【正文】 定上升。 中國房地產(chǎn)市場分析建議 形勢 分析 預(yù)測 房地產(chǎn)與金融將日益緊密結(jié)合 ， 將決定于資本意志 入世之后，隨著國外金融機構(gòu)進入，作為投資工具之一的房地產(chǎn)受到影響；土地的規(guī)范化管理，將導致部分地段成本加大 出現(xiàn)有金融背景或得到金融支持的大型房地產(chǎn)超級企業(yè) 出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購 房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮 城鎮(zhèn)化在 3060%時，房地產(chǎn)將進入高峰，中國目前是 36%。房地產(chǎn)熱點將成為普遍性 仍然是國民經(jīng)濟發(fā)展的火車頭 熱點向二線城市的轉(zhuǎn)移，需要我們盡早開展跨區(qū)域發(fā)展研究和準備。 北京房地產(chǎn) ? 總體趨勢：總體向好，不會出現(xiàn)大起大落 ? 市場結(jié)構(gòu)：主流市場中低端化是大勢所趨，均價下降成定局；北京房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整是關(guān)鍵，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房是趨勢 ? 住宅價格：良好交通擴大購房半徑，是房價下降原因之一 ? 城區(qū)規(guī)劃：城區(qū)現(xiàn)有建筑面積 ， 未來幾年 規(guī)劃為 7000萬平米，預(yù)計將下降 2470萬平米 ? 二級市場：政府鼓勵開放二級三級市場 ? 法規(guī)政策： ……. 2023年111月北京房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料 合計 上年同期 增幅 (%)房地產(chǎn)開發(fā)投資 ( 億元 ) 住宅 商品房開復工面積 ( 萬平方米 ) 住宅 當年新開商品房屋面積 ( 萬平方米 ) 住宅 1659 商品房竣工面積 ( 萬平方米 ) 1114 住宅 商品房銷售面積 ( 萬平方米 ) 住宅 商品房銷售額 ( 億元 ) 住宅 房價穩(wěn)中有降 開發(fā)逐步向郊區(qū)擴散，更多低價位項目入市；競爭加劇，相同區(qū)域的新項目多數(shù)低價入市；經(jīng)濟適用房和危改房素； 總成本領(lǐng)先 提供差異化產(chǎn)品和服務(wù) 公司和產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略及推廣 對策建議一（北京房地產(chǎn)） 預(yù)測 分析 對策 懷柔區(qū) 、 海淀山后地區(qū)以及輕軌沿線地區(qū) ， 將成新熱點 前述區(qū)域是我司今后開發(fā)的空白；懷柔因度假性質(zhì)影響不大，但海淀山后區(qū)域和輕軌沿線地區(qū)對我司項目有一定影響 加強對前述區(qū)域的分析和調(diào)研；突出我司開發(fā)區(qū)域的優(yōu)點；對市場加以適當引導； 土地開發(fā)等政策繼續(xù)出現(xiàn)重大變化 02年的重要法規(guī)： 《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》 《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》等；開發(fā)商在土地上處于平等地位； 加快 CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究； 適度進行土地儲備； 重新對開發(fā)流程設(shè)計，提高反應(yīng)能力； 價格 政策 熱點區(qū)域 單體優(yōu)先，戶型優(yōu)先 購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì) ， 如戶型的面積 、 使用率 、 朝向 、 空間合理性等 ， 而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置 。 遠洋山水和地質(zhì)儀器廠項目的戶型設(shè)計中要充分重視單體優(yōu)先和戶型優(yōu)先的趨勢 對策建議二（北京房地產(chǎn)） 預(yù)測 分析 對策 特定區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展迅速 ， 新式辦公物業(yè)將得到發(fā)展 ?03年寫字樓市場仍然發(fā)展平穩(wěn) ，中關(guān)村和 CBD地區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)增大；其發(fā)展也將逐步向生態(tài)化 、人性化發(fā)展 。 加強對遠洋廣場定位分析；提高寫字樓和商業(yè)樓宇研究，特別是BusinessPark(商務(wù)花園 )的未來趨勢 目前市場需求的金字塔中，底層逐漸加大，主流的客戶需求檔次有所降低，因此低總價、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。 加快 CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究，盡快確定核儀器廠規(guī)劃和設(shè)計方案； 加快對 CBD和泛 CBD區(qū)域的研究； CBD各類住宅持續(xù)升溫 住宅品質(zhì) 寫字樓 CBD住宅 02年占有市場份額分析 中遠房地產(chǎn) 北京商品房 占有份額 北京商品住宅 占有份額開復工面積 % %竣工面積 % %銷售面積 % %銷售額（億元） 813 % %單位：萬平方米 競爭對手一 ? ？ 北京老牌國營房地產(chǎn)開發(fā)公司 —— 城建開發(fā)總公司、天鴻集團； 競爭對手二 競爭對手三 ? ？ 房地產(chǎn)國內(nèi)主板上市公司 —— 萬科、泰躍 ? ？ 深圳、廣州等南方北上進京的房地產(chǎn)開發(fā)公司 —— 金地、珠江 北京區(qū)域競爭對手分類與特點 特點 :發(fā)展穩(wěn)健，具備較強的實力和規(guī)模有強大的政府北京和資源。 特點 :已實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展，品牌知名度高，產(chǎn)品策劃、物業(yè)管理能力強。 特點 :善于造勢，大量圈地、多項目并行開發(fā)能力強，項目開發(fā)周期短。 總資產(chǎn)規(guī)模比較分析 [2023年底數(shù)據(jù)尚缺 ] 131120806525352039020406080100120140160城市開發(fā)總 天鴻集團 華潤置地 萬科集團 中國海外 萬通 紅石 珠江（北京） 金地集團 中遠房地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模（億元） 中遠房地產(chǎn) 從目前總資產(chǎn)規(guī)?？慈詫儆诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。 與老牌國有房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司而言資產(chǎn)規(guī)模上有較大差距，但與新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資產(chǎn)規(guī)模上有一定競爭優(yōu)勢。 凈資產(chǎn)規(guī)模比較分析 31 304031312 1201020304050607080中國海外 城市開發(fā)總 天鴻集團 華潤置地 萬科集團 中海北京 萬通 紅石 珠江（北京） 金地集團 中遠房地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模（億元） 中遠房地產(chǎn) 從目前凈資產(chǎn)規(guī)模看屬于北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模 。 資產(chǎn)負債率比較分析 76%75%50%52%47%65% 66%40%78%%%%%%%%%%城市開發(fā) 天鴻集團 華潤置地 萬科集團 中海集團 萬通 珠江（北京） 金地集團 中遠房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率（％） 中遠房地產(chǎn) 2023年底對比一些優(yōu)秀中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，需要注意。 可考慮調(diào)整方式： 進一步注資； 調(diào)整一些存量資產(chǎn)質(zhì)量； 經(jīng)過長期經(jīng)營改善 。 房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負債率平均值為 ％，優(yōu)秀值 ％。 歷史開發(fā)規(guī)模比較分析 15008002003201000755050010002004006008001000120014001600城市開發(fā)總 天鴻集團 華潤置地 萬科集團 中國海外 萬通 紅石 珠江 金地集團 中遠房地產(chǎn)歷史開發(fā)量（萬平米） 中遠房地產(chǎn) 從歷史開發(fā)量上屬于新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 與其他北京房地產(chǎn)開發(fā)公司而言歷史開發(fā)規(guī)模上有較大差距。 凈資產(chǎn)收益率比較分析 收益以 00、 01兩年平均計算 凈資產(chǎn)收益率（％） 中遠房地產(chǎn) 以近兩年收益平均與增資前（ ）凈資產(chǎn)計算，收益水平適中。 10%9%%%%%%7%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%萬科集團 金地集團 中海外 城市開發(fā) 天鴻集團 華潤北京置地 萬通 北京珠江 中遠房地產(chǎn) 土地儲備比較分析 (2023年 ) 1000 9802877470320724 7504001900200150400050010001500202325003000上海置業(yè) 萬科 中國海外 華潤置地 中華企業(yè) 合生創(chuàng)展 首創(chuàng)置業(yè) 和記黃埔 新世界中國 北京城建 萬通地產(chǎn) 中遠房地產(chǎn)土地儲備（萬平米，規(guī)劃建筑面積） SWOT 分析 機會1 、 16 大召開，領(lǐng)導核心順利過渡；2 、 世界經(jīng)濟由底攀升， 03 年開始；3 、 中國經(jīng)濟 GDP 在今后數(shù)年內(nèi)每年增長達7% 以上；4 、