【正文】 定上升。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析建議 形勢(shì) 分析 預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)與金融將日益緊密結(jié)合 ， 將決定于資本意志 入世之后，隨著國(guó)外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，作為投資工具之一的房地產(chǎn)受到影響；土地的規(guī)范化管理，將導(dǎo)致部分地段成本加大 出現(xiàn)有金融背景或得到金融支持的大型房地產(chǎn)超級(jí)企業(yè) 出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu) 房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮 城鎮(zhèn)化在 3060%時(shí)，房地產(chǎn)將進(jìn)入高峰，中國(guó)目前是 36%。房地產(chǎn)熱點(diǎn)將成為普遍性 仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭 熱點(diǎn)向二線城市的轉(zhuǎn)移，需要我們盡早開展跨區(qū)域發(fā)展研究和準(zhǔn)備。 北京房地產(chǎn) ? 總體趨勢(shì)：總體向好，不會(huì)出現(xiàn)大起大落 ? 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：主流市場(chǎng)中低端化是大勢(shì)所趨，均價(jià)下降成定局；北京房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是關(guān)鍵，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房是趨勢(shì) ? 住宅價(jià)格：良好交通擴(kuò)大購(gòu)房半徑，是房?jī)r(jià)下降原因之一 ? 城區(qū)規(guī)劃：城區(qū)現(xiàn)有建筑面積 ， 未來(lái)幾年 規(guī)劃為 7000萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)將下降 2470萬(wàn)平米 ? 二級(jí)市場(chǎng)：政府鼓勵(lì)開放二級(jí)三級(jí)市場(chǎng) ? 法規(guī)政策： ……. 2023年111月北京房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料 合計(jì) 上年同期 增幅 (%)房地產(chǎn)開發(fā)投資 ( 億元 ) 住宅 商品房開復(fù)工面積 ( 萬(wàn)平方米 ) 住宅 當(dāng)年新開商品房屋面積 ( 萬(wàn)平方米 ) 住宅 1659 商品房竣工面積 ( 萬(wàn)平方米 ) 1114 住宅 商品房銷售面積 ( 萬(wàn)平方米 ) 住宅 商品房銷售額 ( 億元 ) 住宅 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降 開發(fā)逐步向郊區(qū)擴(kuò)散，更多低價(jià)位項(xiàng)目入市；競(jìng)爭(zhēng)加劇，相同區(qū)域的新項(xiàng)目多數(shù)低價(jià)入市；經(jīng)濟(jì)適用房和危改房素； 總成本領(lǐng)先 提供差異化產(chǎn)品和服務(wù) 公司和產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略及推廣 對(duì)策建議一（北京房地產(chǎn)） 預(yù)測(cè) 分析 對(duì)策 懷柔區(qū) 、 海淀山后地區(qū)以及輕軌沿線地區(qū) ， 將成新熱點(diǎn) 前述區(qū)域是我司今后開發(fā)的空白；懷柔因度假性質(zhì)影響不大，但海淀山后區(qū)域和輕軌沿線地區(qū)對(duì)我司項(xiàng)目有一定影響 加強(qiáng)對(duì)前述區(qū)域的分析和調(diào)研；突出我司開發(fā)區(qū)域的優(yōu)點(diǎn)；對(duì)市場(chǎng)加以適當(dāng)引導(dǎo)； 土地開發(fā)等政策繼續(xù)出現(xiàn)重大變化 02年的重要法規(guī)： 《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》 《北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》等；開發(fā)商在土地上處于平等地位； 加快 CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究； 適度進(jìn)行土地儲(chǔ)備； 重新對(duì)開發(fā)流程設(shè)計(jì)，提高反應(yīng)能力； 價(jià)格 政策 熱點(diǎn)區(qū)域 單體優(yōu)先，戶型優(yōu)先 購(gòu)房者越來(lái)越看重自己購(gòu)買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì) ， 如戶型的面積 、 使用率 、 朝向 、 空間合理性等 ， 而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對(duì)退居次要的位置 。 遠(yuǎn)洋山水和地質(zhì)儀器廠項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)中要充分重視單體優(yōu)先和戶型優(yōu)先的趨勢(shì) 對(duì)策建議二（北京房地產(chǎn)） 預(yù)測(cè) 分析 對(duì)策 特定區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展迅速 ， 新式辦公物業(yè)將得到發(fā)展 ?03年寫字樓市場(chǎng)仍然發(fā)展平穩(wěn) ，中關(guān)村和 CBD地區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)增大；其發(fā)展也將逐步向生態(tài)化 、人性化發(fā)展 。 加強(qiáng)對(duì)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)定位分析；提高寫字樓和商業(yè)樓宇研究，特別是BusinessPark(商務(wù)花園 )的未來(lái)趨勢(shì) 目前市場(chǎng)需求的金字塔中，底層逐漸加大，主流的客戶需求檔次有所降低，因此低總價(jià)、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。 加快 CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究，盡快確定核儀器廠規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案； 加快對(duì) CBD和泛 CBD區(qū)域的研究； CBD各類住宅持續(xù)升溫 住宅品質(zhì) 寫字樓 CBD住宅 02年占有市場(chǎng)份額分析 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 北京商品房 占有份額 北京商品住宅 占有份額開復(fù)工面積 % %竣工面積 % %銷售面積 % %銷售額（億元） 813 % %單位：萬(wàn)平方米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一 ? ？ 北京老牌國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)公司 —— 城建開發(fā)總公司、天鴻集團(tuán)； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三 ? ？ 房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)主板上市公司 —— 萬(wàn)科、泰躍 ? ？ 深圳、廣州等南方北上進(jìn)京的房地產(chǎn)開發(fā)公司 —— 金地、珠江 北京區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分類與特點(diǎn) 特點(diǎn) :發(fā)展穩(wěn)健，具備較強(qiáng)的實(shí)力和規(guī)模有強(qiáng)大的政府北京和資源。 特點(diǎn) :已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展，品牌知名度高，產(chǎn)品策劃、物業(yè)管理能力強(qiáng)。 特點(diǎn) :善于造勢(shì)，大量圈地、多項(xiàng)目并行開發(fā)能力強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)周期短。 總資產(chǎn)規(guī)模比較分析 [2023年底數(shù)據(jù)尚缺 ] 131120806525352039020406080100120140160城市開發(fā)總 天鴻集團(tuán) 華潤(rùn)置地 萬(wàn)科集團(tuán) 中國(guó)海外 萬(wàn)通 紅石 珠江（北京） 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模（億元） 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 從目前總資產(chǎn)規(guī)?？慈詫儆诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。 與老牌國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司而言資產(chǎn)規(guī)模上有較大差距，但與新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資產(chǎn)規(guī)模上有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 凈資產(chǎn)規(guī)模比較分析 31 304031312 1201020304050607080中國(guó)海外 城市開發(fā)總 天鴻集團(tuán) 華潤(rùn)置地 萬(wàn)科集團(tuán) 中海北京 萬(wàn)通 紅石 珠江（北京） 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模（億元） 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 從目前凈資產(chǎn)規(guī)?？磳儆诒本┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模 。 資產(chǎn)負(fù)債率比較分析 76%75%50%52%47%65% 66%40%78%%%%%%%%%%城市開發(fā) 天鴻集團(tuán) 華潤(rùn)置地 萬(wàn)科集團(tuán) 中海集團(tuán) 萬(wàn)通 珠江（北京） 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率（％） 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 2023年底對(duì)比一些優(yōu)秀中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，需要注意。 可考慮調(diào)整方式： 進(jìn)一步注資； 調(diào)整一些存量資產(chǎn)質(zhì)量； 經(jīng)過長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)改善 。 房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均值為 ％，優(yōu)秀值 ％。 歷史開發(fā)規(guī)模比較分析 15008002003201000755050010002004006008001000120014001600城市開發(fā)總 天鴻集團(tuán) 華潤(rùn)置地 萬(wàn)科集團(tuán) 中國(guó)海外 萬(wàn)通 紅石 珠江 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)歷史開發(fā)量（萬(wàn)平米） 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 從歷史開發(fā)量上屬于新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 與其他北京房地產(chǎn)開發(fā)公司而言歷史開發(fā)規(guī)模上有較大差距。 凈資產(chǎn)收益率比較分析 收益以 00、 01兩年平均計(jì)算 凈資產(chǎn)收益率（％） 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 以近兩年收益平均與增資前（ ）凈資產(chǎn)計(jì)算，收益水平適中。 10%9%%%%%%7%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%萬(wàn)科集團(tuán) 金地集團(tuán) 中海外 城市開發(fā) 天鴻集團(tuán) 華潤(rùn)北京置地 萬(wàn)通 北京珠江 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 土地儲(chǔ)備比較分析 (2023年 ) 1000 9802877470320724 7504001900200150400050010001500202325003000上海置業(yè) 萬(wàn)科 中國(guó)海外 華潤(rùn)置地 中華企業(yè) 合生創(chuàng)展 首創(chuàng)置業(yè) 和記黃埔 新世界中國(guó) 北京城建 萬(wàn)通地產(chǎn) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備（萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積） SWOT 分析 機(jī)會(huì)1 、 16 大召開，領(lǐng)導(dǎo)核心順利過渡；2 、 世界經(jīng)濟(jì)由底攀升， 03 年開始；3 、 中國(guó)經(jīng)濟(jì) GDP 在今后數(shù)年內(nèi)每年增長(zhǎng)達(dá)7% 以上；4 、