【正文】 建筑工程設(shè)計(jì)甲級(jí)、市政工程設(shè)計(jì)乙級(jí)資質(zhì)。目前共有設(shè)計(jì)人員約 200 人，各專業(yè)技術(shù)骨干 80 多名，其中一級(jí)注冊(cè)建筑師 10 名，一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師 12 名。業(yè)務(wù) 范圍 涵蓋 建筑工程設(shè)計(jì)、市政工程設(shè)計(jì)、 裝飾設(shè)計(jì)、工程管理顧問(wèn)等多領(lǐng)域。 五 、景觀規(guī)劃： （參見(jiàn)附件 4：海映山莊景觀規(guī)劃圖） 海映山莊的景觀由北京中天林園林景觀藝術(shù)有限公司設(shè)計(jì)，分為中央景觀區(qū)、商業(yè)走廊景觀區(qū)、景觀長(zhǎng)廊區(qū)、宅間活動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)、老年活動(dòng)區(qū)等 ， 同時(shí) ， 園內(nèi)景觀與朝陽(yáng)山森林公園、石島灣海景相呼應(yīng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)綠蔭如織、鳥(niǎo)語(yǔ)花香、山海相映的美麗家園。 把雨水收集系統(tǒng)和中心湖區(qū)相結(jié)合，利用自然的坡地做疊泉等水系。 充分利用 集中綠地、組團(tuán)綠地、分點(diǎn)式綠地散落在社區(qū)每棟樓間， 綠化環(huán)境更趨向自然，湖景、山景、海景渾然天成 。 充分發(fā) 揮沿街廣場(chǎng)、小區(qū)干道的景觀用地，穿插休閑設(shè)施、小品雕塑。 考慮兒童游樂(lè)和老人活動(dòng)的需要，社區(qū)集中綠地內(nèi)布置有小型活動(dòng)場(chǎng)地，創(chuàng)造鄰里交流氣氛，以滿 足兒童游樂(lè)和老人活動(dòng)的需要，綠化空間更好的為小區(qū)居民服務(wù)，共創(chuàng)和諧親情社區(qū)。 六 、 海映山莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 比重（％） 人均面積 居住區(qū)規(guī)劃總用地 公頃 － － 1．居住區(qū)用地 公頃 ① 住宅用地 公頃 ② 公建用地 公頃 ③ 道路綠地 公頃 ④ 公共綠地 公頃 2．其他用地 公頃 － 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 1886 － － 居住人數(shù) 人 5658 － － 戶均人數(shù) 人 /戶 3 － － 總建筑面積 ㎡ － 1．居住區(qū)內(nèi)總建筑面積 ㎡ ① 住宅建筑面積 ㎡ ② 公建面積 ㎡ 2．其他建筑面積 ㎡ － － 住宅平均層數(shù) 層 － － 高層住宅比例 ％ － － 中高層住宅比例 ％ － － 容積率 － － － 停車率 ％ － － 停車位 輛 832 － － 地下停車率 ％ － － 地下停車位 輛 485 － － 建筑密度 ％ 26 － － 綠地率 ％ － － （二）住宅戶型構(gòu)成一覽表 （參見(jiàn)附件 5：海映山莊戶型平面分布圖） 編號(hào) 戶型 建筑面積 ㎡ 總套數(shù) 面積所占比 例 所屬建筑類型 戶型 A 兩室兩廳一衛(wèi) 629 ％ 多層 戶型 A1 兩室兩廳一衛(wèi) 63 ％ 多層 戶型 B 三室兩廳兩衛(wèi) 89 ％ 多層 戶型 B1 三 室兩廳一衛(wèi) 123 ％ 多層 戶型 C 兩 室兩廳一衛(wèi) 111 ％ 板式小高層 戶型 C1 兩室兩廳一衛(wèi) 111 ％ 板式小高層 戶型 C2 兩室兩廳一衛(wèi) 120 ％ 板式小高層 戶型 D1 三室兩廳一衛(wèi) 282 ％ 塔式小高層 戶型 D2 兩室兩廳一衛(wèi) 300 ％ 塔式小高層 戶型 A21 兩室兩廳一衛(wèi) 27 ％ 多層 戶型 A22 三室兩廳一衛(wèi) 27 ％ 多層 戶型 CY 四室兩廳兩衛(wèi) 9 ％ 板式小高層 戶型 C1Y 四室兩廳兩衛(wèi) 9 ％ 板式小高層 戶型 D1Y 五室兩廳兩衛(wèi) 18 塔式小高層 戶型 E — 40 ％ 公寓 戶型 F 四室兩廳兩衛(wèi) 24 ％ townhouse 戶型設(shè)計(jì)說(shuō)明： （ 1）全部按國(guó)標(biāo) (GB/T5036220xx)的最高等級(jí) 3A 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì) ,戶內(nèi)功能分區(qū)明確 ,交通便捷，做到全部戶型明廚明衛(wèi)，大部分戶型實(shí)現(xiàn)了南北直接通風(fēng)。 （ 2）戶型平面設(shè)計(jì)中合理組織套內(nèi)各功能空間，做到動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間與居 寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盥洗洗滌空間的關(guān)系。各功能空間均具有適宜的尺度，室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人們的生活行為規(guī)律。 （ 3）每戶均做到了“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的“四明”格局，每戶兩間居住空間和客廳朝向主要景觀。臥室設(shè)置為飄窗（內(nèi)加防護(hù)欄桿），起居室至陽(yáng)臺(tái)為落地玻璃門，從而擴(kuò)展了廳內(nèi)的景觀視野，提高了居住的舒適度。 （ 4）每個(gè)住宅單元入口均設(shè)置門廳，通過(guò)樓梯或電梯聯(lián)通各層住戶。樓梯和電梯均與地下車庫(kù)相連，住戶可就近停車。 （三）配套公共服務(wù)設(shè)施一覽表 類別 項(xiàng)目 面 積 ㎡ 備注 石島灣學(xué)校 15480 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 社區(qū)醫(yī)療 400 小區(qū)配套設(shè)施 3000 該項(xiàng)目及附近小區(qū) 小區(qū)配套 15000 小區(qū)配套 300 小區(qū)配套 300 小區(qū)配套 100 小區(qū)配套 200 七、 裝修及交付標(biāo)準(zhǔn)（待定） （一）裝修標(biāo)準(zhǔn)： （二）交付標(biāo)準(zhǔn)： 八 、 土地使用期限 ： （需進(jìn)一步核對(duì) 后才能確定 ） （一） 住宅用地使用年限： 年， 自 年 月 日起止 年 月 日止。 （二） 商業(yè)用地使用年限： 年，自 年 月 日起止 年 月 日止 九 、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃（ 參見(jiàn)附件 3：海映山莊規(guī)劃圖 ，以便于樓號(hào)的對(duì)應(yīng) ） 第一批開(kāi)發(fā)的樓座為： 5， C 區(qū)（ 3 3 37）， B 區(qū)（ 3 3 50、 5 52），中心區(qū) 2 30。開(kāi)工日期 20xx 年 9 月 26 日，初步確定交付使用日期為 20xx 年 6 月 30 日。 第二批開(kāi)發(fā)的樓座為： 1（商業(yè)）、 3 36， 5 中心區(qū)別墅 2 2 2 2 231。開(kāi)工日期 20xx 年 3 月 15 日，初步確定交付使用日期為 20xx 年 12 月 30日。 第三批開(kāi)發(fā)的樓座為： 9， A 區(qū)（ 5 5 5 58）， D 區(qū)（ 1 2 22）。開(kāi)工日期 20xx年 9 月 1 日，初步確定交付使用日期為 20xx 年 12月 31 日。 第四批開(kāi)發(fā)的樓座為： E 區(qū)（ 1 1 1 1 1 18）。開(kāi)工日期 20xx 年 3 月 15 日，初步確定交付使用日期為 20xx 年 9 月 30日。 十 、 目標(biāo)客戶定位及銷 售方式 1． 客戶 區(qū)域定位 主力客戶定位為山東省內(nèi)各大城市和華東、華北、東北、西北等省市的中等和中等偏上收入者，以及榮成和石島區(qū)域的中高級(jí)收入者。 2．人群定位 （ 1）政府部門、事業(yè)單位、各類大中型企業(yè)的中高層管理者。 （ 2）個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主。 （ 3）目標(biāo)城市中收入較高的自由職業(yè)者。 （ 4）退休或即將退休的中老年人。 客戶多來(lái)自外地大中型城市，且多為二次置業(yè)，因此，售樓員的接待 應(yīng) 直接形成他們對(duì)榮成及石島風(fēng)土人情的第一印象；同時(shí)，這些客戶對(duì)項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境、小區(qū)的綠化景觀、建筑和裝修質(zhì)量、物業(yè)管理等要求普遍較 高， 所以 ，售樓員不僅要熟悉房地產(chǎn)和本項(xiàng)目的相關(guān)知識(shí)，更要有熱情大方的現(xiàn)場(chǎng)接待技巧，讓客戶對(duì)石島、對(duì)海映山莊形成良好的第一印象，進(jìn)而增強(qiáng)客戶購(gòu)買的信心。 3．購(gòu)房目的 （ 1）海邊度假。在都市繁忙的工作之后，到環(huán)境較好的海邊休閑度假。 （ 2）海邊養(yǎng)老。內(nèi)陸大城市污染重、環(huán)境差，退休后到環(huán)境好的海邊養(yǎng)老。 （ 3）投資升值。石島經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)特別是海景住宅的升值潛力大。 4．銷售方式 （ 1）在各個(gè)目標(biāo)城市，設(shè)銷售代理商，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的宣傳和客戶組織工作。 （ 2）在石島灣項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)豐薈房地產(chǎn)公司海映山莊銷售部， 負(fù)責(zé)本地客戶、外地散客及代理商看房團(tuán)的接待工作。 （ 3）付款方式：一次性付款、公積金貸款、商業(yè)貸款 。 （ 4）團(tuán)購(gòu)及老客戶帶新客戶優(yōu)惠 （正在研究中） 。 十一 、 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤 分析 就全國(guó)來(lái)說(shuō)，海景房比較有名的地方是海南三亞、廣東深圳、珠海、廣西北海、福建廈門、河北北戴河、遼寧大連 等 ；就山東來(lái)說(shuō)，主要有日照、青島、煙臺(tái)、威海；具體到威海，主要是威海市區(qū)、乳山銀灘、榮成石島、天鵝湖等。鑒于海映山莊面向全國(guó)發(fā)售，銷售人員最好能對(duì)上述各地的海景房有一定的了解，知道各地海景房的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)（如海景質(zhì)量、氣候環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交 通配套、風(fēng)土人情等），便于向客戶講解時(shí)能揚(yáng)長(zhǎng)避短。此處 僅 列出石島的代表性樓盤，供大家參考。 樓盤名稱 鳳凰湖 售樓電話 7318888 區(qū)域地段 石島灣旅游度假區(qū) 發(fā)展商 中國(guó)赤山集團(tuán)金鳳凰置業(yè) 代理商 設(shè)計(jì)單位 美國(guó)海普建筑設(shè)計(jì)（深圳）公司 物管單位 鳳凰湖物業(yè) 建筑面積 1000 多萬(wàn)平方米 占地面積 15000 畝 項(xiàng)目屬性 多層、高層 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)情建筑設(shè)計(jì)理念 棟數(shù) 層數(shù) 綠化率 39% 總套數(shù) 萬(wàn)戶 銷售率 物業(yè)費(fèi)用 暫定 元 戶型結(jié)構(gòu) 80— 90 為主 取暖方 式 地暖 朝向 南北 銷售起價(jià) 住 : 3100 均 價(jià) ?。?3500 最高價(jià)格 ?。?3800 商： 6000 商：未知 商： 未知 付款方式 一次性或銀行按揭貸款 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 采光通風(fēng) 良好（全明設(shè)計(jì)） 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 開(kāi)工時(shí)間 20xx7 竣工時(shí)間 入伙時(shí)間 車位 出租 :/出售 出售 車庫(kù)3100 元 /平方 儲(chǔ)藏室 1600元 /平方 面積范圍 60400 平方 戶型結(jié)構(gòu) 二房、三房、四房、復(fù)式 主力戶型 多層戶型從 60－ 230 平方米，十余種戶型 ； 小高層戶型從 140－ 350 平方米，一梯兩戶 ， 花園洋房戶型從 140－ 251 平方米 ， 聯(lián)排別墅的戶型從 395－ 451 平方米 。 物 業(yè) 設(shè) 施 室內(nèi)設(shè)施 毛坯房 小區(qū)設(shè)施 小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所、全民健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、社區(qū)診所、雙語(yǔ)幼兒園、棋牌室、老年活動(dòng)中心、大型停車場(chǎng)、購(gòu)物超市、銀行柜機(jī)及美容美發(fā)、干洗店和餐廳等配套設(shè)施。 物業(yè)管理 還沒(méi)完善 管理費(fèi)暫定 元 交通 方便 商業(yè) 超市 小區(qū)內(nèi)設(shè) 教 育 幼兒園 小區(qū)內(nèi)設(shè) 中、小學(xué) 客戶群定位分析 外地居住、養(yǎng)老、休閑度假購(gòu)房為主 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析 特 色 小區(qū)整體 比較大，內(nèi)部配套非常完善，小區(qū)工程進(jìn)度迅速， A 區(qū)主體基本完工，依托赤山集團(tuán)以及法華院的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)出諸多的特點(diǎn)。在產(chǎn)品樣式方面非常豐富多 層、小高層、花園洋房、別墅 等，為客戶提供了諸多的挑選余地。在產(chǎn)品樣式方面 西班牙風(fēng)情建筑設(shè)計(jì)理念 使客戶享受到異樣的風(fēng)味。 缺點(diǎn) 在大平方的設(shè)計(jì)當(dāng)中還存在不足， 140150 平方的戶型出現(xiàn)了滯銷的現(xiàn)狀。 媒體 宣傳 主要以外地銷售為主，東三省、內(nèi)蒙、山西、省內(nèi)、北京、天津、河北等為主，一共 80 多個(gè)代理商，代理傭金高。 樓盤名稱 瀛海美地 售樓電話 736099 7369699 區(qū)域地段 石島灣旅游度假區(qū) 發(fā)展商 威海萬(wàn)嘉房地產(chǎn) 代理商 威海天策房地產(chǎn) 設(shè)計(jì)單位 上海同章景觀設(shè)計(jì)公司 物管單位 青島新時(shí)代物業(yè)公司 建筑面積 7 萬(wàn) 占地面積 98 畝 項(xiàng)目屬性 普通住宅（ 6 層為主） 建筑風(fēng)格 法式皇家古典園林 棟數(shù) 25 層數(shù) 6 綠化率 45% 總套數(shù) 銷售率 物業(yè)費(fèi)用 元 戶型結(jié)構(gòu) 小平方為主 取暖方式 地暖 朝向 南北 銷售起價(jià) 住 : 3000 均 價(jià) ?。?3500 最高價(jià)格 住： 3700 商：無(wú) 商：無(wú) 商：無(wú) 付款方式 一次 性或銀行按揭貸款 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 采光通風(fēng) 良好（全明設(shè)計(jì)） 建筑結(jié)構(gòu) 短肢剪力墻 開(kāi)工時(shí)間 竣工時(shí)間 20xx 年底 入伙時(shí)間 車位 出租 :/出售 出租 60 元 /月 儲(chǔ)藏室 1100 面積范圍 46137 平方 戶型結(jié)構(gòu) 一室一廳、二室一廳、三室二廳 主力戶型 二室一廳的為主， 80— 90 左右 物 業(yè) 設(shè) 施 室內(nèi)設(shè)施 廚房、衛(wèi)生間的墻面、地面貼磚 小區(qū)設(shè)施 噴泉、廣場(chǎng)、雕塑 物業(yè)管理 由青島新時(shí)代物業(yè)公司管理（管理費(fèi) 元左右） 園林環(huán)境 以中庭系統(tǒng)景觀為主 交通 公交 直通小區(qū)門口（ 2 元） 商業(yè) 超市 后面一排商業(yè)（現(xiàn)在沒(méi)定準(zhǔn)是做車庫(kù)還是門市）若車庫(kù) 2400 元 /平方 教 育 幼兒園 5 分鐘路程 中、小學(xué) 5 分鐘路程 景 觀 公園 少 旅游景點(diǎn) 少 項(xiàng)目定位 低層花園洋房式的普通住宅 客戶定位分析 外地居住、養(yǎng)老、休閑度假購(gòu)房為主 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析 特 色 在戶型設(shè)計(jì)方面做的比較