【正文】 資為代表的房地產(chǎn)投資行為將在短時(shí)間內(nèi)減少； 理性期的回歸 觀望期過(guò)后，自用需求得到放大，因此房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入理性回歸階段，兩年內(nèi)將 不再會(huì)出現(xiàn)價(jià)格瘋長(zhǎng)的情況； 跟風(fēng)者的落馬 跟隨市場(chǎng)大勢(shì)而大幅跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目，由于其項(xiàng)目本身并不能支撐高位的價(jià)格，將 出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)甚至崩盤現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格抗打擊能力較強(qiáng)； 08年住宅市場(chǎng)預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 17 奧運(yùn)峰的提前 由于政策的剎車作用，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的價(jià)格峰值已經(jīng)提前到來(lái)； 啞鈴型的供應(yīng) 08年市場(chǎng)放量將呈現(xiàn)高 低 高的態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目將在奧運(yùn)前追求快速的產(chǎn)品去化速 度，追求資金回籠，其余新增項(xiàng)目為避免奧運(yùn)期的影響，會(huì)選擇奧運(yùn)后上市； 多元化的需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體剛性需求旺盛、轉(zhuǎn)移性需求增加、外來(lái)需求強(qiáng)烈，生存類需求和享 受類需求分離度增高。 90/70政策的逐步性和區(qū)域性顯現(xiàn) 08年住宅市場(chǎng)預(yù)判 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 18 08年住宅市場(chǎng)預(yù)判 較小可能：持續(xù)高速上揚(yáng) 最大可能：進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展 極小可能：自此進(jìn)入頹勢(shì)，一路下跌 2023 年底價(jià)格時(shí)間年底價(jià)格價(jià)格時(shí)間不可怕的拐點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)階段性、區(qū)域性、類別性波動(dòng)，但不會(huì)出現(xiàn)全面拐點(diǎn)。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 19 Question ２：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 本項(xiàng)目位于什么樣的區(qū)位？ 將面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 20 在北京 “兩軸－兩帶－多中心”新型城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃中，通州、順義、亦莊是三座重點(diǎn)發(fā)展的新城，項(xiàng)目地塊位于北京東部發(fā)展帶的核心區(qū)域。 北京城市發(fā)展規(guī)劃 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 21 ? 按照北京市新的城市總體規(guī)劃要求，順義區(qū)將作為北京市建設(shè)的重點(diǎn)新城，承擔(dān)著現(xiàn)代制造業(yè)、國(guó)際交往、空港物流業(yè)、國(guó)際展覽業(yè)、體育休閑和居住的功能，是北京東北部城市化發(fā)展的核心，是未來(lái)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立、功能完善的城市 。 隨著市中心土地的稀缺和人口居住承受力的飽和，中心城市外擴(kuò)現(xiàn)象不可避免 順義區(qū)域解讀 順義城市化進(jìn)程的加速和交通的改善必將帶動(dòng)中心城市人口向本區(qū)域的遷移 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 22 空港工業(yè) B區(qū) 空港工 業(yè) B區(qū) 進(jìn)出 口產(chǎn) 品加 工區(qū) 新國(guó)展 首都機(jī)場(chǎng) 國(guó)門商務(wù)區(qū) 機(jī)場(chǎng)家屬區(qū) 物流 龍灣 龍湖滟瀾山 名都園 優(yōu)山美地 嘉浩 觀唐 歐陸苑 水木蘭亭 麗宮 美林香檳小鎮(zhèn) 麗高王府 香花畦 水青庭 麗京花園 麗嘉花園 麗斯花園 莫奈花園 白露雅園 棕櫚灘 萊蒙湖 香江花園 德國(guó)印象 長(zhǎng)島瀾橋 蘭苑別墅 大湖山莊 遠(yuǎn)洋花園 萬(wàn)科城花 聚通嘉浩 阿凱笛亞莊園 中央別墅區(qū)板塊 溫榆河 萬(wàn)科四季花城 金漢綠港 東方太陽(yáng)城 京順路 京承高速 機(jī)場(chǎng)高速 后沙峪出口 機(jī)場(chǎng)北路 龍湖香醍別苑 順義新城板塊 后沙峪板塊 后沙峪區(qū)域解讀 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 23 后沙峪區(qū)域解讀 首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 空港工業(yè)區(qū) 中央別墅區(qū) 新國(guó)展 國(guó)航基地 城市軌道交通 現(xiàn)在 未來(lái) 早期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和別墅區(qū)所形成的高端居住氛圍，本區(qū)域的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于順義其它區(qū)域 隨著新國(guó)展和國(guó)航基地的建設(shè)完成以及軌道交通的貫穿，本區(qū)域的價(jià)值將實(shí)現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，區(qū)域住宅的剛性需求將大幅度提高 后沙峪將形成以高端居住和空港經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)下的國(guó)際化居住新區(qū) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 24 ?價(jià)格：較高 ?檔次：中高檔 ?客戶：購(gòu)買力較強(qiáng) ?發(fā)展：項(xiàng)目稀缺，升值潛力大 ?產(chǎn)品：中低密度 以高端居住和空港經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)下的國(guó)際化居住新區(qū) 后沙峪區(qū)域解讀 后沙峪板塊特征 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 25 區(qū)域市場(chǎng)分析 序號(hào) 成交時(shí)間 地塊名稱 位臵 用地性質(zhì) 總占地面積（平米） 規(guī)劃建筑面積（平米） 出讓方式 起始價(jià)或招標(biāo)底價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 樓面地價(jià)（元 /平米） 竟得人 1 2023年 4月 17日 楊鎮(zhèn)（原市燕東酒廠）住宅用地 順義區(qū)楊鎮(zhèn)老莊戶 住宅可兼容使用性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè) 98727 掛牌 578 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2 2023年 8月 7日 后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（住宅及配套）項(xiàng)目 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村 住宅及配套 招標(biāo) 19610 1080 北京空港天恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 2023年 9月 26日 順義區(qū)河南村老年社區(qū) 順義區(qū)仁和鎮(zhèn)河南村 住宅 招標(biāo) 1469 北京東方太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 4 2023年 12月 21日 順義后沙峪地區(qū)前沙峪村裕民大街 38號(hào)公共設(shè)施用地 順義后沙峪地區(qū)前沙峪村裕民大街38號(hào) 商業(yè)金融、公寓 87950 掛牌 22400 2547 北京漢唐建設(shè)工程有限公司 5 2023年 12月 26日 北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張莊村南部舊村改造住宅項(xiàng)目 順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn) 居住 151500 招標(biāo) 28600 28900 1908 重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司 6 2023年 8月 6日 順義區(qū)李橋鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)東路商業(yè)及住宅用地項(xiàng)目用地 順義李橋鎮(zhèn)三四營(yíng)村西側(cè) 商業(yè)及住宅 134264 招標(biāo) 19000 1450 北京世安住房股份有限公司和北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 7 2023年 8月 6日 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 10013 招標(biāo) 1700 3000 2996 北京嘉軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（一） 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 26 8 2023年 10月 19日 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)項(xiàng)目用地（順義新城1號(hào)地） 順義區(qū)馬坡 辦公樓、商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施、綜合體 602078 招標(biāo) 108000 109400 1817 北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 9 2023年 11月 12日 北京市順義區(qū)楊鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地出讓 順義區(qū)楊鎮(zhèn)一街東側(cè) 住宅 107250 掛牌 16100 1501 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 2023年 12月 29日 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地（新城 7號(hào)地） 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 住宅、辦公、商業(yè)金融 298678 掛牌 38750 121000 4051 北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 11 2023年 12月 29日 順義區(qū)站前街商業(yè)金融項(xiàng)目用地 順義區(qū)站前街北側(cè) 商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅兼容居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施 24629 41025 掛牌 5782 15050 3668 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 12 2023年 12月 29日 順義區(qū)高麗營(yíng)住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn) 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 67000 掛牌 3047 25400 3791 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 13 2023年 12月 29日 順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)南法信鎮(zhèn) 商業(yè)服務(wù)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施 93366 掛牌 13720 1469 北京華憶園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 14 2023年 12月 29日 順義區(qū)北小營(yíng)中心鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 順義區(qū)北小營(yíng)中心鎮(zhèn)北側(cè) 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 49512 掛牌 3240 26100 5271 北京甄氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 序號(hào) 成交時(shí)間 地塊名稱 位臵 用地性質(zhì) 總占地面積（平米） 規(guī)劃建筑面積（平米） 出讓方式 起始價(jià)或招標(biāo)底價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 樓面地價(jià)（元 /平米） 竟得人 區(qū)域市場(chǎng)分析 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（二） 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 27 序號(hào) 宗地名稱