【正文】 年，防城港市面臨許多有利的發(fā)展條件和不可多得的發(fā)展機(jī)遇。西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)和“兩廊一圈”建設(shè)步伐的加快，“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的加強(qiáng)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，都將給防城港市帶來(lái)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。 防城港市沿海沿邊，是中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的前沿陣地，是西南和泛珠江走向東盟的橋頭堡，隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)步伐的加快，防城港市區(qū)位優(yōu)勢(shì)和港口優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn)，戰(zhàn)略地位和作用越來(lái)越重要，防城港市將成為國(guó)內(nèi)外投資的熱點(diǎn)區(qū)域。特別是隨著國(guó)家新一輪產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，國(guó)家將把更多的重大項(xiàng)目布局在沿海大港口，防城港市將成為國(guó)家布局發(fā)展重化工業(yè)的沿海城市之一，發(fā)展前景非常廣闊。但是，防城港市屬后發(fā)展地區(qū)，在發(fā)展中還面臨不少的困難和挑戰(zhàn)。主要是經(jīng)濟(jì)總量小，總體實(shí)力不強(qiáng)；城市規(guī)模較小，城鎮(zhèn)化水平較低；自防城港發(fā)展能力有限；社會(huì)事業(yè)發(fā)展滯后，人民生活還不富裕；人才比較匱乏，干部素質(zhì)亟待提高。國(guó)際國(guó)內(nèi)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)科技迅速發(fā)展也給防城港市帶來(lái)諸多的挑戰(zhàn)。綜合分析發(fā)展環(huán)境和條件，防城港市仍處在一個(gè)打牢基礎(chǔ)、奮力爬坡、加快發(fā)展的關(guān)鍵階段。戰(zhàn)略定位防城港市地處北部灣，背靠大西南，面向東南亞，鄰近泛珠江，連接海內(nèi)外，是大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠江經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈、大東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。根據(jù)防城港市區(qū)位和資源條件，未來(lái)防城港市的城市、港口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位：● 城市發(fā)展定位：建成環(huán)北部灣集港口、工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的中心城市。 ● 港口發(fā)展定位：建成全國(guó)樞紐大港、大西南貨物集散與疏運(yùn)大港、環(huán)北部灣工業(yè)大港、國(guó)際性商貿(mào)大港?！?產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位：大力發(fā)展以食品、冶金、石化、能源為主的臨海工業(yè)，建成環(huán)北部灣乃至全國(guó)重要的食品工業(yè)基地、冶金工業(yè)基地、石化工業(yè)基地和能源工業(yè)基地；大力發(fā)展以商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)為主的服務(wù)業(yè)，建成環(huán)北部灣和大西南區(qū)域性的商貿(mào)中心、物流中心和旅游中心。 發(fā)展思路根據(jù)防城港市的戰(zhàn)略定位，防城港市今后發(fā)展的總體戰(zhàn)略思路和區(qū)域、城市、港口、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)發(fā)展思路確定為： ● 總體發(fā)展思路：實(shí)施“大港口、大通道、大工業(yè)、大開(kāi)放、大發(fā)展”的總體發(fā)展思路。 ● 區(qū)域發(fā)展思路：科學(xué)合理規(guī)劃，結(jié)合城鎮(zhèn)布局、依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，突出建設(shè)“一帶”，加快發(fā)展“三區(qū)”，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！?城市發(fā)展思路：統(tǒng)籌科學(xué)規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，突出發(fā)展“兩區(qū)”，加快構(gòu)建“三島”，形成“兩帶兩群”，促進(jìn)體系形成，建設(shè)特色城市。港口發(fā)展思路：科學(xué)規(guī)劃布局，突出建設(shè)大型，體現(xiàn)專業(yè)現(xiàn)代，面向國(guó)際發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)億噸港?！?產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路：實(shí)施“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的發(fā)展思路。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)港口龍頭圍繞構(gòu)建億噸大港目標(biāo)，加快港口大泊位、深航道及配套設(shè)施建設(shè)。“十一五”期末，全市港口貨物吞吐能力突破6000萬(wàn)噸，率先崛起北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的港口龍頭，為實(shí)現(xiàn)億噸大港目標(biāo)打基礎(chǔ)，逐步把防城港建成環(huán)北部灣億噸大港。 第二部分 防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年回顧2009年，受“擴(kuò)投資，增內(nèi)需”的指引，以及投資的強(qiáng)力拉動(dòng)、商品房?jī)r(jià)格升溫和國(guó)家政策影響下，%；，（同比，下同），增長(zhǎng)（同比，下同）%。其中，%；，%。商品房銷售6208套，增加1899套，%。其中，現(xiàn)房銷售2010套，%，期房銷售4198套，%。房地產(chǎn)銷售主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、第四季度為全年商品房銷售旺季2009年，全市商品房銷售呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，，%，為“十一五”時(shí)期商品房月均銷售水平之最。、%、%、%%。其中，四季度為商品房銷售旺季，單季銷售面積大幅度增加，主要原因是受房屋銷售“金九銀十”效應(yīng)的影響。由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在年尾制定第二年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期往往在912個(gè)月之間，于是每年的三季度末、四季度初就成為開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)的旺季，加上年底回款的壓力，開(kāi)發(fā)商也會(huì)在秋季加大推盤(pán)力度，供給相對(duì)集中，從而成就了房地產(chǎn)銷售的“金九銀十”。僅四季度單季，%。其中，11家房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)單季銷售面積超過(guò)7000平方米，這些樓盤(pán)分別是：“陽(yáng)光海岸”、“中帝園”、“西灣上城”、“大西南商貿(mào)城”、“樂(lè)天花園”、“江畔明珠”、“金科華城”、“紅林海岸小區(qū)一期”、“富康花園”、“”、“龍江半島花園”。二、商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有漲2009年，防城港市的房?jī)r(jià)總體上延續(xù)了2008年下半年以來(lái)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。全市全年商品房住宅平均售價(jià)為2436元/平方米，同比增加11元/平方米,%。2008年下半年以來(lái)，全市商品房住宅的價(jià)格在2425——2490元/平方米的小范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。2009年一季度，房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅上漲，商品房均價(jià)超過(guò)2600元/平方米；二季度是全年房?jī)r(jià)較低迷的季度，房?jī)r(jià)在2480——2600元/平方米間運(yùn)行；三季度房?jī)r(jià)震蕩下行，主要原因是個(gè)別房地產(chǎn)售價(jià)低，以僑旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的華僑小區(qū)為例，由于該小區(qū)地處港口區(qū)企沙鎮(zhèn)，房屋售價(jià)不到1200元/平方米，拉低了全市的售價(jià)水平。四季度，商品房?jī)r(jià)格略有上揚(yáng)，若扣除華僑小區(qū)的影響，全市商品房銷售均價(jià)達(dá)2985元/平方米，接近3000元/平方米的關(guān)口。三、商鋪價(jià)格走高受全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境回暖的影響，全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房售價(jià)比2008年大幅度上升。2009年，全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)為7776元/平方米，同比增加2437元/平方米，%。12月前，全市商用房售價(jià)一直在8750元/平方米以上高位運(yùn)行，12月東興市廣森置業(yè)有限公司的“加和苑”商鋪開(kāi)始出售，由于地段較偏，其均價(jià)不足6000元/平方米，相對(duì)拉低了全市年底的商用房均價(jià)。四、140平方米以上的戶型成交量增長(zhǎng)迅猛在各類型住宅中，140平方米以上的戶型銷售量漲幅最為迅猛。2009年，全市140平方米以上的戶型銷售1047套。其中，現(xiàn)房244套，期房803套。%，%，。五、90—140平方米住宅為暢銷戶型在商品住宅銷售中，每套房屋平均銷售面積為120平方米，同比增加4平方米。其中，現(xiàn)房每套房屋平均銷售面積112平方米，同比減少5平方米；期房每套房屋平均銷售面積124平方米，同比增加8平方米。戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整不大，90—140平方米/套的商品房仍是主要的暢銷戶型。2009年，%；%。%%。六、“邊緣化”樓盤(pán)變身為銷售熱點(diǎn)在四個(gè)區(qū)縣（市）中，商品房銷售面積增長(zhǎng)速度從快到慢依次為防城區(qū)、上思縣、港口區(qū)和東興市。由于行政中心區(qū)“北移”，連接行政中心區(qū)和防城區(qū)的地段漸顯活躍，帶動(dòng)了防城區(qū)商品房銷售的快速增長(zhǎng)。2009年，%。東興市是2009年全市銷售量增幅最小的地區(qū)，%。由于邊易互市的繁榮，東興市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售一直比較活躍，特別是在炒房團(tuán)的推動(dòng)下，售價(jià)一度直逼均價(jià)排位第一的港口區(qū)。但經(jīng)過(guò)2002008這兩年來(lái)商品房銷售的持續(xù)快速增長(zhǎng)，民眾對(duì)商品房的需求逐漸達(dá)到一定程度的飽和，加上投機(jī)商品房的積極性有所減退，東興市商品房銷售增長(zhǎng)趨緩，%的較高比重穩(wěn)居全市第一位。2010年12月防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈建銷兩旺態(tài)勢(shì)今年以來(lái)，防城港市房地產(chǎn)投資、銷售延續(xù)了2009年的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，雙雙實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。截止2月底，%,%。，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、房地產(chǎn)投資延續(xù)了2009年四季度以來(lái)的強(qiáng)勁勢(shì)頭從單月投資額來(lái)看，房地產(chǎn)繼續(xù)延續(xù)2009年年末的強(qiáng)勁投資勢(shì)頭。2009年10月、11月、今年12月，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工受春節(jié)放假的影響，施工不完全正常，投資額比上年末略有回落，投資額遠(yuǎn)高于上年同期水平。 （一）新開(kāi)工項(xiàng)目勢(shì)頭強(qiáng)勁。12月全市新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目8個(gè)，比上年增加7個(gè)；，超過(guò)上年同期所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資總額，%，%。這8個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目分別為“藍(lán)灣時(shí)信大廈”、“ 金石雅筑”、“ 幸福家園”、“ 新城國(guó)際廣場(chǎng)”、“清華藍(lán)灣”、“ 金甌房地產(chǎn)”、“萌福園”、“ 萬(wàn)里大廈”。（二）續(xù)建項(xiàng)目推進(jìn)順利。截止2月底，全市有工作量的房地產(chǎn)續(xù)建項(xiàng)目43個(gè)，同比增加19個(gè)，%；，%。其中，“金海灣小區(qū)”、“ 天寓商務(wù)廣場(chǎng)”、“ 海港明珠”、“ 亞細(xì)亞花園”、“ 大西南商貿(mào)城”、“ 麗景灣”、“ 濱海名仕”、“ ”等項(xiàng)目推進(jìn)較快，%。二、大型房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)增多，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)明顯隨著城市建設(shè)的加速發(fā)展、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模的擴(kuò)大，全市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目明顯增多。截止2月底，全市計(jì)劃總投資3億元以上的房