【正文】 征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 2/18 頁(yè) 組織結(jié)構(gòu)：人員的職責(zé)、權(quán)限和相互 關(guān)系的安排。 管理：指揮和控制組織的協(xié)調(diào)的活動(dòng)。 最高管理者：在最高層指揮和控制組織的一個(gè)人或異族人。 質(zhì)量管理：在質(zhì)量 方面指揮和控制組織的協(xié)調(diào)的活動(dòng)。 質(zhì)量的改進(jìn)：質(zhì)量管理的一部分致力于增強(qiáng)滿足質(zhì)量要求的能力。 持續(xù)改進(jìn)：增強(qiáng)滿足要求的能力的循環(huán)活動(dòng)。 顧客滿意：顧客對(duì)其要求已被滿足的程度的感受。 要求：明示的、通常隱含的或必須履行的要求或期望。 物業(yè)：是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。 物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及與配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 業(yè)主：是指物業(yè)的所有權(quán)人。 顧客：接受產(chǎn)品的組織或個(gè)人。在本公司特指開發(fā) /建設(shè)單位或業(yè)主管理委員會(huì)或居住的業(yè)主（住、用戶） 5. 作業(yè)程序 作業(yè)承諾 為了給業(yè)主（住、用戶）長(zhǎng)期提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和環(huán)境，特作出承諾。 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問 有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 3/18 頁(yè) 本公司最高管理者承諾：建立、實(shí)施 IS09001： 20xx 質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改進(jìn)其有效性。 總經(jīng)理通過以下活動(dòng)兌現(xiàn)管理承諾： a)在物業(yè)公司內(nèi)通過會(huì)議、培訓(xùn)、宣傳等方式，向本公司全體人員講明在法律法規(guī)要求范圍內(nèi)向業(yè)主（住、用戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要性，提高全員服務(wù)質(zhì)量意識(shí)； b)制定本公司的質(zhì)量方針； c）確保公司每年質(zhì)量目標(biāo)的制定； d）定期進(jìn)行管理評(píng)審； e）確保建立、實(shí)施質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進(jìn)其有效所需的人員、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境等資源的獲得。 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn) 物業(yè)公司依存于業(yè)主（住、用戶），公司要持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，全體員工均應(yīng)理解業(yè)主（住、用戶）當(dāng)前和未來的需求； a）總經(jīng)理通過強(qiáng)化員工思想教育和職業(yè)道德教育等觀念、意識(shí)培訓(xùn)，確保全體員工以提高服務(wù)質(zhì)量并得到業(yè)主（住、用戶）認(rèn)可為目的； b)總經(jīng)理通過建立、實(shí)施質(zhì)量管理體系明確業(yè)主（住、用戶）的合理要求，并轉(zhuǎn)化為具體的管理服務(wù)要求，讓業(yè)主（ 住、用戶）滿意。 本公司通過以下過程識(shí)別業(yè)主（住、用戶）的要求，并予以滿足： a）依法規(guī)合同和本公司其他要求，確定與服務(wù)有關(guān)的要求，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)審； b）根據(jù)評(píng)審結(jié)果，規(guī)定服務(wù)要求，確定標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)施； c)通過良好的服務(wù)，讓業(yè)主（住、用戶）滿意。 d）對(duì)業(yè)主（住、用戶）滿意度進(jìn)行調(diào)查，分析不滿意的原因，制定相應(yīng)措 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 4/18 頁(yè) 施改進(jìn)管理服務(wù)過程，直至滿意為止。 質(zhì)量方針 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定質(zhì)量方針，并確保其內(nèi)容符合下述要求： a）與本公司“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨相適應(yīng)； b）對(duì)如何滿足業(yè)主（住、用戶）要求、如何持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性進(jìn)行承諾； c）提供制定和評(píng)審質(zhì)量目標(biāo)的框架，施質(zhì)量目標(biāo)在該框架內(nèi)通過評(píng)審得以確定。 總經(jīng)理提高宣傳冊(cè)、宣傳欄等不同方式向各層級(jí)人員傳達(dá)質(zhì)量方針。 總經(jīng)理通過對(duì)全員實(shí)施培訓(xùn)，以確保質(zhì)量方針被每位員工正確 理解。 總經(jīng)理通過管理評(píng)審，以確保 質(zhì)量方針能適應(yīng)公司宗旨，滿足業(yè)主（住、用戶）要求，并使質(zhì)量管理體系有效性得到持續(xù)改進(jìn)。 質(zhì)量目標(biāo) 質(zhì)量目標(biāo)以質(zhì)量方針為框架予以制定，并與質(zhì)量方針保持一致。 質(zhì)量目標(biāo)是可測(cè)量的，且包括了滿足要求所需的內(nèi)容。 公司的質(zhì)量目標(biāo)可根據(jù)各相關(guān)職能部門和管理處以及根據(jù)公司架構(gòu)層次進(jìn)行分解，以實(shí)現(xiàn)公司總的質(zhì)量目標(biāo)，并要求能持續(xù)改進(jìn)。各部門質(zhì)量目標(biāo)由管理者代表另外制定于《各部門質(zhì)量目標(biāo)分配表》，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)各部門。 職責(zé)權(quán)限和溝通 本公司各部門及各崗位人員根據(jù)組織結(jié)構(gòu)圖、部門職能崗位設(shè)置、崗位職責(zé)履行相應(yīng)的職能、職責(zé)，并建立人員相互之間的工作關(guān)系；各崗位人員除必須清楚自身的職責(zé)、職權(quán)外，還應(yīng)了解與其相關(guān)的 崗位職責(zé)和職權(quán)，以確保質(zhì)量管理體系各過程有效運(yùn)行。 各部門工作職能： 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 5/18 頁(yè) （ 1） 公司總經(jīng)理 1） 負(fù)責(zé)召集和主持總經(jīng)理辦公會(huì)議和職 能部門經(jīng)理、管理處主任級(jí)別以上人員工作例會(huì)； 2） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司行政領(lǐng)導(dǎo)班子成員分管的有關(guān)工作，保證上級(jí)公司各項(xiàng)指示、董事會(huì)各項(xiàng)決議的貫徹執(zhí)行和年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的完成； 3） 負(fù)責(zé)公司領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)和員工隊(duì)伍建設(shè)工作，對(duì)公司副總經(jīng)理、總師有人事建議權(quán)，對(duì)管理處主任及部門經(jīng)理有人事任免權(quán)； 4） 負(fù)責(zé)公司行政部、經(jīng)營(yíng)策劃部的領(lǐng)導(dǎo) 工作； 5） 向總經(jīng)理辦公會(huì)報(bào)告半年或年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，討論后提交上級(jí)公司董事會(huì)批準(zhǔn)； 6） 負(fù)責(zé)提出公司經(jīng)營(yíng)管理決策建議，討論公司財(cái)務(wù)預(yù)決算，并提交上級(jí)董事會(huì)批準(zhǔn)； 7） 負(fù)責(zé)公司企業(yè)形象策劃的領(lǐng)導(dǎo)工作； 8） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與上級(jí)公司 的關(guān)系，開展和參與公司重要公關(guān)活動(dòng)； 9） 負(fù)責(zé)公司重大經(jīng)營(yíng)合約的簽署和員工薪金分配方案的審批； 10） 負(fù)責(zé)公司非生產(chǎn)性支出的審批； 11） 批準(zhǔn)各部門經(jīng)理、管理處主任以上人員的公出和假期的安排； 12） 負(fù)責(zé)職能領(lǐng)導(dǎo)上崗培訓(xùn)和職能監(jiān)管； 13） 完成上級(jí)公司董事會(huì)交辦的其他工作。 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 6/18 頁(yè) （ 2） 公司副總經(jīng)理 1） 負(fù)責(zé)質(zhì)量管理部、綜治部、機(jī)電設(shè)備部、清潔綠化部 的領(lǐng)導(dǎo)工作； 2） 向公司總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量體系的運(yùn)行情況，為評(píng)審和質(zhì)量體系改進(jìn)提供參考依據(jù)； 3） 負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理做好 管理評(píng)審及相應(yīng)糾正措施的實(shí)施工作，負(fù)責(zé)質(zhì)量體系的運(yùn)作、保持和改進(jìn)； 4） 負(fù)責(zé)對(duì)公司運(yùn)作機(jī)制、模式定期檢討提出公司機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員定編、制度更新等意見；提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議； 5） 負(fù)責(zé)公司員工隊(duì)伍建設(shè)，協(xié)助總經(jīng)理抓好 公司和管理處兩級(jí)班子建設(shè)工作 ； 6） 負(fù)責(zé)電梯、消防及其它機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，更新?lián)Q代等工作的研究、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理工作； 7） 負(fù)責(zé)公司安全管理工作； 8） 負(fù)責(zé)督促綜治部抓好綜治隊(duì)伍思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作； 9） 完成總經(jīng)理交辦的其它工作； 10） 總經(jīng)理外出時(shí)，代行主持公司事務(wù)性的領(lǐng)導(dǎo)工作。 （ 3） 公司副總經(jīng)理 1） 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)制定公司各種財(cái)務(wù)規(guī)章制度，監(jiān)督公司財(cái)務(wù)情況； 2） 負(fù)責(zé)公司物料配送中心領(lǐng)導(dǎo)工作，對(duì)合格供應(yīng)商進(jìn)行審核； 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 7/18 頁(yè) 3） 負(fù)責(zé)攝影中心的領(lǐng)導(dǎo)工作； 4） 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)部的管理工作； 5） 完成總經(jīng)理交辦的其它工作。 （ 4） 質(zhì)量管理部 1） 貫徹執(zhí)行公司關(guān)于服務(wù)質(zhì)量的方針、政策和指示，進(jìn)行質(zhì)量宣傳教育，組織開展全面質(zhì)量管理活動(dòng)； 2） 負(fù)責(zé) IS09001： 20xx 質(zhì)量管理體系在物業(yè)公司的正常運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)，并協(xié)助公司最高管理層確保質(zhì)量體系持續(xù)有效地運(yùn)行； 3） 負(fù)責(zé)組織制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)組織人員定期對(duì)管理處進(jìn)行樓檢； 4） 負(fù)責(zé)監(jiān)控各部門、管理處質(zhì)量體系文件的發(fā)放、修訂和管理工作，并協(xié)同行政部組織員工進(jìn)行質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)； 5） 負(fù)責(zé)公司內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的抽查和各單位糾正、預(yù)防措施的控制； 6） 完成總經(jīng)理交辦的其他工作。 （ 5） 機(jī)電設(shè)備部 1） 設(shè)備管理部接受主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時(shí) 完成交辦的各項(xiàng) 工作。 2） 負(fù)責(zé)在合約管理部組織下對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行考察，擬制機(jī)電設(shè)備方面的合理化建議。 3） 負(fù)責(zé)代表公司組織機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收組，對(duì)新樓宇機(jī)電設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收接管，負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 8/18 頁(yè) 4） 負(fù)責(zé)按照國(guó)家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收、維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作規(guī)章制度、 工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對(duì)偏差進(jìn)行糾正。 5） 負(fù)責(zé)審批機(jī)電設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃；制定設(shè)備中修、大修計(jì)劃，審批中修、大修方案、更新改造方案；初審設(shè)備配件購(gòu)置申請(qǐng)、維修設(shè)備、電動(dòng)工具購(gòu)置申請(qǐng)（ 20xx 元以上）報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。 6） 負(fù)責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、 設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評(píng)審。負(fù)責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收。負(fù)責(zé)合同管理（招標(biāo)、訂立 辦理合同會(huì)簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶會(huì)簽手續(xù) 。 7） 負(fù)責(zé)定期對(duì)公司所屬物業(yè) 內(nèi)的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、診斷。負(fù)責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備方面）。 8） 負(fù)責(zé)公司安委會(huì)的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負(fù)責(zé)調(diào)查安全事故，做出初步處理意見報(bào)主管副總經(jīng)理。 9） 負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備管理績(jī)效每年進(jìn)行一次評(píng)審，統(tǒng)計(jì)出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重大事故率。 10） 負(fù)責(zé)本部門 IS09001： 20xx 質(zhì)量管理體系文件的修訂工作。負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電、電梯 、空調(diào)、管道工、鉗工的考核及題庫(kù)的收集工作。 11） 負(fù)責(zé)電梯、計(jì)量工具的檢定工作。 12） 負(fù)責(zé)代表公司就設(shè)備管理方面事宜對(duì)外聯(lián)絡(luò)。 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華 策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 9/18 頁(yè) 13） 負(fù)責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應(yīng)用。 14） 負(fù)責(zé)推進(jìn)全公司的節(jié)能、降耗工作。 （ 6） 物料配送部 1） 負(fù)責(zé)公司大宗物品的采購(gòu)； 2） 負(fù)責(zé)做好合格供應(yīng)商的選擇和評(píng)審； 3） 及時(shí)為公司各部門、各管理處提供所需物質(zhì)； 4） 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （ 7） 綜治部 1） 做好治安防盜、防火、放損壞、放自然災(zāi)害事故等安全教育； 2） 負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)安全保衛(wèi)責(zé)任制，并對(duì)落實(shí)情況進(jìn)行指導(dǎo)和 檢查； 3） 對(duì)公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督； 4） 做好公開和秘密的治安管理工作； 5） 查處公司管理區(qū)域內(nèi)因管理員工玩忽職守而發(fā)生地治安、刑事案件和火災(zāi)事故； 6） 建立健全和管理安全系統(tǒng)歸檔資料； 7） 抓好綜治隊(duì)伍思想政治教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)； 8） 做好新接物業(yè)綜治隊(duì)員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作； 9） 完成總經(jīng)理交辦的其他工作。 （ 8） 行政部 1） 貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的方針、政策，落實(shí)公司的各項(xiàng)工作指令，深入基層調(diào)查研究 ， 制定 吳遠(yuǎn)征 審核 吳遠(yuǎn)征 批準(zhǔn) 王劍輝 珠海市華策物業(yè)顧問有限公司 文件名稱 管理職責(zé)程序 文件編號(hào) PR02 版 本 2 生效日期 20xx年 7月 6日 頁(yè) 次 第 10/18 頁(yè) 努力掌握第一手資料，為總經(jīng)理的工作決策提供可靠地依據(jù)； 2） 負(fù)責(zé)安排公司的每月工作會(huì)議及總經(jīng)理辦公會(huì)議，做好會(huì)議記錄，編寫會(huì)議紀(jì)要和決議，并檢查各部門、各單位會(huì)議精神的貫徹執(zhí)行情況，及時(shí)了解和反饋信息； 3）負(fù)責(zé)公司行政類規(guī)章制度或其它行政類文件的起草、審核打印、復(fù)印、分發(fā)或公司所發(fā)的登記及存檔工作，負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系文件的管理、分發(fā)工作，做好公司印