【正文】 匯處 　湖南世景置業(yè)有限公司 　小高層高層　3300元/平米 　158㎡中間套剩16套，其余全部售完萬家麗路沿線客戶為主導，部分星沙客戶　　萬麗景園長沙縣星沙鎮(zhèn)土橋村 　長沙瑞海置業(yè)有限公司 　小高層　售完 　售完萬家麗路沿線客戶為主導　愛琴海岸星沙鎮(zhèn)濱湖路南、東一線西湖南博隆置業(yè)發(fā)展有限公司 普通住宅,高層4000元/平米預計推出7號棟，共約224套，其中7號棟各約112套，預計上市時間為2010年9月；價格預計4000元/平米。星沙當?shù)乜蛻魹橹魅A潤鳳凰城星沙大道與望仙路交匯處華潤置地高層4300 元/平米一期開盤時間：08年9月20日，目前已交房，二期10年4月左右推1070%星沙本地，長沙、省內、外地各占10% 尚城長沙經濟開發(fā)區(qū)南山路2號湖南匯坤投資置業(yè)有限公司.高層4350元/平米 　 尾盤外地投資客 為主恒基凱旋門星沙開元路與東四線交匯處西北角恒基兆業(yè)地產有限公司　高層,小高層,多層4900元平米　恒基凱旋門5號棟王座 10年1月22日開盤； 去化93%。星沙當?shù)氐氖缕髽I(yè)單位中高層領導、政府官員、成功星沙商人幸福里開元西路長沙星河苑房地產開發(fā)有限公司 　小高層高層　4000元/平米 　幸福里潤城目前在售83150平米的兩房至四房，均價40004200元/平米。三期VIP認購中，98折優(yōu)惠。星沙客戶主導　藏瓏湖上國際花園車站北路與瀏陽河交匯處長沙雙瑞房地產開發(fā)有限公司 聯(lián)排、洋房、高層湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米5月將推出新房源，目前銷售房源僅剩余150套左客戶有一定區(qū)域性，集中在廣電、科大、各大市場（南湖、馬王堆、萬家麗、高橋）、中央區(qū)中高層管理人員長大臥虎長沙市開福區(qū)萬家麗北路2段368號湖南長大房地產開發(fā)有限公司小高層，高層均價4500元/平米一期售罄區(qū)域性強，集中在廣電等企事業(yè)單位及原有社區(qū)內，威爾士春天開福區(qū)萬家麗北路二段湖南省友聯(lián)置業(yè)有限公司高層均價4300元/平米一期售罄萬家麗北路原住民及周邊單位客戶財富名園 開福萬家麗北路二段18號（西湖樓西邊）長沙理想房地產開發(fā)有限公司小高層，高層均價4750元/平米目前在售為一期6號棟預計在6月份推出長沙大學、長沙大學附中、廣電等單位職工，及當?shù)卦∶竦谝粸耻囌颈甭放c瀏陽河交匯處湖南富湘地產小高層5000 元/平米3房、4房產品都還有，現(xiàn)在剩余房源約800套。區(qū)域性強，集中在四方坪企事業(yè)單位及原有社區(qū)內，如國防科大、科大家園、水木軒等。、城市板塊格局及優(yōu)劣勢比較城南板塊：湘江以東，車站路以西，勞動路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。城東板塊：長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無優(yōu)勢景觀資源。麓谷板塊：岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設施較差。麓南板塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長沙市區(qū)居民對區(qū)域認同度低。星沙板塊：東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達的工業(yè)基礎，大量的企業(yè)購買人群，但距離市區(qū)相對距離較遠，且配套設施需進一步完善。市府板塊：市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。、房地產市場格局第一階段：單核心擴張；長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能第二階段：多核化發(fā)展；多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展第三階段：都市群形成；長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成、項目所在地商品住宅平均價格走勢、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析各種檔次商品住宅客戶分析普通住宅客戶：以多層和小高層為主，針對的是多層和小高層優(yōu)惠的價格，實用的戶型設置，其選擇特征以經濟實用為主精英白領客戶：一般多選擇高層和洋房，體現(xiàn)的是對生活品質的高要求，因此對空間布局和景觀要求較高，選擇高層一般是針對的是其開闊視野，清新空氣。成功老板客戶：偏向別墅，較多考慮的是私人空間和奢華高貴的生活要求，在空間圍合和獨家景觀有比較多的要求。商品住宅客戶購買行為分析居住型：房屋購買以居住為導向，更多的考慮房屋布局設計，采光通風效果，建筑質量，同時關注現(xiàn)有周邊的配套生活設施。投資型：房屋購買以投資為導向，注重城市規(guī)劃方向，對城市房屋價格走向有個較好的預期，因此更多的關注房屋的銷售價格。　　土地SWOT（深層次）分析、項目地塊的優(yōu)勢 項目周邊自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，適宜居?。辉潞珗@：長沙月湖公園位于瀏陽河畔，緊靠國防科技大學和湖南工程職院，占地400余畝，內有藏龍生活區(qū)，景色現(xiàn)代與古典結合巧妙，湖泊為淡水湖。長沙北城的標志性景觀工程月湖公園將于12月28日正式開園，該項目是長沙市五大戰(zhàn)略招商投資項目之一，也是長沙市十大重點工程之一，是長沙北城城市品質實現(xiàn)跨越式提升的重要元素。站在湖邊，一眼望去，煙雨朦朧，剛剛植下的樹籠著一身的灰白色輕紗，悄然佇立。南朝四百八十寺，多少樓臺煙雨中，冬季的月湖，猶如失戀的西子，散淡的眼波，掛系著千百種傷情、多情。月湖公園整個規(guī)劃以水為核心，著眼于新的概念、文化的概念與生態(tài)的概念，在主題定位上緊扣該區(qū)域城市功能的主旋律，突出生態(tài)休閑，弘揚湖湘文化，彰顯時代精神。既是人們自得其樂的山野，又是大眾游樂的公園。瀏陽河風光：　優(yōu)美動聽的《瀏陽河》，掠云越波，傳遍了五湖。瀏陽河又名瀏渭河，原名瀏水， 瀏陽河清亮貌。因縣邑位其北，“山之南，水之北，謂之陽”，故稱瀏陽。瀏水又因瀏陽城而名瀏陽河。其源有二，叫大、小溪，分別出自大圍山北麓和南坡。二溪在瀏陽城東10公里處匯合，始稱瀏陽河。流經長沙縣，至開福區(qū)馬廠以南入湘江，流域面積4665平方公里。 　　瀏陽河十曲九彎，清波蕩漾。兩岸青山翠枝，紫霞丹花。用瀏陽河水漂洗的夏布潔白如銀，是著名特產。河道中所產菊花石為世界一絕。瀏陽河畔還有湘繡、花炮、豆豉、茴餅、紙傘、竹編等特產飲譽海外。瀏陽河是條掛滿了珠寶的彩帶，開福寺、馬王堆漢墓、陶公廟、許光達故居、黃興故居、徐特立故居、譚嗣同故居、瀏陽文廟、瀏陽算學館、孫隱山等文物，均在這彩帶上熠熠生輝。月島公園：月島公園位于朝正路以西，三一大道以南，瀏陽河東北向。月島公園建設將結合防洪及道路設施建設沿河風光帶，在現(xiàn)有基礎上，將下穿三一大道，對接月島公園與月湖公園，使其達到空間互通和功能互補，組成一幅波瀾壯闊、靜謐脫俗的美麗畫卷，猶如世外桃源。 項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增加不斷提升項目潛在價值； 項目所在區(qū)域交通網絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力； 本項目為知名品牌發(fā)展商，具有多個本地項目的開發(fā)經驗，已積累一定的客戶資源基礎?！『愦螅汉愦蟮禺a集團是集房地產規(guī)劃設計、開發(fā)建設、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產綜合企業(yè)。公司于2009年11月5日在香港聯(lián)交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續(xù)七年榮登中國房地產企業(yè)10強。集團擁有中國一級資質的房地產開發(fā)公司、中國甲級資質的建筑設計規(guī)劃研究院、中國一級資質的建筑施工公司、中國一級資質的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質的物業(yè)管理公司。 　　目前，恒大已戰(zhàn)略性地進入廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟南、哈爾濱、蘭州、長春、呼和浩特、銀川、海南等全國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產等多個產品系列。 　　恒大高層領導管理團隊16人，年富力強、專業(yè)經驗豐富。平均年齡42歲，平均房地產開發(fā)管理經驗16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近9000人的年輕化、高學歷、高素質的房地產開發(fā)建設員工隊伍，90%以上管理干部是大學本科以上學歷。 　　恒大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀中國地產規(guī)模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業(yè)，全力打造全球化地產航母?！?、項目地塊的劣勢1） 本項目所在區(qū)域非長沙主中心城區(qū)，人流量較少導致商業(yè)氛圍差、人氣不足；2） 公交路線少，輻射范圍小； 周邊生活配套設施目前品質不高，居 民生活品質受一定影響；目前經過的公交車就7080星沙2路、項目地塊的機會點1） 本項目所在區(qū)域地產發(fā)展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項目目標客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐漸增強；2） 本地區(qū)依托湖南廣電的品牌效益，娛樂休閑氛圍濃厚，地區(qū)經濟發(fā)展迅速，同時也吸引了大量的外來人士3） 區(qū)域內居民收入穩(wěn)定,經濟發(fā)展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。、項目地塊的威脅及困難點1）、月湖藏龍、歸心苑、圣爵菲斯、長大臥虎、山水灣等幾個等競爭對手已分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭。藏瓏：以高層和別墅為主的住宅項目，占地500畝，建筑面積54萬平方米。項目介紹：項目位于長沙市開福區(qū)，緊鄰國家級長沙經濟技術開發(fā)區(qū)，東臨火星大道，靠近長沙世界之窗和湖南廣電中心，北臨工程兵大道，與長沙大學對望，西南與月湖公園融為一體，連接瀏陽河風光帶，南有319國道城區(qū)段與城市主干道相連。項目區(qū)域交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯，自然環(huán)境優(yōu)越，將成為集文化丶教育丶高科技丶商貿丶居住一體化的綜合性區(qū)域。項目總占地面積為1500畝，首期開發(fā)的第一地塊占地面積約為500畝，總用地面積為307300平方米。項目定位為中高檔生態(tài)住宅，建設內容主要包括獨棟別墅丶雙拼別墅丶花園洋房丶高層住宅丶商務樓，會所丶星級酒店以及與之配套的綜合性服務設施，金融商業(yè)，文化娛樂，社會服務，市政公用設施等，其中一期以帶電梯高層丶花園洋房為主和部分獨棟別墅和聯(lián)排別墅，二期以高層和小高層為主。項目二期在4月24日加推2棟33層高層，2梯2戶結構，共110套房源，168180平米大三房和四房戶型。開盤前蓄客約120余人，但開盤當天到場人數(shù)不到60人，現(xiàn)場人氣不足略顯冷清，最終簽約34套；開盤過后，陸續(xù)銷售了6套。長大臥虎：以高層和小高曾為主的住宅項目，占地115畝，建筑面積21萬平方米。項目介紹：位于長沙市萬家麗北路與陽光路交匯處西南角，東臨萬家麗北路，西接規(guī)劃中的月島公園，南距新修的瀏陽河大橋僅500米，北離月湖公園1100米。該項目不僅交通便捷，并憑借倚靠的數(shù)百畝月島公園，擁有著無以倫比的自然生態(tài)環(huán)境。一期僅剩少量5155平方米的一房和164178平方米的四房，二期預計在2010年底至2011年初開盤。2）國家宏觀調控政策為為未來長沙樓市帶來不確定因素困難點：如何避免與其定位相同的臥虎、藏瓏相沖突，如何化解自身項目周邊配套設施不齊全的問題，同時如何處理好周邊臨時建筑雜亂無序狀態(tài)，同時怎樣處理好與藏瓏的天然水景優(yōu)勢競爭。 結論通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標志性項目　 項目價值分析　　、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念　　商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：選擇可類比項目：財富名園項目位于萬家麗北路與三一大道交匯處，毗鄰省國際會展中心、省廣電中心、世界之窗和海底世界，人文資源豐富。交通便利，十余條快速公交線路從項目四周經過，給您的出行帶來無憂與便捷。10分鐘直達火車站，15分鐘抵五一商圈、東塘商圈，到黃花國際機場亦只需20余分鐘。本項目占地200余畝,總建筑面積50 萬平方米，共24棟建筑，嚴格按照高檔住宅小區(qū)標準分三期左右開發(fā)。建筑首層架空并設星級入戶大堂；全城實行人車分流；采用超高轎廂智能空調電梯；純凈直飲水入戶；數(shù)字智能家居控制系統(tǒng)管理，遠程遙控家電安防；近80000方皇家風格園林景觀及休閑空間，彰顯主人尊貴身份；社區(qū)配套有籃球場、羽毛球場、休閑會所、大型生活購物中心、商務中心、星級酒店等，竭力為您營造一個生態(tài)、健康、安全、典雅、舒適、尊貴的私人生活空間，足以讓您世代傳承。確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重對于項目價值實現(xiàn)的各要素，我們綜合分析歸納為以下幾大類：土地價值、項目規(guī)模價值、項目環(huán)境價值、項目內在文化價值、使用性質價值、建筑形態(tài)價值、建筑質量價值、項目配套服務價值、項目位置價值、項目升值潛力價值、各項目稅費比較價值、地方不同政策形成的價值、項目品牌價值、投資回報率及周期價值等。 以上各價值實現(xiàn)中的權重，由于統(tǒng)計和評價的方式不同，可能會有一定的出入，僅作參考列表如下（假設各要素權重總值為100分）：序號價值要素 權重比值 決定因素1項目位置價值 8由自然和政府規(guī)劃決定2項目規(guī)劃設計10 開發(fā)商及項目定位決定。3使用性質價值 11 規(guī)劃批地時決定。4建筑質量價值 12 開發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方決定。5土地價值 4 政府決定。6建筑形態(tài)價值 6 開發(fā)商及策劃者決定。7項目規(guī)模價值 8 開發(fā)商與政府共同決定。8項目環(huán)境價值 3 大環(huán)境是自然的,小環(huán)境由開發(fā)商根據(jù)項目需要而決定 9項目內在文化價值 4項目開發(fā)理念及引導與運營決定。10