【正文】 DP增速，但二者的差距正在縮小。同時，居民收入增至一定水平后，消費結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，消費規(guī)模在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的帶動下增大了。并且國家鼓勵居民消費的政策力度加大，居民消費熱情不斷增長。另外，國家社保體系，住房公積金制度的日益完善，工資形成機制改革開始啟動，使人們對未來消費和購房的風(fēng)險預(yù)期降低，對收入增加和平衡風(fēng)險的預(yù)期提高，銀行儲蓄資金和股市獲利資金也逐漸開始向消費、購房和投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。?、新一年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期和責(zé)任 黨的十七大報告中有許多關(guān)于我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的新提法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)主要是三個方面，一是總體而言，十七大文件提出我國經(jīng)濟要保持又好又快發(fā)展，即目前我國的政策仍是以經(jīng)濟建設(shè)為中心，但同時要以改善民生為重點。這就要求房地產(chǎn)業(yè)也要做到又好又快的發(fā)展，在保持健康發(fā)展的同時，為民生事業(yè)和土地生態(tài)和諧發(fā)展做出貢獻。二是十七大報告提出的改善民生方面的另一個重要內(nèi)容是實現(xiàn)住有所居。這體現(xiàn)了我們黨和政府對于住房保障的關(guān)注。第三是在生態(tài)文明方面，房地產(chǎn)業(yè)與生態(tài)掛鉤的具體體現(xiàn)是走綠色發(fā)展之路，并著力構(gòu)建具有中國特色的住宅建設(shè)和消費模式。城市發(fā)展規(guī)劃 長武是大西安2小時經(jīng)濟圈的重要節(jié)點，是通往大西北的咽喉。高品位的歷史文化資源和優(yōu)美的自然風(fēng)光，一直是陜甘寧地區(qū)商賈、投資的熱點地區(qū)。長武縣立足于有效整合高品位的歷史文化、自然風(fēng)光、民風(fēng)民俗等方面的資源優(yōu)勢，高起點、高標準、大手筆地制定了長武各行業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃和遠期發(fā)展規(guī)劃，這對長武經(jīng)濟社會發(fā)展，乃至長武旅游業(yè)的健康發(fā)展，無疑是一項重大貢獻。多年來，長武縣城鎮(zhèn)開發(fā)突飛猛進。先后投資近兩億元，拓寬改造了南大街、東西大街、北新街，新修了七五路，積極實施“亮化、美化、綠化、硬化、凈化 ”，縣城新增綠地2048平方米，綠化覆蓋率達到28%以上,2005年投資300萬元完成了北大街改造工程、靈鳳橋維修、南大街北段柏油罩面工程；對西大街、車站街、醇古街路面進行了全面整修；建成了文化廣場，提升了城市品位。，對縣城主要街道進行美化、亮化、綠化；，用水普及率達94%，城市化水平達到20. 3%。長武公路四通八達。從西安樓市看2011年樓市呈現(xiàn)五大趨勢2010年是樓市風(fēng)云變幻之年，房產(chǎn)行業(yè)變革之年，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之年。樓市經(jīng)歷了“火爆”、“國十條”、“回暖”、“限購”、“加息”等多輪起伏，讓開發(fā)企業(yè)和購房者都以更平和更理性的目光看待整個市場。機構(gòu)分析2011年樓市將呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢。政策調(diào)控將成為一種常態(tài)在“2010西安創(chuàng)新峰會”上，克而瑞西安機構(gòu)張計衛(wèi)先生就“2010西安房地產(chǎn)市場回顧及2011年樓市展望”做主題發(fā)言。張計衛(wèi)分析認為，在將過去的2010年里，中國樓市宏觀調(diào)控出現(xiàn)了新變化：一是從年度調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榧径日{(diào)控；二是調(diào)控政策從控制投機、投資需求擴散至首置、改善性需求。對于2011年政策走勢，考慮到目前的流動性依舊過剩，以及供應(yīng)根本性問題沒能得到很好的解決，所以季度調(diào)控的格局不可避免；從政府的意圖判斷，下一階段仍舊是政策多發(fā)期，政府會繼續(xù)出臺相關(guān)政策；未來將會進入一個調(diào)控的常態(tài)，頻出的調(diào)控政策會為中國地產(chǎn)市場掀開一個短周期時代。至于未來政策調(diào)控的傾向，以及未來政府的發(fā)力點，他做了預(yù)期：未來潛在的四項重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。其中，唯有后者才是真正有殺傷力，有望成為宏觀調(diào)控的殺手锏。大型房企助推地價上漲在土地供應(yīng)方面，%。單從土地供應(yīng)來看，預(yù)計明年住宅市場供應(yīng)量充足。西安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吸引著眾多企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，眾多央企、國企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地，將會進一步推動地價漲幅加快，企業(yè)拿地成本增加，一定程度決定著未來房價向上趨勢。浐灞生態(tài)區(qū)樓盤放量可期對于未來的熱點區(qū)域，克而瑞西安機構(gòu)認為，從各區(qū)域市場數(shù)據(jù)來看，短時間內(nèi)依舊呈現(xiàn)城東、城南、城北三足鼎立格局。城南區(qū)目前主要市場支撐是曲江南湖以東以南區(qū)域，城北區(qū)主力成交項目圍繞市政府區(qū)域，城東浐灞區(qū)域受世園會帶動，高端產(chǎn)品市場較為可期。全市其他熱點板塊大明宮、大興新區(qū)個別樓盤帶動下成交放量，整體來看這兩個熱點區(qū)域大規(guī)模放量將在2012年。也就是說，2011年西安樓市的熱點主要集中在浐灞板塊，而到了2012年，最熱點的區(qū)域?qū)⒃诖竺鲗m板塊和大興新區(qū)。一季度樓市成交量或下滑雖然樓市熱點板塊眾多，但不是所有的房子都好賣。從2010年成交結(jié)構(gòu)來看，90—125平方米首次置業(yè)型產(chǎn)品仍為成交主力，新政后70平方米以下產(chǎn)品、125—144平方米改善類產(chǎn)品成交量下降，180平方米以上的高端產(chǎn)品市場份額呈現(xiàn)明顯增長，這說明剛需型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風(fēng)險性較強。針對2011年的西安樓市，雖然受政策影響力較弱，宏觀政策面對市場壓制力較小，但是成交量主要考慮到需求抑制，一季度會有明顯下滑，全年來看成交量不會產(chǎn)生較大波動。從結(jié)構(gòu)方面分析，高端物業(yè)由于限購、土地增值稅等政策的影響，特別是中高端項目的集中上市，短期內(nèi)銷售會受影響或有波動，中長期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響首次置業(yè)和改善性需求，中低端住宅可能受影響較大。保障型住房受政策導(dǎo)向影響，未來具備良好的市場空間，供應(yīng)量將大幅加大。競爭加劇小企業(yè)融資受限由于受政策調(diào)控影響，樓市競爭將加劇，一些中小開發(fā)商的日子將不好過。%，行業(yè)集中度明顯提高；目前受政策影響，中小企業(yè)融資渠道受限，外地大型開發(fā)商對本地市場的日益壟斷，不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈，更進一步限制其拿地能力?？傮w來說，土地資源將向大企業(yè)集中。二、項目可行性研究分析項目建設(shè)的必要性西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，天水—西安經(jīng)濟帶及沿線經(jīng)濟帶的形成，長武城市發(fā)展的空間格局，都為怡和水岸小區(qū)項目發(fā)展帶來了千載難逢的大好機遇。長武是西部重要的能源基地，城市建設(shè)和工、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、都將有很大的發(fā)展，借此發(fā)展機遇該項目的建設(shè)是很有必要。隨著長武對外開放的擴大，對外政治、經(jīng)濟、文化交流也越來越頻繁，亭口工業(yè)小區(qū)初具規(guī)模。小區(qū)尚無像樣的商品住宅小區(qū)。長武縣經(jīng)濟活動日益頻繁，項目建設(shè)不斷。普通商住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展蒸蒸日上，本項目的建設(shè)必將為省級重點城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來新的契機。災(zāi)后重建的必要2010年07月23日晚長武縣亭口鎮(zhèn)遭遇百年不遇的暴雨，加之黑河、涇河等河流在長武境內(nèi)水暴漲形成特大洪水。亭口鎮(zhèn)地處兩河交匯處、地勢低洼。造成亭口鎮(zhèn)全鎮(zhèn)掩埋，最高進水達到3米。亭口鎮(zhèn)受災(zāi)人數(shù)共2210人，房屋倒塌2822間。災(zāi)后重建，受災(zāi)群眾的妥善安置，使本項目的建設(shè)成為解決受災(zāi)群眾居住問題的燃眉之急。第三章 市場分析一、房產(chǎn)市場分析2009年，咸陽樓市整體發(fā)展一改08年的頹勢，強勢反彈，經(jīng)歷了“小陽春”、“紅五月”、“金九銀十”之后，還一路攀升。在土地成交量、商品房成交面積和成交價等方面均有增長，與此同時，咸陽樓市各主力板塊也表現(xiàn)出大幅增長態(tài)勢。進入2010年，從2009年12月到2010年2月份，隨著中央不斷對樓市調(diào)控，政策密集出臺，2010年1月咸陽商品房市場一路飆增的銷量漸露疲態(tài)，2月份淡季又逢春節(jié)，成交量繼續(xù)下滑。 咸陽春季商品房市場銷售同比、環(huán)比呈現(xiàn)較為明顯的下滑，主要是因為去年同期政策環(huán)境于今年大不相同，當時國家出臺一系列救市措施具體實施細則剛剛確定，觀望情緒略有緩解，而今年所有的政策都在春節(jié)前幾乎都有不同程度的收緊，加上春節(jié)長假的影響，因此1季度咸陽市商品房市場銷售同比、環(huán)比呈現(xiàn)較為明顯的下滑。價格方面則與成交截然相反，咸陽市1季度在售均價為3636元/平方米。2009年12月7日中央經(jīng)濟工作會議以來， 國務(wù)院總理溫家寶兩次表態(tài)“支持居民自住和改善性購房需求，控制房價過快上漲?！边M入2010 年以來，財政部、國稅總局、住建部等部委先后出 臺調(diào)控措施，政府密集出臺調(diào)控政策，“有保有壓”成為了此次調(diào)控的主旋律。量跌價漲是2010年咸陽房地產(chǎn)市場最為顯著的特征西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：%。而房價上漲趨勢明顯，1 季度在售均價為3636元/平方米，同比增漲了20%。量跌價漲成為1季度房地產(chǎn)市場最為顯著的特征。政策影響置業(yè)者持幣觀望2010年初密集的樓市調(diào)控政策，讓一線城市的商品房市場開始呈現(xiàn)降溫跡象，尤其是北京、上海、廣州以及深圳四大房地產(chǎn)市場的商品房市場成交量快速下跌。從1季度咸陽房地產(chǎn)來看，也受到了樓市調(diào)控政策的影響，%，1季度購房者觀望氛圍較濃，但是從1月 至3月的成交量來看，觀望情緒逐步緩解，置業(yè)者逐漸入市。春季新盤頻推 供應(yīng)量充足2009年咸陽市房地產(chǎn)市場的火熱，多數(shù)樓盤進入尾貨消化階段，新品上市量也在不斷減少，僅有少量樓盤新貨待發(fā)，市場進入階段性斷貨期。而進入2010年，1季度陽光馥苑、宇宏健康花城、華府御園、加州一號、星島假日、地中?；▓@、雙保鳳凰城、梧桐花園、南海家緣、天園小區(qū)、華宇御軒、國奧金帝、新新家園、世紀錦城、朝陽風(fēng)景、 壹品風(fēng)景、瑞田華安等新房相繼上市，全市共開新盤18個，這股新房源、新盤放量集中在農(nóng)歷年后暨3 月份顯現(xiàn)，從而使得1季度全市及各城區(qū)商品房銷量供應(yīng)量充足。城南區(qū)成為市場熱點2009年西安關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺，將使世紀大道一帶將有再次更大的增值空間。而2月22日，西咸新區(qū)建設(shè)工作委員會辦公室暨灃渭新區(qū)、涇渭新區(qū)管委會三機構(gòu)揭牌，使得西咸一體化實質(zhì)性破冰。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研顯示：相比前幾年西安置業(yè)咸陽的低迷狀態(tài)，自去年年底以來，西安置業(yè)者在城南區(qū)域樓等需求，漸成咸陽市房地產(chǎn)市場的主要購買力。剛性需求依然是市場主力從 2010 年1 季度的成交情況來看，目前咸陽市置業(yè)人群中自住型需求人群比例依然占有壓倒性的優(yōu)勢，占有率超過90%，投資消費已不足10%。隨著咸陽市房地產(chǎn)環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的的購買人群逐漸增多，剛性需求依然是咸陽置業(yè)群體的主導(dǎo)力量。這種投資少、自主需求高的需求結(jié)構(gòu)的形成，對于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn) 定發(fā)展無疑是積極的。置業(yè)熱情高盡管1季度咸陽房地產(chǎn)市場成交量下滑，但是購房者的置業(yè)熱情依然較高昂。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)查顯示：準備購房的置業(yè)者比例達到了65%，不準備購房的為35%。基于對房價上漲存在較強的預(yù)期，準客戶群體購房欲望強烈，置業(yè)熱情較高，購房需求亟待釋放。80 后漸成購房主力從購房者的年齡來看，80 后的購房者比例逐步增加，1 季度 2530 %。出生在 1980 年以后的年輕人已達到結(jié)婚生子的年齡，這部分置業(yè)者由于工作、婚房等需求，漸成咸陽市房地產(chǎn)市場的主要購買力。二室熱銷　　80100 平方米的二室和 110140 平方米的三室是咸陽房地產(chǎn)市場上的主力供給，而從成交來看，也是以 2 室和 3 室的為主。而其中 2 室戶型最熱銷，銷量占總銷量的 %，是所有戶型中銷量最佳的套型。二室戶型的面積一般在 110 平 方米一下，總價相對較低，除了價格優(yōu)勢以外，二室戶型易租易售也是熱銷的原因之一。而 1 季度的購房者年齡以青年為主，這部分置業(yè)人群的往往經(jīng)濟能力有限，所以二室是其首選的戶型。二、三線城市房價猛漲逼一線限購、限貸、限外、房產(chǎn)稅，在諸多新老調(diào)控政策均以“失效”或“效果不明顯”落幕后，人們又將目光聚焦于下一個、再下一個調(diào)控政策。不過此時，反思比期盼更為重要。就在剛剛過去的一周，國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份中國70個大中城市中有56個城市的新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，數(shù)量較上月出現(xiàn)增加。這顯示出，調(diào)控政策依然未撼動房地產(chǎn)市場。無論是從2010年1月的“國十一條”到今年1月出臺的“新國八條”；還是以2009年年末營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消為調(diào)控起點到近期國家發(fā)改委要求商品房銷售需明碼標價的國家最新調(diào)控措施都可以看出，即便是以年為單位，調(diào)控依然沒有出現(xiàn)人們想要的結(jié)果。限購、限貸、限外、房產(chǎn)稅，在諸多新老調(diào)控政策均以“失效”或“效果不明顯”落幕后，人們又將目光聚焦于下一個、再下一個調(diào)控政策。不過此時，反思比期盼更為重要。按照常理，無論是開發(fā)商還是投資客早應(yīng)在三面夾擊下“束手就擒”。首先，銀行信貸越收越緊，對于房地產(chǎn)商更是早早關(guān)起了大門；其次，尚未出現(xiàn)明顯回調(diào)跡象的房價依然高高在上，超出一般消費者的購買力，使得消費者的觀望情緒更加堅定；第三，在中央政府的堅強意志下，地方政府再也不敢輕易為地產(chǎn)商打開政策缺口。地方政府的松口行為應(yīng)引起足夠重視，與幾年前不一樣，倘若一線城市的房價真正得到遏制，所產(chǎn)生的漣漪效果必然波及二線城市，二線城市又會波及到三線城市。而如今，三四線城市房價猛漲，二線城市房價堅挺，將會倒逼一線城市?？紤]到經(jīng)過上一輪房地產(chǎn)行業(yè)的洗盤，目前所剩房地產(chǎn)企業(yè)基本是全國性的大房企，并早已布局二三線、甚至四線城市，如二三線城市房價不降，就為大房企資金供給提供了保障，有了資金保障，也進一步為其在一線城市的捂盤、惜售、不降價增添砝碼。常言道，物以稀為貴。房價堅挺、不斷上漲，說明供不應(yīng)求。三、2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測　　2010年，全國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)波浪形走勢，一季度延續(xù)上一年的高速增長態(tài)勢，二季度起，受“國十條”政策的影響，銷售形勢回落，三季度，市場出現(xiàn)反彈，但在9月開始的二輪調(diào)控政策影響下，重新進入平穩(wěn)回落期。2011年，全國房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)增長，投資、資金來源、施工面積、銷售等增幅保持相對平穩(wěn)，而房屋價格指數(shù)增幅則繼續(xù)平穩(wěn)回落，但依然保持上漲，新開工面積增幅則出現(xiàn)明顯回落?！　⊥ㄟ^對1998年2月2010年10月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA模型，我們對2010年和2011年全國房地產(chǎn)業(yè)的主要指標預(yù)測如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落　　預(yù)計2011年全年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長。其中，%；，%；，%。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長平穩(wěn)預(yù)計2011年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源保持平穩(wěn)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計達93228億元，%，增速與上年基本持平。房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，新開工面積增幅出現(xiàn)明顯回落　　2011年，%，%。與2010年相比。　　預(yù)計2011年全年商品房新開工面積將達到192283萬平方米，%；商品住宅新開工面積16137