【正文】 保障性住房計劃使得眾多的開發(fā)商望而卻步，最后不得已更改在此地塊內(nèi)配建保障性住房的計劃l拉動 GDP太少，地方政府不上心252。根據(jù)某開發(fā)商公布的開發(fā)清單顯示，高高在上的房價中，土地出讓金、各種配套費等政府所得超過三分之一。形成了房價高、地價高、政府收入也高的怪圈明確責任主體，將保障性住房建設(shè)成效與地方政府政績相關(guān)聯(lián)適當解決地方政府財政收入問題（如利用征收房產(chǎn)稅等措施來彌補土地收入的減少）國有房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)保障性住房的排頭兵，同時對市場產(chǎn)生引導(dǎo)作用解決方案 長期有利、短期效果不大 25新三十六條的頒布新 36條是希望可以帶動民間投資，成為未來拉動經(jīng)濟的引擎，但我們認為這一政策短期內(nèi)的作用不明顯，我們知道老的 36條其實也是鼓勵民營資本投資，但在實際操作過程中就碰到了種種困難，所以目前此政策仍是處于觀望期，對投資拉動作用較小。民間資本在市場競爭中 遭遇的 “玻璃門 ”和 “彈簧門 ”“玻璃門 ”“彈簧門 ”是指在部分行業(yè)中由于各方面配套改革跟不上，民營企業(yè)雖然進入，但最終不得不在競爭中被淘汰出來，比如說石油行業(yè)，再比如航空。是指一些行業(yè)和領(lǐng)域在準入政策上雖無公開的限制，但實際進入條件限制頗多，看著是敞開的，實際卻進不去。航空能源 醫(yī)療26 我們認為，近期多個逆向調(diào)控政策的出臺，　　　　　　　　　　　　　　　　　　216。保障性住房建設(shè)的推出，期望彌補由于房價的打壓而造成的投資增速的下降。216。新 36條的頒布，鼓勵投資拉動民間投資雷聲大，雨點小，對經(jīng)濟的實質(zhì)性拉動作用較小。27政策走向預(yù)判從政策面上，政策的目的一般以熨平周期為目的，即平抑經(jīng)濟波峰和波谷，從歷史經(jīng)驗看， 工業(yè)增加值同比在 10%附近或以下時，為政策力圖保底的區(qū)域，而增速一旦超過 16%，便進入了紅線高壓區(qū)。工業(yè)增加值增速圖紅線高壓區(qū)政策保底區(qū)9295年的調(diào)控 0407年的調(diào)控 09年下半年開始的調(diào)控 基于先行指數(shù)的預(yù)測28剛出爐的 6月數(shù)據(jù)顯示，６月工業(yè)增加值同比增長 ％，增速比５月降低 ，顯示工業(yè)生產(chǎn)的增速放緩可能大于預(yù)期。工業(yè)增加值快速下降必然引起的經(jīng)濟增速的快速下降。考慮到本月工業(yè)增加值的大幅下降受基數(shù)效應(yīng)的影響，我們認為三季度政策出現(xiàn)放松的可能性不大，估計要到四季度工業(yè)增加值增速穩(wěn)定走出政策高壓區(qū)時，政策或?qū)⒂兴蓜印?9判斷三：國家在第三季度進行第二輪調(diào)控的可能性不大，很大程度上是對國十條的進一步深化，包括各方面細則的出臺以及執(zhí)行力度的加大。政府偏好在第三季度看到實質(zhì)性的政策調(diào)控效果，以為之后可能的變動留有空間。由于歐債造成的影響，經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭減緩，而政府一系列意圖拉動投資，帶動經(jīng)濟增長的措施之效果仍值得質(zhì)疑。在沒有實質(zhì)性措施拉動經(jīng)濟的情況下，基于對宏觀經(jīng)濟形勢的分析，作出以下判斷：判斷一：經(jīng)濟增速回落加快預(yù)計在第四季度經(jīng)濟增速走出政策高壓區(qū)判斷二：由于經(jīng)濟走出政策高壓區(qū)，預(yù)計在今年第四季度政策會有所放寬。房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)的時點較我們之前的判斷有所提前，大約為第四季度，并且本次房價下調(diào)幅度有所收窄。30Ⅱ 未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判 216。房地產(chǎn)行業(yè)短期趨勢研判 216。房地產(chǎn)行業(yè)長期趨勢研判 31短期趨勢研判— 基于移動均線理論的預(yù)測32移動均線相關(guān)指標和假設(shè)短線指標 八周移動均線長線指標 三十二周移動均線技術(shù)分析前提假設(shè)包括本周在內(nèi)的前八周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的八周移動均線值包括本周在內(nèi)的前三十二周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的三十二周移動均線值在移動均線分析中，假設(shè)成交量信息已經(jīng)包含了成交均價、宏觀經(jīng)濟、政策等各類因素的影響。3310/4/3 09/7/5 下跌幅度 80% 216。 假設(shè)出現(xiàn) 0 07年的調(diào)整情況，長期均線也出現(xiàn)下滑，則根據(jù)趨勢模擬，目前上海房地產(chǎn)行業(yè)將進入一輪較長時期的調(diào)整，調(diào)整幅度為周成交量下降 40萬平米左右，成交量谷底大約會出現(xiàn)在 2023年 4月份，之后成交量逐步回升，至 6月中旬短期均線將再次突破長期均線，進入新一輪持續(xù)上升周期。38周悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑二零零九年 八月預(yù)測結(jié)果上海零九年預(yù)測34上海目前市場狀況216。 根據(jù)近期的市場情況成交量在 3月底達到谷底，模型預(yù)測效果良好。216。 悲觀趨勢實現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟復(fù)蘇趨勢減緩，全球經(jīng)濟形勢不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢尚不穩(wěn)定時的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。10/3/21 09/7/5 下跌幅度 80% 36周35上海當前預(yù)測216。 由于宏觀調(diào)控得當，未出現(xiàn)二次探底的情況，按照 04年的調(diào)整情況進行預(yù)測216。 成交量八周移動均線下調(diào)后，不會低于 3月份的成交量底部，市場將于今年三季度末反彈回升。06/2/19 05/8/7 29周震蕩幅度10/09/12 10/3/21 25周震蕩幅度36上海房地產(chǎn)行業(yè)走勢路線圖10/07成交量持續(xù)在低位調(diào)整，受成交量下調(diào)的影響，價格會受到一定的抑制10/09成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。各國政府的調(diào)控能力以及經(jīng)濟周期的持續(xù)性，二次探底的可能性不大由于歐債危機的影響，外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定性37216。 明年市場的走勢會基本符合我們之前的悲觀預(yù)期。216。 成交量將繼續(xù)回調(diào)至 2023年 6月份。屆時，月均成交量將較最高點下降 ，下降幅度為 60%。10/06 下跌幅度 %12月北京零九年預(yù)測二零零九年八月/十二月預(yù)測結(jié)果悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑38北京當前預(yù)測216。 對于北京，我們延續(xù)對其市場的悲觀判斷，由于北京目前的成交量仍未回調(diào)到 08年的水平，預(yù)計未來幾個月內(nèi)仍有回調(diào)空間，可能這也是北京細則較為嚴格的原因之一。216。 成交量將繼續(xù)回調(diào)至 2023年 8月份。屆時，月均成交量將較最高點下降 ，下降幅度為 %。10/08 下跌幅度 %14月39北京房地產(chǎn)行業(yè)走勢路線圖10/07成交量持續(xù)下調(diào)，受成交量下調(diào)的影響，價格會受到一定的抑制10/08成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。由于歐債危機的影響，外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定性 北京細則的嚴厲性40216。 假設(shè)出現(xiàn) 07年的調(diào)整情況，長期均線大幅下滑，調(diào)整時間較長，調(diào)整幅度較大 。216。 則根據(jù)趨勢模擬，深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)整將持續(xù)到明年 8月份，下跌幅度為約為 % 。16月09/05 10/08 下跌幅度 %深圳零九年預(yù)測悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑二零零九年八月/十二月預(yù)測結(jié)果41深圳當前預(yù)測216。 對于深圳，我們延續(xù)對其市場的悲觀判斷。216。 則根據(jù)趨勢模擬，深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)整將持續(xù)到 10年 8月份，下跌幅度為約為 80% 。16月09/05 10/08 下跌幅度 %42深圳房地產(chǎn)行業(yè)走勢路線圖10/07成交量持續(xù)下調(diào)，受成交量下調(diào)的影響，價格會受到一定的抑制10/08 成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。由于歐債危機的影響，外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定性 4306/11 07/01 07/10 07/07 216。 在 06年和 07年兩次短期均線向上突破長期均線后，周期分別為 3和 4個月，上漲幅度都略高于 26萬方。本次上漲在 09年 4月份突破長期均線后，上漲幅度已達到 ，上漲周期也已經(jīng)達到 4個月，因此無論是從歷史上漲幅度還是周期來看，目前大連市場的成交量都已存在較大的調(diào)整壓力。成交量移動均線上升趨勢分析3月 4月上漲幅度上漲幅度上漲幅度09/04 09/07 4月0909大連零九年預(yù)測4405/11 06/04 08/04 成交量移動均線下降趨勢分析 6月6月下跌幅度下跌幅度216。 在 0 0 08年三次較大幅度的調(diào)整中， 05年和 08年調(diào)整中，由于長期均線處于下降趨勢，調(diào)整周期都為 6個月，調(diào)整幅度分別為 22萬方和 27萬方， 07年的調(diào)整期由于長期均線處于上升趨勢，因此調(diào)整幅度較小，調(diào)整周期也較短。07/11 07/04 下跌幅度3月0909大連零九年預(yù)測4510/02 09/07 216。 假設(shè)出現(xiàn) 0 08年的調(diào)整情況，長期均線也出現(xiàn)下滑，則根據(jù)趨勢模擬，目前大連房地產(chǎn)行業(yè)將進入一輪較長時期的調(diào)整，由于本輪上升周期上漲幅度較大，故調(diào)整幅度也將高于歷史水平，為月成交量下降 ，成交量谷底大約會出現(xiàn)在 2023年 2月份，之后進行一段時間的調(diào)整。7月下跌幅度大連零九年預(yù)測二零零九年八月預(yù)測結(jié)果悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑4609/10 09/07 長期均線保持平穩(wěn)216。 假設(shè)長期均線基本保持平穩(wěn)，則在 10月份可望觸底，下降幅度大約為 ，但由于會向下突破長期均線，因此繼續(xù)處于窄幅調(diào)整，在 2023年 4月份突破長期均線，進入新一輪上升通道。下跌幅度4月大連零九年預(yù)測二零零九年八月預(yù)測結(jié)果4710/03 09/07 216。 大連市場本次的調(diào)整始于去年第三季度，到今年三月到達階段性谷底，與我們之前的悲觀趨勢預(yù)測的結(jié)果相差一個月，預(yù)測效果良好。悲觀趨勢實現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟復(fù)蘇趨勢減緩，全球經(jīng)濟形勢不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢尚不穩(wěn)定時的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。216。 但我們同時看到，由于新政和季節(jié)性因素的雙重影響，此次調(diào)整的幅度要較我們之前預(yù)計的大。下跌幅度8個月大連零九年預(yù)測4806/03 06/10 11/02 08/04 10月 12月216。 延續(xù)我們的悲觀判斷，今年下半年大連仍會出現(xiàn)持續(xù)震蕩的行情216。 按照 05年和 08年調(diào)整，長期均線處于下降趨勢，震蕩周期約在 1012個月左右，預(yù)計大連市場要調(diào)整到明年二月份。216。 相比上海、北京、深圳等一線城市，大連市場在此次調(diào)控中所受的影響較輕，一方面是由于大連并非政策重點打擊的市場，其對新政的反映較為滯后，另一方面也是由于出開發(fā)商目前加強了在市場較為成熟的二線城市的布局。 10/03 09/03 12月0909大連市場當前預(yù)測趨勢模擬 震蕩期走勢圖49長期趨勢研判50長期趨勢向好，發(fā)展更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性 日本歷年匯率及地價走勢 斯密森協(xié)議廣場協(xié)議216。 長期來看，我國仍處于城鎮(zhèn)化水平加速階段，大量人口進入城市，將增加房地產(chǎn)市場的需求。另外由于目前我國將進入人民幣升值周期，本幣升值往往會推高資產(chǎn)價格，而資產(chǎn)價格的持續(xù)上漲所帶來的誘人收益又會帶來本幣持續(xù)升值的壓力，日本在 20世紀 70至 90年代伴隨著日元升值的房價持續(xù)快速上漲便可證明這一規(guī)律216。 在以上兩點因素作用下，我們預(yù)計房地產(chǎn)經(jīng)過本輪的調(diào)整，又將重新步入上升通道。并且由于此次調(diào)整，市場參與者將變得相對比較理性，新的一輪房地產(chǎn)行業(yè)上升發(fā)展將更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性51從長期發(fā)展趨勢來看，行業(yè)重心將由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移 行業(yè)重心將由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移 04與 09年一線與二三線城市商品房銷售面積變化對比　 銷售面積占比 銷售面積（萬方）　 一線城市 二三線城市 一線城市 二三線城市2023 % % 7035 12043 2023 % % 7872 30269 　 銷售額占比 銷售額（億元）　 一線城市 二三線城市 一線城市 二三線城市2023 % % 3839 3227 2023 % % 9987 15398 04與 09年一線與二三線城市商品房銷售額變化對比5204與 09年一線及二三線城市商品房銷售額變化對比 04與 09年一線及二三線城市商品房銷售面積變化對比 04與 09年一線及二三線城市商品房銷售對比 216。 我司對 4個一線城市（上海、北京、深圳、廣州）和 50個二三線城市的發(fā)展現(xiàn)狀進行了比較分析，通過對近幾年商品房市場研究發(fā)現(xiàn)，一線城市的比重逐漸下降，銷售面積占比由 04年