【正文】 工業(yè)區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以工業(yè)生產(chǎn)為主。本區(qū)緊鄰汕尾新湖工業(yè) 區(qū)，園內(nèi)已建設(shè)用地以一、二類工業(yè)用地為主，其余為道路用地、已 出 讓 的用地及山體。 工業(yè)發(fā)展相對(duì)較滯后。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)不多，主要為食品加工、電子工業(yè)為主，如伍豐食品加工有限公司、德昌電子集團(tuán)、百嘉玩具廠，多數(shù)在海汕公路－高速公路入口處。園區(qū)內(nèi)沒(méi)有建設(shè)的土地大部分已經(jīng)拍賣出去，從我們收集的征地資料 來(lái)看，即將進(jìn)入本區(qū)的工業(yè)企業(yè)有傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)（如豐裕制衣有限公司），出賣的土塊規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量也不高。本次規(guī)劃需要從產(chǎn)業(yè)的空間分布特征來(lái)統(tǒng)籌安排每個(gè)產(chǎn)業(yè)的空間分布，以實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃說(shuō)明書 2 （二）土地利用現(xiàn)狀 土地利用現(xiàn)狀 已建設(shè)用地占總用地的 16％以上的比例，可開(kāi)發(fā)用地還有一定的空間。 規(guī)劃總用地面積為 公頃?，F(xiàn)狀用地可分為已建設(shè)用地、未建設(shè)用地和城市道路用地三大類。已建設(shè)用地面積為 公頃，占總用地的 16%，分布在規(guī)劃區(qū)高速公路入口處，包括工業(yè)用地、商業(yè)用地。區(qū)內(nèi)未建設(shè) 用地以林地用地為主，包括林地、耕地、道路用地。用地面積為 公頃，占總用地的 84%。未建設(shè)用地主要分布在東南部和西南部，可開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備量較大。 表 12 埔邊工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀用地統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 類 別 用 地 名 稱 用地面積（ ha） 比例（％） 備 注 1 M M1 一類工業(yè)用地 M2 二類工業(yè)用地 2 U U2 市政公共設(shè)施用地 3 C C2 商業(yè)金融業(yè) 用地 4 S S1 道路用地 S3 社會(huì)停車場(chǎng)用地 5 E E1 水域 合計(jì) 規(guī)劃區(qū)總用地 100 道路交通 （ 1）對(duì)外交通： 海汕公路從埔邊工業(yè)區(qū)中間穿過(guò)，北側(cè)與深汕高速公路及規(guī)劃中的紅草工業(yè)區(qū)相接，往南與市區(qū)相連，對(duì)外交通極為便捷。 （ 2）區(qū)內(nèi)交通： 由于園區(qū)內(nèi)尚處于早期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)階段，園內(nèi)沒(méi)有完善的路網(wǎng)，現(xiàn)有廠區(qū)出入口都朝向海汕公路，如果工業(yè)區(qū)所有的項(xiàng)目落戶，會(huì)嚴(yán)重影響海汕公路的交通。 公共和市政服務(wù)設(shè)施 區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，工業(yè)區(qū)內(nèi) 沒(méi)有配套的公共和市政設(shè)施系統(tǒng)，僅有電信及加油站。 設(shè)施 給排水工程設(shè)施 1）、給水工程現(xiàn)狀 汕尾市現(xiàn)有赤嶺水廠、琉璃徑水廠、新地水廠三座水廠，其供水能力分別為：赤嶺水廠 m3/日，琉璃徑水廠 萬(wàn) m3/日，新地水廠 5萬(wàn) m3/日，總供水量為 萬(wàn) m3/日；現(xiàn)有市區(qū)最高日用水量為 萬(wàn) m3/日。 汕尾市截止 2000 年底總共鋪設(shè) DN100～ DN600 給水管總長(zhǎng) 公里， 2000年全年為最高供水量 2020 萬(wàn) m3/日， 2002 年供水量為 1780 萬(wàn) m3/日，平均每人每日生活用水量為 144升 /人 .日。 2）、 埔邊工業(yè)區(qū) 排水現(xiàn)狀 污水 、雨水 處理現(xiàn)狀與分析 汕尾埔邊工業(yè)區(qū)內(nèi)的新建設(shè)區(qū)的排水體制采用雨、污分流制。污水管道收集工業(yè)區(qū)內(nèi)的生活污水，然后排往污水處理廠集中處理。工業(yè)廢水則在廠內(nèi)自行處理達(dá)標(biāo)后再排入水體。 本工業(yè)區(qū)位于汕尾市的北部，地形大部分屬于丘陵和山地。南部有一條東西向的灌渠。 電力供應(yīng)與電信工程設(shè)施 規(guī)劃區(qū)南邊有一座汕尾 220kV 站 ,該站有 10kV 等級(jí)的供電線路出線 .規(guī)劃區(qū)的前期的用電全部由該站供給。 土地利用特征綜述 （ 1）、 大量的未建設(shè)用地為 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展提供了豐富的土地 儲(chǔ)備。 （ 2）、已建設(shè)用地比重少，用地較為 集中 。 已出讓的土地 將對(duì) 埔邊工業(yè)區(qū) 的整體開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的難度。同時(shí)如何處理工業(yè)開(kāi)發(fā)與 已出讓土地 的矛盾， 已出讓土地的收回 是 埔邊工業(yè)區(qū) 長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必須要解決的問(wèn)題。 （ 3）、本區(qū)水陸交通兼?zhèn)?，初步具備了良好的?duì)外交通條件，為 埔邊工業(yè)區(qū) 招商引資提埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃說(shuō)明書 3 供了優(yōu)越的硬件設(shè)施。但 埔邊工業(yè)區(qū) 內(nèi)交通體系尚未建立，將成為制約因素其發(fā)展的重要因素。 （ 4）、 埔邊工業(yè)區(qū) 已初步具備了良好的供電和供水條件，但其他公共服務(wù)和市政設(shè)施嚴(yán)重不足。加快 埔邊工業(yè)區(qū) 相關(guān)公共和市政設(shè)施建設(shè)以營(yíng)造良好的投資環(huán)境是 埔邊工業(yè) 區(qū)近期建設(shè)的重要任務(wù)。 四、用地評(píng)價(jià) 根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查，我們對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，該評(píng)價(jià)目的在于針對(duì)開(kāi)發(fā)工程量的大小從而影響到開(kāi)發(fā)成本高低的這一的因素而進(jìn)行的評(píng)價(jià)。 表 16 用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 用地 等級(jí) 適宜建設(shè)程度 評(píng)價(jià)依據(jù) 一類 用地 適于修建的用地 這類用地一般具有地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，一般在 10%以下，高程在 20米以下，地質(zhì)條件良好，沒(méi)有被洪水淹沒(méi)危險(xiǎn)，自然環(huán)境較為優(yōu)越等的特點(diǎn)，能適應(yīng)城市各項(xiàng)設(shè)施的建設(shè)要求。 二類 用地 基本上可以修建的用地 受高程、坡度、工程地質(zhì)等條件的 影響，高程在 2050米之間，地質(zhì)條件一般，除需要采取一定的工程措施外，還需動(dòng)用較大土石方工程措施改善條件后，才適于修建，對(duì)城市設(shè)施或工程項(xiàng)目的布置有一定的限制。 三類 用地 改造后方可建設(shè)用地 用地條件較差，高程在 50 米以上，地形坡度超過(guò) 20％以上，布置建筑物較為困難，或?qū)俳o水水源衛(wèi)生防護(hù)地段等，該類用地一般不適合用于建設(shè)。 表 17 用地經(jīng)濟(jì)評(píng)定表 用地類型 面積 (ha) 比例（ %） 備注 總用地 100 一類用地 包括建成區(qū) 二類用地 三類用地 結(jié)論： 結(jié)合規(guī)劃要求及技術(shù)要求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)可用于建設(shè)的用地為一、二類用地，可建設(shè)用地面積為 公頃； ， 三 類用地需經(jīng)較大改造后方能用作建設(shè)。 第二章、發(fā)展條件和發(fā)展策略分析 一、發(fā)展優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 埔邊工業(yè)區(qū) 位于汕尾市中心區(qū)北部， 高速公路入口處， 離現(xiàn)狀中心區(qū)不過(guò)十分鐘 行車 路程，處于城區(qū)的主要拓展方向，是未來(lái)城市 紅草工業(yè)區(qū)重要 組成部分。良好的區(qū)位條件一方面使它可以直接獲得市區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射，直接接受由于受新區(qū)拓展影響而外遷的城區(qū)工業(yè)企業(yè)，啟動(dòng)相 對(duì)容易；另一方面還可以充分利用市區(qū)的大型市政、公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施以及獲得必要的信息咨詢、技術(shù)支持等服務(wù)。對(duì)于工業(yè)園的信息服務(wù)以及其他生產(chǎn)性服務(wù)的需求都能夠得到較好的滿足。 政策優(yōu)勢(shì) 作為汕尾市區(qū)第一個(gè)整體開(kāi)發(fā)的工業(yè)園區(qū)， 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展得到市政府 、區(qū)政府的大力支持。城區(qū) 政府專門成立了 埔邊工業(yè)區(qū) 領(lǐng)導(dǎo)小組、 埔邊工業(yè)區(qū) 管理委員會(huì)，形成決策、管理、經(jīng)營(yíng)三個(gè)層次的管理體制，進(jìn)行具體的管理運(yùn)作。市委、市政府還明確提出了包括財(cái)政、稅收、金融與招商、土地利用、吸引人才等方面的優(yōu)惠政策， 埔邊工業(yè)區(qū) 本身也制定了一系列鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商投資的優(yōu)惠政策。這些政策都有利理順 埔邊工業(yè)區(qū) 政策與發(fā)展的各種關(guān)系，有利于更大幅度地引進(jìn)外部資金、技術(shù)、設(shè)備和管理經(jīng)驗(yàn)，以及必要的人才，對(duì)推動(dòng) 埔邊工業(yè)區(qū) 的開(kāi)發(fā)十分有利 。 交通優(yōu)勢(shì) 埔邊工業(yè)區(qū) 水陸交通兼?zhèn)?，南?2公里處有 粵東地區(qū)的重要外貿(mào)口岸 —— 汕尾港；西距深汕高速公路入口僅 2 公里，深汕高速路是通往珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市帶和粵東經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要通道，也是汕尾市接受發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的重要途徑。另外 埔邊工業(yè)區(qū) 南部還有區(qū)域性干道埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃說(shuō)明書 4 紅海灣大道 —— 海汕公路穿過(guò)，向西可連 324 國(guó)道、直達(dá)海豐經(jīng)濟(jì)中心海城鎮(zhèn)。規(guī)劃建 設(shè)的沿海鐵路、汕尾電廠疏港線、聯(lián)系市區(qū)各組團(tuán)的快速路從規(guī)劃區(qū)東北側(cè)通過(guò)；規(guī)劃的火車和汽車客貨運(yùn)站場(chǎng)位于本區(qū)東北側(cè)。本區(qū)可以說(shuō)是汕尾市未來(lái)重要的對(duì)外、對(duì)內(nèi)交通樞紐地帶?？傊瑹o(wú)論從 埔邊工業(yè)區(qū) 城市內(nèi)部交通區(qū)位還是對(duì)外交通方面考慮， 埔邊工業(yè)區(qū) 的均具有較為優(yōu)越的地理位置，對(duì)未來(lái)的招商引資和城市開(kāi)發(fā)都十分有利 。 良好的交通條件為 埔邊工業(yè)區(qū) 發(fā)展壯大提供了重要支撐要素。 生態(tài)優(yōu)勢(shì) 埔邊工業(yè)區(qū) 具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)山，層巒疊嶂，綠化環(huán)繞，擁有優(yōu)越的外部自然生態(tài)系統(tǒng)，形成園區(qū)的生態(tài)環(huán)境背景；區(qū)內(nèi)大量的農(nóng)田、 大片的山林地，植被保護(hù)良好，環(huán)境優(yōu)美，更為園區(qū)增添了田園氣息，形成了園區(qū)內(nèi)部生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)；內(nèi)外生態(tài)資源相結(jié)合，使工業(yè)園區(qū)的整體自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，是一個(gè)工業(yè)園區(qū)不可多得的財(cái)富，對(duì)吸引一些國(guó)內(nèi)外的大型企業(yè)落戶非常有利。 埔邊工業(yè)區(qū) 內(nèi)土地供給量較充裕，是 埔邊工業(yè)區(qū) 賴以發(fā)展的基礎(chǔ)條件和優(yōu)勢(shì)。 后發(fā)優(yōu)勢(shì) 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展處于起步階段，具有后來(lái)大發(fā)展的可能與優(yōu)勢(shì)。后來(lái)的發(fā)展可以起步在較高層次上，并可以借鑒其他地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，少走彎路，少付出代價(jià)，憑借著大量的土地儲(chǔ)備和良好的生態(tài)環(huán)境，可以吸引來(lái)大型的投 資項(xiàng)目。 二、制約因素 由于園區(qū)建設(shè) 處于起步階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入少，完善的交通體系尚未建立起來(lái)，埔邊工業(yè)區(qū) 內(nèi)部配套極不完善，對(duì) 埔邊工業(yè)區(qū) 今后的發(fā)展很不利。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)總體上北高南低并有一定的高差起伏。北部用地條件相對(duì)較差， 埔邊工業(yè)區(qū) 后期發(fā)展用于建設(shè)用地平整、市政管線鋪設(shè)均需要投入較多的資金，建設(shè)工程成本投入過(guò)大，同時(shí)也影響到土地的升值，對(duì)其發(fā)展相對(duì)不利。 埔邊工業(yè)區(qū) 處于未來(lái)城市中心區(qū)的北部，城市北部的門戶地帶，城市主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)向。大規(guī)模的工業(yè)開(kāi)發(fā)必然會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境造成一定的負(fù)面影響。為了減 少 埔邊工業(yè)區(qū) 對(duì)未來(lái)城市中心區(qū)的環(huán)境影響及形成良好的城市門戶形象， 工業(yè)種類（特別是 埔邊工業(yè)區(qū) 東部）的選擇必然受到一定的限制；園區(qū)內(nèi)外環(huán)境必須營(yíng)造好。這給 埔邊工業(yè)區(qū) 的開(kāi)發(fā)提出了很高要求，使得啟動(dòng)有一定的難度。 三、發(fā)展策略分析 大市區(qū)工業(yè)體系的重要組成部分 工業(yè)化是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然之路。汕尾不僅要走工業(yè)化的道路，還必須走新型工業(yè)化的道路。盡量避免傳統(tǒng)工業(yè)化過(guò)程的先污染、后治理的發(fā)展模式。 根據(jù)上層次規(guī)劃（編制中《汕尾市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》），汕尾市區(qū)（ 415 平方公里）范圍內(nèi)形成 4片工業(yè)用地 集中區(qū)。分別位于東部的紅海灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、中部主城區(qū)、西部馬宮鎮(zhèn)片區(qū)、北部紅草片區(qū)。以上四個(gè)工業(yè)集中發(fā)展片區(qū)應(yīng)該充分發(fā)揮各地的優(yōu)勢(shì)形成合理的分工，盡量避免由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域重構(gòu)，為爭(zhēng)項(xiàng)目而不惜惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。 紅海灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)發(fā)展應(yīng)以大港口、大工業(yè)為發(fā)展方向。借助汕尾電廠的建設(shè)帶動(dòng)，大力發(fā)展與其相關(guān)的配套的上下游產(chǎn)業(yè)和能耗大、運(yùn)量大的工業(yè)。 馬宮的工業(yè)發(fā)展應(yīng)利用海洋優(yōu)勢(shì)、漁港建設(shè)和便捷的交通條件，發(fā)展海洋漁業(yè)及海產(chǎn)品深加工工業(yè)。 紅草應(yīng)該充分利用其環(huán)境容量大、對(duì)外交通便捷和處于主城區(qū)和海城鎮(zhèn)兩個(gè)汕尾經(jīng)濟(jì) 中心之間的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展與之互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)，并逐步形成自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 就城區(qū)而言，其工業(yè)發(fā)展應(yīng)該充分利用城區(qū)作為區(qū)域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、綜合服務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)，在保持傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及與之相關(guān)的附加值較高的制造業(yè)，把城區(qū)建設(shè)成汕尾市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造與研發(fā)基地。成為汕尾高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的典范。 紅草工業(yè)區(qū)的有機(jī)組成部分、紅草工業(yè)區(qū) 建設(shè)的推動(dòng)器 新一版的 《汕尾市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 (編制中 )提出 暫緩舊城改造，集中力量拓展新區(qū)，并初步確定 紅草地區(qū)為工業(yè)區(qū) 。未來(lái)隨著 新區(qū)的北拓， 埔邊工業(yè)區(qū) 將成為 紅草工業(yè)區(qū) 的組成部分。因此 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展策略、產(chǎn)業(yè)定位、開(kāi)發(fā)時(shí)序、總體布局、道路系統(tǒng)等都應(yīng)該從整個(gè)汕尾市區(qū)特別是主城區(qū)發(fā)展的層面上去考慮與協(xié)調(diào)。 國(guó)內(nèi)很多城市通過(guò)新區(qū)的建設(shè)使城市空間結(jié)構(gòu)得以完善，經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展。研究表明埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃說(shuō)明書 5 新區(qū)建設(shè)的順利啟動(dòng)涉及到多方面的因素，如良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、政府和民眾的支持、大型建設(shè)項(xiàng)目的帶動(dòng)等。按汕尾經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，雖然經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度，但由于經(jīng)濟(jì)總量不大，單靠政府的財(cái)力并不足以啟動(dòng)新區(qū)的建設(shè) ，而且