【正文】 二、 微觀市場(chǎng)分析：1. 項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：216。 水屯住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：水屯村村委會(huì)為響應(yīng)政府號(hào)召，現(xiàn)大力開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，政府新審批下來(lái)的住宅項(xiàng)目有“水屯家園二期”及我們現(xiàn)在的“水岸藍(lán)橋”項(xiàng)目，正在審批中的還有位于“水屯家園二期”東側(cè)的住宅項(xiàng)目。216。 水屯工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：隨著北京六環(huán)道路建設(shè)以及京石高速公路的開(kāi)通，水屯村吸引了許多地產(chǎn)商來(lái)此建設(shè)工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已建設(shè)有“水屯工業(yè)園”，還有一個(gè)工業(yè)園區(qū)正在建設(shè)中。2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：目前，水屯村在建的住宅項(xiàng)目只有“水屯家園”，并且水屯家園一期銷(xiāo)售已經(jīng)結(jié)束，二期項(xiàng)目工程需等待水屯村全部動(dòng)遷后再建，動(dòng)遷工作在短時(shí)間內(nèi)尚無(wú)法完成。另一個(gè)規(guī)劃中的住宅項(xiàng)目還正在審批過(guò)程中，在短時(shí)間內(nèi)也無(wú)法開(kāi)工建設(shè)。但是不排除審批下來(lái)后立即動(dòng)工建設(shè)的可能。第三部分 項(xiàng)目地塊SWOT分析216。 優(yōu)勢(shì)(strengths)1. 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：政府相關(guān)的利好政策傾向于房山區(qū)，區(qū)域地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景好。水屯家園一期住宅的建成及入住和我們即將啟建的項(xiàng)目，使這里聚集了大量的人氣。同時(shí)，商業(yè)、教育和旅游等人居配套設(shè)施也已興建，整個(gè)大環(huán)境非常吸引人的視線。2. 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處房山區(qū)良鄉(xiāng)的中心地段，1001路和1002路公交站點(diǎn)以及即將建好的地鐵站點(diǎn)，都近在咫尺，交通非常便利。3. 園林景觀優(yōu)勢(shì)：由知名園林設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)與施工，并將利用項(xiàng)目南側(cè)的水渠內(nèi)的豐富水資源修建小區(qū)“水景園林”，在園林景觀上具有較好優(yōu)勢(shì)；4. 進(jìn)駐優(yōu)勢(shì)：近18萬(wàn)平方米住宅一次性交房，免去業(yè)主進(jìn)駐后噪音、粉塵等污染之苦。5. 配套服務(wù)優(yōu)勢(shì)：小區(qū)東側(cè)有大型的公園及購(gòu)物中心。另外，社區(qū)內(nèi)建有會(huì)所，內(nèi)有休閑吧、棋牌室、乒乓球、臺(tái)球、健身器材等服務(wù)設(shè)施，以高品質(zhì)的服務(wù)和完善的配套為業(yè)主提供一個(gè)精致、舒適、健康、和諧的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。6. 停車(chē)優(yōu)勢(shì)：社區(qū)內(nèi)建有地下停車(chē)場(chǎng)和地表停車(chē)位，采取復(fù)合式交通模式，不僅有效的節(jié)省了人車(chē)在同一平面上運(yùn)行帶來(lái)的空間爭(zhēng)奪問(wèn)題，同時(shí)提高了出行效率，創(chuàng)造了更多安全的鄰里交流空間。7. 文化教育優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊建有小學(xué)，幼兒園等，近在咫尺，免去了父母對(duì)孩子的接送之苦。216。 劣勢(shì)(weaknesses)1. 動(dòng)態(tài)劣勢(shì)：契稅的上調(diào)，商貸利率的不斷上升，使我們流失了一部分購(gòu)房投資客戶。2. 地理位置： 我們項(xiàng)目在地理位置與“水屯家園”樓盤(pán)項(xiàng)目位置比較，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，因此若要在銷(xiāo)售中想占主導(dǎo)地位就要變被動(dòng)為主動(dòng)，主動(dòng)出擊。3. 區(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟，客戶要想看清房山區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展尚須時(shí)日；4. 政府政策雖對(duì)房山區(qū)有較好的傾向，但落實(shí)速度慢，執(zhí)行力度差，導(dǎo)致大部分投資者持幣觀望態(tài)度。5. 南面的水渠以及農(nóng)田目前在視野上會(huì)影響到項(xiàng)目銷(xiāo)售。216。 機(jī)會(huì)(opportunities)1. 開(kāi)發(fā)商擁有良好的政府背景2. 后續(xù)產(chǎn)品尚有可調(diào)整空間3. “水屯家園”二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)尚須時(shí)日。4. 項(xiàng)目南面尚有大片農(nóng)業(yè)用地可以開(kāi)發(fā)，未來(lái)前景可觀。5. 水屯村貨幣化動(dòng)遷會(huì)給我們項(xiàng)目帶來(lái)部分客戶。216。 威脅(threats)1. 市場(chǎng)在售項(xiàng)目的直接（價(jià)格）與間接（景觀）的競(jìng)爭(zhēng)2. 后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成的潛在競(jìng)爭(zhēng)（審批中的項(xiàng)目）3. 目標(biāo)客戶對(duì)價(jià)格的敏感度與接受度第四部分 項(xiàng)目定位與目標(biāo)客戶群體定位一、 目標(biāo)客戶群體定位：由于區(qū)位上的限制，我們的項(xiàng)目所面向的客戶群體不是全北京市的，主要面向房山、豐臺(tái)、石景山、大興、海淀等地區(qū)的客源。從所面向的市場(chǎng)看，房山、豐臺(tái)、石景山、大興、海淀等地區(qū)有足夠的潛在客戶群體支撐。我們的項(xiàng)目位于房山良鄉(xiāng)地區(qū)，項(xiàng)目所在區(qū)域目前均價(jià)在北京市處于偏低的水平，從價(jià)格上具有一定的吸引力，基本符合購(gòu)房者期望價(jià)格。住宅面積主力戶型在40——150㎡之間的就能夠滿足多數(shù)人的需求。加之良鄉(xiāng)是北京的衛(wèi)星城，有著較完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，區(qū)域內(nèi)基本達(dá)到了“六通一平”；醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化、商業(yè)金融等公共配套設(shè)施基本能夠滿足居民日常生活的需求。依托京石高速公路，從良鄉(xiāng)出發(fā)到六里橋全程只需40分鐘，還有正在修建的城鐵房山線更是縮短了從北京城區(qū)到房山的時(shí)間，也能夠滿足這一群體的特殊需求。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)在北京房山地區(qū)約有50%的被訪者有著強(qiáng)烈的改善現(xiàn)有居住環(huán)境的愿望，這部分人群所具有的特征為：216。 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家（兩大一?。┮约叭玫募彝橹?，少量的二人家庭，這樣的家庭對(duì)于改善住房需求有著迫切的愿望。216。 年 齡 層：以30至45歲為主要的目標(biāo)，人到中年這各年齡層的多數(shù)處于事業(yè)的加速期或者黃金時(shí)期，并且有一定的收入以及存款。216。 收 入：月收入5000——8000元的家庭（0809年北京人均年收入17653元）。216。 職 業(yè)：多數(shù)是工薪階層，有少量的高級(jí)技術(shù)工人和白領(lǐng)。216。 文化程度：高中程度及以上。216。 購(gòu)房期望：在1000015000元/平方米，100平方米以上的住宅。216。 居住現(xiàn)狀：人均居住面積不足18平米。216。 其他因素：有較好的配套設(shè)施；從家到上班的地點(diǎn)乘車(chē)時(shí)間在1小時(shí)左右。對(duì)于這一群體有著迫切的改善住房的需求，但由于北京城區(qū)內(nèi)過(guò)高的房?jī)r(jià)使其處于“觀望”的態(tài)度。這類(lèi)人群具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力，居住現(xiàn)狀不能滿足其需求，而城八區(qū)內(nèi)的房屋價(jià)格普遍偏高，超出其購(gòu)買(mǎi)能力，強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望被抑制。如果在合適的位置有合適房子，愿意出錢(qián)改善自己現(xiàn)有住房緊張的狀況。目標(biāo)客戶群構(gòu)成分析原住戶個(gè)體老板及私營(yíng)業(yè)主糧油儲(chǔ)備中心的工人水屯村需動(dòng)