易居關(guān)于地產(chǎn)運營理念-文庫吧
2025-01-10 09:33 本頁面
【正文】 發(fā)現(xiàn)土地價值，實現(xiàn)土地價值； 通過土地運營，實現(xiàn)城市功能升級； 實現(xiàn)土地的集約化利用； 實現(xiàn)土地的統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓，實現(xiàn)政府對土地和房地產(chǎn)市場的調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場； 作用和意義 ?對于企業(yè) （二級開發(fā)商） ： 理清土地與房地產(chǎn)開發(fā)的界面，規(guī)避拆遷、征地等過程中可能存在的風(fēng)險； 縮短房地產(chǎn)開發(fā)流程，提高資金周轉(zhuǎn)率； 地產(chǎn)運營過程中的開發(fā)和包裝，完善了城區(qū)的功能配置，加快城區(qū)成熟速度； 作用和意義 ?對于百姓： 獲得更好的房地產(chǎn)商品，滿足不同層次的需求； 地產(chǎn)運營的相互關(guān)系 地產(chǎn) 運營 城市 運營 房產(chǎn)開發(fā)商 社會資源 百姓 需求 城市運營的主體是 政府 ，是土地資源的壟斷者，其主要目的是通過城市土地的合理化利用，實現(xiàn)城市功能的升級，并創(chuàng)造和諧城區(qū)，是地產(chǎn)運營這一環(huán)節(jié)的主要管理者和控制者。 百姓 是地產(chǎn)運營的最終消費者，是房地產(chǎn)商品的最終買單者，其需求是地產(chǎn)運營主要考慮之一。 社會資源 包括媒體、運動、文化、教育等各類功能，是地產(chǎn)運營概念實現(xiàn)的內(nèi)涵和推進(jìn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)商 是土地的直接購買者，也是消費者房產(chǎn)商品的中間制造者，因此其對地產(chǎn)運營理念的理解、接受最為重要。 地產(chǎn)運營中的各個環(huán)節(jié)，相互制約相互作用，百姓需求促進(jìn)地產(chǎn)理念的產(chǎn)生，也反映房產(chǎn)商品的建設(shè)情況，最終反饋給媒體，并直接影響政府。 地產(chǎn)運營的 4個環(huán)節(jié) ?政府合作 ?規(guī)劃設(shè)計 ?地產(chǎn)營銷 ?土地整理 以上工作齊頭并進(jìn)，同步執(zhí)行。 環(huán)節(jié)一：政府合作 獲得土地運營權(quán)的形式： 土地儲備 與政府合作開發(fā) 純市場行為獲得土地 獲得土地運營權(quán)的形式： 土地儲備 目前僅市、區(qū)土地儲備中心、城投公司等大型國有企業(yè)擁有統(tǒng)一征地、開發(fā)、儲備土地的權(quán)力，是政府下屬直屬、體現(xiàn)政府意識的土地運營商。 環(huán)節(jié)一：政府合作 獲得土地運營權(quán)的形式： 與政府合作開發(fā) 與政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，政府或其下屬儲備公司依然是土地的所有者，但是將土地運營權(quán)力通過市場化整合，與更加專業(yè)化或有實力的公司進(jìn)行合作，并在土地運營收入方面進(jìn)行合理化分配的一種模式。 環(huán)節(jié)一：政府合作 獲得土地運營權(quán)的形式： 純市場行為獲得土地 通過市場招投標(biāo)程序，獲得大片城市土地，并通過土地開發(fā)，將開發(fā)完成的土地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。 這一模式存在明顯的政策壁壘和操作難度，首先房地產(chǎn)開發(fā)商只有投資超過 25％才能進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓主體只能為公司或股權(quán)，而且對于開發(fā)商，資金投入量大幅上升，因此操作難度較大。
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