【正文】 價(jià)格。項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確定：參考均價(jià)說(shuō)明：各案均價(jià)按照目前銷售或?qū)ν夤_價(jià)格取得以上均為按建筑面積計(jì)的均價(jià)修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi為按揭均價(jià)Pa’=（Qx/Qa）Pa =（70/81）7500=（元/ 平方米）Pb’=（Qx/Qb）Pb =（70/82）6500=（元/ 平方米）Pc’=（Qx/Qc）Pc =（70/83）8200=（元/ 平方米）Pd’=（Qx/Qd）Pd =（70/74）6100=（元/ 平方米）由上面各樓盤對(duì)項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi，則：東吳大廈（a）： Wa：50%南門商務(wù)中心（b）: Wb： 35%嘉福國(guó)際（c）: Wc： 10%創(chuàng)世紀(jì)大廈c）： 5%由Px=∑PiWi，得：Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（50%+35%+10%+5%）/（50%+35%+10%+5%）=根據(jù)以上的市場(chǎng)比較法，結(jié)合未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)及項(xiàng)目特性，本項(xiàng)目毛坯的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)建議如下：6700元/平方米，建議裝修標(biāo)準(zhǔn)為8001000元/平方米，則市場(chǎng)平均價(jià)格可定位為75007800元/平方米，具體視情況再做調(diào)整。預(yù)估明年良好的市場(chǎng)走勢(shì)，后期市場(chǎng)均價(jià)可上升到8000元/平方米。 五、酒店式公寓定位（一）、定位背景：從目前市場(chǎng)上真正入住客群來(lái)看，雖然這些項(xiàng)目是以公寓的形式出現(xiàn)的，但在實(shí)際的入住中，存在了很大部分的辦公客群，市場(chǎng)占有率在3040%之間。從各個(gè)項(xiàng)目的立面上看不是寫字樓又接近寫字樓，從配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。導(dǎo)向：事實(shí)上，這類項(xiàng)目都是以居住類物業(yè)立項(xiàng)，最多也不過(guò)是帶底商的公寓而已，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣中，我們建議定位為以居住為主，并兼顧辦公。由于立項(xiàng)非寫字樓，所以土地出讓和市政費(fèi)用均低于真正的寫字樓。另外我們必須考慮的是，由于新政的執(zhí)行，這類物業(yè)在銷售中總價(jià)優(yōu)勢(shì)以及辦理按揭貸款方面的優(yōu)勢(shì)已不是很明顯。但吳中區(qū)這個(gè)一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于酒店式公寓的需求確實(shí)存在，故建議可以少量的規(guī)劃以迎合需求。（二）、市場(chǎng)細(xì)分支撐點(diǎn)：l 市場(chǎng)差異化定位的有力支撐。l 城市副中心概念對(duì)于項(xiàng)目的定位有著充分的理由。l 商務(wù)公寓助陣事業(yè)起步者 為成長(zhǎng)企業(yè)辦按揭減負(fù)——市場(chǎng)供需不平衡，有許多成長(zhǎng)型公司買不到既價(jià)低又體面的辦公物業(yè)，這樣一個(gè)產(chǎn)品的出現(xiàn)，可商可居，為成長(zhǎng)型企業(yè)帶來(lái)了需求的滿足。l 整個(gè)項(xiàng)目周邊有很多寫字樓項(xiàng)目，本身聚集了很多商務(wù)辦公人士，給項(xiàng)目的定位提供了充分的客源。l 園區(qū)優(yōu)越的環(huán)境以及獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也是吸引區(qū)域外以及外埠客源的重要基點(diǎn)。（三）、酒店式公寓定位：綜合以上市場(chǎng)研判分析，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出“酒店式服務(wù)LOFTSOHO公寓”概念。 主力面積建議：4050平方米，適當(dāng)增加5070平方米的戶型。 （四）、酒店式公寓定位價(jià)格預(yù)算市場(chǎng)比較——此方法主要根據(jù)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的位置、環(huán)境、產(chǎn)品等各因素的情況，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對(duì)比。我們根據(jù)其具體情況，結(jié)合這些個(gè)案所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目自身的價(jià)格進(jìn)行初步的評(píng)估。以市場(chǎng)參照辦公物業(yè)為例作價(jià)格評(píng)估：可比實(shí)例的選擇：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況及其自身的特點(diǎn)，我們選擇以下樓盤作為可比實(shí)例：印象19（b）、藍(lán)調(diào)都匯（a）、凱翔國(guó)際（c）、新天翔廣場(chǎng)（d）。定價(jià)的基本原則：結(jié)合市場(chǎng)需求及本公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表： 在影響因素中，位置、產(chǎn)品和交通是最主要的3方面。權(quán)重因素 項(xiàng)目名稱本 案藍(lán)調(diào)都匯（a）印象19（b）凱翔國(guó)際（c）新天翔廣場(chǎng)（d）均價(jià)（元/平方米）PxPa=7000Pb=9000Pc=7300Pd=9500位置23區(qū)域認(rèn)同1417101912211318112214升值潛力977878環(huán)境13購(gòu)物環(huán)境67384958494小區(qū)環(huán)境433323自然景觀311122交通21通達(dá)程度1418131812211419131712公交網(wǎng)絡(luò)756765配套13學(xué)校等3418210293102菜場(chǎng)、商場(chǎng)312322銀行等724546規(guī)模9開發(fā)商47383947373實(shí)力面積333333社會(huì)影響力212211產(chǎn)品21建筑風(fēng)格5174154164154164景觀規(guī)劃433333得房率543333戶型設(shè)計(jì)544434車位221222合 計(jì)Q總=100x=70Qa=76Qb=86Qc=76Qd=81項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確定：參考均價(jià)說(shuō)明：各案均價(jià)按照目前銷售或?qū)ν夤_價(jià)格取得以上均為按建筑面積計(jì)的均價(jià)修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi為按揭均價(jià)Pa’=（Qx/Qa）Pa =（70/76）7000=（元/ 平方米）Pb’=（Qx/Qb）Pb =（70/86）9000=（元/ 平方米）Pc’=（Qx/Qc）Pc =（70/76）7300=（元/ 平方米）Pd’=（Qx/Qd）Pd =（70/81）9500=（元/ 平方米）由上面各樓盤對(duì)項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi，則：印象19（b）： Wa：35%藍(lán)調(diào)都匯（a）: Wb： 50%凱翔國(guó)際（c）: Wc： 10%新天翔廣場(chǎng)c）： 5%由Px=∑PiWi，得：Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（50%+35%+10%+5%）/（50%+35%+10%+5%）=根據(jù)市場(chǎng)比較法推算出該酒店式公寓價(jià)格為：。以上對(duì)比樓盤都為標(biāo)準(zhǔn)層高（3米左右）戶型，結(jié)合項(xiàng)目挑高特性以及未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，本司初步建議市場(chǎng)價(jià)格為：80008500元/平方米六、商業(yè)物業(yè)定位依據(jù)、定位及方案調(diào)整建議（一）、項(xiàng)目商業(yè)部分定位分析針對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我司依據(jù)影響基地的環(huán)境范圍大小所劃分的區(qū)域級(jí)層次的一般因素、商圈層次的區(qū)域因素及其基地層次的個(gè)別因素，采用的是“三層次定位模式”的定位方法執(zhí)行，由整體到局部，由表及里地進(jìn)行分析定位。觀點(diǎn)： 主題定位的復(fù)合性和可研展性是決定產(chǎn)品營(yíng)銷成敗的基礎(chǔ)因素之一。216。 項(xiàng)目定位方向 定位思考項(xiàng)目位于城市副中心最具潛力區(qū)域地段，未來(lái)最具影響力的商業(yè)、商貿(mào)核心之一，代表了一個(gè)城市的發(fā)展水平與消費(fèi)去向，城市商業(yè)中心是交通密集、消費(fèi)集中的區(qū)域，又是人口密度最大的區(qū)域之一。城市中心的最大商業(yè)點(diǎn)首先保證了往來(lái)人群的消費(fèi)需求，商業(yè)資源的全配套和高標(biāo)準(zhǔn)為人群提供了便利性，也引導(dǎo)了人群的消費(fèi)成熟度。對(duì)于吳中區(qū)蠡墅板塊而言， 蘇蠡路商業(yè)項(xiàng)目是啟動(dòng)吳中區(qū)新都市城市副中心商業(yè)建設(shè)的引擎項(xiàng)目之一，對(duì)于泛蘇蠡路版塊而言，本案是其中的領(lǐng)袖重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域而言，城市繁華位置集中式消費(fèi)“航母”的方向定位是否完全體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合價(jià)值，是否在市場(chǎng)上擁有唯一性，是否能成為城市名片式項(xiàng)目，其所具有的超越區(qū)域商業(yè)本身的價(jià)值如何展現(xiàn)？ 定位依據(jù)綜合分析1) 區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展特征分析蠡墅板塊極力打造為蘇州吳中城市副中心，將以商貿(mào)，中高檔辦公物業(yè)作為重點(diǎn)方向。2) 區(qū)域商業(yè)特征及趨勢(shì)分析蠡墅鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)已經(jīng)飽和，現(xiàn)在主要缺少的是新型現(xiàn)代化的商業(yè)進(jìn)駐與此，但是老鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)沒(méi)有發(fā)展的空間，所以現(xiàn)在規(guī)劃將鎮(zhèn)區(qū)向北轉(zhuǎn)移，把較大規(guī)模，比較有影響力的商業(yè)放在現(xiàn)在正在規(guī)劃建設(shè)的澄湖西路及蘇蠡路，澄湖西路商業(yè)規(guī)劃東至蘇蠡路，西至友新高架，主要規(guī)劃為商業(yè)，辦公樓，酒店式公寓。3) 蘇州市類似物業(yè)商業(yè)定位及規(guī)劃分析按規(guī)劃形態(tài)來(lái)分類闡述：a) 商業(yè)裙樓與寫字樓獨(dú)立設(shè)置，代表個(gè)案為錦亭大廈、星海國(guó)際中心b) 純寫字樓，代表個(gè)案為華亭大廈c) 商業(yè)裙樓與寫字樓或酒店式公寓融合設(shè)置，代表個(gè)案為都市E站、自由之邑、商務(wù)大廈、高峰會(huì)、匯豪國(guó)際等216。 商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)分布匯總分析表：編號(hào)區(qū)域分布名稱業(yè)態(tài)組合代表商家主力消費(fèi)人群1新區(qū)CBD匯豪國(guó)際休閑咖啡、茶館、餐飲醫(yī)療、美容美發(fā)水天堂、美好家宴、天藝發(fā)藝、天源齒科、必勝客星巴客、小肥羊、匯豐銀行、三萬(wàn)昌、龍馬軒周邊商務(wù)人士、新區(qū)、市區(qū)企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)2金河國(guó)際休閑咖啡、特色餐飲商貿(mào)服務(wù)等伊諾咖啡、火鍋、銀行、中介等周邊居住人群、商務(wù)人士3獅山麗晶特色餐飲特色餐飲周邊商務(wù)人士4金獅大廈餐飲、中型銀行城市之光、華夏銀行、招商銀行、迪歐咖啡、酒吧周邊商務(wù)人士、新區(qū)、市區(qū)企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)5金閶區(qū)都市E站大型銀行、休閑咖啡、健身等招商銀行、迪歐咖啡、寶迪健身中心、美容美體市區(qū)商務(wù)人士、周邊居住人群等6自由之邑大型家具專業(yè)市場(chǎng)奧克萊斯市區(qū)居民7商務(wù)大廈休閑類新島咖啡、百盛天地市區(qū)商務(wù)人士8錦亭大廈商貿(mào)服務(wù)、小型便利店等中國(guó)移動(dòng)、可的、保險(xiǎn)公司、花店、美容周邊居住人群、商務(wù)人士9時(shí)代晶華賣場(chǎng)、中型超市、賓館五星電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、168周邊居住人群、新區(qū)、市區(qū)購(gòu)物人群10園區(qū)高峰會(huì)銀行、休閑娛樂(lè)、特色餐飲中國(guó)銀行、星巴客、SPA、鮑翅宴、KTV園區(qū)商務(wù)人群、周邊居住人群11星海中心銀行、餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)類民生銀行、張生記、KTV、齒科診所園區(qū)、市區(qū)企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)、周邊居住人群12金融大廈銀行農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行周邊商務(wù)人群13平江區(qū)東錦大廈賣場(chǎng)國(guó)美電器市區(qū)購(gòu)物人群 定位戰(zhàn)略結(jié)合項(xiàng)目綜合因素，以“鑄就吳中區(qū)新城市副中心商業(yè)引擎”為戰(zhàn)略目標(biāo)，以吳中城市建設(shè)開發(fā)為核心市場(chǎng)支持力，立足片區(qū)市場(chǎng)，輻射市區(qū)以及周邊如吳江等區(qū)域，適度超前開發(fā)模式。 戰(zhàn)略依據(jù)順應(yīng)該區(qū)域發(fā)展走勢(shì)在未來(lái)吳中蘇蠡路沿線商圈崛起的大好背景下，集中式的中高檔次的休閑、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)是整個(gè)吳中區(qū)的市場(chǎng)空缺。城區(qū)中心商業(yè)綜合引擎——擴(kuò)容未來(lái)市場(chǎng)吸納空間一座城，一座位于都市最繁華位置的休閑、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)商業(yè)城中城。一個(gè)實(shí)現(xiàn)蘇州消費(fèi)需求，能滿足不斷發(fā)展的城市消費(fèi)趨勢(shì)的商業(yè)區(qū)。一個(gè)有群體個(gè)性，有接納業(yè)主多元業(yè)態(tài)、接納顧客多元消費(fèi)、接納人群多元聚集目標(biāo)的商業(yè)中心。一個(gè)能夠承載蘇州悠久文化背景，能表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚消費(fèi)理念的商業(yè)組團(tuán)。（二）、項(xiàng)目定位216。 項(xiàng)目整體核心定位針對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)模，地段等優(yōu)勢(shì)，有以下3種定位方式作為戰(zhàn)略延展：A 以開發(fā)理念為核心（如：中海的“過(guò)程精品”，萬(wàn)達(dá)的“城市航母”）B 以開發(fā)背景和戰(zhàn)略目標(biāo)為核心C以經(jīng)營(yíng)或生活方式為核心（如著名的住宅地產(chǎn)南國(guó)奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)在家門口“）經(jīng)過(guò)以上比較，結(jié)合綜合全面的全局分析，瑞聯(lián)行認(rèn)為作為蘇州城市中心的新都市CBD商業(yè)中心，其戰(zhàn)略意義對(duì)于整個(gè)城市的總體形象，三產(chǎn)發(fā)展，民眾消費(fèi)引導(dǎo)等許多方面而言均舉足輕重，因此建立區(qū)域引領(lǐng)地位尤其重要，在以上3種定位延伸上，我們確定第二種方式最符合本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略，定位為：具備區(qū)域人氣領(lǐng)袖氣質(zhì)的綜合休閑、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)商區(qū)，包含多種消費(fèi)業(yè)種，對(duì)城市規(guī)劃與配套有影響力，順應(yīng)市民集中消費(fèi)的泛一站式商業(yè)組團(tuán)。216。 產(chǎn)品功能定位 瑞聯(lián)行從消費(fèi)心理（定向消費(fèi)、不定性消費(fèi)，消費(fèi)的隨機(jī)性，消費(fèi)的趨同性）、供需悖論（供需平衡的把握、平衡的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)）、規(guī)模效應(yīng)、消費(fèi)利基四個(gè)方面出發(fā)，將產(chǎn)品功能定位如下： 以大型餐飲、休閑、銀行等服務(wù)性行業(yè)為標(biāo)志匯聚人氣、以特色目的性?shī)蕵?lè)、特色服務(wù)性行業(yè)來(lái)滯留人流，以主流商業(yè)為聚焦點(diǎn)，以特色商業(yè)為消費(fèi)動(dòng)線，以品類齊全、規(guī)模成市的商業(yè)片區(qū)為面的點(diǎn)線面相集合的立體消費(fèi)中心。 寫字樓立面處理建議寫字樓部分建筑建議在造型及外立面處理上要宏偉、大氣，能夠展示開發(fā)商公司實(shí)力，樹立吳中新城新地標(biāo)性建筑形象；商業(yè)街外立面以現(xiàn)代元素為主，配合寫字樓與公寓樓的造型設(shè)計(jì) 216。 業(yè)態(tài)組成定位及項(xiàng)目租售建議商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域細(xì)分定位主題具體業(yè)態(tài)表現(xiàn)樓層分布備注A區(qū)A區(qū)目的性休閑類業(yè)態(tài)為主健身、量販?zhǔn)娇ɡ璒K娛樂(lè)、SPA生活館等12F建議商業(yè)裙樓三樓局部為物業(yè)用房，局部鏤空 ，該部分前期主要作“招商招租用”B區(qū)B1區(qū)綜合類：餐飲、休閑、零售類餐飲類：特色餐飲、美食、商務(wù)套餐休閑類：咖啡、茶館、休閑會(huì)所零售類：小型便利店、通