工業(yè)地產行業(yè)分析報告-文庫吧
2025-07-19 03:34 本頁面
【正文】 商模式和綜合運作模式。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經濟技術開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。 (2)主體企業(yè)引導模式 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現整個產業(yè)鏈的集成和提高。 （3）工業(yè)地產商模式 如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商。 （4）綜合運作模式 綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。就我國目前來說，工業(yè)地產的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內的土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務方面具有一定的優(yōu)先權。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。 工業(yè)地產價格的影響因素表4：工業(yè)地產投資與價格的影響因素主要因素具體表現政策性因素工業(yè)物業(yè)的租售前景及價格，直接受制于國家對區(qū)域內的產業(yè)發(fā)展政策以及當地政府對產業(yè)的優(yōu)惠政策。地理位置區(qū)域經濟的發(fā)達程度、園區(qū)及周邊的生態(tài)及產業(yè)發(fā)展環(huán)境、產品輻射范圍等直接影響物業(yè)價格。配套設施及服務園區(qū)內周邊的公共交通、配套服務設施的完善與便捷程度，園區(qū)是否享受優(yōu)惠政策等影響物業(yè)價格。工業(yè)地產行業(yè)分析 行業(yè)運行現狀（1）工業(yè)用地價格指數保持平穩(wěn)與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數相對平穩(wěn)。目前我國工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協(xié)議供應。這是由于相對住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發(fā)生，興建工業(yè)產房可以對當地的經濟和就業(yè)起到持續(xù)拉動作用，所以各地政府在工業(yè)用地出讓上都會有相關優(yōu)惠政策。（2）工業(yè)廠房租賃價格穩(wěn)定上升工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，與經濟周期和行業(yè)波動的相關性低。首先是因為我國目前的產業(yè)結構正處于二次產業(yè)占主導地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐；再者工業(yè)房地產因為其開發(fā)專業(yè)性強，具有一定行業(yè)門檻，目前競爭不激烈有關，而且工業(yè)房地產很少存在住宅和商業(yè)地產中經常出現的投機炒作現象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升，工業(yè)房地產的投資風險較小，回報穩(wěn)定。（3）全國大部分地區(qū)現有開發(fā)區(qū)土地存量不足
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