武漢都市經(jīng)典項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品策略方案65頁-易居中國-2-文庫吧
2025-01-18 13:03 本頁面
【正文】 需求 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)整性大、 露臺(tái)、陽臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì) 室外：運(yùn)動(dòng)設(shè)施與生活配套設(shè)施 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 項(xiàng)目綜合分析：客戶需求描述 項(xiàng)目綜合分析：客戶定位 ?全客戶概念 ?首次臵業(yè)、乃至多次臵業(yè) ?交通導(dǎo)入、生活導(dǎo)入、改善導(dǎo)入 ?青年、中年、養(yǎng)老 總價(jià)（萬） 形態(tài) 產(chǎn)品 客戶 40－ 50 高層 1房、 2房 首次置業(yè)、青年 70－ 90 高層、小高層 2房、 3房、 4房 二次置業(yè)、改善、養(yǎng)老 100－ 120 多層 花園洋房 改善、多次置業(yè) 產(chǎn)品規(guī)劃 ● 規(guī)劃 ■ 高層、小高層、多層（低層）組合 ■ 三種形態(tài)用地較為平均，建筑密度低，便 于園林規(guī)劃和布局 ■建筑高度錯(cuò)落，形成層次 形態(tài) 建筑密度 用地 比例 容積率 套數(shù) 總面積 比例 多層 31% 52568 39% 360 65760 21% 高層 12% 55833 42% 1984 199040 62% 小高層 15% 25067 19% 480 55200 17% 總計(jì) 20% 133468 26694 2824 320230 100% 產(chǎn)品規(guī)劃 高層區(qū)域 小高層區(qū)域 綠化帶 多層區(qū)域 園林 ● 規(guī)劃 ■ 采用 2個(gè)規(guī)模較大的園林，即將高 層、小高層、多層區(qū)域分離，又 可以彌補(bǔ)不同客戶層次的距離 ■ 采用開放式布局，樓體排布錯(cuò)落 有致，高層、小高層都可以觀湖景 ● 戶型： ■ 全產(chǎn)品線 擴(kuò)大客戶群 ■ 將利潤最高的產(chǎn)品比例盡量提升：花園洋房 ■ 適度關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較小的產(chǎn)品： 1房、 2房 產(chǎn)品規(guī)劃 戶型 套數(shù) 面積（平方米） 比例 1房 384 26880 % 2房 944 87200 % 3房 944 113280 % 4房 192 26880 % 花園洋房 360 65760 % 總計(jì) 2824 320230 % 產(chǎn)品規(guī)劃 ? 戶型分布： 花園洋房提升產(chǎn)品檔次； 小高層與高層產(chǎn)品在戶型面積上做區(qū)隔，差異定位； 小高層舒適型三房、四房對(duì)抗水岸星城高層類似產(chǎn)品； 主力高層主推成熟 2房、 3房戶型，適量1房，總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 形態(tài) 層數(shù) 棟數(shù) 平層 戶型 面積 高層 32 3 4＋ 2 1房 65－ 70 2房 85－ 90 32 6 2＋ 2 2房 85－ 90 3房 115－ 120 28 4 2＋ 2 2房 95－ 100 3房 115－ 120 24 2 2＋ 2 3房 115－ 120 4房 130－ 140 小高層 18 4 2＋ 2 2房 90－ 100 3房 120－ 130 12 4 2＋ 2 3房 120－ 130 4房 140－ 150 多層 4 花園洋房 160－ 180 價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 3月成交 均價(jià) 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 規(guī)模 營銷 產(chǎn)品 開發(fā)商 小計(jì) 水岸星城 （ townhouse） 7533 0 0 1 100/99 1 1 1 1 100/96 夢(mèng)湖水岸 (多層 ) 6294 0 0 1 100/99 1 1 4 0 100/106 項(xiàng)目名稱 水岸星城 夢(mèng)湖水岸 合計(jì) 低層相對(duì)價(jià)格 7159 6739 銷售狀況權(quán)重 65% 35% 加權(quán)后平均價(jià)格 4653 2359 7012（ 07年 3月） Townhouse產(chǎn)品 TOWNHOUSE產(chǎn)品 08年以 8000元 /㎡ 的成交均價(jià)入市，逐步走高，平穩(wěn)去化，樹立整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿，拉高小高、高層價(jià)格， TOWNHOUSE產(chǎn)品整體均價(jià)實(shí)現(xiàn) 10000元 /㎡ 。 價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 3月成交 均 價(jià) 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 規(guī)模 營銷 產(chǎn)品 開發(fā)商 小計(jì) 水岸星城 5389 0 0 1 100/99 1 2 0 1 100/96 夢(mèng)湖水岸 5255 0 0 1 100/99 1 0 0 0 100/101 美林 青城 5243 0 0 2 100/102 0 0 1 1 100/98 愛家國際華城 5056 0 0 3 100/103 1 0 0 1 100/102 項(xiàng)目名稱 水岸星城 夢(mèng)湖水岸 美林 青城 愛家國際華城 合計(jì) 高層相對(duì)價(jià)格 5121 5254 5241 5153 銷售狀況權(quán)重 30% 25% 25% 20% 加權(quán)后平均價(jià)格 1536 1313 1310 1030 5189（ 07年 3月） （小）高層產(chǎn)品 高層產(chǎn)品 2023年 5700元 /平方米成交均價(jià)入市，經(jīng)過 5年開發(fā)，整體均價(jià)實(shí)現(xiàn)6500元 /平方米，小高層產(chǎn)品整體均價(jià) 7000元 /平方米。 四、市場(chǎng)研究支撐 2023年的房地產(chǎn)無疑是政策調(diào)控年，未來兩三年房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。 政策穩(wěn)中趨緊 強(qiáng)化執(zhí)行 市場(chǎng)研究支撐：政策 結(jié)構(gòu)性調(diào)整依然是主線 住房保障尋求突破 稅收引導(dǎo)成重點(diǎn) 調(diào)控向縱深拓展 土地政策進(jìn)一步延續(xù)和強(qiáng)化 但總體形勢(shì)趨于明朗 市場(chǎng)研究支撐：政策 1264 2618 3743 3394 36111 1 7 . 5 91 7 . 34 1 . 0 47 1 . 71 1 6 . 1 5050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023020406080100120140土地面積( 畝)金額( 億元)2023~2023年武漢土地成交量?jī)r(jià)對(duì)比圖 2023年武漢中心城區(qū)土地供應(yīng) 64幅，成交 46幅，成交開始放緩 日期 成交單價(jià) （萬元 /畝） 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 市場(chǎng)研究支撐 〃 土地 與 2023年相比，土地出讓金額小幅上漲 %,樓面地價(jià)下跌 %。 武昌成交面積占土地交易的三分之二 ,平均樓面地價(jià)達(dá) 1560元 /平方米，較 2023年上漲 16%。 漢口平均樓面地價(jià) 1900元 /平方米，較 2023年的 2310元 /平方米下降了 18%。 2023年武漢三鎮(zhèn)土地成交情況 市場(chǎng)研究支撐 〃 土地 武漢住宅市場(chǎng)歷年供應(yīng)量走勢(shì)圖6 1 3 . 9 18 1 0 . 6 3
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