【正文】 精品主義 —— 借助產(chǎn)品本身的環(huán)境、服務(wù)、配套、按揭優(yōu)勢、精裝修與項目客群有效對接，形成項目的差異化及標示性，以點帶面。 ☆ 雍和家園：北二環(huán)親水景觀人文社區(qū)； 思想者的建筑，建筑的思想 ☆ 當代萬國城：全方位社區(qū)金融服務(wù)貸款 /多元主題社區(qū) ☆ 華冠麗景：東直門極品商務(wù)豪宅 ☆ 陽光都市： 40 萬平米巨艦領(lǐng)航工體 ☆ 藍籌名座：商業(yè)投資螞蟻計劃帶動整體發(fā)售 /商住分區(qū) 15 b 投資主義 —— 借助交通地利等綜合外向優(yōu)勢為己所用，借以提升項目高附加值，強調(diào)從按揭方式及精裝配套為投資型買家度身訂造。 ☆ 東方銀座：國門商務(wù)區(qū) 全球投資標本 ☆ 元嘉國際公寓：首付 16 萬月供 2500，奉送全套精裝修 ☆ 康堡花園：內(nèi)銷外租，日供 元 /平米，日租 ☆ 華世隆國際公寓：安貞橋畔 商務(wù)新貴 主要賣點 ：位 置 +性價比 +投資價值 主要賣點 東方銀座 當代萬國城 雍和家園 1 七維交通樞紐 十大親水住宅之一 43 萬平米皇家園林 2 國門商務(wù)區(qū) 5 萬平米城市森林 親水景觀人文社區(qū) 3 名師關(guān)善明設(shè)計 社區(qū)金融服務(wù) 佛教圣地風(fēng)水論 4 投資回報率 多元文化主題 分戶設(shè)計全玻璃幕墻 5 自有組合小戶型 低密度 1 梯 1 戶 名家名牌精裝修 6 全套精裝修品牌 國門交通樞紐 名師設(shè)計 價 格 ：單價多在 900011000 之間（含精裝），總價 80200 萬元左右 銷 售 ：多個項目的平均月銷售在 1520 套左 右。 項目名稱 總規(guī)模 總套數(shù) 開盤時間 銷售率 月銷售速度 東方銀座 16 萬平米 602 戶 02 年 3 月 4 棟公寓出售 2/3 平均 30 套 當代萬國城 260萬平米 前期 800套 01 年 3 月 已售 600 套 20 套左右 雍和家園 萬平米 544 戶 01 年 售罄 不足 10 戶 華冠麗景 100 萬平米 前期 400戶 01 年 一二三期住宅售完，寫字樓整售 30 套以上 市場變化 ：新項目及潛在項目供給巨大，后期競爭壓力加大； 16 同時高端產(chǎn)品租售率普遍下跌，投資者較為謹慎； 競爭對手分布更為散化，競爭面擴大。 ☆ 北小街北緯 18（住宅）、北京 5 月展會開售； ☆ 和平里和平新城二期續(xù)賣（商?。?； ☆ 太陽宮 220 萬平米冠海集團、雙全大盤入市（綜合）； ☆ 東北三環(huán)順天立景、項目分化客群（商住）； ☆ 東四十條香江地產(chǎn)皇城世家準備預(yù)售（住宅）； ☆ 朝外大街 20 萬平米昆泰國際中心綜合體建筑開賣； ☆ 東黎開發(fā)商朝外項目準備認購（投資型商?。?； ☆ 朝外 10 萬平米恒富廣場即將開盤（綜合體）； ☆ 三里屯 60 萬平米精品住宅幸福三村包裝完畢（綜合）； ☆ 朝外怡景園三期四期共 100 萬平米準備開賣（綜合）； ☆ 東直門東方銀座東側(cè)商務(wù)項目準備開盤（寫字樓） ； ☆ 朝陽門百強商貿(mào)中心 40 萬平米公寓即將發(fā)售（綜合）； ☆ 東直門 60 萬平米東華廣場酒店式商務(wù)公寓蓄勢待發(fā)； ☆ 對面雍和名家二期高檔項目 5 月開盤（待定）； ☆ 北三環(huán)安貞橋國典華園、北太平莊大通項目、華世隆國際公寓二期商務(wù)公寓、 馬甸冠城園四期 、東北三環(huán)鳳凰城二期； ☆ 安定門商務(wù)項目、陽光都市后期?? 其他競爭物業(yè)概況： 17 項目 位置 規(guī)模 價格 時間 特點 戶型 杰座 東城區(qū)幸福村中路 平米 9600（含） 1千元精裝修 02年 12噦 1日入住 星級酒店管理，板式戶型松精裝 8 711 179 元嘉國際公寓 東中街40號 平米 11500（送精裝家具） 03 年 6月底交房 東環(huán)廣場互動會所 48229 齊全 怡景園 朝外大街 前期 38萬平米 12800含精裝修 02年底入住 90%以上為國際客戶 80390 平米 東華廣場 東直門 82萬平米， 120xx以上 計劃 04 年底完工 第一地標級綜合建筑 各種戶型 巨石公寓 亞洲大酒店對面 2萬平米 16500元 /平米 廚衛(wèi)精裝 02年底交房 亞洲大酒店會所 一梯 34戶 華普花園 四十條橋西北角 30余萬平米 13000元 /平米 01年 5月入住 商務(wù)、居住、辦公三位一體投資觀 100200平米 英特公寓 北三環(huán)太陽宮 8萬多平米 11000元 /平米 02年 3月 位置優(yōu)勢明顯，商住特征 93— 380平米 優(yōu)士閣 東三環(huán)與廣渠門大街交匯點 平米 8500元 /平米 04年 8月 國 貿(mào)商圈投資客，準現(xiàn)房發(fā)售 130 平米為主 （ 2） 純辦公型項目（住宅公建立項的寫字樓） 18 分布地區(qū) ：本案直接競爭的住宅公建立項的辦公物業(yè)目前較少，除了地緣性競爭對手外（如正陽大廈、華冠麗景），更多應(yīng)從散化競爭物業(yè)及可借鑒性辦公樓層面考慮分析。同時中小型發(fā)展公司選擇面變廣，諸如東四環(huán)的住邦 20xx、后 office、甚至北三環(huán)、東三環(huán)沿線、東二環(huán)沿線物業(yè)都已成為散化競爭對象。 區(qū)域?qū)傩?：各項目所處板塊特征明顯，具備相當成熟的辦公氛圍或具備迅速發(fā)展?jié)摿Φ男屡d辦公環(huán)境。 典型項目 ： 散化競爭物業(yè) ：后現(xiàn)代城后 office、天玉銘座、摩碼大廈、住邦 20xx 等 可借鑒性物業(yè) ：國英 1 號、金隅嘉業(yè)中心、財智中心、左岸公社、商筑、量子銀座等 市場定位 ：以住宅公建立項的純商務(wù)樓或高檔寫字樓 定位在現(xiàn)代或后現(xiàn)代風(fēng)格的新生代寫字樓 以低首付 /投資型辦公的中小戶型為主導(dǎo) 部分典型在售物業(yè)概況 19 項目名稱 地理位置 總規(guī)模 萬平米 總套數(shù) （套） 容積率 建筑形式 戶型（平米） 起價 /均價 （元 /平米） 裝修 標準 入住時間 后現(xiàn)代城 東四環(huán)百子灣西南 60 萬平米 500 3 左右 連塔 105200300平米 7000 元 500元 /平米 04年 5 月 住邦20xx 東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè) 6 萬平米 300 余套 標準層2620 塔樓 130 平米 9000 毛坯房 03年 5 月 天玉銘座 東耳環(huán)光明橋 2 萬余平米 每層20xx平米 塔樓 100— 300 余平米 8009200 毛坯 03 年下半年 摩碼大廈 朝陽北路金葉大廈西 萬平米 標準層 800平米 塔樓 50 平米 8600 毛坯 03 年 12月 市場定位 ： 針對中小型公司度身訂造的市區(qū)新生代辦公間 產(chǎn) 品 ： 以住 宅公建立項的高檔寫字樓，綜合實用價值較高 市場策略 ： 低單價 +低總價 +低首付 +低物業(yè)管理費 短平快的投資型時機性樓盤 典型項目 主賣點 產(chǎn)品 住邦 20xx 備注： 2 期貯備入市 CBD 衛(wèi)城首席商務(wù)中心，準現(xiàn)房 東四環(huán)朝陽路交叉熱點 現(xiàn)代派風(fēng)格的 5A 智能甲級寫字樓 國貿(mào)物業(yè)管理公司 近百萬平米開發(fā)規(guī)模，配套齊全 框架剪力強結(jié)構(gòu)，自由組合 樓高 68 米，區(qū)域地標級建筑 分戶式中央空調(diào)，千兆以太網(wǎng) 70%凈使用率，大堂 9 米高 主力小戶型， 8 成 20 年按揭 主力客群 ：經(jīng)過第一次原始積累，公司得 到迅速發(fā)展，對辦公面積及 20 辦公物業(yè)形象要求均有所提升；從商住公寓向純商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)化的中小型發(fā)展企業(yè)； 部分投資客及居住辦公一體化的中小公司，以第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)客群居多，兼顧投資轉(zhuǎn)售及出租。 法人年齡在 3035 歲之間，公司規(guī)模在 1020 人左右，較注重交通的便捷度及樓宇于市區(qū)的位置。 購買目的 ： 60%以上購房客戶為自用辦公買家，純粹投資并兼顧投資的買家占相當比重。 營銷推廣 ：以事件新聞營銷為主要推廣策略，在炒作概念上結(jié)合項目實際賣點一炮打響。 a 實效概 念主義 —— 擯棄了前幾年以概念提升銷售力的泡沫炒作行為，注重從嶄新辦公方式塑造及項目于市場中的差異化地位贏得綜合眼球經(jīng)濟。 ☆ 后現(xiàn)代城 ：針對布波一族塑造項目的美國后街生活 ☆ 住邦 20xx：以漂移的 CBD 為切入，灌輸 CBD 衛(wèi)城理念 ☆ 財智中心：主推國際 /集成 /自由，憑財智一切超然 ☆ 左岸公社：另類風(fēng)格及少數(shù)人的寫字樓定位帶動 ☆ 金隅嘉業(yè)中心：中關(guān)村上地低價概念樓盤 ☆ 量子銀座：空間的單細胞概念及精細辦公理念 b 現(xiàn)代主義升級版 —— 繼 98 年開始 ，現(xiàn)代城及之后的數(shù)碼 01大廈，實行住宅公建立項的寫字樓推廣空前成功后，突破寫字樓產(chǎn)權(quán)年限及按揭年數(shù)的“新生代寫字樓”大行其道， 21 并以小戶型低總價的價格優(yōu)勢占盡先機，迄今幾乎沒有敗例。在建筑風(fēng)格及外立面等方面，拋開了商住樓宇的種種弊端，成為持續(xù)熱銷至未來兩年的稀有品種。 ☆ 現(xiàn)代城寫字樓：時尚無處不在的 SOHO 推廣主題，演變成今天的純商務(wù)投資型現(xiàn)代辦公樓； ☆ 數(shù)碼 01：以國貿(mào)近肩的位置及現(xiàn)代智能配設(shè)、兩三百平米的戶型，一周時間征服整棟樓宇 80%以上的客戶。 ☆ 財智中 心： 8 米挑高 800 平米的生態(tài)大堂及超 5A 辦公集成系統(tǒng)，以 78 平米的主力戶型在三個月時間結(jié)案。 主要賣點 ：現(xiàn)代風(fēng)格 +小戶型自由辦公空間 +靈活的付款方式 主要賣點 后現(xiàn)代城后 office 財智中心 1 CBD 熱點輻射區(qū)所對應(yīng)的龐大中小企業(yè) 20xx 平米商務(wù)健身俱樂部 2 現(xiàn)代城的品牌借勢 現(xiàn)代科技外立面設(shè)計 3 后現(xiàn)代主義建筑 分戶式中央空調(diào) 4 美國風(fēng)格十字街區(qū) 樓高 82 米的地標性 5 后生態(tài)主義園林 低首付低總價 6 首付款遞延交付及頗具競爭力的價格 70、 150、 310 平米中小戶型 7 Bobos 休閑會所及綜合服務(wù) 8 米挑高 800 米生態(tài)大堂 8 大體量規(guī)模帶來資源共享 系列化的商務(wù)服務(wù) 價 格 ：以后現(xiàn)代城、住邦 20xx、財智中心三個最為旺銷的寫字樓項目為代表，均價在 7000— 9000 元 /平米，此價格區(qū)段較為 22 適宜住宅公建立項的寫字樓買家心里認可值。 銷 售 ：平均月銷售套數(shù)普遍在 30 套以上。 后現(xiàn)代城剛剛開盤，計劃每月銷售 140 套以上。 項目名稱 總規(guī)模 （萬平米） 總套數(shù)（套） 開盤時間 銷售率 月銷售速度 （套 /月） 住邦 20xx 300 余套 20xx 年 9 月 90% 30 套以上 后現(xiàn)代城 8 500 余套 20xx 年 3 月 30 套以上 財智中心 300 套左右 20xx 年 6 月 100% 100 套 市場變化 ： 隨著新型商務(wù)辦公樓的熱銷，東西南北公建立項的寫字樓層出不窮，許多原先商住一體的公寓樓隨著市場的變化后期紛紛改為純粹商務(wù)樓。 如和平新城二期外立面的改頭換面；雍和家園后期純居住改為中小型公司的租賃為主；優(yōu)士閣改為純商務(wù)辦公樓，峻峰華亭亦成為專為中小型公司打造的辦公樓。對出售型乙級寫字樓項目造成強有力的沖擊。 —— 下附：可借鑒及競爭項目綜合 市調(diào)一覽表 項目 名稱 位置 交通 物業(yè)性質(zhì) 規(guī)模 ㎡ 高度 M 層數(shù) 建筑 結(jié)構(gòu) 標準層 層高 M 凈高 M 標準層 面積㎡ 底商 車位 地上 地下 樓層 面積㎡ 數(shù)量 價格 后現(xiàn) 代城 東四環(huán)百子灣橋西南側(cè) 商住立項 81000 41 14 2 框剪 2034 地上 2 4100 300 10 萬 住邦 20xx 東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè)