產(chǎn)權(quán)法論文關(guān)于產(chǎn)權(quán)法的論文：小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題分析-文庫(kù)吧
2024-12-22 14:08 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。土地資源的緊張與日益增多的城市人口對(duì)于房屋的需求嚴(yán)重失調(diào)。而土地資源的緊張也必然能導(dǎo)致土地的市場(chǎng)價(jià)值上升，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給政府的土地出讓金也會(huì)高漲，這也是近年來(lái)為什么會(huì)有如此多“地王”誕生的原因。房地產(chǎn)商支付的高額土地成本必然要通過(guò)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的方式來(lái)保全。相對(duì)與城市的大產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房自然會(huì)受到開(kāi)發(fā)商以及城市收入水平在中下等的居民的青睞，開(kāi)發(fā)商不必繳納土地出讓金，成本降低，而且獲得農(nóng)村集體土地相對(duì)于城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于沒(méi)有能力在城市購(gòu)買(mǎi)高額的房屋，自然會(huì)將目光轉(zhuǎn)向價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。（二）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度我國(guó)由于特殊的政治歷史原因，將土地分為國(guó)有土地和集體所有土地。國(guó)家針對(duì)的是城市的土地，集體針對(duì)的是城市郊區(qū)和農(nóng)村所有的土地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第63條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定，只有國(guó)家所有的土地才能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)村集體所有的土地是不能直接進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)的，只有通過(guò)國(guó)家相關(guān)部門(mén)的補(bǔ)償征收后，使集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的土地，才能出讓給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房的核心問(wèn)題是集體土地上面的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進(jìn)入土地交易的一級(jí)市場(chǎng)。在征收集體所有的土地時(shí)，國(guó)家是按照土地的用途進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，農(nóng)民獲得的少量的征地補(bǔ)償費(fèi)與政府獲得的天價(jià)土地出讓金相比，顯然農(nóng)民處于極度弱勢(shì)的地位。農(nóng)民意識(shí)到將自己擁有所有權(quán)的土地進(jìn)行出讓或自行進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所獲得的利益將會(huì)更多，所以在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生了。二、小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題探析關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性究竟如何，其是否合法，能否購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)穷H具爭(zhēng)議的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，不論是從憲法和物權(quán)法的基本精神，還是從社會(huì)平衡發(fā)展的角度，以至于從世界范圍內(nèi)關(guān)于土地制度的規(guī)定上來(lái)看，都能夠?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的合法合理的存在提供強(qiáng)有力的理論和實(shí)踐支持。（一）從所有權(quán)權(quán)能角度看小產(chǎn)權(quán)房合法化的依據(jù)《民法通則》第71條規(guī)定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第39
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