【正文】 購物美食于一體的特色場(chǎng)所。大佛寺廣場(chǎng)的建設(shè)。起義路的改造。對(duì)作為廣州市傳統(tǒng)中軸線的主要組成部分的起義路進(jìn)行全面改造，突出傳統(tǒng)特色，賦予更多的人文元素。地下商業(yè)街的建設(shè)。利用地鐵一、二號(hào)線開通帶來的契機(jī)，結(jié)合對(duì)人防工程的建設(shè)和利用，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)地下商業(yè)街的建設(shè)。建設(shè)發(fā)展越秀（山）公眾生態(tài)休憩區(qū)。建設(shè)發(fā)展六榕（街）宗教文化旅游區(qū)。6 / 99第一章 越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合報(bào)告一、越秀區(qū)概況越秀區(qū)地處廣州老城區(qū)的幾何中心，面積 平方公里，是廣州市的傳統(tǒng)中心城區(qū)之一。至 2022 年末，全區(qū)戶籍人口為 萬人，人口密度為 萬人/平方公里，在廣州市十個(gè)區(qū)中密度最高。區(qū)內(nèi)有火車站和省市汽車站等重要交通樞紐，地鐵一號(hào)線和地鐵二號(hào)線在區(qū)內(nèi)交匯，孕育了巨大商機(jī)。歷史上，廣州就是嶺南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市，素有“古城商都“之稱號(hào)。改革開放后，廣州商貿(mào)業(yè)加速發(fā)展，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度名列各城市中的前矛。越秀區(qū)是廣州商業(yè)精華之所在地，區(qū)內(nèi)商鋪密度大，經(jīng)濟(jì)能量高，每年創(chuàng)造的商業(yè)價(jià)值位居廣州市各區(qū)前列。2022 年，全區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長%；全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，占全區(qū)生產(chǎn)總值的95%，第三產(chǎn)業(yè)處于主導(dǎo)地位；社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，商品銷售總額達(dá) 萬元，分別比上年同比增長 %和 %。二十多年來，越秀區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)一直保持穩(wěn)定的發(fā)展，商業(yè)設(shè)施完善，商業(yè)環(huán)境優(yōu)良，商品種類豐富齊全，信息靈通，市場(chǎng)活躍。二、現(xiàn)狀特點(diǎn)經(jīng)過長期的歷史演變，越秀區(qū)已初步形成六大商業(yè)功能區(qū)：以北京路商業(yè)街為核心的國際商貿(mào)區(qū)；以長堤大馬路、一德路干果海味食品和玩具批發(fā)市場(chǎng)為主核的沿江商貿(mào)區(qū)；以交易會(huì)及服裝批發(fā)為主導(dǎo)的流花展貿(mào)區(qū)；以東風(fēng)路為主軸的東風(fēng)路商務(wù)區(qū)；以中山路及解放中路為“T”形骨架的中山路商務(wù)區(qū)；以海珠廣場(chǎng)沿線為核心的海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)。7 / 99內(nèi)容與功能特點(diǎn)根據(jù)業(yè)態(tài)及設(shè)施內(nèi)容，可以將越秀區(qū)的六大商業(yè)功能區(qū)分為零售主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型、批發(fā)主導(dǎo)型、商務(wù)主導(dǎo)型四種類型。? 零售主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是零售購物的商業(yè)功能區(qū)。北京路國際商貿(mào)區(qū)屬于此類型。? 服務(wù)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是餐飲娛樂的商業(yè)功能區(qū)。沿江商貿(mào)區(qū)屬于此類型。? 批發(fā)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是批發(fā)貿(mào)易的商業(yè)功能區(qū)。流花展貿(mào)區(qū)屬于此類型。? 商務(wù)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是提供集聚的高級(jí)商務(wù)服務(wù)，一般擁有較密集的高級(jí)寫字樓、高級(jí)賓館酒店及眾多的金融機(jī)構(gòu)、公司總部或辦事處。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)及海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)均屬于此類型的商業(yè)功能區(qū)。規(guī)模等級(jí)特點(diǎn)根據(jù)商業(yè)功能區(qū)的影響力程度及購買力構(gòu)成進(jìn)行分類，可將越秀區(qū)的六大商業(yè)功能區(qū)劃分為都會(huì)級(jí)功能區(qū)和區(qū)域級(jí)功能區(qū)兩個(gè)等級(jí)。? 都會(huì)級(jí)功能區(qū)：在全市具有中心地位，影響面涵蓋全市、周邊地區(qū)甚至國內(nèi)外更大的范圍，一般在此的購買力有 50%以上來自該商業(yè)區(qū)以外的地區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的北京路國際商貿(mào)區(qū)屬于都會(huì)級(jí)功能區(qū)。? 區(qū)域級(jí)功能區(qū)：其影響力低于都會(huì)級(jí)功能區(qū)，但也有較大的輻射范圍，一般在此的外來購買力在 50%以下。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的沿江商貿(mào)區(qū)、流花展貿(mào)區(qū)、東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)及海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)均屬于區(qū)域級(jí)功能區(qū)。分布特點(diǎn)越秀區(qū)商業(yè)功能區(qū)的分布特點(diǎn)是以北京路國際商貿(mào)區(qū)、沿江商貿(mào)區(qū)、海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)形成本區(qū)的主商業(yè)核心（包括 1 個(gè)都會(huì)級(jí)功能區(qū)及 3 個(gè)8 / 99區(qū)域級(jí)功能區(qū)） ，向北以東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、流花展貿(mào)區(qū)形成兩個(gè)副商業(yè)核心。用地布局特點(diǎn)通過對(duì)越秀區(qū)六大商業(yè)功能區(qū)的用地現(xiàn)狀平面布局分析，其布局可歸納為三種：街型、區(qū)型、區(qū)街結(jié)合型。? 街型：其特點(diǎn)是各類商業(yè)、服務(wù)設(shè)施主要沿街道的兩側(cè)呈線型排列，鱗次櫛比，形成一字形或十字形，如北京路國際商貿(mào)區(qū)、東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)。? 區(qū)型：一般擁有幾個(gè)街坊，用地范圍比較大，大小街道較多，形成網(wǎng)狀，如流花展貿(mào)區(qū)、海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)等。? 街區(qū)結(jié)合型：各類商業(yè)、服務(wù)設(shè)施不僅沿主要街成線型布局，而且在大街的某一地段擴(kuò)展為幾個(gè)街坊，形成街型、區(qū)型相結(jié)合的商業(yè)區(qū)，如沿江商貿(mào)區(qū)。土地利用特點(diǎn)全區(qū)用地總面積為 平方公里，除了南面珠江外，其余用地均為城市建設(shè)用地，以居住、商業(yè)、行政辦公和其它配套公建用地為主。其中商業(yè)金融業(yè)用地總面積 公頃，占總用地的 7%，主要分布在六大商業(yè)功能區(qū)范圍內(nèi)。除了六大商業(yè)功能區(qū)之外，越秀區(qū)其他地方也零星分布著一些商業(yè)設(shè)施，多數(shù)為社區(qū)級(jí)，相對(duì)來說，規(guī)模比較小，分布零散，數(shù)量也較少。其土地利用主要有以下特點(diǎn)：? 呈現(xiàn)多功能綜合利用的狀態(tài)——垂直空間中由下至上的功能分布通常為商業(yè)、倉儲(chǔ)和居??；水平空間則是商業(yè)、倉儲(chǔ)和居住多元雜處。? 商業(yè)地塊與周邊居住、商務(wù)辦公地塊之間的關(guān)系不盡合理，商業(yè)地塊與周邊的商務(wù)、辦公地塊結(jié)合不夠緊密，聯(lián)系方式單一。? 用地不足，商業(yè)發(fā)展空間狹小、倉儲(chǔ)用地匱乏，需加大土地立體化開發(fā)力度，有效利用有限的土地資源。9 / 99? 商務(wù)功能區(qū)中行政辦公設(shè)施用地比重比較大，商務(wù)辦公比例比行政辦公要小，在發(fā)展中應(yīng)增加商務(wù)用地。? 金融業(yè)用地面積相對(duì)偏少，與商業(yè)發(fā)展的地位不太相稱，主要是因?yàn)樯虡I(yè)用地與居住用地等大量混雜，布局不太合理造成的。 表 六大商業(yè)功能區(qū)主要用地現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)功能區(qū)名稱 主要用地名稱 用地面積（公頃） 占各功能區(qū)總用地比例 （%）行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 北京路國際商貿(mào)區(qū)總用地 60 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 總用地 35 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 總用地 120 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)總用地 25 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 0 總用地 30 10010 / 99行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 總用地 90 100表 越秀區(qū)現(xiàn)狀用地構(gòu)成表類別代碼大類 中類類別名稱 用地面積（公頃）占用地比例（%）居住用地 R2 二類居住用地 公共設(shè)施用地 197 C1 行政辦公用地 C2 商業(yè)金融業(yè)用地 C3 文化娛樂用地 C4 體育用地 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6 教育科研用地 CC7 文物古跡用地 工業(yè)用地 M1 一類工業(yè)用地 MM2 二類工業(yè)用地 W 倉儲(chǔ)用地 對(duì)外交通用地 T1 鐵路用地 TT1 公路用地 道路廣場(chǎng)用地 S1 道路用地 S2 廣場(chǎng)用地 SS3 社會(huì)停車場(chǎng)用地 市政公共設(shè)施用地 U1 供應(yīng)設(shè)施用地 11 / 99U2 交通設(shè)施用地 U3 郵電設(shè)施用地 綠地 G1 公共綠地 GG2 生產(chǎn)防護(hù)綠地 特殊用地 D1 軍事用地 水域和其它用地 E1 水域用地 合 計(jì) 900 100 注：資料來源于《廣州市越秀分區(qū)規(guī)劃（1997—2022） 》 。三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀越秀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以簡單地概況為：業(yè)態(tài)、業(yè)制、業(yè)種多樣化，大中型、知名、特色網(wǎng)點(diǎn)眾多，網(wǎng)點(diǎn)分布高度密集，與旅游業(yè)結(jié)合比較緊密，輻射范圍較廣，有著較深厚的文化內(nèi)涵和歷史基礎(chǔ)，是廣州重要的傳統(tǒng)商業(yè)中心。商業(yè)功能區(qū)北京路國際商貿(mào)區(qū)：以北京路步行街為核心，包括了北京路、中山路、惠福路、西湖路等主要街道，匯集了越秀區(qū)主要的大型零售百貨商店、密集的專賣店以及各地的美食薈萃，同時(shí)又擁有顯示廣州古老文化的南越王宮署、千年古道、大佛寺等高品位的旅游資源，成為引領(lǐng)廣州時(shí)尚的現(xiàn)代商業(yè)窗口和國內(nèi)外游客的旅游觀光購物勝地。沿江路商貿(mào)區(qū)：以沿江路、長堤大馬路、一德路為主體，集商業(yè)貿(mào)易、觀光旅游、休閑娛樂于一體。流花展貿(mào)區(qū)：以流花地區(qū)服裝批發(fā)市場(chǎng)群和廣交會(huì)場(chǎng)館形成雙核心，以服裝批發(fā)貿(mào)易和會(huì)議會(huì)展為特色的商圈。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)：以東風(fēng)路沿線為主軸，以金融中心、國際銀行中心、健力寶大廈等為核心的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。12 / 99中山路商務(wù)區(qū)：以中山五路、中山六路及解放路沿線為主軸的區(qū)域，以已建和在建商務(wù)寫字樓為主體。海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)：在泰康路以南、北京路以西、解放路以東區(qū)域；以海珠廣場(chǎng)周邊寫字樓為特色的商務(wù)區(qū)。重點(diǎn)商業(yè)街越秀區(qū)的商業(yè)街主要分布在本區(qū)南部，共有特色商業(yè)街 12 條，分別是北京路步行街、沿江路酒吧街、長堤老廣州風(fēng)情街、天成路紙張油墨印刷器材專業(yè)街、濠畔皮革五金鞋材專業(yè)街、人民路商業(yè)街、狀元坊學(xué)生文化用品專業(yè)街、一德路干果海味及玩具精品特色商業(yè)街、泰康路裝飾材料專業(yè)街、高第街服裝專業(yè)街、大南路燈飾材料專業(yè)街、惠福東路風(fēng)味美食專業(yè)街。這些特色商業(yè)街的商戶數(shù)量在幾十到幾百家不等，但都顯示出了極強(qiáng)的經(jīng)營專業(yè)性，其輻射范圍很廣，很多都對(duì)全國甚至整個(gè)東南亞有所影響。專業(yè)市場(chǎng)越秀區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)主要分布于各商業(yè)街內(nèi)以及本區(qū)北部的流花地區(qū)，其中流花地區(qū)的服裝批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模最大，商戶數(shù)量達(dá)到 6913 家（2022 年） ，其次是濠畔皮革五金鞋材專業(yè)街，商戶數(shù)量也有 809 家（2022 年）之多；零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越秀區(qū)擁有多間 1 萬平方米以上的大型商廈，如廣百百貨、新大新百貨公司、白馬大廈、華聯(lián)購物中心等。全市大型零售企業(yè)前 5 強(qiáng)中有 2 強(qiáng)位于越秀區(qū)，其中廣百百貨名列榜首，新大新百貨公司名列第四。肉菜市場(chǎng)和超市越秀區(qū)共有肉菜市場(chǎng) 17 家，總營業(yè)面積 萬平方米。由于地域限制，越秀區(qū)內(nèi)的大型生鮮超市較少，僅有 4 家，其中家誼超市（連鎖）3 家，分別位于海珠中路、小北路和北京路；百佳超市 1 家，位于中山五路。此外，社區(qū)超市和便利店發(fā)展較好，主要有連鎖經(jīng)營的勝佳、屈臣氏等超市以及 71快客等便利13 / 99店。商務(wù)寫字樓據(jù) 2022 年 4 月的統(tǒng)計(jì)資料，全區(qū)共有 93 棟寫字樓，其中建筑面積 1 萬平方米以上的有 43 棟，平均出租率達(dá)到了 %。寫字樓多集中于東風(fēng)路、中山路、流花路等地，其余在北京路、德政路、泰康路也有分布。四、越秀區(qū)商業(yè)與歷史文化、旅游結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀越秀區(qū)為廣州市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，是游客購物游覽的首選地；同時(shí)越秀區(qū)是旅游資源、文化內(nèi)涵豐富的老城區(qū)，旅游形象定位為“古城商都發(fā)祥地” ，在全國范圍內(nèi)評(píng)選出“越秀區(qū)十大優(yōu)秀旅游景點(diǎn)” ，推出了“古城商都一日游”旅游線路，并設(shè)立旅游便利店，出版《廣州市商貿(mào)旅游中心區(qū)旅游指南》 ，進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)文化旅游的影響力和輻射面。六大商業(yè)功能區(qū)擁有越秀區(qū)重要的旅游景點(diǎn)，旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展。例如越秀區(qū)的北京路步行街、沿江路酒吧街和一德路商業(yè)街等呈現(xiàn)出商旅互動(dòng)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京路步行街人流量日均 30 萬人次，節(jié)日更達(dá) 40萬人次，人流密度超過上海的南京路和北京的王府井，其中廣東省內(nèi)和省外的國內(nèi)游客分別為 %和 %，境外游客的比例為 %，廣州居民占%，游客比例已經(jīng)占到北京路人流量的三分之二。商貿(mào)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。從 1957 年開始，每年兩屆的中國出口商品交易會(huì)（春交會(huì)和秋交會(huì)）在廣州舉辦，吸引了大批的海內(nèi)外客人。廣交會(huì)的商務(wù)客源帶動(dòng)了廣州“一日游”的發(fā)展，還帶旺廣州酒店、酒吧、餐飲等相關(guān)行業(yè)。如 2022 年春季廣交會(huì)開幕時(shí)，愛群大廈客房入住率達(dá)到101％，沿江路的酒吧街也吸引了大批商務(wù)客人。五、商業(yè)建筑及其配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀商業(yè)建筑建設(shè)現(xiàn)狀越秀區(qū)的商業(yè)建筑主要包括傳統(tǒng)騎樓建筑和現(xiàn)代式中高層建筑。傳統(tǒng)騎樓建14 / 99筑主要分布在傳統(tǒng)商業(yè)街，如北京路、長堤大馬路、一德路、大南路等，歷史較長，是富有嶺南特色的建筑；其立面處理基本為三段式，從下往上為騎樓列柱、樓層、檐口或山花，具有中西合璧的裝飾風(fēng)格；其建筑體量較小，相拼而建，形成線形連續(xù)流動(dòng)的街道界面和柱廊空間，而不會(huì)形成片狀或面狀的分布；其功能大多數(shù)為商住合一，采取前店后居或下店上居的形式；其街景輪廓豐富，統(tǒng)一中有變化，富有濃郁的商業(yè)氣息?，F(xiàn)代式中高層建筑主要包括廣百百貨等大型商場(chǎng)和白馬服裝市場(chǎng)等批發(fā)、展示、貿(mào)易為主的專業(yè)商廈，建成時(shí)間較短，建筑質(zhì)量較好。越秀區(qū)的騎樓商業(yè)街以專業(yè)商業(yè)街為主，主要分布在本區(qū)南部，多數(shù)地段整體呈現(xiàn)致密的舊城肌理，物質(zhì)環(huán)境陳舊衰敗，加建和搭建的現(xiàn)象也較為突出，建筑密度較高，衛(wèi)生條件也亟待改善。交通及配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀越秀區(qū)作為城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡(luò)不完善，各級(jí)別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以 34 條居多，由于空間局限道路拓寬改造的難度較大。停車場(chǎng)也非常缺乏。根據(jù)調(diào)查 2022 年越秀區(qū)停車泊位共計(jì) 13611 個(gè)，而相應(yīng)的停車需求為 32850 個(gè)，停車需求滿足率只有 41%。其中公共停車場(chǎng)的供需矛盾更為突出。例如北京路地區(qū)目前除廣州百貨大廈有配建停車場(chǎng)和大馬站的露天停車場(chǎng)外，區(qū)內(nèi)停車問題主要通過西湖路、惠福東路、教育路、大南路的路邊停車解決，停車供求關(guān)系緊張，是廣州中心區(qū)非法停車、亂停亂放嚴(yán)重的地區(qū)之一。以上交通問題都對(duì)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生非常不利的影響。地鐵一號(hào)線、二號(hào)線、五號(hào)線、六號(hào)線和市郊列車線穿過越秀區(qū)。軌道交通把到達(dá)商業(yè)中心的空間距離在時(shí)間上縮短，使火車站、國際機(jī)場(chǎng)這兩個(gè)城市門戶與越秀區(qū)的商業(yè)中心相通，并全面加強(qiáng)了廣州市其他地區(qū)與越秀區(qū)的聯(lián)系。相關(guān)地鐵出入口