某地產(chǎn)成本管理思維內(nèi)訓(xùn)43頁-文庫(kù)吧
2025-01-08 14:55 本頁面
【正文】 指項(xiàng)目的 “ 開發(fā)成本 ” 。 幾個(gè)基本房地產(chǎn)成本概念 管理思維 管理模式－目標(biāo)成本 萬科成本管理模式－動(dòng)態(tài)成本 1 2 3 4 及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況，為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù) 預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 項(xiàng)目之間能夠有效對(duì)比 動(dòng)態(tài)成本價(jià)值 ? 動(dòng)態(tài)成本的管理價(jià)值 管理思維 管理模式－動(dòng)態(tài)成本 產(chǎn)品分?jǐn)偅私饷糠N產(chǎn)品成本狀況 動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本 動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 已發(fā)生成本 合同性成本 非合同性成本 已結(jié)算成本 未結(jié)算成本 待發(fā)生成本 動(dòng)態(tài)成本 萬科成本管理模式－動(dòng)態(tài)成本 管理思維 管理模式－動(dòng)態(tài)成本 科目代碼 科目名稱 目標(biāo)成本 目前已發(fā)生 目前待發(fā)生 動(dòng)態(tài)成本 待發(fā)生成本說明 合計(jì) 52, 44, 6, 50, 5001 開發(fā)成本 52, 43, 7, 50, 土地獲得價(jià)款 25, 24, 1, 25, 政府地價(jià)及市政配套費(fèi) 25, 24, 1, 25, 購(gòu)買大山公司花費(fèi)成本，無合同，無法計(jì)入財(cái)務(wù)賬目。合計(jì) 4300萬元。一期分?jǐn)?1877萬元。 紅線外市政設(shè)施費(fèi) 待發(fā)生 12萬元，用于示范區(qū)品質(zhì)提升費(fèi)用。 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1, 1, 2, 主體建筑工程費(fèi) 14, 11, 1, 12, 基礎(chǔ)工程 1, 1, 1, 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 9, 7, 8, 混凝土框架 5, 4, 4, 待發(fā)生 238萬元用于結(jié)算材料調(diào)差使用 砌體 找平及抹灰 防水 其他 2, 1, 2, 門窗工程 公共部位精裝修 2, 1, 2, 室內(nèi)裝修 主體安裝工程費(fèi) 2, 2, 3, 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi) 1, 1, 1, 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi) 1, 1, 1, 弱電系統(tǒng)費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 1, 1, 1, 園林環(huán)境工程費(fèi) 1, ，包含擋土墻、圍墻等約計(jì) 400萬元。 開發(fā)間接費(fèi) 3, 1, 1, 2, 萬科成本管理模式－動(dòng)態(tài)成本 園建 動(dòng)態(tài)成本：480萬 其中瀝青路合同金額為 100萬；硬質(zhì)鋪裝路面合同 380萬 以上總價(jià)包干 此時(shí)動(dòng)態(tài)成本為 501萬 舉例： 此時(shí)動(dòng)態(tài)成本等于目標(biāo)成本 施工過程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎(jiǎng)，成本未考慮） 3萬 由于地質(zhì)情況，產(chǎn)生變更簽證，發(fā)生的成本為 18萬元 管理思維 管理模式－動(dòng)態(tài)成本 動(dòng)態(tài)成本管理要求 即時(shí)記錄 決策、合同、變更 、結(jié)算 系統(tǒng)分解 各科目、各部門 動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè) 待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來 復(fù)審核對(duì) 成本、財(cái)務(wù)定期核對(duì) 及時(shí)通報(bào) 公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門 萬科成本管理模式－動(dòng)態(tài)成本 管理思維 管理模式－動(dòng)態(tài)成本 無效成本 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。 實(shí)質(zhì)： 能否獲得補(bǔ)償 管理思維 管理模式－無效成本 作業(yè)環(huán)節(jié) 無效成本產(chǎn)生原因 現(xiàn)象表現(xiàn) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)失誤 對(duì)設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn) ① 拆除和重建 ②后期加固與補(bǔ)強(qiáng) ③資金浪費(fèi) ④拆除與重建 設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí) 材料、施工工藝選擇不當(dāng) 多工序設(shè)計(jì)圖矛盾 裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 設(shè)計(jì)保守 經(jīng)濟(jì)性不合理 招標(biāo) 招標(biāo)策劃 標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足 影響工期與質(zhì)量 投標(biāo)單位選擇 施工單位考察失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分 中途變化，總價(jià)增加 招標(biāo)文件編制 合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤 多承擔(dān)費(fèi)用 評(píng)定標(biāo) 評(píng)標(biāo)分析失誤 中標(biāo)價(jià)格偏高 施工 施工準(zhǔn)備 使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè) 拆除與重建 施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理 延誤工期，增加成本 施工過程 施工安排失誤 賠償與維修費(fèi)用 工程質(zhì)量管理不善 考慮不周，費(fèi)用大增 非關(guān)鍵線路搶工 費(fèi)效比不高 合同執(zhí)行 拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同 總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回 維修 維修工作程序不到位 維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任
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