【正文】 城 主力產(chǎn)品為 110平米左右三房、 80平米左右二房，共計約 172套 實收均價 4500元 /平米；目前累計銷售率約為 35%；新政后月平均消化量約為 8套 /月 約 300套 周邊配套齊全，社區(qū)展示充足 南峰時代廣場 主力產(chǎn)品 80平米二房、 110平米三房 均價 4000元 /平米；目前一期已售磬 約 300套 麻涌唯一在售項目，可看江景，戶型實用 總計 約 1330套 本報告是嚴格保密的。 市場供量分析 市場分析 11 12 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 6 東港城： 172套，剩余約 110套 300套：三房、四房 南國雅園： 120套，剩余約 80套 560套：三房、四房 南峰時代廣場： 140套，二房、三房 160套：一房、二房、三房 莞都國際花城： 100套，三房、四房 50套：復式 本報告是嚴格保密的。 市場分析 戶型 東港城 南國雅苑 莞都國際花城 競爭方向 一房 31平米 1房 20套（售罄） 優(yōu)勢：地段好、總價低 劣勢：臨路，臨民房 ,益出租 無 4962平米一房約 9套 優(yōu)勢：大社區(qū)的小戶型，升值潛力 劣勢：一房面積大，總價相對高 市場缺口，目前中堂市場無一房單位 二房 80平米二房 40套 優(yōu)勢：地段好 劣勢：臨路、不宜居 75平米二房約 60套 優(yōu)勢：戶型方正，實用，奇偶陽臺 劣勢：東西朝向 無 通過少量二房復式與 樣板房彌補空缺 三房 100平米三房 80套（ 150套增量） 優(yōu)勢：戶型緊湊、實用性好 劣勢：單價高 116平米三房約 60套 優(yōu)勢：戶型方正，實用，奇偶陽臺 劣勢：東西朝向 136147平米的三房 優(yōu)勢：南北通透、結(jié)構(gòu)方正。景觀好 劣勢：面積過大，實用性低 強調(diào)產(chǎn)品南北通透性； 可設計成 3＋ 1 大社區(qū)里的大戶型 四房 136平米四房 26套（ 150套增量） 優(yōu)勢：景觀好、戶型方正、實用 劣勢：但加高、總價高 無 147165平米四房 優(yōu)勢：南北通透、戶型方正、景觀好 劣勢：面積過大，實用性低 強調(diào)產(chǎn)品的南北通透性 大社區(qū)里的大戶型 復式 無 無 95165平米頂層復式 55套 優(yōu)勢：景觀好、附加值高、視野寬闊 劣勢：二層空間較差 中堂稀缺性產(chǎn)品 高附加值產(chǎn)品 本報告是嚴格保密的。 政策分析與預期 市場分析 稅收類政策 ?2023年 1月，土地增值稅清算； ?2023年 8月，開始強征二手房個稅； 戶口政策 ?2023年 1月 1日，限制購房入戶 金融類政策 ?2023年 110月，中國人民銀行連續(xù) 8次上調(diào)存款儲備金率； ?2023年 110月，中國人民銀行 5次上調(diào)存貸款基準利率； ?，提高第二套住房首付 多個方向政策結(jié)合，遏制房價上漲與炒房投機 本報告是嚴格保密的。 政策分析與預期 市場分析 物業(yè)稅 又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對房屋在交易環(huán)節(jié)或擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種。征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的各種稅費將隨之取消 ，其主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款， 稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。 限制投資客購房需求 加大炒房成本 轉(zhuǎn)變購房者心態(tài) 平抑房價 本報告是嚴格保密的。 政策分析與預期 稅收、金融、戶口等一系列政策的出臺實施，本質(zhì)上是為了限制投資者的購房需求，加大炒房成本，最終平抑房價。目前政策的影響使投資者大部分推出東莞市場，樓市有價無市，而自住購房用戶也處于觀望狀態(tài)，導致整體樓市頹靡，東莞市場開始降價，主要表現(xiàn)在 萬科地產(chǎn)集體降價，降價幅度 15％－ 20％，第一波降價迅速出貨； 時尚島、晶城等項目低價開盤，迅速出貨 城區(qū)樓盤整體降價、新項目低價開盤，舊項目折扣較多，城區(qū)樓盤價格低至 5000元 /平米 新政后，客戶購買熱情降低，中堂市場的月平均銷售量為 14套，市場均價約為 4000元 /平米。 中堂市場的價格的預期回歸到去年同期狀態(tài)水平，約 3000元 /平米 市場分析 本報告是嚴格保密的。 新政前后各將售樓盤釋放出來的價格信息變化 項目名稱 新政前 新政后 毛坯調(diào)價幅度 調(diào)價后效果 萬科運河東 9000元 /平米 69007400元（帶 800元精裝修） 30% 熱銷 時尚島 10000元 /平米 8500元 /平米（帶 800元精裝修） 22% 熱銷 名門公寓 9000元 /平米 8000元 /平米（帶 1800豪裝） 30% 不理想 晶城 8700元 /平米 6500元 /平米 25% 熱銷 名門世家 8500元 /平米 62006600元 /平米（帶 600元裝修） 25% 不理想 景湖春曉 8000元 /平米 62006600元 /平米（帶 800元裝修） 26% 一般 天驕峰景 13000元 /平米 890011500元 /平米 30% 熱銷 信義 .長安 1號 10000元 /平米 75009000元 /平米 25% 熱銷 中信德方斯 12023元 /平米 開盤 69887888元（帶 1500元豪裝） 45% 不理想 城市假日 3 8400元 /平米 6500元 /平米 23% 熱銷 城市星座 3期 6500元 /平米 52006000元 /平米（帶 500元裝修） 28% 一般 鼎峰卡布斯 10000元 /平米 8000元 /平米（ 800元精裝修） 28% 一般 花園 1號 7000院 /平米 49005500元 /平米 21% 不理想 與 9月份部分項目 “ 過萬 ” 呼聲相對照，新政后報價開始跳水，發(fā)展商對價格的期望值開始降低。按毛坯價試算，降價幅度 2030%，最高45%！ 市場分析 本報告是嚴格保密的。 市場分析小結(jié) 中堂市場及其輻射區(qū)域競爭樓盤較少，萬江、廣州、麻涌項目對中堂居民不具備吸引力 但城區(qū)樓盤的整體下跌，使客戶臵業(yè)區(qū)域發(fā)生改變 本項目產(chǎn)品線廣，競爭力強 但缺乏中堂市場需求量最大的 75平米舒適性二房與 110平米實用性三房 本項目剩余貨量較少，出貨快 但 08年東港城與南峰時代廣場的新貨都會產(chǎn)生競爭，分流客戶 政策使市場觀望氣氛濃，客戶對價格的預期低于目前市場價格約 1000元 /平米 市場分析 本報告是嚴格保密的。 發(fā) 現(xiàn) 問 題 上門量不足 缺乏展示 產(chǎn)品存在缺陷 客戶口碑下降 客戶心理價位下降 本報告是嚴格保密的。 上門量不足 ?缺乏宣傳力度，信息傳播市場接受有限 ?宣傳終端以老業(yè)主為主，無法帶來更多的新上門量 ?缺乏新的宣傳亮點，使客戶產(chǎn)生疲勞 問題 本報告是嚴格保密的。 缺乏展示 ?園林不能及時完工，展示不足 ?沒有看樓通道，客戶缺乏體驗 ?樣板房缺乏維護 ?現(xiàn)場包裝不足，氣氛較冷 ?會所沒有完全利用 問題 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品存在缺陷 ?剩余產(chǎn)品以 136平米以上的三房、四房大戶型為主 ?6號樓 B戶型產(chǎn)品設計不合理，面積大，戶型不實用，實際并未實現(xiàn)南北通透 ?復式單位二層設計困難，存在部分黑房 ?小戶型單位面積太大，單價過高 問題 本報告是嚴格保密的。 客戶口碑下降 ? 項目質(zhì)量存在問題，交樓時園林未能展示，墻體出現(xiàn)裂縫等一些列問題 ? 老業(yè)主的獎勵、物管費等一些列承諾未能及時兌現(xiàn) 問題 客戶心理價位下降 ? 抑制房價政策不斷出臺，市場疲軟 ? 城區(qū)房價不斷下滑