【正文】 5082535269327412861318832643253北碚區(qū)　　　　　　　　2308渝北區(qū)228122962314235625862716288129412068巴南區(qū)　　　　　　　　2730高新區(qū)232924102443253028513002296327042932北部新區(qū)　　　　　　　　3482『數(shù)據(jù)來源：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告』從上表中可以看出，我區(qū)商品房?jī)r(jià)格從2003年第一季度到2005年第一季度始終在2500左右徘徊，增幅不大。而與我區(qū)相鄰的大渡口區(qū)商品房?jī)r(jià)格則一路穩(wěn)升，在2005年第一季度超過我區(qū)，達(dá)到2549元/平方米。其他區(qū)域也是如此，都保持著總體的增長(zhǎng)趨勢(shì)。我區(qū)的房?jī)r(jià)在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈各城區(qū)中處于中等偏下的水平，從一個(gè)側(cè)面反映了我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟。. 我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析從以上各方面比較可以看出，我區(qū)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上自有著其他區(qū)域難以比擬的優(yōu)勢(shì)，包括居于首位的地區(qū)生產(chǎn)總值、較高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、較大房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模等。這為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和市場(chǎng)前景。但同時(shí)可以看到，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品牌不多、知名度不高，雖然投資規(guī)模居于前列，但房?jī)r(jià)始終中等偏下水平徘徊。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的推動(dòng)下的不健康發(fā)展，反映了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于成長(zhǎng)階段，需要從其他區(qū)域吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以保證在量飛躍增長(zhǎng)的同時(shí)質(zhì)也能同步發(fā)展。我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育成熟還需要一段時(shí)間。今后一段時(shí)間正是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展時(shí)期，其原因有四個(gè)：一是目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對(duì)改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是我區(qū)舊城改造、“退二進(jìn)三”中對(duì)老城的維護(hù)及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對(duì)老城區(qū)居民的安置需要。從這個(gè)角度看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是全方位的、一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)要素，互相聯(lián)系、互相制約而構(gòu)成的流通系統(tǒng)。. 組成要素主體要素，指房地產(chǎn)商品的供給者、需求者、中介者。從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，主要的供給主體是國(guó)家、開發(fā)企業(yè)及承包商；主要的需求主體是需要房地產(chǎn)的單位和個(gè)人；房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介組織，是為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)的中介者。客體要素，指房地產(chǎn)商品。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象，物質(zhì)基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)商品具有地理位置上的不動(dòng)性，在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不是商品體自身，而是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)運(yùn)行中的變換，就構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體。載體要素，指房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中各類市場(chǎng)得以運(yùn)行的物質(zhì)條件，也是市場(chǎng)機(jī)制依托的時(shí)空載體。比如房交會(huì)、二手房交易市場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)等。機(jī)制要素，指房地產(chǎn)市場(chǎng)體系能夠良性運(yùn)作計(jì)劃?rùn)C(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制。市場(chǎng)機(jī)制包括價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。監(jiān)控要素，指市場(chǎng)體系內(nèi)的規(guī)范、調(diào)整和引導(dǎo)市場(chǎng)活動(dòng)的法律體系以及實(shí)施法律法規(guī)的組織機(jī)構(gòu)。. 房地產(chǎn)商品目前，對(duì)開發(fā)商來說，隨著住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)業(yè)開始從低水平向景觀住宅、精品地產(chǎn)的高品質(zhì)方向發(fā)展。在普通住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項(xiàng)目周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商把房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)商品以外的其它產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、體育資源、教育資源等進(jìn)行嫁接，并在社區(qū)生活配套設(shè)施中導(dǎo)入休閑、健身、娛樂、益智等多元概念，創(chuàng)造出具有居住休閑化、社區(qū)化、低密度等特色的精品樓盤。房地產(chǎn)的這種開發(fā)、營(yíng)銷模式，或者稱為概念房地產(chǎn)，從國(guó)內(nèi)來看主要包括旅游房地產(chǎn)、教育房地產(chǎn)、科技房地產(chǎn)、體育休閑房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)房地產(chǎn)等。(1) 旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式,開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。其發(fā)源地始于法國(guó)地中海沿岸。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下幾種形式：時(shí)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村，時(shí)值度假型酒店等。影響因素旅游房地產(chǎn)的增值與旅游業(yè)的發(fā)展極為密切。70年代中期美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后引進(jìn)時(shí)權(quán)酒店模式，充分盤活了閑置資產(chǎn)，積壓和空置房得到了處理。1977年美國(guó)市場(chǎng)95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。1999年，540萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)旅游房地產(chǎn)與所在城市的城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的建設(shè)、國(guó)家出臺(tái)刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策密切相關(guān)。而作為建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，所在城市的人均汽車擁有量也制約著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。截至2004年底重慶市私家車擁有量達(dá)到近10萬(wàn)輛。發(fā)展現(xiàn)狀及前景九龍坡區(qū)旅游資源豐富，已建成重慶農(nóng)業(yè)展覽中心、皇田花卉園等觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；海藍(lán)云天、天賜溫泉等鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。白市驛農(nóng)業(yè)觀光、含谷休閑度假、金風(fēng)生態(tài)旅游等“都市后花園”的雛形已顯現(xiàn)。旅游房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。發(fā)展中應(yīng)注意的問題a) 項(xiàng)目定位應(yīng)準(zhǔn)確。旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色,同時(shí)避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同。b) 做好區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，特別是道路建設(shè)。c) 積極宣傳，注意塑造旅游景點(diǎn)的良好形象。d) 做好統(tǒng)籌規(guī)劃。所有項(xiàng)目應(yīng)在一定旅游大區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃,要打破行政區(qū)劃的樊籬,合理布局,均衡布點(diǎn),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。e) 注重文化與商業(yè)的權(quán)衡。(2) 教育房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)即房地產(chǎn)業(yè)與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式?！敖逃禺a(chǎn)”模式通過名盤與名校聯(lián)姻，能夠帶來“雙贏”或“多贏”格局。主要形式目前在重慶市主要運(yùn)用的操作模式有（從開發(fā)商角度）：自給。開發(fā)商自己辦學(xué)校，學(xué)校建在自己樓盤內(nèi)，由自己組建師資隊(duì)伍及進(jìn)行日常教學(xué)管理。共建。開發(fā)商出地、出資金提供完善的硬件設(shè)施，由名校投入設(shè)備設(shè)施、組建師資隊(duì)伍和進(jìn)行日常教學(xué)管理，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化整合?；蚴且浴胺中！钡男问?，將小學(xué)、初高中某一年級(jí)放在樓盤內(nèi)。就近。某些地塊由于地理位置得天獨(dú)厚，位于知名學(xué)府附近，占據(jù)稀缺的教育資源，以“毗鄰名校”來吸引人氣，提升價(jià)值。同時(shí)名校周圍的二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)也因毗富鄰貴，往往供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不小。靠攏。開發(fā)商和學(xué)校聯(lián)盟，各取所需。樓盤對(duì)學(xué)校提供辦學(xué)經(jīng)費(fèi)支持，學(xué)校對(duì)樓盤進(jìn)行配套支持。重組。學(xué)校和開發(fā)上對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有教育資源進(jìn)行整合重組。相關(guān)區(qū)域分析沙坪壩區(qū)——沙坪壩區(qū)擁有先天的、其他區(qū)域無法比擬的文化、教育資源，然而近幾年沒有很好地利用，有效的引導(dǎo)到城市開發(fā)建設(shè)上來，更勿論擴(kuò)大區(qū)域輻射力。雖然沙區(qū)可供開發(fā)土地相對(duì)較少，但該區(qū)域的教育房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)于其豐富的文化、教育資源顯得有些無力。隨著重慶市路橋收費(fèi)的改革和交通的迅猛發(fā)展，江北、北部新區(qū)和南岸等地不再受兩條江的局限，江景反而成為這些區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)資源。品質(zhì)大盤向北、向南的推進(jìn)，一些傳統(tǒng)名校也走出沙區(qū)，進(jìn)行資源整合，同時(shí)客源也大量外流。沙坪壩曾經(jīng)獨(dú)特的教育、文化資源優(yōu)勢(shì)將隨著便捷的交通而無法獨(dú)享，沙區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。北部新區(qū)——北部新區(qū)原有教育資源較差，但北部新區(qū)政府積極鼓勵(lì)名盤聯(lián)袂名校來推動(dòng)本區(qū)教育事業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)城市功能和人居環(huán)境的建設(shè)，其教育正高規(guī)格高標(biāo)準(zhǔn)的成熟，而教育地產(chǎn)也得到充分的發(fā)展。其發(fā)展特色有：率先實(shí)現(xiàn)教育“普十二”。計(jì)劃建成西部一流的職業(yè)技術(shù)教育基地。計(jì)劃建成西部一流的國(guó)際雙語(yǔ)教育基地。強(qiáng)調(diào)與周邊教育事業(yè)的共同繁榮。北部新區(qū)通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善城市功能、合理規(guī)劃布局改造人居環(huán)境來促進(jìn)“教育地產(chǎn)”的發(fā)展，從而進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域環(huán)境的改善、帶動(dòng)其他類型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成良性循環(huán)。發(fā)展“教育地產(chǎn)”前景及應(yīng)注意的問題九龍坡北部靠近重慶大學(xué)城，同時(shí)區(qū)內(nèi)有數(shù)所知名高校，教育資源良好。同時(shí)通過近幾年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，九龍坡區(qū)交通日益改善，區(qū)內(nèi)有“一號(hào)線”輕軌等便捷交通。重慶市城市發(fā)展“西拓”和發(fā)展“西部新城”的大環(huán)境，為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇，必將帶來“教育地產(chǎn)”的迅猛發(fā)展。我區(qū)在進(jìn)一步發(fā)展教育地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)結(jié)合本區(qū)實(shí)際、吸取他區(qū)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：合理規(guī)劃，集團(tuán)化發(fā)展。交通先行，環(huán)境、配套為后盾。積極引進(jìn)、發(fā)展、合理利用名校資源。政府充分發(fā)揮監(jiān)管職能，建立全過程監(jiān)督機(jī)制，協(xié)調(diào)處理好以下幾方面問題：1) 配套學(xué)校產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商和學(xué)校如何各司其職。2) “教育”質(zhì)量問題。 3) 學(xué)費(fèi)高昂?jiǎn)栴}。4) 開發(fā)商信用問題。即樓賣完了，教育怎么辦？(3) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)如服務(wù)式公寓。在國(guó)外，由于商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金（或其他形式收益）回報(bào)，意味著可以帶來長(zhǎng)期的現(xiàn)金流入，商業(yè)房地產(chǎn)較受機(jī)構(gòu)投資者的青睞，市場(chǎng)交易活躍。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在未來的發(fā)展速度將漸弱，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的概念開始興起。2004年我區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資居主城九區(qū)第三位，僅次于渝中區(qū)和江北區(qū)。隨著我區(qū)西部新城的啟動(dòng)，“1+14”方案的實(shí)施，到2010年我區(qū)將構(gòu)建成為“主城西部商貿(mào)中心”。2004年主城九區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目本年完成投資（萬(wàn)元）施工房屋面積（m2）新開工面積（m2）竣工面積（m2）銷售面積（m2）銷售額（萬(wàn)元）預(yù)售面積（m2）空置面積（m2） 渝中區(qū)809621177040161882154802325321388741120314716 大渡口區(qū)93661569004129125519890049071099918109 江北區(qū)667601214605147528218951398812245517731256671 沙坪壩區(qū)50930633214205406153814723453411847201190128 九龍坡區(qū)63021974869261642247587687872635341562219141 南岸區(qū)5116185152031347598938578023421420291216567 北碚區(qū)888317390366392282342637497425477642421 渝北區(qū)468627863851804521657508891043316108354118887 巴南區(qū)41884371338420256279344152214412275893138. 合理房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)建我們通常所說的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系即房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)。合理房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)建，即如何通過協(xié)調(diào)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的比例關(guān)系來促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。. 基本理論當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內(nèi)涵式的更新、改造和保護(hù)為主。當(dāng)人均擁有住宅面積飽和時(shí)，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)（二手房）的健全完善對(duì)二級(jí)商品房市場(chǎng)的發(fā)展具有剛性支持作用，二、三級(jí)市場(chǎng)保持一定的比例關(guān)系，住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系才會(huì)完善，供給才會(huì)有效長(zhǎng)久。房地產(chǎn)一二三級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，是以“三二一”為序來推動(dòng)的。即通過盤活三級(jí)市場(chǎng)存量，帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)增量銷售，并以此作為規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)的基本依據(jù)，從根本上促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向繁榮。. 九龍坡區(qū)二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年我區(qū)房地產(chǎn)交易成交12564件。其中商品房成交9448件，，商品住宅銷售均價(jià)2201元/平方米%；二手房成交3116件，，銷售均價(jià)915元/平方米。：1，目前全國(guó)平均水平為9：1，說明我區(qū)二手房市場(chǎng)活躍，需求旺盛。. 發(fā)展我區(qū)二手房市場(chǎng)的建議對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化整頓。取締無證中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)職業(yè)化監(jiān)管；取消政策限制，簡(jiǎn)化交易程序，全面放開、搞活住房二級(jí)市場(chǎng)；扶持房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站，方便群眾獲取房屋買賣信息；實(shí)行信息公開制度。每月發(fā)布房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、房屋租賃價(jià)格等房屋交易價(jià)格行情。. 合理住房市場(chǎng)體系的構(gòu)建. 基本概念商品住房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的住房。經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。住房保障是經(jīng)濟(jì)適用住房的重要功能，其著眼點(diǎn)是解決中低收入居民家庭的住房問題。我市經(jīng)濟(jì)適用房的主要銷售對(duì)象是中低收入群體，即家庭年收入在規(guī)定的中等偏低收入線以下，、無房戶、或人均住房面積未達(dá)到規(guī)定的住房面積標(biāo)準(zhǔn)的家庭。其中，家庭年收入包括夫妻雙方一年中的工資、薪金所得、住房公積金的單位繳存部分、住房補(bǔ)貼、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得、和對(duì)企事業(yè)單位的承包承租經(jīng)營(yíng)所得、勞務(wù)報(bào)酬、股息分紅所得等。廉租住房：城鎮(zhèn)廉租住房(以下簡(jiǎn)稱廉租住房)是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。. 九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)建設(shè)九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（不含高新區(qū)、以企業(yè)所在地口徑統(tǒng)計(jì)）年份完成投資（萬(wàn)元）施工房屋面積新開工面積竣工面積銷售面積銷售額（萬(wàn)元）預(yù)售面積空置面積2003355213079060132482915338148282004194845263841300817566742246502530522111981『數(shù)據(jù)來源：九