【正文】 保障性住房計(jì)劃使得眾多的開(kāi)發(fā)商望而卻步，最后不得已更改在此地塊內(nèi)配建保障性住房的計(jì)劃l拉動(dòng) GDP太少，地方政府不上心252。根據(jù)某開(kāi)發(fā)商公布的開(kāi)發(fā)清單顯示，高高在上的房?jī)r(jià)中，土地出讓金、各種配套費(fèi)等政府所得超過(guò)三分之一。形成了房?jī)r(jià)高、地價(jià)高、政府收入也高的怪圈明確責(zé)任主體，將保障性住房建設(shè)成效與地方政府政績(jī)相關(guān)聯(lián)適當(dāng)解決地方政府財(cái)政收入問(wèn)題（如利用征收房產(chǎn)稅等措施來(lái)彌補(bǔ)土地收入的減少）國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)保障性住房的排頭兵，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生引導(dǎo)作用解決方案 長(zhǎng)期有利、短期效果不大 25新三十六條的頒布新 36條是希望可以帶動(dòng)民間投資，成為未來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，但我們認(rèn)為這一政策短期內(nèi)的作用不明顯，我們知道老的 36條其實(shí)也是鼓勵(lì)民營(yíng)資本投資，但在實(shí)際操作過(guò)程中就碰到了種種困難，所以目前此政策仍是處于觀(guān)望期，對(duì)投資拉動(dòng)作用較小。民間資本在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 遭遇的 “玻璃門(mén) ”和 “彈簧門(mén) ”“玻璃門(mén) ”“彈簧門(mén) ”是指在部分行業(yè)中由于各方面配套改革跟不上，民營(yíng)企業(yè)雖然進(jìn)入，但最終不得不在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出來(lái)，比如說(shuō)石油行業(yè)，再比如航空。是指一些行業(yè)和領(lǐng)域在準(zhǔn)入政策上雖無(wú)公開(kāi)的限制，但實(shí)際進(jìn)入條件限制頗多，看著是敞開(kāi)的，實(shí)際卻進(jìn)不去。航空能源 醫(yī)療26 我們認(rèn)為，近期多個(gè)逆向調(diào)控政策的出臺(tái)，　　　　　　　　　　　　　　　　　　216。保障性住房建設(shè)的推出，期望彌補(bǔ)由于房?jī)r(jià)的打壓而造成的投資增速的下降。216。新 36條的頒布，鼓勵(lì)投資拉動(dòng)民間投資雷聲大，雨點(diǎn)小，對(duì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)作用較小。27政策走向預(yù)判從政策面上，政策的目的一般以熨平周期為目的，即平抑經(jīng)濟(jì)波峰和波谷，從歷史經(jīng)驗(yàn)看， 工業(yè)增加值同比在 10%附近或以下時(shí)，為政策力圖保底的區(qū)域，而增速一旦超過(guò) 16%，便進(jìn)入了紅線(xiàn)高壓區(qū)。工業(yè)增加值增速圖紅線(xiàn)高壓區(qū)政策保底區(qū)9295年的調(diào)控 0407年的調(diào)控 09年下半年開(kāi)始的調(diào)控 基于先行指數(shù)的預(yù)測(cè)28剛出爐的 6月數(shù)據(jù)顯示，６月工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) ％，增速比５月降低 ，顯示工業(yè)生產(chǎn)的增速放緩可能大于預(yù)期。工業(yè)增加值快速下降必然引起的經(jīng)濟(jì)增速的快速下降?？紤]到本月工業(yè)增加值的大幅下降受基數(shù)效應(yīng)的影響，我們認(rèn)為三季度政策出現(xiàn)放松的可能性不大，估計(jì)要到四季度工業(yè)增加值增速穩(wěn)定走出政策高壓區(qū)時(shí)，政策或?qū)⒂兴蓜?dòng)。29判斷三：國(guó)家在第三季度進(jìn)行第二輪調(diào)控的可能性不大，很大程度上是對(duì)國(guó)十條的進(jìn)一步深化，包括各方面細(xì)則的出臺(tái)以及執(zhí)行力度的加大。政府偏好在第三季度看到實(shí)質(zhì)性的政策調(diào)控效果，以為之后可能的變動(dòng)留有空間。由于歐債造成的影響，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭減緩，而政府一系列意圖拉動(dòng)投資，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施之效果仍值得質(zhì)疑。在沒(méi)有實(shí)質(zhì)性措施拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的情況下，基于對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，作出以下判斷：判斷一：經(jīng)濟(jì)增速回落加快預(yù)計(jì)在第四季度經(jīng)濟(jì)增速走出政策高壓區(qū)判斷二：由于經(jīng)濟(jì)走出政策高壓區(qū)，預(yù)計(jì)在今年第四季度政策會(huì)有所放寬。房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)的時(shí)點(diǎn)較我們之前的判斷有所提前，大約為第四季度，并且本次房?jī)r(jià)下調(diào)幅度有所收窄。30Ⅱ 未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 216。房地產(chǎn)行業(yè)短期趨勢(shì)研判 216。房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)研判 31短期趨勢(shì)研判— 基于移動(dòng)均線(xiàn)理論的預(yù)測(cè)32移動(dòng)均線(xiàn)相關(guān)指標(biāo)和假設(shè)短線(xiàn)指標(biāo) 八周移動(dòng)均線(xiàn)長(zhǎng)線(xiàn)指標(biāo) 三十二周移動(dòng)均線(xiàn)技術(shù)分析前提假設(shè)包括本周在內(nèi)的前八周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的八周移動(dòng)均線(xiàn)值包括本周在內(nèi)的前三十二周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的三十二周移動(dòng)均線(xiàn)值在移動(dòng)均線(xiàn)分析中，假設(shè)成交量信息已經(jīng)包含了成交均價(jià)、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、政策等各類(lèi)因素的影響。3310/4/3 09/7/5 下跌幅度 80% 216。 假設(shè)出現(xiàn) 0 07年的調(diào)整情況，長(zhǎng)期均線(xiàn)也出現(xiàn)下滑，則根據(jù)趨勢(shì)模擬，目前上海房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一輪較長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整，調(diào)整幅度為周成交量下降 40萬(wàn)平米左右，成交量谷底大約會(huì)出現(xiàn)在 2023年 4月份，之后成交量逐步回升，至 6月中旬短期均線(xiàn)將再次突破長(zhǎng)期均線(xiàn)，進(jìn)入新一輪持續(xù)上升周期。38周悲觀(guān)趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線(xiàn)出現(xiàn)下滑二零零九年 八月預(yù)測(cè)結(jié)果上海零九年預(yù)測(cè)34上海目前市場(chǎng)狀況216。 根據(jù)近期的市場(chǎng)情況成交量在 3月底達(dá)到谷底，模型預(yù)測(cè)效果良好。216。 悲觀(guān)趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)減緩，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢(shì)尚不穩(wěn)定時(shí)的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。10/3/21 09/7/5 下跌幅度 80% 36周35上海當(dāng)前預(yù)測(cè)216。 由于宏觀(guān)調(diào)控得當(dāng)，未出現(xiàn)二次探底的情況，按照 04年的調(diào)整情況進(jìn)行預(yù)測(cè)216。 成交量八周移動(dòng)均線(xiàn)下調(diào)后，不會(huì)低于 3月份的成交量底部，市場(chǎng)將于今年三季度末反彈回升。06/2/19 05/8/7 29周震蕩幅度10/09/12 10/3/21 25周震蕩幅度36上海房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)路線(xiàn)圖10/07成交量持續(xù)在低位調(diào)整，受成交量下調(diào)的影響，價(jià)格會(huì)受到一定的抑制10/09成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。各國(guó)政府的調(diào)控能力以及經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)性，二次探底的可能性不大由于歐債危機(jī)的影響，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性37216。 明年市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)基本符合我們之前的悲觀(guān)預(yù)期。216。 成交量將繼續(xù)回調(diào)至 2023年 6月份。屆時(shí)，月均成交量將較最高點(diǎn)下降 ，下降幅度為 60%。10/06 下跌幅度 %12月北京零九年預(yù)測(cè)二零零九年八月/十二月預(yù)測(cè)結(jié)果悲觀(guān)趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線(xiàn)出現(xiàn)下滑38北京當(dāng)前預(yù)測(cè)216。 對(duì)于北京，我們延續(xù)對(duì)其市場(chǎng)的悲觀(guān)判斷，由于北京目前的成交量仍未回調(diào)到 08年的水平，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)仍有回調(diào)空間，可能這也是北京細(xì)則較為嚴(yán)格的原因之一。216。 成交量將繼續(xù)回調(diào)至 2023年 8月份。屆時(shí)，月均成交量將較最高點(diǎn)下降 ，下降幅度為 %。10/08 下跌幅度 %14月39北京房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)路線(xiàn)圖10/07成交量持續(xù)下調(diào)，受成交量下調(diào)的影響，價(jià)格會(huì)受到一定的抑制10/08成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。由于歐債危機(jī)的影響，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性 北京細(xì)則的嚴(yán)厲性40216。 假設(shè)出現(xiàn) 07年的調(diào)整情況，長(zhǎng)期均線(xiàn)大幅下滑，調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)，調(diào)整幅度較大 。216。 則根據(jù)趨勢(shì)模擬，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)到明年 8月份，下跌幅度為約為 % 。16月09/05 10/08 下跌幅度 %深圳零九年預(yù)測(cè)悲觀(guān)趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線(xiàn)出現(xiàn)下滑二零零九年八月/十二月預(yù)測(cè)結(jié)果41深圳當(dāng)前預(yù)測(cè)216。 對(duì)于深圳，我們延續(xù)對(duì)其市場(chǎng)的悲觀(guān)判斷。216。 則根據(jù)趨勢(shì)模擬，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)到 10年 8月份，下跌幅度為約為 80% 。16月09/05 10/08 下跌幅度 %42深圳房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)路線(xiàn)圖10/07成交量持續(xù)下調(diào)，受成交量下調(diào)的影響，價(jià)格會(huì)受到一定的抑制10/08 成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。由于歐債危機(jī)的影響，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性 4306/11 07/01 07/10 07/07 216。 在 06年和 07年兩次短期均線(xiàn)向上突破長(zhǎng)期均線(xiàn)后，周期分別為 3和 4個(gè)月，上漲幅度都略高于 26萬(wàn)方。本次上漲在 09年 4月份突破長(zhǎng)期均線(xiàn)后，上漲幅度已達(dá)到 ，上漲周期也已經(jīng)達(dá)到 4個(gè)月，因此無(wú)論是從歷史上漲幅度還是周期來(lái)看，目前大連市場(chǎng)的成交量都已存在較大的調(diào)整壓力。成交量移動(dòng)均線(xiàn)上升趨勢(shì)分析3月 4月上漲幅度上漲幅度上漲幅度09/04 09/07 4月0909大連零九年預(yù)測(cè)4405/11 06/04 08/04 成交量移動(dòng)均線(xiàn)下降趨勢(shì)分析 6月6月下跌幅度下跌幅度216。 在 0 0 08年三次較大幅度的調(diào)整中， 05年和 08年調(diào)整中，由于長(zhǎng)期均線(xiàn)處于下降趨勢(shì)，調(diào)整周期都為 6個(gè)月，調(diào)整幅度分別為 22萬(wàn)方和 27萬(wàn)方， 07年的調(diào)整期由于長(zhǎng)期均線(xiàn)處于上升趨勢(shì)，因此調(diào)整幅度較小，調(diào)整周期也較短。07/11 07/04 下跌幅度3月0909大連零九年預(yù)測(cè)4510/02 09/07 216。 假設(shè)出現(xiàn) 0 08年的調(diào)整情況，長(zhǎng)期均線(xiàn)也出現(xiàn)下滑，則根據(jù)趨勢(shì)模擬，目前大連房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一輪較長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整，由于本輪上升周期上漲幅度較大，故調(diào)整幅度也將高于歷史水平，為月成交量下降 ，成交量谷底大約會(huì)出現(xiàn)在 2023年 2月份，之后進(jìn)行一段時(shí)間的調(diào)整。7月下跌幅度大連零九年預(yù)測(cè)二零零九年八月預(yù)測(cè)結(jié)果悲觀(guān)趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線(xiàn)出現(xiàn)下滑4609/10 09/07 長(zhǎng)期均線(xiàn)保持平穩(wěn)216。 假設(shè)長(zhǎng)期均線(xiàn)基本保持平穩(wěn)，則在 10月份可望觸底，下降幅度大約為 ，但由于會(huì)向下突破長(zhǎng)期均線(xiàn)，因此繼續(xù)處于窄幅調(diào)整，在 2023年 4月份突破長(zhǎng)期均線(xiàn)，進(jìn)入新一輪上升通道。下跌幅度4月大連零九年預(yù)測(cè)二零零九年八月預(yù)測(cè)結(jié)果4710/03 09/07 216。 大連市場(chǎng)本次的調(diào)整始于去年第三季度，到今年三月到達(dá)階段性谷底，與我們之前的悲觀(guān)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的結(jié)果相差一個(gè)月，預(yù)測(cè)效果良好。悲觀(guān)趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)減緩，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢(shì)尚不穩(wěn)定時(shí)的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。216。 但我們同時(shí)看到，由于新政和季節(jié)性因素的雙重影響，此次調(diào)整的幅度要較我們之前預(yù)計(jì)的大。下跌幅度8個(gè)月大連零九年預(yù)測(cè)4806/03 06/10 11/02 08/04 10月 12月216。 延續(xù)我們的悲觀(guān)判斷，今年下半年大連仍會(huì)出現(xiàn)持續(xù)震蕩的行情216。 按照 05年和 08年調(diào)整，長(zhǎng)期均線(xiàn)處于下降趨勢(shì)，震蕩周期約在 1012個(gè)月左右，預(yù)計(jì)大連市場(chǎng)要調(diào)整到明年二月份。216。 相比上海、北京、深圳等一線(xiàn)城市，大連市場(chǎng)在此次調(diào)控中所受的影響較輕，一方面是由于大連并非政策重點(diǎn)打擊的市場(chǎng)，其對(duì)新政的反映較為滯后，另一方面也是由于出開(kāi)發(fā)商目前加強(qiáng)了在市場(chǎng)較為成熟的二線(xiàn)城市的布局。 10/03 09/03 12月0909大連市場(chǎng)當(dāng)前預(yù)測(cè)趨勢(shì)模擬 震蕩期走勢(shì)圖49長(zhǎng)期趨勢(shì)研判50長(zhǎng)期趨勢(shì)向好，發(fā)展更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性 日本歷年匯率及地價(jià)走勢(shì) 斯密森協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議216。 長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化水平加速階段，大量人口進(jìn)入城市，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。另外由于目前我國(guó)將進(jìn)入人民幣升值周期，本幣升值往往會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，而資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲所帶來(lái)的誘人收益又會(huì)帶來(lái)本幣持續(xù)升值的壓力，日本在 20世紀(jì) 70至 90年代伴隨著日元升值的房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲便可證明這一規(guī)律216。 在以上兩點(diǎn)因素作用下，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)本輪的調(diào)整，又將重新步入上升通道。并且由于此次調(diào)整，市場(chǎng)參與者將變得相對(duì)比較理性，新的一輪房地產(chǎn)行業(yè)上升發(fā)展將更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性51從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，行業(yè)重心將由一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移 行業(yè)重心將由一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移 04與 09年一線(xiàn)與二三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積變化對(duì)比　 銷(xiāo)售面積占比 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方）　 一線(xiàn)城市 二三線(xiàn)城市 一線(xiàn)城市 二三線(xiàn)城市2023 % % 7035 12043 2023 % % 7872 30269 　 銷(xiāo)售額占比 銷(xiāo)售額（億元）　 一線(xiàn)城市 二三線(xiàn)城市 一線(xiàn)城市 二三線(xiàn)城市2023 % % 3839 3227 2023 % % 9987 15398 04與 09年一線(xiàn)與二三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售額變化對(duì)比5204與 09年一線(xiàn)及二三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售額變化對(duì)比 04與 09年一線(xiàn)及二三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積變化對(duì)比 04與 09年一線(xiàn)及二三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售對(duì)比 216。 我司對(duì) 4個(gè)一線(xiàn)城市（上海、北京、深圳、廣州）和 50個(gè)二三線(xiàn)城市的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了比較分析，通過(guò)對(duì)近幾年商品房市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，一線(xiàn)城市的比重逐漸下降，銷(xiāo)售面積占比由 04年