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市場化運(yùn)營策略方案-文庫吧

2025-01-09 00:41 本頁面


【正文】 、招商 開業(yè)至項(xiàng)目開攤率穩(wěn)定、商家經(jīng)營穩(wěn)定、消費(fèi)客群穩(wěn)定。 商家經(jīng)營業(yè)績逐漸上升、經(jīng)營面積逐漸擴(kuò)大,項(xiàng)目開攤率達(dá)到在 90%以上,項(xiàng)目在區(qū)域具備一定的知名度。 商家結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,產(chǎn)品品質(zhì)和項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升,項(xiàng)目開攤率保持在 95%以上,項(xiàng)目在區(qū)域市場的市場影響力不斷擴(kuò)大。 開業(yè) —— 開業(yè) 2年后 開業(yè) 2年 —— 開業(yè) 4年 開業(yè) 4年后 —— 注:根據(jù)市場情況和項(xiàng)目運(yùn)營情況,項(xiàng)目經(jīng)營造活的時間段會縮短或延長。 分階段運(yùn)營目標(biāo)。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 17 前期介入階段 ? 經(jīng)營管理公司注冊與物業(yè)資質(zhì)取得; ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化; ? 組織實(shí)施首次招商工作; ? 與開發(fā)公司簽訂 《 委托管理合同 》 ; ? 經(jīng)營管理咨詢和答疑(項(xiàng)目銷售配合); ? 物業(yè)服務(wù)定級,相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目報備; ? 編制商業(yè)經(jīng)營管理制度; ? 編制 《 前期物業(yè)協(xié)議 》 、 《 臨時管理公約 》 與 《 消防責(zé)任書 》 ; ? 人員招聘、組織與培訓(xùn); ? 交房配合,與業(yè)主簽訂相關(guān)前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議; ? 商鋪及物業(yè)設(shè)施設(shè)備交驗(yàn); ? 商家入駐配合與裝修管理; ? 開業(yè)準(zhǔn)備工作; ? 搭建組織構(gòu)架,完善各項(xiàng)制度,杜絕法律風(fēng)險; ? 確保首招成功,支撐項(xiàng)目開業(yè); ? 做好銷售各項(xiàng)配合工作; 核心工作: 前期介入階段工作內(nèi)容。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 18 項(xiàng)目培育階段工作內(nèi)容。 項(xiàng)目培育階段 ? 項(xiàng)目區(qū)域市場的分析、評估機(jī)制,指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營決策; ? 行業(yè)協(xié)會組建,建立商家溝通機(jī)制,聚商之力,共同打造做旺項(xiàng)目; ? 設(shè)臵一站式服務(wù)中心,建立暢通的商家和客戶信息反饋渠道; ? 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策,扶商、助商、穩(wěn)商,強(qiáng)化商家的忠誠度; ? 根據(jù)實(shí)際經(jīng)營和項(xiàng)目情況,調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài),臵換商家; ? 建立完善的項(xiàng)目開攤管理機(jī)制,杜絕假開攤等炒鋪行為; ? 利用公共區(qū)域和廣告位營造市場整體商業(yè)氛圍; ? 積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評比活動,獲取誠信經(jīng)營項(xiàng)目等榮譽(yù)稱號,樹立項(xiàng)目社會形象; ? 多渠道,多節(jié)點(diǎn),開展項(xiàng)目營銷推廣活動,“有節(jié)過節(jié),無節(jié)造節(jié)”,引起市場和消費(fèi)者關(guān)注,逐步提高項(xiàng)目知曉度,拉動項(xiàng)目人氣商氣; ? 多渠道強(qiáng)力營銷,拉動項(xiàng)目商氣人氣; ? 制定扶商、助商、穩(wěn)商政策,建立商家經(jīng)營信心; ? 盤活社會關(guān)系,樹立項(xiàng)目誠信經(jīng)營形象; 核心工作: Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 19 項(xiàng)目成熟階段工作內(nèi)容。 項(xiàng)目成熟階段 ? 關(guān)注和評估區(qū)域市場發(fā)展情況,為經(jīng)營管理決策提供支撐; ? 提升租金水平,提高公司盈利能力,臵換淘汰劣質(zhì)商家; ? 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策,扶植一部分忠誠度較強(qiáng)的商家; ? 公共資源規(guī)劃經(jīng)營,增加收益渠道; ? 商家關(guān)系維護(hù)工作; ? 持續(xù)營銷推廣,保障項(xiàng)目商氣人氣; ? 提租續(xù)約,臵換劣質(zhì)商家,提高公司收益率; ? 挖掘公共資源,增加公司盈利渠道; 核心工作: Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 20 項(xiàng)目穩(wěn)定階段工作內(nèi)容。 項(xiàng)目穩(wěn)定階段 ? 擴(kuò)大行業(yè)交流,提升項(xiàng)目及運(yùn)營管理公司知名度; ? 建立管理工作質(zhì)量的監(jiān)控體系; ? 建立管理品質(zhì)的評估及完善機(jī)制; ? 保障項(xiàng)目租金和公司利潤收益逐年穩(wěn)步遞增; ? 完善整理項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)J?,?fù)制支撐后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營; ? 擴(kuò)大項(xiàng)目品牌知名度; ? 提升項(xiàng)目形象品質(zhì)和經(jīng)營品質(zhì); ? 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,調(diào)整業(yè)態(tài),提升租金,持續(xù)增加公司收益率; 核心工作: Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 21 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 ? 策略總綱 ? 經(jīng)營策略 ? 管理策略 ? 客戶策略 ? 品牌宣傳策略 ? 資源利用策略 22 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 經(jīng)營策略 ? 藍(lán)光旨在維持和促進(jìn)項(xiàng)目的繁榮發(fā)展。協(xié)助入駐商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶,制造大型營銷活動,借助傳媒及廣告的力量,不斷吸引消費(fèi)者眼球;同時建立商會,協(xié)調(diào)區(qū)域市場商戶關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序,建立和維護(hù)項(xiàng)目品牌,不斷提升區(qū)域市場商家的競爭力。通過專業(yè)的經(jīng)營管理,力爭把項(xiàng)目打造成為一個“品質(zhì)”“海納”“具有文化概念”的地下商業(yè),一個經(jīng)營繁榮、人氣興旺的真正意義地下購物中心。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項(xiàng)目五大經(jīng)營管理策略 通過 經(jīng)營 +管理 +客戶 +品牌 策略提供運(yùn)營保障,加上對 公共資源利用 ,為項(xiàng)目創(chuàng)造溢價。 怎樣去 經(jīng)營造活? 怎樣創(chuàng)造更高收益? 經(jīng)營 管理 推廣 23 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 經(jīng)營策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 開街策略 經(jīng)營監(jiān)測 招商置換 商源儲備 穩(wěn)商策略 管理策略 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營 安全防范 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 VI宣傳 營銷活動 氛圍營造 價值挖掘 ? 項(xiàng)目運(yùn)營策略分為五大運(yùn)營管理策略,同時,各策略再細(xì)分為多項(xiàng)策略在實(shí)操層面。 ? 開街策略對于項(xiàng)目運(yùn)營最為重要,等同于開盤銷售,開街策略作獨(dú)立講解。 項(xiàng)目主要運(yùn)營管理策略 24 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 ? 一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金,擇日進(jìn)行試營業(yè),以便商家和運(yùn)營公司進(jìn)行調(diào)整,用于人氣的初步聚集,也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。 ? 等待整個行業(yè)真正合適的時機(jī),進(jìn)行充足準(zhǔn)備,在另行正式開業(yè)。 ? 項(xiàng)目最理想的是一次性全部開業(yè),整個是商業(yè)氣氛容易營造;如果招商進(jìn)展確實(shí)不順利,可以考慮首先讓五星花園及周邊街道先行開業(yè),之后根據(jù)招商的進(jìn)展按照主題各個片區(qū)相繼開業(yè)。比如:購物區(qū)隆重開街、休閑娛樂區(qū)閃亮開張 …… 。這樣也有利于整個項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。 經(jīng)營策略 先試營業(yè)后正式開業(yè)。 ?試營業(yè)區(qū)域前半個月商鋪的簽約率至少要達(dá)到70%,裝修施工完成率要超過 50%。 ?開業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達(dá)到 85%,一二類口岸要達(dá)到 100%。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達(dá)到 75%。 ?對于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門面,在門上上張貼“正在裝修,敬請期待”等告示。 開業(yè)需要具備的條件: 經(jīng)營檢測 開街策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 25 高開高走,提前預(yù)熱。 項(xiàng)目增勢 突襲開業(yè),低價搶市 業(yè)未開,聲先到 開業(yè)前 30天 —— 開業(yè)前 15天 項(xiàng)目前一個月至半個月的推廣開始提及具體的開業(yè)時間,用大獎和重大事件作為預(yù)告(不予明確),宣傳公告放上品牌 logo。 該期間主要進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳,讓南充客戶對項(xiàng)目存在充分認(rèn)知。同時,進(jìn)行品牌宣傳。 在開業(yè)前半個月的時候推出品牌促銷內(nèi)容,推介重點(diǎn)商家。 項(xiàng)目持續(xù)造熱,放出項(xiàng)目大獎及重大事件信息,同時宣傳語開始為項(xiàng)目造勢,廣派資料,同時,資料可加印各商家開業(yè)優(yōu)惠,持資料至項(xiàng)目可享受優(yōu)惠。 開業(yè)前擴(kuò)大宣傳范圍,范圍轟炸,讓項(xiàng)目開業(yè)成為全南充人議題,集中推出商家的促銷內(nèi)容,以超低價格搶占市場,進(jìn)行商品促銷的突然襲擊,為避免其他購物中心針對性的降價,如果有必要,可以統(tǒng)一補(bǔ)貼。再利用項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn),舉行演藝活動,打響開業(yè)第一槍 開業(yè)前 15天 —— 開業(yè)前 5天 開業(yè) 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 26 項(xiàng)目開街策略 開業(yè)活動 — 能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和互動參與的活動作為開業(yè)的主打活動之一。避免開業(yè)之后消費(fèi)者對項(xiàng)目的關(guān)注度迅速降低,營業(yè)狀況下滑過多引起商家不穩(wěn)定,以及再次掀起高潮的巨大成本,希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵。 “三大開業(yè)活動” ?商家促銷活動 ?公司總體促銷活動 ?造勢活動,如尋寶(讓客戶湊齊各商家印花再進(jìn)行抽獎),讓客戶無意識中逛完全部商業(yè) 開業(yè)促銷活動 以宣布博通發(fā)現(xiàn)中心街進(jìn)駐南充為開始開始,然后進(jìn)行開業(yè)典禮舉辦,開業(yè)典禮需具備氣勢,熱鬧,聘請名人、領(lǐng)導(dǎo)等進(jìn)行剪彩等活動;典禮至于演藝活動之前。 開業(yè)典禮活動 在五星花園由專業(yè)的演藝公司進(jìn)行操作,包含歌舞表演、益智游戲、活動抽獎等內(nèi)容。演藝活動的過程中要穿插有關(guān)本項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。 建議持續(xù) 2天,多點(diǎn)進(jìn)行。 開業(yè)演藝活動 保障項(xiàng)目一炮而紅 注:具體活動內(nèi)容、細(xì)則,在項(xiàng)目后期運(yùn)營中,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行選定。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 27 包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布臵; 通道走廊、商鋪內(nèi)部、 POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對長期的內(nèi)場地景觀布臵。 現(xiàn)場布置 演藝活動的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場布臵人員、促銷活動組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到:提前到崗、責(zé)任明確、認(rèn)真負(fù)責(zé)等。 人員安排 開業(yè)前后的媒體及促銷費(fèi)用開支應(yīng)占到全年廣告費(fèi)用預(yù)算的 15%以上。 建議以 《 南充日報 》、 《 南充晚報 》 、等媒體作為主要發(fā)布手段,以宣傳單、海報、出租車廣告、短信廣告、戶外廣告為輔助,創(chuàng)造新聞點(diǎn)運(yùn)用多種立體的方式進(jìn)行開街宣傳推廣。 宣傳推廣 開業(yè)前的商家管理主要是針對未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作,以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費(fèi)用的相關(guān)事宜。開業(yè)期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等等突發(fā)情況。 商家管理 項(xiàng)目開街組織策略:管理四步走,保障開業(yè)有條不紊進(jìn)行,打好項(xiàng)目第一炮。 開街組織對于項(xiàng)目整體運(yùn)營非常關(guān)鍵,在南充立勢第一炮需進(jìn)行嚴(yán)密組織,盡可能避免差錯,穩(wěn)打穩(wěn)扎保障項(xiàng)目順利運(yùn)營。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 28 經(jīng)營監(jiān)測及改進(jìn) 建立經(jīng)營信息檢測標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行監(jiān)測: 全方位保持對商家經(jīng)營情況的進(jìn)行監(jiān)測,隨時分析以及對市場未來趨勢的預(yù)測,應(yīng)對市場制定相應(yīng)的發(fā)展策略: 核心工作: 具體策略: 策略一: 若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差,可對商家進(jìn)行一定的經(jīng)營培訓(xùn),幫助他們做好經(jīng)營的升級管理; 策略二: 若因項(xiàng)目所在區(qū)域市場發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差,可通過調(diào)整市場營銷思路,舉辦營銷活動等方法提升項(xiàng)目區(qū)域市場的商業(yè)氛圍; 策略三: 若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差,可適當(dāng)對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整; 策略四: 若因別的不可預(yù)見因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差,再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營監(jiān)測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 ? 營運(yùn)基礎(chǔ)信息管理: 各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶信息;這些信息除了固化的基礎(chǔ)信息比如面積、品牌、租金、位臵等等,更重要的是各個商戶的經(jīng)營信息:它們的經(jīng)營狀況、盈利能力、吸引顧客的能力、人流貢獻(xiàn)率、交租能力、拓展規(guī)劃、守法經(jīng)營意識等 ; ? 營運(yùn)報表體系: 營運(yùn)報表是為了精確了解各個商家以及 項(xiàng)目 整體的經(jīng)營情況而設(shè)立的有效措施。這些報表包括日報、周報、月報、季報、年報。通過對報表的分析,我們就可以發(fā)現(xiàn)各個商家的經(jīng)營狀態(tài),哪些品牌不適合 項(xiàng)目 的定位和需求。 ? 市場調(diào)研和經(jīng)營狀態(tài)分析: 商圈狀況與競爭態(tài)勢分析、行業(yè)研究、消費(fèi)客群調(diào)研、市場品牌信息獲取,針對行業(yè)發(fā)展編制專題調(diào)研報告提供經(jīng)營決策; ? 信息檔案管理 : 建立市場信息、研究報告及內(nèi)部檔案統(tǒng)一管理制度,以備后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)借鑒; 29 商家置換及商家儲備 工作流程: 在項(xiàng)目經(jīng)營中,不可避免會遇到商家調(diào)整情況,需要本司在經(jīng)營過程中隨時進(jìn)行商源儲備進(jìn)行招商臵換,在商家商業(yè)用房臵換工作中,要注意處理一些細(xì)節(jié)問題,包括法律事務(wù)的解決,不要產(chǎn)生任何遺留問題: 工作內(nèi)容及原則: 和原商家解除 租約合同 快速工程檢修 已簽訂儲備商 家無縫進(jìn)入 繼續(xù)運(yùn)營 商家儲備工作: ?隨時保持與每種也太商家進(jìn)行溝通,進(jìn)行一定比例商家儲備,保證在招商臵換過程中們能夠快速實(shí)現(xiàn)無縫臵換。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲備 經(jīng)營檢測
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