【正文】 60－70平 5300 毛坯 在售 80％以上 精英匯 北京東路 1462號(hào) 2棟 6層公寓樓 260 套 5100－ 5300 精裝修 預(yù)計(jì) 2020年 6月左右對(duì)外銷(xiāo)售 —— 天使領(lǐng)寓 洪城路與月池路交匯處 1棟 180套 6300 毛坯 預(yù)計(jì)十一開(kāi)盤(pán) —— 萊茵半島花園 洪城大市場(chǎng)建設(shè)西路 1棟 550套 6200 帶裝修 認(rèn)籌中 —— 玉河明珠 解放西路天佑對(duì)面 3棟公寓 900多套 6500 帶裝修 預(yù)計(jì)十一開(kāi)盤(pán) —— 世紀(jì)風(fēng)情 北京東路 1588號(hào) 3棟高層 46— 66平方 3600 毛坯 06． 8 90％以上 卓品驕陽(yáng) 撫生路高專旁 4棟高層 100套左右 4200 毛坯 06． 8 95％以上 海航 .白金匯 南昌紅谷灘中心區(qū)紅谷大道 20200㎡ 384套 38— 92平方 6000 精裝修 07． 8． 10 當(dāng)日推出 116套銷(xiāo)售率 100% 經(jīng)緯府邸 四經(jīng)路與五緯路交匯處 2棟 共 592戶， 30多平 50005300 毛坯 07年 4月下旬 90％ 尚東大道 北京東路高新大道 2棟 15層 51平方，剩 11 3800 毛坯 5月底 50％ 套 可選套餐 鉑金特區(qū) 解放西路 298號(hào) 66742㎡ 960套 4850－ 5200 精裝修 預(yù)計(jì) 8月 90％ 東方百靈 西湖區(qū)洪城路 12215㎡ 186套 6800 精裝修 8月 18號(hào)開(kāi)盤(pán) 90％ 高氏音樂(lè)花園 東湖區(qū)陽(yáng)明東路以南 51335㎡ 3棟， 550套 未定 精裝修 11月底推出 —— 筑城奧斯卡 陽(yáng)明東路與文教路交匯處 26000㎡ 2 棟， 416 套 未定 精裝修 10月底開(kāi)盤(pán) —— 青山湖香寓 青山湖區(qū)洪都北大道 396號(hào) 40000㎡ 1棟 未定 精裝修 10月底開(kāi)盤(pán) —— 二、 南昌小戶型市場(chǎng)整體分析 南昌小戶型公寓主要集中洪城路 解放路沿線、北京路沿線及紅谷灘新區(qū)，洪城路 解放路沿線公寓項(xiàng)目個(gè)數(shù)占南昌公寓項(xiàng)目的 47%。該區(qū)域公寓項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化。洪都大道、撫河等近城中心樓盤(pán)相對(duì)處較少。 南昌公寓市場(chǎng)主要分為居家小戶型、酒店式公寓、商務(wù)公寓、私人酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、 loft 公寓、 solo公寓，產(chǎn)品種類(lèi)豐富。 洪城路 解放路沿線公寓價(jià)格均價(jià)在 6000 元 /平方米。北京路沿線公寓價(jià)格為 4800 元 /平方米。紅谷灘新區(qū)公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格為 5000 元 /平方米。 通過(guò)市 場(chǎng)調(diào)研及數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)：帶精裝修公寓價(jià)格相對(duì)未帶精裝修價(jià)格高出 1000 元 /㎡左右，地段是影響公寓價(jià)格的主要因素。 南昌公寓市場(chǎng)放量較大，今年下半年市場(chǎng)放量將在 3000 套左右，但市場(chǎng)總體供需兩旺，項(xiàng)目解籌率較高。 南昌小戶型營(yíng)銷(xiāo)概念繁多，但無(wú)論從營(yíng)銷(xiāo)推廣、產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是配套服務(wù)上都未能較好進(jìn)行項(xiàng)目詮釋。 第三章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) （ S） ? 核心地段 項(xiàng)目離市中心僅幾分鐘，交通發(fā)達(dá)，購(gòu)物便利； ? 大型社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)模 36 萬(wàn)㎡，綠化率高，會(huì)所、泳池等設(shè)施齊全 ； ? 優(yōu)美景觀 擁有青山湖、體育公園、玉帶河幾重景觀，風(fēng)景秀麗，空氣新鮮； ? 完善配套 大型主力店及街鋪帶來(lái)的商業(yè)氛圍能夠提高產(chǎn)品的使用價(jià)值及投資價(jià)值； ? 知名品牌 通過(guò)前期成功操作，項(xiàng)目已在南昌市場(chǎng)建立起強(qiáng)大的品牌形象及良好的市場(chǎng)口碑；； ? 創(chuàng)新概念 南昌的同類(lèi)產(chǎn)品中無(wú)一通過(guò)以 SOHO 概念面向市場(chǎng)，有利于體現(xiàn)項(xiàng)目的差異化。 劣勢(shì)（ W） ? 緊靠北京東路和彭家橋立交橋，噪音大； ? 部分戶型為東西朝向不利于銷(xiāo)售； 機(jī)會(huì)（ O） ? 片區(qū)良好大環(huán)境成型帶來(lái)的利好條件； ? 項(xiàng)目與南昌其 他同類(lèi)產(chǎn)品比較有較強(qiáng)的優(yōu)越性，如能較好引導(dǎo)可將其他項(xiàng)目的客戶進(jìn)行 高質(zhì)量的分流。 威脅（ T） ? 宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的影響； ? 南昌投資回落跡象給投資型產(chǎn)品帶來(lái)一定的壓力。 ? 小戶型增多給項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)一定的影響。 二、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分 析及應(yīng)對(duì)策略 玉河明珠 占地面積 :282256 平方米 總建筑面積 :502996 平方米 地址：解放西路天佑對(duì)面 小戶型公寓： 3 棟 900 套 帶裝修 價(jià)格預(yù)計(jì) 6500 元 /㎡ 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020 年 10 月 1 日 開(kāi)發(fā)商 :南昌鐵路天 集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：大盤(pán)規(guī)模、項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商品牌知名度弱、項(xiàng)目周邊配套較為成熟，但環(huán)境相對(duì)較雜亂 本項(xiàng)目相應(yīng)對(duì)策略 ： 地段論：強(qiáng)化洪都中大道貼近 CBD 及核心商圈、配套齊全特性 品牌戰(zhàn)：推廣過(guò)程中強(qiáng)化高能及金域名都兩金字招牌以品牌取勝。 概念戰(zhàn)：針對(duì)玉河明珠項(xiàng)目產(chǎn)品概念不清晰，突出本項(xiàng)目 SOHO 時(shí)尚個(gè)性 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本項(xiàng)目臨近青山湖、體育公園，打環(huán)境牌 高氏音樂(lè)花園 占地面積： 畝， 總建筑面積： 平方米 地址：陽(yáng)明東路以南，京九鐵路以東 項(xiàng)目狀況： 122 層、 228 層、 311+1 層 共 550 套 1樓為小戶型， 2樓為 120 ㎡大戶型 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間： ： 2020 年 11 月底 開(kāi)發(fā)商：江西高氏置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：臨近青山湖、相思林，項(xiàng)目規(guī)模小、產(chǎn)品雜、開(kāi)發(fā)商知名度低、鐵路對(duì)其有較大負(fù)面影響、 本項(xiàng)目相應(yīng)對(duì)策略 ： 品牌戰(zhàn)：推廣過(guò)程中強(qiáng)化高能及金域名都兩金字招牌以品牌取勝 規(guī)模戰(zhàn)：強(qiáng)化此次推出項(xiàng)目“大社區(qū)、 小 SOHO”特點(diǎn) 概念戰(zhàn)：針對(duì)其小項(xiàng)目、產(chǎn)品雜， 突出本項(xiàng)目獨(dú)立區(qū)位 SOHO 產(chǎn)品 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本項(xiàng)目臨近青山湖、體育公園，反襯其鐵路 筑城奧斯卡 總建筑面積： 26000 平方米 項(xiàng)目狀況： 2 棟 13 層雙塔樓 面積 38— 80 平方米 地址：陽(yáng)明東路與文教路交匯處 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020 年 10 月底 開(kāi)發(fā)商：江西省四方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （筑城地產(chǎn)背景） 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：科技概念濃厚（新風(fēng)系統(tǒng)、 5A 智能、 860M 有線、數(shù)字電視、自辦奧斯卡電影有線頻道） 項(xiàng)目周邊配套較好、項(xiàng)目規(guī)模小、開(kāi) 發(fā)商知名度低、 鐵路對(duì)其有較大負(fù)面影響 本項(xiàng)目相應(yīng)對(duì)策略 ： 時(shí)尚戰(zhàn)：結(jié)合此次“金域名都杯”新思路模特大賽，塑造項(xiàng)目時(shí)尚、 充滿故事的鮮明形象，以時(shí)尚應(yīng)對(duì)科技 品牌戰(zhàn)：推廣過(guò)程中強(qiáng)化高能及金域名都兩金字招牌以品牌取勝 規(guī)模戰(zhàn)：強(qiáng)化此次推出項(xiàng)目“大社區(qū)、 小 SOHO”特點(diǎn) 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本項(xiàng)目臨近青山湖、體育公園，反襯其鐵路 青山湖香寓（ 此項(xiàng)目對(duì)金域名都沖擊力最強(qiáng) ） 總建筑面積： 40000 平方米 項(xiàng)目狀況： 1 棟塔樓 精裝修 30— 80 ㎡ 地址：洪都中大道 體育公園對(duì)面 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020 年 10 月底 開(kāi)發(fā)商：江西威達(dá)匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 70 年產(chǎn)權(quán)，對(duì)市場(chǎng)有一定吸引力、戶型面積、區(qū)位、周邊景觀、配套等同本項(xiàng)目基本相似、大 單體樓（爛尾樓改造、歷史形象差）、開(kāi)發(fā)商品牌度弱、規(guī)模小、無(wú)任何園林 本項(xiàng)目相應(yīng)對(duì)策略 ： 強(qiáng)調(diào)金域名都大社區(qū)，豐富的項(xiàng)目園林景觀及內(nèi)部配套（會(huì)所、泳池、商業(yè)）等應(yīng)對(duì)其空白點(diǎn) 依托金域名都強(qiáng)大市場(chǎng)品牌號(hào)召力應(yīng)對(duì)其爛尾樓改造的歷史形象，迅速樹(shù)立新推產(chǎn)品 SOHO 時(shí)尚形象 第四章 小戶型客戶群體分析 一、 客戶年齡 客戶年齡26%46%28%3 0 歲以下 3045歲 5 0 歲以上 從調(diào)查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，客戶多以 3045 歲之間的中青年人為主，這部分人群正處于事業(yè)顛峰，經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬余，而 30 歲以下的人群中部分購(gòu)房人是向父母、親戚借款買(mǎi)房自住或作為一種長(zhǎng)線投資。 50 歲以上購(gòu)房的人員大部分為金融、行政事業(yè)單位人員，他們沒(méi)有后顧之憂，買(mǎi)套房子來(lái)進(jìn)行長(zhǎng)期投資。 二、 客戶職業(yè) 客戶職業(yè)48%16%14%17%5%私營(yíng)企業(yè)主 金融 it 政府公務(wù)員 其他 通過(guò)對(duì)部分公寓市場(chǎng)的購(gòu)房業(yè)主直接訪談及對(duì)市場(chǎng)的初步統(tǒng)計(jì)我們得出：客戶職業(yè)以私營(yíng)企業(yè)主為主，其次為政府公務(wù)員，另 外金融證券、 私企高級(jí)白領(lǐng) 等高收入人士亦占相當(dāng)比重，而一般購(gòu)買(mǎi)公寓的消費(fèi)者中以私營(yíng)業(yè)主業(yè)的占有量超過(guò) 50%而更顯出其突出地位，私營(yíng)業(yè)主手頭上有足夠?qū)捰嗟馁Y金，在南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)