【正文】 以上各媒體信息傳播渠的投入劃分，旨在從宏觀上合理控制推廣成本的同時，盡可能的擴(kuò)大傳播面，以期樓盤在市場上樹立起良好的知名度。B、文案風(fēng)格：以個性化的理性訴求為主，以大眾化的感性訴求為輔。廣告：利用廣告宣傳，將樓盤賣點(diǎn)一一分解，“引起強(qiáng)烈的購買欲望”吸引產(chǎn)生推力吸引產(chǎn)生拉力附：推廣系統(tǒng)的立體框架示媒體組合戰(zhàn)術(shù)1）媒體選擇報紙平面媒體《蘇州日報》：地方權(quán)威報紙，政府的宣傳陣地，可信度高。時 間：奠基參與人員：開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人、政府要員、知名人士、電視臺、報社、網(wǎng)格等媒體記者等。二）第二大戰(zhàn)役：開盤造勢解讀………戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1)集中兵力，大量密集的產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，促成集中成交，形成“火爆開盤”2)通過強(qiáng)勢宣傳，建立本案開盤時的熱銷氣氛，產(chǎn)生轟動效應(yīng)3)軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證三個月左右的強(qiáng)銷，于競爭對手反擊前奠定勝果.運(yùn)作思路：1)大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大。2）、結(jié)合本案多維空間組合的建筑形態(tài)，根據(jù)先后入市產(chǎn)品特質(zhì)，在短期目標(biāo)范圍內(nèi)，采用一對一訴求的方式，將項(xiàng)目的產(chǎn)品一一呈現(xiàn)在客戶面前；后期整合營銷，全方位推廣，形成立體交叉廣告攻勢。新的“798”意味著先鋒意識與傳統(tǒng)情調(diào)共存，實(shí)驗(yàn)色彩與社會責(zé)任并重，精神追求與經(jīng)濟(jì)籌劃雙贏，精英與大眾的互動。 798星城 A）“798”位于北京東北方向大山子地區(qū)，是一個集設(shè)計(jì)、出版、展示、演出、藝術(shù)家工作室等文化行業(yè)，精品家居、時裝、酒吧、餐飲服務(wù)性行業(yè)等多種行業(yè)組成的空間，形成了具有國際化色彩的SOHO式藝術(shù)聚落 和LOFT生活方式。本案立于城市無可復(fù)制的龍脈寶地，以特色創(chuàng)造品牌影響力，輻射蘇州大市區(qū)，未來前景無可估量。定位圣殿圖財(cái)智國際案名傳播USP體驗(yàn)場所精神革新體驗(yàn)場所精神革新暢享時代C格調(diào)主題廣告語知名品牌的聯(lián)動 前瞻性客戶品位創(chuàng)新的精神氣質(zhì) 管理等軟件優(yōu)勢層峰板塊的企業(yè) CBD高關(guān)注地段外觀、環(huán)境創(chuàng)新 支持點(diǎn)廣告創(chuàng)意 / 大眾媒介 / 創(chuàng)新媒介 / 公關(guān)活動 傳播手段三、廣告策略廣告目標(biāo)結(jié)合市場調(diào)研分析報告、寫字樓本身的特質(zhì)及本案高檔商務(wù)型商業(yè)街區(qū)的綜合性，廣告策略需考慮本案的長遠(yuǎn)目標(biāo)。營銷推廣定位挺進(jìn)南城成長中CBD商圈第五商圈：從老蘇州的觀前、石路與南門商圈，到近兩年風(fēng)風(fēng)火火的越溪新城市副中心與湖東新城。 人才：本項(xiàng)目所能夠吸納的各群體高端人群（或匹配人群的能力）。 形象：城市新中心形象，既有莊嚴(yán)的辦公形象氣質(zhì)，又有輕松娛樂生活的休閑空間。使項(xiàng)目信息迅速到達(dá)目標(biāo)客戶手中，使媒體營銷達(dá)到“群對群”的要求。銷售中堅(jiān)團(tuán)隊(duì) 銷售團(tuán)隊(duì)是引領(lǐng)項(xiàng)目走向市場的最前線工作，是瑞聯(lián)行公司的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作核心（后期一切工作圍繞銷售目標(biāo)執(zhí)行），銷售專案直接面向客戶終端了解需求方向、了解需求群結(jié)構(gòu)、了解工程進(jìn)度、反饋推廣情況、銷售情況、競爭情況等信息，對銷售策略做適時調(diào)整。操盤最大優(yōu)勢：對于各種平面表現(xiàn)載體的熟悉程度比較高，例如樓書、引導(dǎo)旗、看板、三維動畫等表現(xiàn)形式。對于蘇州市場媒介以及各大廠商的熟悉節(jié)約營銷成本、找到推廣捷徑。4) 促成簽約5) 約后工作并進(jìn)場管理。（二）、重點(diǎn)工作完成招商任務(wù)分解和落實(shí)；繼續(xù)收集商家資源,篩選商家資源；與相關(guān)行業(yè)協(xié)會就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系；全面展開與意向商家的洽談,重點(diǎn)引進(jìn)主題、主力商家,形成帶動作用和引導(dǎo)； 用優(yōu)惠政策引進(jìn)主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進(jìn)場裝修； 形成對重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對性招商；完成輔助招商工作的現(xiàn)場氛圍烘托。216。調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù)甲方要求相應(yīng)調(diào)整售價及租金方案。項(xiàng)目價格的確定：參考均價說明：各案均價按照目前銷售或?qū)ν夤_價格取得以上均為按建筑面積計(jì)的均價修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi為按揭均價Pb’=（Qx/Qb）Pb =（71/67）12000=（元/ 平方米）Pa’=（Qx/Qa）Pa =（71/74）11600=（元/ 平方米）Pc’=（Qx/Qc）Pc =（71/78）12000=（元/ 平方米）Pd’=（Qx/Qd）Pd =（71/83）26000=（元/ 平方米）由上面各樓盤對項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi，則：群聯(lián)商務(wù)樓（a）： Wa：50%南蘇州生活廣場（b）: Wb： 35%第三大街（c）: Wc： 10%瑞基花園底商c）： 5%由Px=∑PiWi，得：Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（50%+35%+10%+5%）/（50%+35%+10%+5%）=根據(jù)以上的市場比較法，結(jié)合未來市場走勢及項(xiàng)目特性，當(dāng)前本項(xiàng)目商業(yè)外街沿街的市場評估價建議如下：13000元/平方米，預(yù)估明年良好的市場走勢，市場均價可調(diào)整到1400015000元/平方米。主要作“邊招商邊出售”B5區(qū)綜合類：餐飲、休閑類餐飲類：特色餐飲、美食、商務(wù)套餐休閑類：咖啡、茶館、美容美發(fā)、酒吧、休閑會所等1F12F設(shè)置為內(nèi)街特色商業(yè)街區(qū)形態(tài)，面積組合靈活，可大可小。（二）、項(xiàng)目定位216。2) 區(qū)域商業(yè)特征及趨勢分析蠡墅鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)已經(jīng)飽和，現(xiàn)在主要缺少的是新型現(xiàn)代化的商業(yè)進(jìn)駐與此，但是老鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)沒有發(fā)展的空間，所以現(xiàn)在規(guī)劃將鎮(zhèn)區(qū)向北轉(zhuǎn)移，把較大規(guī)模，比較有影響力的商業(yè)放在現(xiàn)在正在規(guī)劃建設(shè)的澄湖西路及蘇蠡路，澄湖西路商業(yè)規(guī)劃東至蘇蠡路，西至友新高架，主要規(guī)劃為商業(yè)，辦公樓，酒店式公寓。定價的基本原則：結(jié)合市場需求及本公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表： 在影響因素中，位置、產(chǎn)品和交通是最主要的3方面。l 商務(wù)公寓助陣事業(yè)起步者 為成長企業(yè)辦按揭減負(fù)——市場供需不平衡，有許多成長型公司買不到既價低又體面的辦公物業(yè)，這樣一個產(chǎn)品的出現(xiàn)，可商可居，為成長型企業(yè)帶來了需求的滿足。 五、酒店式公寓定位（一）、定位背景：從目前市場上真正入住客群來看，雖然這些項(xiàng)目是以公寓的形式出現(xiàn)的，但在實(shí)際的入住中，存在了很大部分的辦公客群，市場占有率在3040%之間。建議面積主力控制在80120平方米，可適當(dāng)增加120150平方米的戶型，總體可分可合，彈性空間。外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正催生著一大批為其做服務(wù)、配套的相關(guān)小型企業(yè)，一些在園區(qū)、新區(qū)跨國公司工作的IT業(yè)、計(jì)算機(jī)高級白領(lǐng)，也紛紛自己當(dāng)起了老板?！? 通過對市場調(diào)研，很多智能型政府機(jī)構(gòu)往往會占據(jù)很大的辦公空間，如公積金中心、行政服務(wù)中心、人才市場等等這類機(jī)構(gòu)，雖然有不少機(jī)構(gòu)是政府行為單獨(dú)建造辦公場所，但仍有不少機(jī)構(gòu)可能成為我們的客戶。對我們的項(xiàng)目而言，這應(yīng)是一次很好的機(jī)遇。由于目前本案各類定位還未確定，我們從兩方面去考慮客源，一方面是大面積銷售如整層銷售的客源；另一方面是相對零散分割小面積銷售的客源。l 另外在區(qū)域內(nèi)本身辦公的現(xiàn)有客群，考慮到公司發(fā)展與改善辦公的目的，將有大量的需求被激發(fā)。l 蘇蠡路沿線系吳中城市副中心核心，已陸續(xù)的分布了眾多寫字樓物業(yè)，將是未來商業(yè)、辦公、酒店物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。l 城市副中心核心，未來升值潛力巨大。但好的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)是與項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合相對應(yīng)的，本報告在下面的闡述中會有重點(diǎn)的市場定位及規(guī)劃定位建議。西側(cè)：緊鄰規(guī)劃次干道，西為蜜蜂城商業(yè)辦公居住區(qū)，能很好的與本案融合成一體。l 項(xiàng)目地塊方正，并三面臨路，項(xiàng)目的規(guī)劃可塑性極強(qiáng)。l 區(qū)域商業(yè)配套單一，整體商務(wù)、商貿(mào)氣氛需要一定時日，存在了一定的不利影響。吳中區(qū)對中高檔寫字樓的需求將進(jìn)一步顯現(xiàn)。目前蘇州的寫字樓市場處于“大眾市場”階段，隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，市場會逐漸細(xì)分，而每一個細(xì)分市場都有其自身的期望、觀念、偏好以及購買標(biāo)準(zhǔn)。蘇州的外向型經(jīng)濟(jì)和大量外資企業(yè)的進(jìn)駐蘇州使蘇州的貿(mào)易公司的數(shù)量不斷增加，外地的貿(mào)易公司也紛紛在蘇州設(shè)立自己的辦 事處。正是基于此，很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，而蘇州住宅房價的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。具體的影響因素與所占比重如下：位置23區(qū)域認(rèn)同度14升值潛力9環(huán)境13購物環(huán)境6小區(qū)環(huán)境4自然景觀3交通21通達(dá)程度14公交網(wǎng)絡(luò)7配套13學(xué)校、幼兒園3菜場、商場3醫(yī)院、銀行7規(guī)模9開發(fā)商實(shí)力4面積3社會影響力2產(chǎn)品21建筑風(fēng)格5景觀規(guī)劃4得房率5戶型設(shè)計(jì)5車位2合 計(jì)100各樓盤對項(xiàng)目影響的權(quán)重分析：說明：根據(jù)專業(yè)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，項(xiàng)目的比較樓盤對項(xiàng)目影響所占的權(quán)重比例如下：同質(zhì)同區(qū)樓盤40%50%異質(zhì)同區(qū)樓盤30%40%同質(zhì)異區(qū)樓盤10%15%異質(zhì)異區(qū)樓盤5%10%項(xiàng)目主要競爭個案各影響因素的具體得分情況如下表：權(quán)重因素 項(xiàng)目名稱本 案東吳大廈（a）南門商務(wù)中心（b）嘉福國際（c）創(chuàng)世紀(jì)大廈（d）均價（元/平方米）PxPa=7500Pb=6500Pc=8200Pd=6100位置23區(qū)域認(rèn)同1417102113211422141812升值潛力978786環(huán)境13購物環(huán)境67384958463小區(qū)環(huán)境433332自然景觀311111交通21通達(dá)程度1418131913211419131913公交網(wǎng)絡(luò)756766配套13學(xué)校等34111211211372菜場、商場312321銀行等727664規(guī)模9開發(fā)商47383628384實(shí)力面積333333社會影響力212121產(chǎn)品21建筑風(fēng)格5174144144154164景觀規(guī)劃433333得房率543333戶型設(shè)計(jì)543334車位221122合 計(jì)Q總=100x=70Qa=76Qb=82Qc=83Qd=74備注：以上南門商務(wù)中心、嘉福國際大廈以及創(chuàng)世紀(jì)大廈均價為去除裝修標(biāo)準(zhǔn)后的價格。但吳中區(qū)這個一個區(qū)域市場對于酒店式公寓的需求確實(shí)存在，故建議可以少量的規(guī)劃以迎合需求。 （四）、酒店式公寓定位價格預(yù)算市場比較——此方法主要根據(jù)項(xiàng)目的主要競爭個案的位置、環(huán)境、產(chǎn)品等各因素的情況，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對比。 項(xiàng)目定位方向 定位思考項(xiàng)目位于城市副中心最具潛力區(qū)域地段，未來最具影響力的商業(yè)、商貿(mào)核心之一，代表了一個城市的發(fā)展水平與消費(fèi)去向，城市商業(yè)中心是交通密集、消費(fèi)集中的區(qū)域，又是人口密度最大的區(qū)域之一。一個實(shí)現(xiàn)蘇州消費(fèi)需求，能滿足不斷發(fā)展的城市消費(fèi)趨勢的商業(yè)區(qū)。 業(yè)態(tài)組成定位及項(xiàng)目租售建議商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域細(xì)分定位主題具體業(yè)態(tài)表現(xiàn)樓層分布備注A區(qū)A區(qū)目的性休閑類業(yè)態(tài)為主健身、量販?zhǔn)娇ɡ璒K娛樂、SPA生活館等12F建議商業(yè)裙樓三樓局部為物業(yè)用房，局部鏤空 ，該部分前期主要作“招商招租用”B區(qū)B1區(qū)綜合類：餐飲、休閑、零售類餐飲類：特色餐飲、美食、商務(wù)套餐休閑類：咖啡、茶館、休閑會所零售類：小型便利店、通信、數(shù)碼、花店12F13F該部分設(shè)置為外街商業(yè)形態(tài)，面積組合靈活，可大可小。以13層沿街商鋪為例作價格評估：可比實(shí)例的選擇：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域市場狀況及其自身的特點(diǎn)，我們選擇以下樓盤作為可比實(shí)例：群聯(lián)商務(wù)樓（a）、南蘇州生活廣場（b）、第三大街（c）、瑞基花園底商（d）。市場調(diào)查是招商工作的第一步。 商業(yè)定位　　在對項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定招商計(jì)劃，免做許多無用之功。塑造項(xiàng)目形象；確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息（大型百貨公司、中大型家電、超市賣場、品牌休閑、娛樂）；篩選重點(diǎn)主題主力商家, 開展對重點(diǎn)商家的接觸；設(shè)計(jì)完成招商資料；完成布置招商現(xiàn)場用圖表；儲備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢推廣做好鋪墊工作；完成租賃合同的評審和定稿；確定招商廣告宣傳方案；1完成項(xiàng)目現(xiàn)場廣告位及導(dǎo)識系統(tǒng)規(guī)劃方案；1協(xié)助甲方與業(yè)主簽定委托經(jīng)營協(xié)議；1完