【正文】 　　 主力戶型選擇（龍杰）長大臥琥臥琥主力房型是以三房兩廳和四室兩廳為。高層以藍(lán)色屋頂設(shè)置更彰顯人與自然的和諧統(tǒng)一。私家別墅，景觀獨享，以最大的開闊視野和景觀平臺成為絕版豪宅典范。橫縱韻律：樓體凹凸有致，飄窗、角飄窗、落地窗、陽臺結(jié)合色彩搭配，產(chǎn)生立體豐富光影效果，橫縱韻律感強，挺拔且穩(wěn)重；豐富多折皺立面附加較高建筑成本。在全國只修建一種風(fēng)格的房子———歐陸風(fēng)格；這是恒大一貫秉承的建筑風(fēng)格，用這一種建筑風(fēng)格在全國各地都取得了成功.建筑色彩計劃三段式：精致、典雅，有天有地穩(wěn)重，極具層次感。　　地標(biāo)性建筑群：運用歐陸新古典建筑手法，雍容華麗，不失質(zhì)樸細(xì)膩，強調(diào)小區(qū)特色與風(fēng)格，依靠各類向上的(坡)屋頂設(shè)計，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線，強烈的標(biāo)識感，即使在項目周邊也可以認(rèn)知是恒大項目。新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進(jìn)一步理性?！?建筑風(fēng)格定位（寧家明）　　、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思新古典主義(英語：Neoclassicism)，興起于18世紀(jì)的羅馬，并迅速在歐美地區(qū)擴展的藝術(shù)運動，其實就是經(jīng)過改良的古典主義風(fēng)格。能夠讓恒大這一品牌形象在此處扎根。公共建筑的外部里面以歐洲風(fēng)情給人以高檔感覺，水景與建筑相互交映，形成一幅和諧自然的風(fēng)景圖畫。其中：（1）服務(wù)中心接待大廳面積：≥200平方米；（2）行政辦公：≥200平方米；（3）保潔工具房：≥50平方米；（4）綠化工具房: ≥50平方米(有條件的設(shè)小型苗圃)；（5）工程值班用房、物料用房、操作用房；（6）保安監(jiān)控中心、消防監(jiān)控中心、智能化監(jiān)控管理中心：按規(guī)范規(guī)定；（7）庫房；（8）員工飯?zhí)?、員工宿舍等。公司下設(shè)行政人事中心、監(jiān)察管理中心、培訓(xùn)管理中心、維護(hù)管理中心等四個職能部門，擁有分支機構(gòu)逾32家，在管物業(yè)項目逾86個，總建筑面積逾3883萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級“精品物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”，社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)優(yōu)勢日益凸顯，正隨著恒大地產(chǎn)集團(tuán)在全國的迅猛發(fā)展而高速擴張。營銷中心外立面設(shè)計提示營銷中心外部里面圖簡潔的白色配合項目的整體高端定位，給人以品質(zhì)感，高貴感。.公共建筑外立面設(shè)計提示：會所外立面設(shè)計提示 恒大凡爾塞皇家會所是整個湖與島核心娛樂休閑之處，為典型的古典主義風(fēng)格建筑，主要構(gòu)成有大沙龍、小沙龍、棋牌室、健身房、茶室、商務(wù)中心等。163醫(yī)院兩側(cè)商業(yè)相對單一，基本以餐飲為主，另有超市、賓館等.項目配套功能配置及安排秉承歐陸新古典主義設(shè)計理念，世界級皇家園林，國際級航母配套，五星級豪華會所，國際運動中心、貴族式幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學(xué)、國際風(fēng)情商業(yè)街，滿屋名牌，9A精裝，全球頂尖物業(yè)等鍛造成功人士的王者豪庭。長沙大學(xué)西側(cè)的商業(yè)街以針對學(xué)生消費的餐飲、休閑娛樂等為主，稍微繁華。小區(qū)不僅擁有絕佳的天然湖景資源，還有近萬平米的超大面積人工湖面，景觀開闊；植被豐富的坡地景觀、茂密的森林組團(tuán)、曲折的湖岸線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活。景觀化建筑群：圍繞中心園林以觀景效果為出發(fā)，錯落有致的排布建筑，盡量做到“戶戶觀湖，開窗見景”；同時建筑也作為景觀的一部分融入園林之間，被業(yè)主欣賞。地標(biāo)性建筑群：運用歐陸新古典建筑手法，雍容華麗，不失質(zhì)樸細(xì)膩，強調(diào)小區(qū)特色與風(fēng)格，依靠各類向上的(坡)屋頂設(shè)計，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線，強烈的標(biāo)識感，即使在項目周邊也可以認(rèn)知是恒大項目?！?新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進(jìn)一步理性。項目綠化景觀系統(tǒng)分析新古典主義(英語：Neoclassicism)，興起于18世紀(jì)的羅馬，并迅速在歐美地區(qū)擴展的藝術(shù)運動，其實就是經(jīng)過改良的古典主義風(fēng)格?？梢砸韵鲁潦綇V場和疊落式建筑為特色將建筑也作為一種景觀資源。撈刀河畔的撈刀鎮(zhèn)以生產(chǎn)刀剪而與杭州的“張小泉”，北京的“王麻子”齊名，并稱為中國的三大名剪。撈刀河全長141公里。明《一統(tǒng)志》載：“河源出瀏陽縣石柱峰，名黃泥港，西流至長沙縣被十三里入湘江。寺廟于清初康熙年重建，歷盡滄桑，幾度興廢，后改名為洪山寺?！　∩晋椞豆欧Q山陰潭、三眼潭，四周山巒迭嶂，林木蔥郁，白鷺飛舞，景色宜人。廟前有洪山潭激水，灘水過輒激。洪山寺，現(xiàn)占地面積十五畝,位于長沙城北撈刀河畔，毗鄰湖南廣電中心，長沙大學(xué)，山鷹潭渡假村，距長沙市約6公里。 　　湖南國際會展中心位于湖南省省會長沙，是湖南及華中地區(qū)規(guī)模最大專業(yè)化、現(xiàn)代化、智能化的會展場館。室外廣場150，000平方米，室內(nèi)戶外停車泊位1，200多個。適合舉辦會議、慶典、文藝演出、影視演播以及體育競賽等多種大型活動。國際會議區(qū)擁有25套不同規(guī)格的會議廳，其同聲翻譯、多媒體演播系統(tǒng)設(shè)施堪稱一流。湖南國際會展中心：湖南國際會展中心是湖南省乃至華中地區(qū)最大規(guī)模集現(xiàn)代建筑藝術(shù)、服務(wù)設(shè)施之大成于一體的高科技智能化、現(xiàn)代化專業(yè)展覽場館和超大型室內(nèi)公共活動中心。大廳可分割成三個大小相同的會議廳，皆配備高檔先進(jìn)的視聽設(shè)施，是舉行大型宴會、冷餐會、記者招待會、國際性會議、文藝演出、音樂的最佳場所，也可舉行各類中小型會議。 　　中心餐廳－以宮廷譚家菜為主，結(jié)合粵、潮、湘菜等，精制魚翅系列生猛海鮮及傳統(tǒng)特色佳肴，由國家特一級廚師主理；地中海岸西餐廳，典型的歐陸建筑風(fēng)格，提供口味純正的法、意各式佳肴。湖南國際影視會展中心：湖南國際影視會展中心位于長沙市瀏陽河大橋東金鷹影視文化城，靠近世界之窗、麥德龍，交通便利、購物方便。集觀賞、休閑、娛樂、科普于一體，是中南地區(qū)展示物種最多、節(jié)目內(nèi)容最豐富、參與性最強、最具時尚感的海洋主題公園，是中國海洋協(xié)會、湖南省科協(xié)授牌的“海洋科普教育基地”，國家４Ａ級旅游景區(qū)。既有微縮景觀的精巧別致，又有大比例的藝術(shù)夸張，集娛樂性、趣味性、刺激性與濃厚文化內(nèi)涵于一身。景區(qū)內(nèi)100多個景點建筑采用不同比例，為游客創(chuàng)造出一個多層次、高品位、有韻味的游覽空間。項目停車場布置采用的人車分流，是將車流引入地下室，并配備相應(yīng)的電梯上樓。項目主要干道設(shè)置小區(qū)內(nèi)部將人行道與備用消防車道結(jié)合，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置環(huán)形道路，同于小區(qū)內(nèi)部各部位，別墅區(qū)以人行道為主，仿擬天然道路設(shè)置項目車輛分流情況說明實行人車分流模式，在道路上將人流與車流完全分隔開，互不干擾地各行其道?！　?、道路系統(tǒng)布局　　.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)南面為工程兵達(dá)到，西面為萬家麗路，北面為開福西路，東面為319國道，交通便利發(fā)達(dá)?；顒訁^(qū)：主要沿水景分布生活休閑區(qū)。在外部高層下面做半插入式的裙樓，第一可以用作商業(yè)鋪面，提高小區(qū)的生活配套水平。同時東南方向的自然水景能很好的提升小區(qū)的整體景觀效果，由東南向西北遞高能使小區(qū)任何位置都能享有景觀，而且入口的自然景觀，儼然使小區(qū)渾然天成。高端住宅別墅產(chǎn)品——豪宅別墅1）、長沙豪宅別墅單價集中在7000元/㎡以上，該類產(chǎn)品是在社區(qū)中占據(jù)核心景觀資源，為目前長沙豪宅市場上的佼佼者，也是長沙上層人士尊貴身份的標(biāo)志；2）、長沙高級別墅體量約2萬㎡，豪宅別墅的供應(yīng)量龐大，主要是岳麓山公館項目較集中的市場放量造成，故在階段內(nèi)低中高別墅產(chǎn)品市場放量不均衡；3）、長沙高級別墅面積集中在300~400㎡，面積較小，與高級別墅的最大區(qū)別在于享受核心景觀資源不同，分析主要為在別墅戶型空間尺度上的創(chuàng)新意識及豪宅空間尺度的把握方面思維陳舊造成，面積還有擴大空間；4）、長沙高級別墅總價集中在200~400萬之間，300萬左右的豪宅別墅占絕大部分，300萬的總價也是許多長沙高端客戶接受度最高的別墅型產(chǎn)品。高端住宅非別墅產(chǎn)品戶型面積供給總結(jié)：非別墅高端住宅主力戶型以三房、四房為主；主力戶型面積跨度較大，從120~180㎡；戶型結(jié)構(gòu)單一，以平層為主，較少見復(fù)式，在城東的星城世家有少量代表作品；戶型偏大，主力戶型三房、四房的面積較大，這是長沙目前消費的現(xiàn)狀。隨著眾多的樓盤入住，該地區(qū)的人氣逐漸濃厚，未來的商業(yè)氛圍也定將有很大改善，這一趨勢能很好的提升項目的附加經(jīng)濟價值。面對藏瓏湖上國際的人文景觀組合和景觀優(yōu)勢，可以區(qū)別的做成自然為主人文輔助的形式，為小區(qū)營造一個充滿自然與人和諧相處的畫面和氛圍。同時也能最大程度的減少中間的高檔住宅受外界的影響。針對劣勢：與相關(guān)的商業(yè)廣場和商業(yè)機構(gòu)談判，促成高檔購物區(qū)的進(jìn)駐。在恒大標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，合理創(chuàng)新，使項目更具有競爭優(yōu)勢。.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避針對優(yōu)勢：最大程度的挖掘自然景觀的利用價值，利用自然的景觀組合，打造具有地區(qū)特色的景觀內(nèi)容。 針對周邊較多的農(nóng)家樂臨時建筑如何與項目本身進(jìn)行區(qū)別和隔離，以免影響日常的生活和治安。 必須處理好周邊道路交通對小區(qū)環(huán)境的影響，如何對此進(jìn)行相應(yīng)的技術(shù)規(guī)避和技術(shù)處理是項目開發(fā)前必須要處理好的問題。產(chǎn)品領(lǐng)先城市豪宅在基本資源保障下，對于自身產(chǎn)品的也非常注重，一方面是做適合于市場需求的產(chǎn)品，另一方面也通過市場創(chuàng)新也形成市場亮點。分期開發(fā)城市豪宅由于規(guī)模因素和市場風(fēng)險防范因素，均采用分期開發(fā)策略，通過市場檢驗后確定整體各期開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型。長沙高端市場時機成熟通過對長沙市場的調(diào)查，目前長沙市場的高端需求旺盛，全市成交高端別墅型住宅超過22萬㎡（其中獨立別墅約8萬㎡ ），總套數(shù)將近780套，占總體商品房銷售面積的近7%，而且高端客戶日益成熟，而中高端產(chǎn)品集中供應(yīng)量大，城區(qū)真正的的高端產(chǎn)品供應(yīng)量有限，金鷹城的開發(fā)已近尾聲，城區(qū)高端市場大有可為。條件：項目自身條件充分利用本項目具有明顯的自然、生態(tài)、景觀條件，這些條件是完成項目開發(fā)目標(biāo)的基礎(chǔ)，充分挖掘諸多資源，可提高市場起點，與城區(qū)普通別墅項目拉開距離。.項目地貌狀況由于該地僅靠水景，因此地下水位比較深，同時地勢平坦，基礎(chǔ)施工難度相對增加，但是三通一平及地下部位的施工難度相對較小的。北面，為農(nóng)家樂莊園，臨時性建筑，環(huán)境較臟亂差。項目周邊的路政工程南面，緊鄰金鷹圣爵菲斯，同時由于該項目的投入運營周邊的小商業(yè)逐步起來。 產(chǎn)品朝多樣化發(fā)展高層建筑在東西湖區(qū)域市場上的比重不斷增加，諸如山水灣二期、長大臥虎等項目都是已高層為主的項目，但在產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境上卻更加注重，住宅品質(zhì)只升不降，區(qū)域市場產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化。而隨著市場的發(fā)展，如今區(qū)域內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)重質(zhì)不重量的現(xiàn)象，即年度內(nèi)區(qū)域推出新盤數(shù)量與以往相比有下降，但樓盤品質(zhì)不斷得到提升。重量轉(zhuǎn)向重質(zhì)市場的發(fā)展帶來品質(zhì)的提升。金鷹板塊地位更明顯金鷹板塊土地總供應(yīng)量不斷提升，而區(qū)域價格也是高于開福板塊平均價格。而這些大企之間的共同點是拿地規(guī)模都相當(dāng)大，實力非常雄厚，2010年恒大地產(chǎn)項目正式推出，而友阿集團(tuán)項目預(yù)計在明年上半年推出。 項目總體規(guī)劃　　、項目地塊概述.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀恒大，雅苑。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。二、 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷　　通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。，可以采用分期開發(fā)，減少資金壓力，對開盤仍沿襲開盤必低價的價格策略，吸引本項目的人氣，同時也可以及時的回籠資金來進(jìn)行下一個項目開發(fā)，這種造勢活動也會在很大程度上對周邊項目形成一個壓力。建議兩條路線，解決這一問題，一是從省級政府做好政府公關(guān)，爭取最上面的強力支持；二是從街道到區(qū)市，一層一層做好項目的政府公關(guān)工作，爭取由下到上最具體的政策扶助和實現(xiàn)市政配套設(shè)施的及時到位。，這將成為有史以來第一個地方政策變化的例子。項目類比價值計算：月湖房價值：湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米　　 投資風(fēng)險分析及評價　　、項目風(fēng)險性評價價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：　　　　　　、資金運作風(fēng)險性　　，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本　　，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠　　、經(jīng)濟政策風(fēng)險，除非項目違規(guī)和嚴(yán)重不符合有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，否則這種經(jīng)濟政策性風(fēng)險就主要可能來自地方的政策。探索實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理制度，使在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住的農(nóng)民有序轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民。推進(jìn)土地綜合整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、“先征后轉(zhuǎn)”，實施耕地占用補償制度，加大閑置用地處置力度。推行新增項目能耗審核制度。繼續(xù)抓好重點領(lǐng)域、重點企業(yè)和重點建筑節(jié)能節(jié)水改造，推廣綠色建筑，推進(jìn)節(jié)約型城市和國家節(jié)水型示范城市建設(shè)。實施生豬標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖，城區(qū)退出畜禽養(yǎng)殖業(yè)，完成500頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖場污染治理。著力推進(jìn)節(jié)能減排。完成岳麓大道西延拓改、坪塘大道等6條道路建設(shè)，啟動洋湖大道、黃橋大道二期建設(shè)，形成核心區(qū)道路基本框架。堅持重點突破、全面推進(jìn)，著力在關(guān)鍵領(lǐng)域和重點環(huán)節(jié)先行先試、取得實效。擴大城市綠地規(guī)模。按照“打通出口、暢通城區(qū)、聯(lián)接兩岸、提升品質(zhì)”的思路，重點推進(jìn)中山西路、南湖等片區(qū)建設(shè)，啟動地鐵1號線、南湖路過江隧道、福元路湘江大橋、橘子洲大橋擴建、湘府路大橋、餐廚垃圾處理中心等項目建設(shè)；進(jìn)行東二環(huán)道路改造。落實色彩、綠線規(guī)劃，推進(jìn)規(guī)劃進(jìn)社區(qū)工作，強化規(guī)劃實施的社會監(jiān)督。加快城市總體規(guī)劃修編，統(tǒng)籌各類規(guī)劃的編制，注重要素聚合，增強規(guī)劃的科學(xué)性。堅持精細(xì)管理城市規(guī)劃、建設(shè)和運行，完善城市功能，提高城市品位。提高城鄉(xiāng)勞動者收入水平，增強城鄉(xiāng)居民消費能力。充分利用高速鐵路、高速公路、航空、水運等綜合交通優(yōu)勢和周邊消費需求，創(chuàng)造更好的城市品質(zhì)、生態(tài)環(huán)境，提高消費吸引力。促進(jìn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施同網(wǎng)規(guī)劃、同步建設(shè)