【正文】 ，便于籌措資金。第二，抵制通貨膨脹的能力強(qiáng)。缺點(diǎn)是資金需求大，如果所有的店鋪建筑費(fèi)用、店面裝修費(fèi)用和倉庫基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用全部自己承擔(dān)，這將是一筆非常龐大的費(fèi)用，而且店址的靈活性差，投資風(fēng)險(xiǎn)高。例如，我國北方的家世界超市在擴(kuò)張初期選擇了以自建物業(yè)的方式發(fā)展，雖然避免了租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)，但卻造成了資金緊張，擴(kuò)張速度較慢，錯(cuò)過了最佳發(fā)展時(shí)期，最終被華潤萬家收購。當(dāng)然也是由于這種擴(kuò)張模式，使得它盡管已經(jīng)退出商業(yè)領(lǐng)域但卻還有不菲的租金收益。 、承租 以合約方式承租經(jīng)營一段時(shí)間（以10年為宜），其優(yōu)點(diǎn)與購買方式相反，如果是租用，每隔幾年就要調(diào)整租金，其租金成倍上漲的缺點(diǎn)卻也令眾多連鎖企業(yè)備感壓力，有些店鋪甚至不得不關(guān)門，把在經(jīng)營期間已經(jīng)培育的一大批忠實(shí)的顧客丟掉。如深圳萬佳公司的第一家分店在物業(yè)租賃期滿后，業(yè)主提出要大幅度增加租賃費(fèi)，最后雙方無法達(dá)成協(xié)議而迫使萬佳不得不另尋店址。所以說，利用承租經(jīng)營這種方式，店鋪的繁榮帶來的地價(jià)上漲的好處，不能完全屬于店鋪開發(fā)者，并且由于物業(yè)不是自有的，也難以適應(yīng)由于經(jīng)營而對店鋪進(jìn)行硬件設(shè)施大型改造的需求。 、店鋪開發(fā)總流程 店鋪開發(fā)是指根據(jù)業(yè)態(tài)定位和企業(yè)戰(zhàn)略選擇店址，做好開業(yè)前的一切準(zhǔn)備以及開業(yè)后的跟蹤分析等一系列活動(dòng)，其作業(yè)程序如圖所示：業(yè)態(tài)定位戰(zhàn)略定位業(yè)態(tài)定位戰(zhàn)略定位用地計(jì)劃業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位開門營業(yè)業(yè)績分析店鋪開發(fā)總流程、用地計(jì)劃用地計(jì)劃包括用地選定、用地取得、用地準(zhǔn)備。即店鋪選址，也就是適合店鋪開設(shè)的位置的選定，一般分三步走。第一步，區(qū)域市場選擇，第二步，店鋪位置類型選擇，第三步，具體位置選擇。這三步是一個(gè)有“面”到“點(diǎn)”的過程，即由“區(qū)域市場面”到“位置類型”，最后到“具體店址”這個(gè)地理點(diǎn)的選擇過程。由于店鋪存在形態(tài)的多樣性和選址目的的差異，這三個(gè)層次在實(shí)際的選址活動(dòng)中不一定全部存在，也不一定需要全部按照程序依次走完。選定合適的地點(diǎn)后，應(yīng)立即展開用地取得活動(dòng)。用地取得的可能情況有購買土地（土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移）、設(shè)定土地使用權(quán)或土地租賃權(quán)、確保建筑物的租賃權(quán)等方法。取得用地后，應(yīng)開始地質(zhì)調(diào)查，為店鋪開發(fā)做好基礎(chǔ)設(shè)施的準(zhǔn)備工作。用地準(zhǔn)備的內(nèi)容包括與開店有關(guān)的所有項(xiàng)目，如店前道路的改善，電氣、煤氣、自來水的引入以及施工時(shí)各種危險(xiǎn)的防范措施等。、商品計(jì)劃就連鎖企業(yè)來說，業(yè)績創(chuàng)造來自商品銷售。所以，如果每家店鋪是一座寶藏，商品定位就是寶藏的內(nèi)涵。換句話說，商品是連鎖店鋪的生存命脈，科學(xué)的商品定位能活躍店鋪的生命力，使店鋪更加蓬勃發(fā)展。要做好商品經(jīng)營定位首先需要進(jìn)行市場需求分析與競爭態(tài)勢分析，在此基礎(chǔ)上結(jié)合店鋪業(yè)態(tài)進(jìn)行目標(biāo)市場定位，確定需要滿足的消費(fèi)者需求，并根據(jù)需要滿足的需求確定需要經(jīng)營的商品組合。然而每一個(gè)需求點(diǎn)的產(chǎn)品品牌很多，店鋪必須根據(jù)自身情況選擇每一個(gè)需求點(diǎn)的品牌，也就是目標(biāo)品牌的鎖定，接下來就是根據(jù)目標(biāo)品牌定位尋找出品牌背后的目標(biāo)供應(yīng)商，當(dāng)然有些時(shí)候品牌定位與供應(yīng)商定位是同時(shí)進(jìn)行的。確定了商品結(jié)構(gòu)之后，需要與供應(yīng)商合作，以便于將商品擺放到店鋪中，而與供應(yīng)商合作的前提是先確定與供應(yīng)商的合作模式。根據(jù)與供應(yīng)商交易方式的不同，連鎖店鋪的采購方式有租賃、聯(lián)營、代銷、經(jīng)銷四種常見的形式，由于與供應(yīng)商的合作模式不同，造成了店鋪的運(yùn)營體系的不同，所以此處需要對這四種模式進(jìn)行簡單分析。①租賃。租賃嚴(yán)格意義上不是采購，它僅僅是將店鋪中的某塊固定面積的經(jīng)營空間租給供應(yīng)商來經(jīng)營，經(jīng)營范圍必須是店鋪在商品定位環(huán)節(jié)希望在此面積經(jīng)營的商品，也就是根據(jù)店鋪的規(guī)劃來出租賣場營業(yè)空間。一般來說，在租賃模式下，店鋪根據(jù)面積大小與位置收取固定租金，供應(yīng)商自己進(jìn)行商品庫存控制、銷售人員配置、貸款收銀等各項(xiàng)工作，店鋪方相當(dāng)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，作為房東（或二房東）賺取房租，對供應(yīng)商的具體運(yùn)作不做參與。②聯(lián)營。聯(lián)營是指店鋪在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中記錄詳細(xì)的供應(yīng)商信息，但是不記錄詳細(xì)的商品進(jìn)貨信息，銷售時(shí)由店鋪方進(jìn)行統(tǒng)一收銀。在結(jié)賬時(shí)，店鋪財(cái)務(wù)部在雙方認(rèn)可的購銷合同中所規(guī)定的付款日，在“當(dāng)期”商品銷售總金額中扣除當(dāng)初雙方認(rèn)可的“提成比例”金額后，將剩余的銷售款付給供應(yīng)商。在這種方式下，聯(lián)營商品的銷售人員配備與商品庫存控制由供應(yīng)商進(jìn)行。③代銷。代銷是指店鋪在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中記錄詳細(xì)的供應(yīng)商及商品信息，銷售時(shí)由店鋪方配備銷售人員并統(tǒng)一收銀。在每月的付款日準(zhǔn)時(shí)按“當(dāng)期”的銷售數(shù)量及當(dāng)時(shí)雙方進(jìn)貨時(shí)所認(rèn)可的商品進(jìn)價(jià)付款給供應(yīng)商。賣不完的貨可以退貨或換貨，代銷商品的庫存控制一般由店鋪方進(jìn)行。④經(jīng)銷。經(jīng)銷又叫買斷采購，是指計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中記錄詳細(xì)的供應(yīng)商及商品信息，可能是現(xiàn)金采購，也可能是在雙方約定的賬期，按當(dāng)初雙方進(jìn)貨時(shí)所認(rèn)可的商品進(jìn)價(jià)計(jì)收貨數(shù)量付款給供應(yīng)商，供應(yīng)商主要負(fù)責(zé)供貨，至于后續(xù)的銷售工作由店鋪方進(jìn)行。通常情況下，換貨、退貨是不存在的，這種方式下店鋪的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大，相對來說，利潤也最高。在與供應(yīng)商的合作方式確定之后，店鋪方就可以與供應(yīng)商進(jìn)行采購談判，并簽訂合作合同，簽約之后，供應(yīng)商按照店鋪的商品管理流程將貨品擺放到店鋪貨架上，達(dá)到可銷售狀態(tài)。、營銷計(jì)劃營銷計(jì)劃又叫開店宣傳計(jì)劃，宣傳活動(dòng)的內(nèi)容包括開店日期、宣傳主題、宣傳標(biāo)語、重點(diǎn)宣傳地區(qū)、媒體運(yùn)用、商品企劃配合等。①宣傳活動(dòng)計(jì)劃的立案與決定。最理想的是在開店前兩個(gè)半月能夠立案，在開店前兩個(gè)月能定案。開店日期（年、月、日）、宣傳主題與重點(diǎn)、宣傳文案、宣傳期、商圈的重點(diǎn)地區(qū)、店鋪特性、行政業(yè)務(wù)等均應(yīng)在計(jì)劃中加以考慮。②開店實(shí)施前的引導(dǎo)宣傳。如召開招商會、工程及內(nèi)裝修進(jìn)度發(fā)布會、記者招待會及籌備情況說明會等，以通過各種媒體開展開店前的公共關(guān)系活動(dòng)。③開店宣傳活動(dòng)的實(shí)施。在開店前一個(gè)月左右展開，在開店當(dāng)天達(dá)到活動(dòng)的高潮。其實(shí)施方式與內(nèi)容要與員工對商圈內(nèi)家庭的訪問、各種廣告媒體的運(yùn)用、公共關(guān)系活動(dòng)的開展、開店當(dāng)天慶?；顒?dòng)的實(shí)施以及所提供的特別服務(wù)項(xiàng)目相結(jié)合。④開店后的宣傳活動(dòng)。開店后的宣傳活動(dòng)配合上述系列宣傳活動(dòng)的內(nèi)容，是開店宣傳活動(dòng)的持續(xù)，包括文化性活動(dòng)、商品促銷和服務(wù)性措施。①開店宣傳活動(dòng)計(jì)劃形成之際，應(yīng)考慮公司內(nèi)外的因素及預(yù)算情況，協(xié)調(diào)營業(yè)、行政、人事、財(cái)務(wù)等部門，經(jīng)研究分析后再做調(diào)整或進(jìn)入實(shí)施階段。②在宣傳活動(dòng)的內(nèi)容方面，應(yīng)列出開店預(yù)定日、宣傳主題、文案表現(xiàn)、店鋪特性、樓層構(gòu)成特色等諸項(xiàng)活動(dòng)的重點(diǎn)。③施工現(xiàn)場外觀和周圍建筑物也可以作為宣傳之用。④在廣告媒體的運(yùn)用方面，應(yīng)針對訴求對象進(jìn)行有效的組合，以求發(fā)揮最大的宣傳效果。、建筑計(jì)劃建筑計(jì)劃重點(diǎn)有以下三個(gè)方面：①店鋪配置及面積的確定。對建筑法規(guī)的規(guī)定事項(xiàng)、周圍的環(huán)境狀況、建筑施工的安全問題等，均要統(tǒng)籌考慮。在建筑面積的運(yùn)用上，均應(yīng)根據(jù)資金狀況、管理體制、對賣場面積及后勤設(shè)施的空間和配置以及將來擴(kuò)建的可能性進(jìn)行整體規(guī)劃。②平面計(jì)劃的確定。確定賣場規(guī)劃與貨位布局，將賣場進(jìn)一步劃分為銷售空間、服務(wù)提供空間、商品陳列空間、作業(yè)空間等。對顧客出入口、員工出入口、商品出入口、顧客動(dòng)線、商品運(yùn)送動(dòng)線、員工動(dòng)線都應(yīng)該充分考慮，為使賣場面積得到最有效的運(yùn)用而進(jìn)行詳細(xì)計(jì)劃。③建筑物外觀的確定。為求整個(gè)建筑物能具有吸引力并能加深顧客的印象，對建筑物的外觀設(shè)計(jì)及使用的建材要充分考慮，要塑造一個(gè)觀念，使賣場不單能容納商品及防風(fēng)避雨，更具有促銷功能。設(shè)備包括空調(diào)設(shè)備、給水排水設(shè)備、電力照明設(shè)備、通信設(shè)備、運(yùn)送設(shè)備和消防安全設(shè)備等。裝潢的施工，內(nèi)容包括：①對天花板、墻壁、柱子、地面等色彩和裝潢材料的確定和使用，以配合商品特性的表現(xiàn)。②照明設(shè)備的種類、位置、及配置方式的確定，以發(fā)揮整個(gè)賣場的燈光效果。③陳列道具的使用場合與色彩的確定，以求賣場的變化及氣氛的營造。④顧客動(dòng)機(jī)引導(dǎo)功能，以使顧客能容易看見商品，能很方便地接觸和選購商品。⑤賣場內(nèi)防止意外事件的緊急出口、消防安全設(shè)備均應(yīng)配合設(shè)備計(jì)劃加以規(guī)劃。在店鋪的關(guān)聯(lián)設(shè)施（如停車場、配送中心、員工宿舍）方面，不但要考慮資金的運(yùn)用情況，還要考慮與店鋪本身的關(guān)聯(lián)性。、人員計(jì)劃人員計(jì)劃包括開店組織結(jié)構(gòu)的計(jì)劃，根據(jù)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行各崗位薪酬體系的設(shè)計(jì)，根據(jù)用工計(jì)劃制定員工招聘計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃與上崗計(jì)劃。三、商圈理念 商圈也稱做交易區(qū)域，是指以店鋪所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡而言之，商圈就是店鋪吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品的顧客居住的地理范圍。從商圈的定義中可以推導(dǎo)出以下幾個(gè)重要的概念。①商圈是一個(gè)以店鋪為中心的地理范圍。在談到商圈概念的時(shí)候必然隱含著對店鋪地理位置的確定，沒有店鋪也就不存在商圈的概念。②商圈的地理范圍是以其吸引顧客來店的最大半徑為界定標(biāo)準(zhǔn)的。不同的店鋪吸引顧客的能力存在差異，因此商圈范圍也不一樣。例如，典型的購物中心的商圈范圍可以超出其所在城市的區(qū)域，輻射的最大半徑可以達(dá)到100多千米，而位于居民區(qū)的便利店其商圈輻射最大半徑通常不會超過500米。在現(xiàn)實(shí)條件下，大部分店鋪的商圈都存在彼此重疊的情況。③商圈是來店顧客在地理分布上的范圍，因此從某種意義上講，這部分顧客就是店鋪實(shí)現(xiàn)利潤的基礎(chǔ)。一般來說，為了便于分析，商圈設(shè)定是以店鋪所在地為圓心，以周圍一定距離為半徑來劃定一定的范圍。然而這僅能作為原則性標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上商圈表現(xiàn)為不同規(guī)則的多邊形，在具體設(shè)定時(shí)還要考慮店鋪的業(yè)態(tài)、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素對商圈的影響。根據(jù)顧客地理分布和對店鋪業(yè)績的貢獻(xiàn)程度，理論上可以將商圈進(jìn)一步劃分為三個(gè)層次。l 核心商圈。核心商圈又稱主要商圈，是顧客習(xí)慣性采購和消費(fèi)活動(dòng)的空間。通常核心商圈內(nèi)的顧客在地理分布上最接近店鋪、密度最高，能為店鋪創(chuàng)造55%～70%的銷售額。l 次級商圈，又叫次要商圈。次要商圈是位于核心商圈臨近的地理范圍內(nèi)，該范圍的顧客通常需要耗費(fèi)一定的時(shí)間才能到達(dá)店鋪，因此光顧的頻率低于核心商圈內(nèi)的居民。通常次級商圈內(nèi)的顧客會為店鋪創(chuàng)造15%～25%的銷售額。l 邊緣商圈，又叫邊際商圈。邊緣商圈是位于次級商圈外的地理范圍內(nèi)，該商圈的顧客距離店鋪路程最遠(yuǎn)，通常只是偶爾光顧店鋪。邊緣商圈也是店鋪輻射半徑的極值，是理論上店鋪商圈邊界所能達(dá)到的最遠(yuǎn)距離。位于邊緣商圈內(nèi)的顧客通常為店鋪創(chuàng)造的銷售額僅占店鋪總銷售額的5%左右。四、經(jīng)營選址—店鋪選址的原則店鋪地址一般應(yīng)選擇在交通便利的地點(diǎn)，尤其以食品和日用品為經(jīng)營內(nèi)容的超級市場應(yīng)該在居民區(qū)附近設(shè)點(diǎn)，應(yīng)以附近穩(wěn)定的居民或上下班的職工為目標(biāo)顧客，滿足消費(fèi)者就近購買的要求，且地理位置要方便消費(fèi)者的進(jìn)出。連鎖店鋪經(jīng)營要達(dá)到規(guī)模效應(yīng)的關(guān)鍵是統(tǒng)一配送。在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置時(shí)要考慮是否有利于貨品的合理運(yùn)送，降低運(yùn)輸成本，既要保證及時(shí)組織所缺貨物的供給，又要能與相鄰連鎖店鋪相互調(diào)劑、平衡。店鋪的網(wǎng)點(diǎn)選擇應(yīng)有利于發(fā)揮企業(yè)的特色和優(yōu)勢，形成綜合服務(wù)功能，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。如大型百貨商店可以設(shè)在區(qū)域性的商業(yè)中心，以提高市場覆蓋率，小型便利店可以便利性的優(yōu)勢貼近大賣場分享其客流，但是卻不可緊鄰標(biāo)準(zhǔn)超市。連鎖店鋪要取得成功，必須不斷地在新的區(qū)域開拓新的網(wǎng)點(diǎn)，在網(wǎng)點(diǎn)布置時(shí)要盡量避免商圈重疊，在同一區(qū)域重復(fù)建設(shè)。否則相隔太近，勢必造成自己內(nèi)部相互競爭，影響各自的營業(yè)額，最終影響總店的發(fā)展