【正文】 業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍在擴(kuò)大；經(jīng)過(guò)近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運(yùn)行軌道。星級(jí)酒店名稱年入住率(2007年）酒店規(guī)模3云都大酒店90％10層5600多㎡2乾星商務(wù)酒店80％10層4000多㎡消費(fèi)價(jià)格分析佰特國(guó)際大酒店地處市中心，主要靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)，具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力。入住率分析2007年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá)64％，經(jīng)營(yíng)情況良好，星級(jí)酒店的年入住率也在70～90％之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)4000平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級(jí)酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層達(dá)到10層。酒店管理公司分析廣水星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的廣水市星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，總?cè)丝诮?0萬(wàn)人，轄12個(gè)社區(qū)、4個(gè)行政村。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。交通狀況 京廣鐵路和107國(guó)道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和316國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)，10號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。穿境而過(guò)麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。服務(wù)設(shè)施廣水市文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)5個(gè)，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū)2家，市有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。投資導(dǎo)向根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。廣水市投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，廣水市近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使廣水市發(fā)展為一個(gè)擁有139家企業(yè)、超5億元財(cái)政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟(jì)特區(qū)廣水市中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。2007年12月底，全市機(jī)新增授信企業(yè)19家，新增工業(yè)貸款8000萬(wàn)元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。酒店業(yè)發(fā)展分析（1）、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個(gè)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；（2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在50間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到50間；（3）、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶；（4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。廣水市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注乾星商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)房（188）高級(jí)房（288）豪華套（588）中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般 云都大酒店標(biāo)準(zhǔn)房（160）豪華房（260）豪華套房（500）中西餐，夜總會(huì)，桑拿，KTV、棋牌配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源小結(jié)：各酒店標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在160—200元之間，套房?jī)r(jià)格一般在260—300元之間；各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。廣水市的酒店業(yè)代表了整個(gè)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在廣水市經(jīng)濟(jì)和旅游市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)n 建筑面積：23385㎡n 層數(shù)共17層1層：接待廳2層：西餐廳3層：棋牌室4層：中餐廳5層：會(huì)議中心及夜總會(huì)6層：客房78層：桑拿室917層：客房客房總數(shù)：200間位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；項(xiàng)目方圓1000米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽(yáng)大道一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(huì)（O）廣水市近年來(lái)出臺(tái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外來(lái)客商多，商務(wù)會(huì)議多，消費(fèi)能力強(qiáng)；本地居民消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。威脅（T）市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；配合項(xiàng)目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)消費(fèi)。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶消費(fèi)；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，本公司建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、