【正文】 中以大型傳統(tǒng)中介業(yè)者為主力﹐各自固守其開發(fā)與接洽之對(duì)象 ﹐其所提供之信息也自然局限于此﹐以智能型代理人之型態(tài)作信息整合者則尚待開發(fā)﹐個(gè)案之設(shè)定將藉由網(wǎng)絡(luò)新興電子虛擬通路之切入而享有首動(dòng)利益。 Weakness 6 / 22 新興之網(wǎng)絡(luò)電子通路固然極易快速掘起﹐但也極易如泡沫般快速流逝。此一系屬不動(dòng)產(chǎn)買賣之虛擬網(wǎng)絡(luò)與虛擬通路﹐若將其置于產(chǎn)業(yè)之市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(market structure)與市場(chǎng)行為(market conduct)中觀之﹐則其先天實(shí)務(wù)面(business practices)上之弱勢(shì)將難以避免﹐尤其是在整體產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上下游之互動(dòng)中﹐其所須克服之weaknesses 在于 初期之知名度不易打開﹐目前因特網(wǎng)上之新興網(wǎng)站持續(xù)地呈現(xiàn)倍數(shù)成長(zhǎng)﹐早已非目不暇給所能形容其萬一。在如此信息爆炸的時(shí)代欲求突破而為人矚目當(dāng)非易事﹐尤其與經(jīng)營(yíng)多年之大型傳統(tǒng)中介業(yè)者相較將更顯其知名度之不足。此唯有藉由各入口網(wǎng)站廣布網(wǎng)絡(luò)據(jù)點(diǎn)﹐而后再配合行銷策略方足以尋求突破。在價(jià)值鏈(Value Chain)上﹐此一 Agent Web 之范疇僅止于產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)(product brokering)及部份之商務(wù)經(jīng)紀(jì)(merchant brokering)﹐對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣成交與否之關(guān)鍵流程﹐如對(duì)象產(chǎn)權(quán)與屋況之確認(rèn)?交易條件與條款之反復(fù)協(xié)商(negotiation)﹐相關(guān)法令之厘清?相關(guān)稅務(wù)?稅款之處理? 乃至契約簽訂及辦理過戶等等皆無法直接給予使用者實(shí)質(zhì)之服務(wù)與協(xié)助﹐而這些則普遍是傳統(tǒng)中介業(yè)者核心業(yè)務(wù)的一環(huán)﹐也是一般參與不動(dòng)產(chǎn)買賣交易但又缺乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)之消費(fèi)者所最須倚賴中介業(yè)者之所在﹐雖則彼等為此服務(wù)所付出之直接交易成本(中介費(fèi)用與傭金)也最為昂貴。 Opportunity 由 所敘述之產(chǎn)業(yè)基本面可知整體產(chǎn)業(yè)之規(guī)模及商機(jī)﹐雖則總體經(jīng)濟(jì)景氣之容枯對(duì)不動(dòng)產(chǎn)之交易有循環(huán)性及波段性之影響﹐但數(shù)字時(shí)代電子商務(wù)之掘起﹐則是獨(dú)立于景氣循環(huán)之大漩渦外﹐對(duì)產(chǎn)業(yè)基本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與行為之徹底顛覆﹐換言之﹐不論景氣之波動(dòng)﹐新興之網(wǎng)絡(luò)多元電子通路將帶來中介產(chǎn)業(yè)新的利基﹐其 opportunities在于 克服進(jìn)入障礙(overe entrant barriers) 藉由虛擬之電子通路可克服大型傳統(tǒng)中介業(yè)者以巨量之廣告促銷所構(gòu)筑之進(jìn)入障礙。此一進(jìn)入障礙系以大篇幅之平面媒體(如報(bào)紙?雜志? DM)或傳統(tǒng)之電子媒體(如電視)再加上各交通要道之巨幅醒目看板所構(gòu)筑之王國(guó)﹐任何新進(jìn)者欲以相同手段進(jìn)入市場(chǎng)須付出高昂之代價(jià)﹐虛擬之電子通路則創(chuàng)造了另一進(jìn)入門戶。7 / 22相關(guān)技術(shù)之開發(fā)與商業(yè)化應(yīng)用 電子通路與智能型代理人之相關(guān)技術(shù)﹐如 decision tree induction?Distributed Artificial Intelligence 等之逐步成熟而可供商業(yè)化應(yīng)用提供了適時(shí)的契機(jī)與利器。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手合作之契機(jī) 網(wǎng)絡(luò)虛擬代理人之機(jī)制將重新定義產(chǎn)業(yè)內(nèi)之競(jìng)爭(zhēng)與合作的型態(tài)。而事實(shí)上﹐Agent Web 之功能在于代理各個(gè)為其所連結(jié)之中間商﹐其所建構(gòu)之虛擬價(jià)值鏈(virtual value chain)的每個(gè)加值活動(dòng)都會(huì)普遍惠及每個(gè)中間商(產(chǎn)業(yè)中利用新興通路之中介業(yè)者)﹐因之﹐它并非與傳統(tǒng)之中間商相抗衡﹐也絕非意圖取代或消滅傳統(tǒng)之中間商。究其實(shí)﹐虛擬代理人之機(jī)制系在于整合各中間商之資源﹐而充當(dāng)其之入口網(wǎng)站。如此之復(fù)式中介型態(tài)﹐是對(duì)中介角色的重新組合與詮釋(re intermediation)﹐而同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)內(nèi)新型態(tài)合作的開端。新的市場(chǎng)區(qū)隔(market segment) Agent Web 入口網(wǎng)站之機(jī)制與網(wǎng)絡(luò)新興之商機(jī)提供了新的市場(chǎng)區(qū)隔﹐一則可避開與傳統(tǒng)中間商之直接利益沖突﹐二則可開創(chuàng)專業(yè)入口網(wǎng)站之利基。網(wǎng)絡(luò)外部性(work externality) 虛擬電子通路之正向的網(wǎng)絡(luò)外部性是不言而喻的﹐其所具有之 Metcalfe’s law 之效應(yīng)可輕易證明愈多的使用者將帶來愈多元而豐盛的信息﹐從而吸引愈多人加入而形成一個(gè)正向的循環(huán)。 Threat 雖則網(wǎng)絡(luò)相關(guān)技術(shù)已日趨成熟﹐一般消費(fèi)大眾對(duì)網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)之運(yùn)作也普遍愈能接受﹐但技術(shù)上有待克服之盲點(diǎn)與消費(fèi)大眾認(rèn)知上之疑慮仍構(gòu)成潛在之障礙﹐其間之 threats 有如信任與信心 一般人即或平日事事大而化之(Low Involvement)﹐但遇及不動(dòng)產(chǎn)買賣交易這一重大之決策時(shí)﹐幾乎人人皆會(huì)立刻成為高涉入(High Involvement)之消費(fèi)者。換言之﹐如前所述﹐其之謹(jǐn)慎將事及對(duì)完整信息之渴求使其會(huì)巨細(xì)靡遺地檢視相關(guān)信息﹐也會(huì)使其傾向于不輕易相信搜集所得之信息﹐而虛擬網(wǎng)站所提供予使用者之信任感仍普遍不及人與人直接面對(duì)面溝通之方式。與傳統(tǒng)中介業(yè)者之結(jié)盟關(guān)系 Agent Web 雖欲充當(dāng)中間商之代理人角色﹐但傳統(tǒng)中介業(yè)者若出于防衛(wèi)心態(tài)而不欲開放甚或自我設(shè)限﹐則 Agent Web 所涵蓋之信息完整性將有所不足﹐而不欲結(jié)盟之傳統(tǒng)8 / 22中介業(yè)者之競(jìng)爭(zhēng)威脅將因而相對(duì)加大。潛在進(jìn)入者 Agent Web 入口網(wǎng)站與智能型代理人之功能當(dāng)然亦會(huì)為潛在進(jìn)入者所模仿與跟進(jìn)﹐尤其當(dāng)進(jìn)入門坎因相關(guān)機(jī)制與技術(shù)之成熟而日益低落時(shí)﹐更容易引起潛在進(jìn)入者群起效仿。此時(shí)﹐彼此間之商譽(yù)與基本顧客(customer base)之忠誠(chéng)度將成為此消彼長(zhǎng)之關(guān)鍵。智能型代理人之功能與能力 智能型代理人這一計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展至某階段自然有其瓶頸與盲點(diǎn)﹐尤其是要求其能掌握消費(fèi)者不斷變遷之消費(fèi)行為﹐更是一個(gè)艱巨的任務(wù)與絕大之挑戰(zhàn)。 SWOT 架構(gòu)下之契機(jī)綜上所述﹐個(gè)案所設(shè)定之虛擬網(wǎng)站如結(jié)合其在 Opportunities 下所擁有之 Strengths 將能掌握極佳之契機(jī)與首動(dòng)利益﹐其次所須面對(duì)并應(yīng)優(yōu)先擬定對(duì)策者自然在如何克服 weaknesses 與 threats。而其中之關(guān)鍵則在于：市場(chǎng)之區(qū)隔 個(gè)案設(shè)定之虛擬網(wǎng)站 Agent Web 事實(shí)上在價(jià)值鏈之活動(dòng)中與傳統(tǒng)中介業(yè)者擔(dān)負(fù)不同之功能與角色﹐甚且﹐其具有擴(kuò)充結(jié)盟中介業(yè)者觸角之附加價(jià)值﹐此將是其在產(chǎn)業(yè)內(nèi)立足之利基與契機(jī)。價(jià)值鏈內(nèi)各加值活動(dòng)提供者(valueadded activities provider)之結(jié)盟 參與不動(dòng)產(chǎn)買賣交易之消費(fèi)者其所需求并能為其帶來最大滿足之服務(wù)　　自然是整個(gè)交易各環(huán)節(jié)整體性之解決方案(total solution)﹐能夠結(jié)合愈多價(jià)值鏈內(nèi)之加值活動(dòng)提供者將愈能吸引使用者進(jìn)入Agent Web﹐如此形成之虛擬企業(yè)(virtual enterprise)將是網(wǎng)絡(luò)結(jié)盟之典范?！　∩鲜鲫P(guān)鍵對(duì)策下之所形成之策略型態(tài)將可看出 Opportunities 與 Strengths 之組合優(yōu)勢(shì)超出于 weaknesses 與 threats 之組合劣勢(shì)﹐而這也是以虛擬網(wǎng)站所構(gòu)成之新興通路進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃中介產(chǎn)業(yè)之契機(jī)。 產(chǎn)業(yè)內(nèi)部之區(qū)隔與價(jià)值鏈中潛藏之利基 由上述之契機(jī)可進(jìn)一步剖析不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃產(chǎn)業(yè)內(nèi)部之區(qū)隔﹐及其9 / 22在產(chǎn)業(yè)之價(jià)值鏈中所帶來之附加價(jià)值 ﹐從而更可解析出不同區(qū)隔 中利基之所在。此一分析系藉助 Bane, Bradley, Collis 所提出之架構(gòu)﹐其之大要如下：IndustrySegment特 性 附加價(jià)值與利基Content 委賣委買物件之當(dāng)事人Content 之供應(yīng)方式與頻率皆不固定且不確定﹐絕大數(shù)是onetime vendor 與 onetime customerContent providers 極難藉其一己之力廣為傳播(distribute)其之 content市場(chǎng)產(chǎn)品基本元素之制造者提供 content 是為參與交易提供 content 之同時(shí)可換取更多之 content 以為回饋Packaging system integrator 中介通路業(yè)者整理委賣委買對(duì)象信息予以設(shè)計(jì)?包裝為可供消費(fèi)者在線讀取之型態(tài)提供一系列由簽約?過戶至售后保固之加值型服務(wù)將 content 所包含之信息包裝為最終商品化之型態(tài)可整合最終完成交易所須之法務(wù)? 稅務(wù) ?金融等各種資源委賣委買對(duì)象之第一線處理者﹐經(jīng)由一對(duì)一之服務(wù)可建立實(shí)質(zhì)商譽(yù)與客戶基礎(chǔ)(customer base)Packaging distribution packager 中介通路業(yè)者(與上述 system integrator 可合而為一﹐亦可為上述業(yè)者所包裝信息之整合者