【正文】 配套資源； 機(jī)會 ? 區(qū)域 ：城市次中心的形成； ? 產(chǎn)品： 南湖區(qū)域尚未有高端產(chǎn)品的誕生； ? 周邊： 多個項(xiàng)目的開發(fā)使南湖生活區(qū)逐漸成形； ? 收藏： 獅子山與湖岸線的雙重優(yōu)勢帶來的收藏價(jià)值； ? 交通： 過江隧道的通達(dá)產(chǎn)生的未來價(jià)值； 威脅 ? 來自區(qū)域其他現(xiàn)有項(xiàng)目的競爭，包括價(jià)格； ? 同區(qū)域的客群的重合矛盾； ? 區(qū)域內(nèi)即將開發(fā)或未來的不可確定競爭項(xiàng)目是否在產(chǎn)品特點(diǎn)等方面造成威脅； 通過分析，我們需要突出玫瑰灣的 項(xiàng)目優(yōu)勢 ，并尋找到項(xiàng)目的 差異化 。 目標(biāo)人群分析 南湖及周邊高收入家庭 大學(xué)教師/光谷商務(wù) 聯(lián)合武昌區(qū)所統(tǒng)合的泛消費(fèi)群 … 泰然 南湖玫瑰灣 知性生活新理念 學(xué)院圈層 光谷片區(qū) 武昌企事業(yè)主 武漢外來人士的吸納 融合生活圈 居住文明 ? 對生活擁有更高追求的中等收入以上的家庭 ? 主力購買人群年齡在 3050歲，多為二次置業(yè)。 ? 具有親湖居住情結(jié)和對離塵不離城的居住認(rèn)同 ? 對項(xiàng)目生態(tài) /建筑及品質(zhì)戶型 /公建配套設(shè)施認(rèn)同 ? 對東方的、現(xiàn)代的、知性居住理念與高品質(zhì)生活理念認(rèn)同 泰然 南湖玫瑰灣 目標(biāo)客層概念描述 … 武昌區(qū)域 30歲 50歲的較高收入的 高知階層 ， 60%以上的人群來自學(xué)院教師 ， 光谷科技人才以及武昌行政區(qū)的高級公務(wù)員 、 公司高級白領(lǐng) ， 即是我們的 意見領(lǐng)袖 。 人生經(jīng)歷豐富 ， 閱歷廣博 ， 善于思考 ， 有社會責(zé)任感和使命感 ， 社會地位較高 ， 屬于社會的中流砥柱 。 努力工作的同時 ， 懂得善待自己 ， 關(guān)愛家人 ， 享受生活 ， 注重生活品味 。 思想成熟，重視心靈的成長，對人生感悟體會豐富。 具備現(xiàn)代開放、知性、融合與尊重的人文生活思想 泰然 南湖玫瑰灣 主力客層描述 … ? 對于生活擁有豐富的認(rèn)知，產(chǎn)生更高層級的精神需求 ? 閱歷導(dǎo)致的生活累積，富于對自然和人性的深層思考 ? 國際現(xiàn)代化與自然和諧人居的視野 ? 對于居住環(huán)境的更高標(biāo)準(zhǔn)要求 泰然 南湖玫瑰灣 目標(biāo)客層心理洞察 … 敏感詞：高尚、知性、融合 泰然 南湖玫瑰灣讓生活擁有更多可能 …… 異域風(fēng)情的湖岸線 現(xiàn)代時尚的建筑群 多重園林、水景 超豪華的小區(qū)會所 …… 或許這些都不算什么 這些無非都是建筑的表征而已。 建筑的誕生是以人對生活的 領(lǐng)悟?qū)用?作為根基。 推廣核心目標(biāo) 用五年的時間，打造成為 南湖 首屈一指 的 高端住宅區(qū) 。 那么 南湖玫瑰灣一期的形象入世則對日后的推廣起 決定鋪墊作用 。 ? 在市場上樹立良好的形象 ? 制造強(qiáng)悍聲音出市 ? 確立主題并貫穿始終 ? 奠定未來開發(fā)的基礎(chǔ) DDAD簡法 價(jià)值觀 推廣的意義＝ 原生市場＋產(chǎn)品值 ≥人心理購買誘因 ? 當(dāng)所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都開始千篇一律 ? 當(dāng)所有房子都開始追求一樣的夢想 ? 當(dāng)這個世界想說的話越來越少 ? 當(dāng)說明書都開始厚的像本書 推廣到底是什么？ ? 一個原生市場環(huán)境，發(fā)展到一定地步就會出現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值比，當(dāng)推廣的各種方法使得產(chǎn)品大于等于人們心理購買的誘因時，產(chǎn)品就會熱銷。 一個簡單的拋物線， 60個字，一種行為。 所有好推廣，始于一條線。 現(xiàn)時科學(xué)的大盤整合推廣進(jìn)程 因此，對于 5年計(jì)劃的南湖玫瑰灣，首先應(yīng) 拉升區(qū)域價(jià)值 —— 哪怕僅僅是項(xiàng)目自身的地塊兒價(jià)值！ 大區(qū)域價(jià)值 主題社區(qū) 組團(tuán)類別遞進(jìn) 產(chǎn)品 USP分銷 花園洋房 104套 小高層 60套 數(shù)量都不算多 別墅 35套 其中聯(lián)排 34套 獨(dú)棟別墅 1套 數(shù)量不多 在湖岸線旁 自然條件優(yōu)越 只有高層產(chǎn)品 地理位置 臨湖最遠(yuǎn) ， 緊鄰引入水域景區(qū)， 以 564套 數(shù)量居最多 。 對項(xiàng)目的一期進(jìn)行推廣，先研究研究一期的規(guī)劃。 高層、小高層、洋房、別墅 是按階梯狀 由高向低面湖而列 。 問題出來了，非常明顯。 ? 當(dāng)品質(zhì)和價(jià)格都相對較低的高層住宅類產(chǎn)品占主要分額的時候，如何才能全面地依靠推廣策略拉升全盤的價(jià)值和價(jià)格？？ ? 而且我們得知，高層住宅要 9月才可以拿到銷售證，這與之前所得知的 6月開盤入市的說法在科學(xué)的推廣策略，是相矛盾的。 南湖玫瑰灣一期的 癥結(jié)點(diǎn) —— 數(shù)量偏多的高層產(chǎn)品。 因此，在項(xiàng)目入市初期，如下建議： ? 在推廣明線中 ，讓 項(xiàng)目的整體 高品質(zhì)形象為個別產(chǎn)品代言（即宣揚(yáng)整個地質(zhì)及產(chǎn)品統(tǒng)一概念），模糊高層住宅的獨(dú)立形象。 ? 在銷售進(jìn)程中 ，務(wù)必讓 高層住宅 沖在最前面，使價(jià)值和價(jià)格通過銷控合理穩(wěn)步拔升。 據(jù)了解， 6月是武漢市場的銷售淡季，而 9月正值 “ 金九銀十 ” 的旺季。 因此我們 最終建議 ，項(xiàng)目開盤放在 2023年 9月 ，高層的銷售許可完成之后，為最佳入市時期。先期放量為高層住宅、小高層、多層復(fù)合產(chǎn)品。 為求拔升產(chǎn)品價(jià)格，尋求價(jià)值最大化，價(jià)值最大化的營銷策略，決定一期的基本銷售步驟要 “低開高走”。 先消化高層產(chǎn)品，使市場對項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)可 在已經(jīng)建立起認(rèn)知后，花園洋房自然賣的順利 小高層一層一戶的設(shè)計(jì)，具備高端產(chǎn)品的獨(dú)特性 聯(lián)排別墅最后銷售或按至 08年銷售， 區(qū)域價(jià)值提升后，成為南湖生活的標(biāo)桿 但現(xiàn)在需要找到 “差異化” 突破傳統(tǒng)出路，才能發(fā)揮 產(chǎn)品的最大潛力。 （五年的時間里，我們要讓區(qū)域受眾首先對這個項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值充分認(rèn)可。） 我們需要突破。 按照傳統(tǒng)推廣，順序沒錯。 南湖玫瑰灣的差異化在哪里？怎么挖掘？ ? 我們嘗試過利用產(chǎn)品的賣點(diǎn)，諸如建筑材料、建筑特色，但認(rèn)為時機(jī)尚未成熟。 ? 我們也嘗試過利用規(guī)劃的特點(diǎn)，諸如園林景觀風(fēng)格，但這樣的方向看起來有些墨守成規(guī)，不能獲取真正的價(jià)值點(diǎn)。 ? 如果拿南湖的水說事，諸如水岸美宅，武漢又有幾個項(xiàng)目沒拿水說事？ 暫且賣個關(guān)子，從推廣步驟慢慢兒說。 推廣節(jié)點(diǎn) 2023年玫瑰灣項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)建議，新鮮出爐 ?制造懸念階段： 3月 5月 房交會之前，制造話題，卻又秘而不宣，給南湖玫瑰灣蒙上神秘面紗 ?活動蓄客階段： 6月 8月 9月正是武漢地產(chǎn)銷售旺季，在此階段公開主題，進(jìn)行主題公關(guān)活動，持續(xù)蓄客并在 9月達(dá)到高峰，迎接火爆的開盤 ?產(chǎn)品熱銷階段： 9月 12月 經(jīng)過 5個月的預(yù)熱與蓄水，迎來產(chǎn)品真正的熱銷，此時需要產(chǎn)品的賣點(diǎn)做支持 在項(xiàng)目的推廣過程中，離不開 四個原則 支持 ? 講究扎扎實(shí)實(shí) 每一個步驟都要腳踏實(shí)地落實(shí)好，缺一不可，穩(wěn)健體現(xiàn)出企業(yè)的雄厚實(shí)力。 ? 必須聲音震撼 在市場上必須做到強(qiáng)勢出擊，制造出城市影響力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。 ? 懸念引人入勝 不能陷入水景情結(jié)的誤區(qū)，更不能丟失懸念的落地性，差異點(diǎn)也是建筑與情感的交叉點(diǎn)。 ? 產(chǎn)品規(guī)劃配合 即使是再動人的廣告手段，也需要產(chǎn)品規(guī)劃的同步配合，我們不能憑空做廣告推廣，虛張聲勢會導(dǎo)致失敗。 進(jìn)入 → 制造懸念階段： 3月 5月 第一個懸念，拿“ 地 ”說點(diǎn)兒事 此時絲毫不透露未來的建筑形態(tài)，給外界種種對該地的猜測與期待。 對南湖區(qū)域住宅的價(jià)格， 沒有誰