【正文】 上半年，受政策的影響，銷售面積有所停滯，但仍達(dá)到242萬平方米。隨著三套房政策的收緊，下半年市場(chǎng)不明朗。 總體供應(yīng)面積分析 【數(shù)據(jù)來源：石市房管局】 l 近四年批準(zhǔn)預(yù)售（供應(yīng)量）的住宅產(chǎn)品戶型主要集中在90140㎡；受“90/70”政策影響，2008年90㎡以下的供應(yīng)量達(dá)到50%；l 2005—2009銷售主力面積區(qū)間與市場(chǎng)供應(yīng)基本一致，90—140平米涵蓋主力戶型兩室和三室，是大眾需求戶型；l 2010年，石家莊商品房供應(yīng)區(qū)間仍以90140㎡為主。 總體價(jià)格走勢(shì) 【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部】l 2002007兩年石家莊房?jī)r(jià)開始飛漲，兩年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅均在20%以上；l 由于石家莊投資投機(jī)需求有限，房產(chǎn)泡沫表現(xiàn)不明顯，在08年房?jī)r(jià)沒有大幅下跌，僅表現(xiàn)為漲幅有所回落；l 從09年下半年到2010年初，石家莊房?jī)r(jià)開始“報(bào)復(fù)式”增長(zhǎng)，加之剛性需求的釋放，石家莊2010年8月房屋銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)近20%左右。2. 石家莊房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析 城市一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）發(fā)展歷程分析石家莊市土地市場(chǎng)發(fā)展史是國(guó)家土地發(fā)展史的縮影，改革開放以來，石家莊土地市場(chǎng)經(jīng)歷了四個(gè)階段： l 第一階段：（1979—1994）：土地市場(chǎng)停滯時(shí)期。這個(gè)時(shí)期國(guó)家大部分地區(qū)沒有土地市場(chǎng)，石家莊作為發(fā)展比較落后二三線城市，土地市場(chǎng)起步較晚。土地的開發(fā)建設(shè)都是由國(guó)有企業(yè)控制，同時(shí)城市擴(kuò)張、發(fā)展速度較慢。l 第二階段（1995—2003）：土地市場(chǎng)形成及成長(zhǎng)時(shí)期。1995年1月1日國(guó)家正式實(shí)施《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，石家莊土地市場(chǎng)開始形成。這個(gè)時(shí)期土地市場(chǎng)開始進(jìn)行協(xié)議出讓、公開出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行土地交易，市場(chǎng)比較混亂。舊城改造進(jìn)展比較緩慢，城中村開發(fā)模式出現(xiàn)集體土地多數(shù)開發(fā)村證房的現(xiàn)象。民營(yíng)企業(yè)開始突起，與國(guó)有企業(yè)形成共同開發(fā)的局面，如河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、卓達(dá)集團(tuán)等企業(yè)都是在這個(gè)時(shí)期開始發(fā)展并成長(zhǎng)壯大的。l 第三階段（2004—2007）：規(guī)范土地市場(chǎng)秩序及土地供給穩(wěn)步增長(zhǎng)期。2004年8月31日開始嚴(yán)格統(tǒng)一執(zhí)行土地出讓招拍掛制度，土地市場(chǎng)開始走向正規(guī)化運(yùn)作。此階段城中村改造的力度進(jìn)一步加大，土地出讓供應(yīng)量穩(wěn)步上升。l 第四階段（2008—至今）：土地供給大幅上升時(shí)期。2008年石家莊三年大變樣正式開啟，舊城改造、城中村改造等極大的增加了土地供應(yīng)量。這個(gè)時(shí)期土地市場(chǎng)亦有未報(bào)即用等違法行為。 石家莊地王發(fā)展史石家莊土地公開出讓制度實(shí)施之后，土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，地王不斷出現(xiàn)。l 2003年9月，河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾以220萬元/畝的“天價(jià)”競(jìng)得石家莊市（2003）009號(hào)地塊，這一價(jià)格比之前20萬元/畝的原估價(jià)高出了10倍。使石家莊有了名副其實(shí)的地王。l 2006年10月27日，（2006）006號(hào)水泵廠地塊，，曾經(jīng)由順馳創(chuàng)下的土地價(jià)格紀(jì)錄被刷新。l 2007年12月，（2007）009號(hào)地塊，合每畝地518萬元，若去除5000平方米預(yù)留小學(xué)擴(kuò)建用地，則高達(dá)587萬元/畝，成為當(dāng)年新“地王”，創(chuàng)下石家莊土地拍賣史上的最高單價(jià)記錄。l 2009年6月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)以總價(jià)超過19億元的價(jià)格將（2009）025號(hào)地收入囊中，成為新地王。l 2010年3月15日，（2010）006號(hào)地塊兒，折合均價(jià)735萬/畝，再創(chuàng)地價(jià)新紀(jì)錄。【注：（2010）032號(hào)地拍賣單價(jià)為1019萬元/畝，為石市地塊單價(jià)最高紀(jì)錄，但由于地塊較小，不具有代表性，對(duì)石市整體土地價(jià)格影響較小，因此不列入石市地王之列】石家莊地王頻出，表明石家莊的土地價(jià)格持續(xù)上漲，土地成本日益提高，市場(chǎng)持續(xù)升溫，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。歷次地王相關(guān)情況列表地號(hào)地塊位置競(jìng)得者競(jìng)拍價(jià)（萬元/畝）項(xiàng)目名稱物業(yè)（建筑）類型[2003]009東二環(huán)與東港路交口西北角河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司220路勁 藍(lán)郡別墅+洋房+多層[2006]006和平路與平安大街交口東北角河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阿爾卡迪亞高檔住宅（高層）[2007]009中華大街中儲(chǔ)地塊河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司518天山 新公爵花園洋房+高層[2009]025維明大街與廣平街交口恒大地產(chǎn)集團(tuán)恒大城精裝豪宅（高層）[2010]006建設(shè)大街與東風(fēng)路交口西北角河北金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司735金正項(xiàng)目—— 2009年至今出讓土地收儲(chǔ)情況分析2009年至今土地收儲(chǔ)總量表年份土地收儲(chǔ)總量（畝）土地出讓總量（畝）住宅商服工業(yè)2009年2萬11104312010年1983343從上圖看出，2009和2010年土地收儲(chǔ)總量達(dá)到并超過2萬畝，城市化擴(kuò)張加速，未來土地供應(yīng)總量亦成大幅攀升趨勢(shì)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)投資加速。 2010—2011年土地收儲(chǔ)情況分析2010—2011兩年重點(diǎn)對(duì)外環(huán)水系片區(qū)、植物園片區(qū)、滹太片區(qū)、高營(yíng)片區(qū)4大片區(qū)及外環(huán)水系沿線區(qū)域?qū)嵤┮?guī)劃控制，涉及長(zhǎng)安區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、高新區(qū)、鹿泉、藁城、欒城、正定等9個(gè)縣（市）、區(qū)34個(gè)行政村，土地總面積共60531畝，其中：。2010年將外環(huán)水系片區(qū)的樓底村，植物園片區(qū)的徐家莊村，高營(yíng)片區(qū)的南高營(yíng)村、北高營(yíng)村，滹太片區(qū)的前進(jìn)村、肖家營(yíng)村等6個(gè)村作為大片區(qū)土地規(guī)劃儲(chǔ)備試點(diǎn)村。從土地收儲(chǔ)的區(qū)域分析，石家莊城市化擴(kuò)張逐漸向二三環(huán)之間以及滹沱區(qū)域發(fā)展，未來主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將集中在這兩個(gè)區(qū)域。3. 石家莊各區(qū)域概況 橋東區(qū) 區(qū)域概況l 行政區(qū)劃224。 橋東區(qū)位于石家莊市中部，是省會(huì)發(fā)展最早的行政區(qū)域；224。 轄1個(gè)鎮(zhèn)、9個(gè)街道辦事處。；224。 是省會(huì)最繁華的商業(yè)集中地帶。l 歷史沿革橋東區(qū)成立于1956年。因地處京廣鐵路以東而得名。原為獲鹿、正定兩縣轄地，1925年以后，隨著石門市的逐步發(fā)展而建立。1956年?yáng)|華、和平兩區(qū)合并，正式命名為橋東區(qū)，沿用至今。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展轄區(qū)中部為繁華的鬧市區(qū)，一直引領(lǐng)石家莊市商業(yè)發(fā)展，以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為主；工業(yè)、農(nóng)業(yè)和居民生活區(qū)位于南北兩端；轄區(qū)內(nèi)中山東路是商品貿(mào)易的精華薈萃之地，寸土寸金 ，以北國(guó)商城為中心，大型購(gòu)物商場(chǎng)、高檔賓館、各類商貿(mào)寫字樓，各大金融、通信機(jī)構(gòu)遍布轄區(qū)。南三條小商品批發(fā)市場(chǎng)更是北方地區(qū)最大的小商品集散中心，被評(píng)為“全國(guó)十大市場(chǎng)”。 區(qū)域特征l 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 橋東區(qū)位于市中心，是石家莊市發(fā)展最早的行政區(qū)域，緊鄰火車站，在地理位置和交通優(yōu)勢(shì)上有著不可取代的先天優(yōu)勢(shì)。中山路寸土寸金、裕華路迎賓大道、建設(shè)大街貫穿城區(qū)中心，是整個(gè)石家莊市區(qū)發(fā)展最早、最成熟、最繁華的區(qū)域。l 功能定位由于橋東區(qū)位于城市中心，面積較小，所以它的區(qū)位決定它只能以“商貿(mào)興區(qū)”。 該轄區(qū)已形成了明確的總體發(fā)展思路，那就是建設(shè)“華北商埠核心區(qū)、社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、人居環(huán)境先進(jìn)區(qū)”。在建設(shè)華北商埠核心區(qū)上，從南到北已形成了市場(chǎng)群，按“抓中心、帶兩翼，南拓、北擴(kuò)”，把南北兩翼的專業(yè)市場(chǎng)做豐做滿。l 居住人群橋東區(qū)為商業(yè)集中地，轄區(qū)中部居住人群為本地高層次人群或在附近工作的高收入者。轄區(qū)北部和南部主要為本地常住居民，有穩(wěn)定收入的中等層階層人群。l 配套224。 景觀資源：長(zhǎng)安公園、平安公園、元南公園、歐韻公園等；224。 學(xué)校：1中、3中、4中、四中路小學(xué)、東風(fēng)西路小學(xué)、桃園小學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院、石家莊經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)校等；224。 醫(yī)院：省四院、市一院、260醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、市人民醫(yī)院等；224。 購(gòu)物：北國(guó)商城、先天下購(gòu)物廣場(chǎng)、圖書大廈、南三條市場(chǎng)等；224。 各大銀行、郵政、汽車服務(wù)、通訊營(yíng)業(yè)廳等等。l 區(qū)域發(fā)展224。 中部隨著以北國(guó)商圈為中心的集中商業(yè)的繼續(xù)擴(kuò)張，轄區(qū)內(nèi)商貿(mào)和第三產(chǎn)業(yè)依然是發(fā)展龍頭；南三條市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)依然是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)?！吧藤Q(mào)興區(qū)”是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要戰(zhàn)略，轄區(qū)內(nèi)的道路、交通、各種配套非常完善，這為未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。224。 南部、北部轄區(qū)南部為老生活區(qū)，隨著火車站的南遷，北部的發(fā)展規(guī)劃也會(huì)更加明確，老生活區(qū)也會(huì)逐年被改造。轄區(qū)北部與滹沱新區(qū)相接，滹沱新區(qū)是省會(huì)著力發(fā)展的一個(gè)地區(qū)，隨著滹沱新區(qū)的興起，轄區(qū)北部也具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ俏磥順驏|區(qū)發(fā)展的另一個(gè)亮點(diǎn)。l 小結(jié)224。 橋東區(qū)，是省會(huì)發(fā)展最早的轄區(qū)，發(fā)展速度最快，引領(lǐng)整個(gè)石家莊的商業(yè)市場(chǎng)；224。 商業(yè)繁榮，以北國(guó)、先天下為中心的商圈已形成，并有向外擴(kuò)張趨勢(shì)；224。 地區(qū)面積狹長(zhǎng)，將來只能向南北兩個(gè)方向發(fā)展；224。 火車站南遷工程，將使整個(gè)城市的客流減少；火車站中山路沿線的城市形象及交通情況將得到極大改善。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概述l 發(fā)展歷程綜述橋東區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早，價(jià)格偏高，以中高端住宅和商業(yè)寫字樓公寓為主，這使橋東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在品質(zhì)上位于省會(huì)的高品質(zhì)階層。自2008年起，隨著“三年大變樣”、城中村改造的完成，轄區(qū)內(nèi)基本沒有太多建設(shè)用地。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已近飽和，價(jià)格也越來越高。l 價(jià)格走勢(shì)描述224。 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在漲幅和上漲速度上均高于其他地區(qū)。區(qū)域在2004年之前3500元/㎡左右。224。 從2006年開始，隨著市場(chǎng)的需求量加大，價(jià)格水平隨之大幅上漲：銷售均價(jià)在5000元/㎡左右。224。 截止至2010年8月，橋東區(qū)區(qū)在售樓盤（住宅類）整體均價(jià)為5700元/㎡，略高于其他區(qū)域價(jià)格。l 客戶特征由于轄區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)較高，置業(yè)者以二次甚至多次置業(yè)者、高端客群為主，包括私企老板、企業(yè)高管、本地和外地的投資客、外地公司自用置業(yè)等。l 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征224。 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目較少；受區(qū)位限制，體量不大，但都在寸土寸金的絕佳區(qū)位上；224。 轄區(qū)內(nèi)無論住宅還是商業(yè)，價(jià)格都明顯高于其他區(qū)域； 224。 待售的寫字樓以及公寓項(xiàng)目較少，主要項(xiàng)目為勒泰中心，且體量較大。224。 住宅類產(chǎn)品的建筑類型以板式及板塔式高層為主，多層洋房較為稀缺；住宅中大面積戶型不多，主要在100150㎡。 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽l 樓盤分布橋東區(qū)項(xiàng)目分布統(tǒng)計(jì)物業(yè)類型劃分項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）住宅類在售住宅類7待售住宅類2寫字樓在售寫字樓類1待售寫字樓類1綜合體項(xiàng)目在售綜合體類1待售綜合體類1純公寓類產(chǎn)品在售公寓類2l 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分析中基禮域 項(xiàng)目位置平安北大街和平路交口東南開發(fā)商河北中基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）260建筑面積（萬㎡）60物業(yè)劃分及體量22棟板式高層住宅、2棟酒店式公寓主力戶型面積（㎡）90150均價(jià)（元/㎡）9000典型戶型分析兩室兩廳一衛(wèi) ㎡252。 布局合理，節(jié)省空間；252。 入戶玄關(guān)；252。 開間大，采光效果好。252。 廚房窗戶與客臥陽(yáng)臺(tái)相通，油煙會(huì)污染臥室；252。 暗衛(wèi)，不宜空氣流通。項(xiàng)目賣點(diǎn)224。 本地知名開發(fā)商；一環(huán)以內(nèi)絕無僅有的大型社區(qū)；體量大，區(qū)域內(nèi)昭示性好。224。 小區(qū)布局合理，樓間距較大，采光效果好。戶型多樣，滿足各種客戶需求。224。 周邊各種配套齊全，居住方便。備注任栗村舊城改造項(xiàng)目中原視角224。 回遷區(qū)與商品區(qū)無明顯區(qū)隔，影響項(xiàng)目整體質(zhì)素；224。 臨近一中學(xué)校，作為主要推廣賣點(diǎn)之一；224。 園林細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)，融入中式古典文化元素；彰顯品質(zhì)；濱江國(guó)際商務(wù)大廈 項(xiàng)目位置中山路與休門交口南行100米開發(fā)商河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公寓體量1棟公寓，1棟寫字樓。主力面積（㎡）4591均價(jià)（元/㎡）8000左右典型戶型分析兩室兩廳一衛(wèi) ㎡252。 戶型方正，布局緊湊。252。 功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。252。 廚房緊挨主臥室。252。 衛(wèi)生間離臥室較遠(yuǎn)，不方便。252。 入戶門與客臥門相對(duì)，影響私密性。項(xiàng)目賣點(diǎn) 位于省會(huì)核心位置，各種配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚。備注是新休門舊城改造項(xiàng)目；530層為酒店式公寓。價(jià)格從開盤到現(xiàn)在基本沒有太大變動(dòng)，增加置業(yè)者投資信心。中原視角224。 以“四星級(jí)豪裝公寓”推廣，純高端公寓定位；受總價(jià)影響，80—90㎡戶型滯銷；224。 不注重現(xiàn)場(chǎng)銷售管理，置業(yè)顧問質(zhì)素不高；224。 項(xiàng)目通過圍擋等將產(chǎn)品信息有效傳遞；224。 開發(fā)商內(nèi)部管理較為混亂，存在一定問題，影響項(xiàng)目銷售； 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)轄區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地較少，主要集中在北二環(huán)外。北國(guó)商圈依然是城市商業(yè)龍頭， 隨著“大招商、招大商”的發(fā)展道路越走越寬，高檔寫字樓、公寓必然會(huì)成為未來需求的增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅建設(shè)會(huì)逐年減少，商業(yè)用地逐漸增多。受省會(huì)發(fā)展規(guī)劃影響，滹沱新區(qū)會(huì)有很大的發(fā)展?jié)摿?，本轄區(qū)北面與滹沱新區(qū)相連，所以北部將會(huì)是本區(qū)域的一個(gè)發(fā)展方向，住宅的放量也會(huì)集中在這里。 橋西區(qū) 區(qū)域概況l 行政區(qū)劃224。 橋西區(qū)，位于石家莊市市區(qū)西南部；省會(huì)主城區(qū)和老城區(qū)；224。 ，；轄1個(gè)鄉(xiāng)、11個(gè)街道辦事處、26個(gè)城中村；，；224。 是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心；l 歷史沿革224。 區(qū)域從2000年初，就以大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)；224。 十年時(shí)間，區(qū)域內(nèi)工業(yè)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等均得到快速發(fā)展；注重市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合，以市場(chǎng)建設(shè)帶動(dòng)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步繁榮發(fā)展市場(chǎng)；224。 借著國(guó)家宏觀調(diào)控政策以及石家莊城市“三年大變樣”的契機(jī)，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，以發(fā)展現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通、金融保險(xiǎn)、科技信息等特色產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，瞄準(zhǔn)樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、金融經(jīng)濟(jì)、商務(wù)經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)五大“主攻”方向，實(shí)施“大項(xiàng)目”帶動(dòng)戰(zhàn)略，全力構(gòu)筑現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式；l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展224。 2001年末，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到14億元；；224。 2010年上半年，，%%；20