊的房地產(chǎn) （ 此處指房地 、 建筑物兩種情況 ） 步驟： ① 搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ② 估算各構(gòu)成部分的金額 ③將各構(gòu)成部分的金額累加 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)的土地包括填海造地 、 開山造地 、征用農(nóng)地后進(jìn)行 “ 三通一平 ” 等開發(fā)的土地 ， 在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地 。 公式： 新開發(fā)的土地價(jià)格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地價(jià)格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 新建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 舊房地產(chǎn)價(jià)格 =土地的重新取得價(jià)格 +建筑 物的重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 ★ 土地的重新取得價(jià)格要注意年限 四、 重新購建價(jià)格 重新構(gòu)建價(jià)格的概念 重新構(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā) 、重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理 、 必要的費(fèi)用 、 稅金和應(yīng)得的利潤之和 。 注意 ：第一 、 重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 第二 、 重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的 第三 、 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況 下的價(jià)格 ， 未扣除折舊； ★ 土地的重新構(gòu)建價(jià)格
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