【正文】 ．7變到7．8)，俄羅斯的莫斯科市()，玻利維亞的Santa Cruz de la Sierra(從2．6變到29．3)，立陶宛的維爾紐斯市(從5．4變到20)?？梢钥闯觯@些都是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家或時(shí)局動(dòng)蕩的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比變化劇烈。同一城市房?jī)r(jià)收入比的比較(1993年和1998年)資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(3) 同一國(guó)家不同地區(qū)和城市房?jī)r(jià)收入比的差異從美國(guó)2001年第一季度對(duì)192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)房?jī)r(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，美國(guó)不同都市統(tǒng)計(jì)區(qū)房?jī)r(jià)收入比的差別也很大，見(jiàn)圖2。在這192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)中，房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為6．9和1．4，平均值為2．6，中位數(shù)為2．3，標(biāo)準(zhǔn)偏差為0．86。美國(guó)2001年第一季度各個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)的房?jī)r(jià)收入比資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(4) 房?jī)r(jià)收入比的作用是有局限的房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個(gè)城市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就可以看出這個(gè)城市居民購(gòu)買(mǎi)住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì))。很難說(shuō)明房?jī)r(jià)收入比高了人們就不買(mǎi)住宅、房?jī)r(jià)收入比低了人們就都去購(gòu)買(mǎi)住宅。因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)(或投資)傾向問(wèn)題，也就是說(shuō)居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出。而影響居民消費(fèi)(或投資)傾向的因素就太多、太復(fù)雜了。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，如果居民不愿意花錢(qián)去買(mǎi)住宅，并不一定是“房?jī)r(jià)高”造成的。(5) 不同城市之間的房?jī)r(jià)收入比存在差異是正常的中國(guó)有600多個(gè)城市，各城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著巨大的差異。同樣的房?jī)r(jià)收入比水平，在不同的城市，住房購(gòu)買(mǎi)力并不一樣。試圖用同樣一個(gè)房?jī)r(jià)收入比來(lái)制訂全國(guó)性的政策，會(huì)帶來(lái)很多矛盾和問(wèn)題。“4—6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修正地應(yīng)用到我國(guó)，尤其不能應(yīng)用到每一個(gè)城市。要根據(jù)我國(guó)各城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，分析研究該城市房?jī)r(jià)收入比的合理取值。 人口和家庭戶(hù)數(shù)的變化對(duì)住宅需求的影響住宅是供人居住的，人口增長(zhǎng)必然導(dǎo)致對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)，人口減少必然導(dǎo)致對(duì)住宅需求的減少。 住房需求的決策不是一個(gè)人行為，在大多數(shù)情況下，住房需求決策是家庭或因其他原因共居一處的人們的共同的行為。因此，從家庭角度分析對(duì)住宅需求的影響更為重要。 出生率的變化對(duì)住宅需求的影響出生率上升，家庭人口增加，如果家庭住宅占有不變就會(huì)出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象，從而造成了新的住宅需求，這種需求至少表現(xiàn)在對(duì)住宅面積的擴(kuò)大上。不僅如此，出生率的上升，意味著年輕人在家庭中的比例上升，也意味著他們成年以后會(huì)同父母分居，會(huì)增加社會(huì)總家庭戶(hù)數(shù)，增加對(duì)住宅的需求。同樣，出生率下降，會(huì)造成住宅需求的減少。 結(jié)婚率的變化對(duì)住宅需求的影響接照中國(guó)的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結(jié)婚往往要離開(kāi)父母另外尋找居所。因此，結(jié)婚率的上升，可以導(dǎo)致住宅需求的上升。估計(jì)這一趨勢(shì)會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。不可忽視的是，如果兩個(gè)離婚者的結(jié)婚，可能減少對(duì)住宅的需求。這在住宅比較充裕的西方社會(huì)表現(xiàn)較為明顯。因?yàn)閮蓚€(gè)離婚者中如果在婚前占有兩處住宅，再婚以后可能會(huì)放棄一處住宅。隨著婚姻觀(guān)念的變化，尤其是中老年人再婚比例的增加，在中國(guó)再婚率的上升可能減少住宅的需求。這一趨勢(shì)也不能忽視。 離婚率的變化對(duì)住宅需求的影響離婚以后夫妻各分東西。如果雙方父母的居住并不寬裕，離婚者中的一方可能去尋找新居；即便是雙方父母的居所比較充裕，在經(jīng)濟(jì)收入不斷提高，年輕一代崇尚現(xiàn)代生活方式時(shí)，也可能不去父母居所而另找新居。因此，離婚率的上升，導(dǎo)致家庭戶(hù)數(shù)和住宅需求的上升。這一趨勢(shì)，在中國(guó)城鎮(zhèn)尤其是沿海地區(qū)表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。 流動(dòng)人口的變化對(duì)住宅需求的影響流動(dòng)人口增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)的住宅需求會(huì)增長(zhǎng)；流動(dòng)人口下降時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)住宅需求也會(huì)下降。中國(guó)城市化進(jìn)程的長(zhǎng)期性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，將導(dǎo)致大量人口流向城鎮(zhèn)，尤其是沿海大城市(北京、上海、廣州等大城市中流動(dòng)人口早已超過(guò)20%)。流動(dòng)人口中的一部分會(huì)由于種種原因而沉淀下來(lái)。例如異地戶(hù)籍的企業(yè)經(jīng)理階層、經(jīng)營(yíng)管理骨干會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間停留，少則幾年，多則可能10年以上。他們事實(shí)上變成了城市的非戶(hù)籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。還有大量的小本經(jīng)營(yíng)者和各種非熟練打工者，他們?cè)诔鞘型Ａ魰r(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年，需要臨時(shí)的住所。因此，流動(dòng)人口對(duì)住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問(wèn)題。 家庭結(jié)構(gòu)的變化對(duì)住宅需求的影響住宅它作為一種特殊的消費(fèi)品，其使用價(jià)值就在于滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的居住要求，這一要求與家庭結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。因此，在討論住宅需求時(shí)，我們不僅要考慮人口的變化，還應(yīng)關(guān)注家庭的類(lèi)型及家庭的規(guī)模?！耙话銇?lái)說(shuō)，目前我國(guó)有以下幾種家庭結(jié)構(gòu)；單身青年；無(wú)子女夫婦；成年家庭(有子女)；空巢(子女成年離家)”。不同的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成了對(duì)住宅不同的需求。同時(shí)，家庭規(guī)模的趨小會(huì)形成新的住宅需求。近幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭呈明顯的小型化趨勢(shì)。戶(hù)均人口的減少，即意味著家庭戶(hù)數(shù)的增加，由此形成了新的住宅需求量。年份19961997199819992000200120022003戶(hù)均人數(shù)資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變改革開(kāi)放的20多年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1979年的3624億元提高到2004年的136515億元。人均GDP也從1978年的379元提高到2004年的10500元。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)民生活水平提高的同時(shí)，國(guó)民的恩格爾系數(shù)也逐年下降。我國(guó)1996—2004年的恩格爾系數(shù)年份199619971998199920002001200220032004恩格爾系數(shù)（%）國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的變化，恩格爾系數(shù)與住房支出消費(fèi)的相關(guān)關(guān)系有一定的規(guī)律性。根據(jù)我國(guó)城市居民的恩格爾系數(shù)水平，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的生活已經(jīng)步入小康型的發(fā)展層次，按以往研究結(jié)論，其住房的消費(fèi)支出應(yīng)占總消費(fèi)支出的18. 9%左右。而實(shí)際上，由于我國(guó)城市以前的福利住房制度，居民的住宅消費(fèi)僅占總消費(fèi)支出的10%左右。恩格爾系數(shù)與住房支出的關(guān)系恩格爾系數(shù)平均住房支出比例(%)20～3920～3040～4545～5050～5550～5960以上資料來(lái)源；劉福泉《中國(guó)住宅市場(chǎng)》同等GDP水平上的住房消費(fèi)比照年代人均GDP（美元）居住占消費(fèi)支出比例中國(guó)城鎮(zhèn)2000840（全國(guó)）10法國(guó)1960545（1959年）英國(guó)1960664（1958年）德國(guó)1960665（1959年）日本1965782資料來(lái)源：廖英敏《過(guò)剩經(jīng)濟(jì)！過(guò)剩經(jīng)濟(jì)？》；其中，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)來(lái)源于：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“九五”時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展系列分析報(bào)告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時(shí)，實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家居住占消費(fèi)支出的比例均大于我國(guó)。因此我們有理由相信，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，我國(guó)城市居民住宅消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比例會(huì)回歸到合理的水平，在這一過(guò)程中，必定會(huì)帶動(dòng)住宅需求的上揚(yáng)。 城市化水平“城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動(dòng)力。這是因?yàn)槌鞘谢且援a(chǎn)業(yè)和人口高度集中為主要特征的，而這種密集為現(xiàn)代化生產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化、協(xié)作化和聯(lián)合化提供了有利的空間環(huán)境，也為有效地節(jié)約和利用土地資源、金融資本、人力資源、自然資源、信息資源和公共服務(wù)設(shè)施等奠定了基礎(chǔ)”。正因如此，城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益也總是大大的高于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，城市的規(guī)模越大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益也就越高。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，加快城市化進(jìn)程，讓農(nóng)民從貧窮落后的狀態(tài)中解脫出來(lái)，不僅有利于緩解困內(nèi)需求不足的矛盾，還將對(duì)21世紀(jì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)和社會(huì)繁榮穩(wěn)定產(chǎn)生決定性的促進(jìn)作用。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)決速發(fā)展的時(shí)期。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均GDP從700美元提高到1000美元或1500美元，經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40%～60%。人均GDP與城市化水平低收入國(guó)家下中等收入國(guó)家中等收入國(guó)家上中等收入國(guó)家高收入國(guó)家地區(qū)中國(guó)韓國(guó)日本菲律賓1983年，人均GDP（美元）26075013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853資料來(lái)源；謝伏瞻《住宅產(chǎn)業(yè)；發(fā)展伐略與對(duì)策》根據(jù)我國(guó)的城市化進(jìn)程戰(zhàn)略設(shè)想，在2050年左右，全國(guó)城市化率將達(dá)到70％～80%。這意味著，在今后幾十年的時(shí)間內(nèi)，%～%的速度增長(zhǎng)；這也意味著，在未來(lái)幾十年內(nèi)，～，城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng)，必將會(huì)造成對(duì)于城市住宅的巨大需求。 利率對(duì)住宅需求的影響利率變化對(duì)住宅需求的影響是復(fù)雜的，它的實(shí)際影響比人們粗略的想象要更為復(fù)雜，至少可以從短期和中長(zhǎng)期兩個(gè)角度進(jìn)行考察。 利率變動(dòng)對(duì)住宅需求的短期影響在短期內(nèi)利率變化對(duì)住宅需求有負(fù)的影響。這體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①當(dāng)利率降低時(shí)，居民存入銀行的利息也降低，這迫使居民的儲(chǔ)蓄降低，使居民把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向消費(fèi)或其他投資。1997年10月23日，中國(guó)人民銀行宣布第三次降低利率以后，廣東居民做出了迅速反應(yīng)。據(jù)中國(guó)人民銀行廣東分行的調(diào)查，在被調(diào)查的儲(chǔ)戶(hù)中，愿意繼續(xù)存款的儲(chǔ)戶(hù)跌至末位，以得到利息為目的的儲(chǔ)戶(hù)又跌至末位。居民在尋找消費(fèi)或投資出路時(shí)，可能會(huì)考慮擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或住宅的投資，這對(duì)于原來(lái)已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民，會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐，會(huì)增加短期的住宅需求。②在利率降低時(shí)，住宅貸款的利率同時(shí)降低，這實(shí)際上降低了居民的住宅消費(fèi)或投資的短期成本，也會(huì)擴(kuò)大對(duì)住宅的短期需求。1997年10月23日第三次降低存款利率后，個(gè)人購(gòu)房貸款利率和職工購(gòu)房公積金貸款利率隨之降低。此后幾個(gè)月內(nèi)，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)具體的購(gòu)房貸款事務(wù)，掀起了一陣不小的購(gòu)房波瀾。這就是利率變動(dòng)對(duì)住宅需求短期負(fù)影響的一個(gè)生動(dòng)事例。同樣，在利率提高時(shí)，上述兩個(gè)方面也會(huì)使居民的短期住宅需求降低。 利率變動(dòng)對(duì)住宅需求的中長(zhǎng)期影響利率變化對(duì)住宅需求的中長(zhǎng)期影響，一般傾向于較為微弱。有的甚至認(rèn)為，利率變動(dòng)以后，潛在的住宅需求可以保持不變。利率變動(dòng)的原因?qū)嶋H上是對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，當(dāng)通貨膨脹的預(yù)期提高時(shí)，利率雖然上升，但是居民對(duì)自己收入的增長(zhǎng)及全部家庭財(cái)富增值的預(yù)期也提高了。這種收入增長(zhǎng)和家庭財(cái)富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不會(huì)加重自己的住宅需求負(fù)擔(dān)，因此居民可以維持而不必要減少自己的住宅需求。當(dāng)利率下降的時(shí)候，對(duì)中長(zhǎng)期住宅需求的影響也是如此。必須要指出，上述討論利息變化對(duì)于住宅需求的中長(zhǎng)期影響，是假設(shè)在住宅價(jià)格不變的條件下進(jìn)行的。其實(shí)，利率的變化首先對(duì)于住宅價(jià)格是有直接影響的，這種影響是正的。當(dāng)利率上升時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)者的籌資成本會(huì)上升，住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用全面上升，住宅價(jià)格也隨之上升；當(dāng)利率下降時(shí)，住宅價(jià)格也隨之下降。而住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的影響是負(fù)的，因此利率變化還會(huì)通過(guò)價(jià)格變化對(duì)住宅需求產(chǎn)生負(fù)的影響。 政府政策政府的住房政策是住宅問(wèn)題中的重要因素。一般而言，世界各國(guó)政府都是重視住房政策的。當(dāng)住房政策寬松時(shí)，或說(shuō)有利于居民得到住宅時(shí)，住宅需求會(huì)增長(zhǎng)；當(dāng)住房政策緊縮時(shí)，住宅需求會(huì)下降。但是，在不同的住宅運(yùn)行體制下，住房政策對(duì)于住宅需求的影響是不同的。由于住房政策是相當(dāng)廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經(jīng)濟(jì)手段，也可能是行政手段和經(jīng)濟(jì)手段的結(jié)合。 政府改變保障性住宅政策對(duì)需求的影響如降低進(jìn)入門(mén)檻(入住條件主要是收入線(xiàn)劃分、人均面積、等候時(shí)間等)，降低租金或價(jià)格，提高住房補(bǔ)貼等，會(huì)擴(kuò)大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅的需求，同時(shí)會(huì)降低對(duì)商品住宅的需求。當(dāng)政府收緊對(duì)保障性住宅的政策時(shí)，對(duì)政策性住房的需求會(huì)降低，同時(shí)會(huì)增加商品住宅的需求。 政府改變商品住宅政策對(duì)需求的影響如放寬以中低收入階層購(gòu)買(mǎi)住宅的貸款、貼息或擔(dān)保條件，降低住宅購(gòu)買(mǎi)的管理費(fèi)和契稅，對(duì)用于購(gòu)買(mǎi)商品住宅的收入免交個(gè)人所得稅優(yōu)惠等，會(huì)增加商品住宅市場(chǎng)的需求，當(dāng)政府收緊對(duì)商品住宅的政策時(shí)，會(huì)減少對(duì)商品住宅的需求。由上可見(jiàn)，政府的住房政策對(duì)政策性住宅的需求和商品住宅的需求有相悖的影響，因此，對(duì)住宅總體需求的影并不是絕對(duì)的正向或負(fù)同，最終的結(jié)果要看政府住房政策的目標(biāo)。當(dāng)前，在中國(guó)政府城市住宅政策的主要目標(biāo)是住宅商品化，商品住宅的需求將會(huì)得到大幅度提高。3 2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，%。從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢(shì)，從1～2月到1～12月下降22個(gè)百分點(diǎn)，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。但從近幾年的數(shù)據(jù)比較看，；房地產(chǎn)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重有所下降。房地產(chǎn)投資額的趨緩表明宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制作用開(kāi)始顯現(xiàn)。2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及變化趨勢(shì)2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及變化趨勢(shì)1999～2004全國(guó)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資比較分析數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷(xiāo)售2004年商品房銷(xiāo)售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，比2003年增加4514萬(wàn)平方米，比1997～2003年年平均銷(xiāo)售增量的4118萬(wàn)平方米增加了396萬(wàn)平方米。隨著銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)年銷(xiāo)售額也大幅上漲。1998～2004全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量與銷(xiāo)售額分析1998——2004年新開(kāi)工面