房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來第2章-文庫吧
2025-01-13 17:59 本頁面
【正文】 包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的 8% 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 土地儲備開發(fā)成本（ 6項） ■ 征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費 ■ 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用 ■ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用 ■ 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用 ■ 貸款利息 ■ 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費用、不可預(yù)見費等 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 土地儲備資金來源渠道（四項） ■ 財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金 ■ 土地儲備機構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機構(gòu)貸款 ■ 經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金 ■ 以上資金所產(chǎn)生的利息收入 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 土地儲備資金的具體使用范圍 ■ 征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補償費用 ■ 必要的前期土地開發(fā)費用 ■ 需要支付的銀行及金融機構(gòu)的貸款利息支出 ■ 經(jīng)同級財政批準(zhǔn)的其他費用 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 【重點難點易混點】 土地儲備資金來源 廉租住房資金來源 ■ 財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金 ■ 土地儲備機構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機構(gòu)貸款 ■ 經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金 ■ 以上資金所產(chǎn)生的利息收入 ■ 財政預(yù)算資金 ■ 住房公積金增值收益－提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后 ■ 土地出讓凈收益－用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%，可適當(dāng)提高 ■ 廉租住房租金收入－實行收支兩條線管理，專項用于廉租房維護和管理 ■ 中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助（支持對中西部地區(qū)） 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 開發(fā)商獲取土地的方式（四種方式） ■ 出讓－一級市場拿地，有償有期限 ■ 劃撥－一級市場拿地，無償無期限 ■ 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓－劃撥轉(zhuǎn)出讓 ■ 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作－二級市場拿地 ,有土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購、合伙等方式 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 項目核準(zhǔn) 項目申請報告的主要內(nèi)容 項目核準(zhǔn)評估的重點 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 項目核準(zhǔn) 發(fā)改委對投資項目進行管理 項目核準(zhǔn)的的法律效力－未取得核準(zhǔn)文件的項目，無法辦理后續(xù)手續(xù)，當(dāng)然不能開工建設(shè)。 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 項目申請報告的主要內(nèi)容 ■ 申報單位及項目概況 ■ 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ■ 資源開發(fā)及綜合利用分析 ■ 節(jié)能方案分析 ■ 建設(shè)用地、征收補償及居民安置分析 ■ 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ■ 經(jīng)濟影響分析 ■ 社會影響分析 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 項目核準(zhǔn)評估的重點（ 10點） ■ 符合國家法律法規(guī) ■ 符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃（四規(guī)劃） ■ 符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) ■ 符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求 ■ 符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境 ■ 符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護的有關(guān)政策 ■ 主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟安全 ■ 符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響 ■ 實行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件 ■ 申報單位具有承擔(dān)相應(yīng)項目建設(shè)的能力 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 項目 證書名稱 內(nèi)容 兩證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 明確用地性質(zhì) \位置 \界限 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 確定規(guī)劃設(shè)計方案屬合規(guī)劃部門的要求 一書 規(guī)劃（選址）意見書 確定用地面積 \范圍 \用途 \基本規(guī)劃條件 一審查 設(shè)計方案審查 用地范圍是否與規(guī)劃確定一致 建設(shè)項目的性質(zhì)符合要求 規(guī)劃條件符合要求 公共配套服務(wù)設(shè)施符合要求 是否有必要的水電氣等市政設(shè)施 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 招標(biāo)方式（兩種方式） 招標(biāo)機構(gòu)與模式 招標(biāo)標(biāo)底與招標(biāo)控制價 招標(biāo)工作小組與評標(biāo)委員會 招標(biāo)程序 進行招標(biāo)的條件 投標(biāo)人資格審查 開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo) 按廢標(biāo)處理的情況 第二章 房地產(chǎn) 項目 開發(fā)程序與管理 ? 招標(biāo)方式（
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