地鐵脫貧之道——淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展-文庫吧
2025-06-14 11:11 本頁面
【正文】 港地鐵是目前唯一打破“虧錢”規(guī)則的地鐵。事實上，香港地鐵是目前世界上唯一經(jīng)營獲利的地鐵公司。香港地鐵自1979年底逐段投入運營，經(jīng)營初期，是沒有盈利的，其一是收入少，二是利息開支大。隨著地鐵各站投入運營，乘客量不斷增加。地鐵公司自1998年開始剔除沉重利息開支和其他經(jīng)營費用后，首次出現(xiàn)2億元盈利。截至2000年上半年的20年半的時間里，逐步由前12年的虧損，轉(zhuǎn)為盈利，；，2000年利潤已經(jīng)達(dá)到41億港元。并曾在1997年及1998兩年派發(fā)股息。其最主要的兩個原因是：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展商業(yè)化運作的運營模式以下對上述兩點進(jìn)行詳細(xì)說明。第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展一、地鐵商業(yè)運作發(fā)展沿線物業(yè)[案例1]：香港地鐵地鐵結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)可以三得益：一是通過地鐵的延伸實現(xiàn)城市拓展的總體規(guī)劃；二是由地鐵來建設(shè)新的住宅區(qū)，又可為地鐵帶來新客流；三是可以用房地產(chǎn)的增值彌補地鐵運營的虧損。香港地鐵從修第一條線路開始，就建立了一套成功、獨特的商業(yè)模式，首要的一點是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢，在結(jié)合地鐵營運與發(fā)展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。目前香港地鐵已成為香港最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。地鐵公司充分運用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。單在1999年，地鐵公司在機場沿線5個車站物業(yè)發(fā)展計劃涉及面積約達(dá)350萬平方米，將軍澳支線4個車站及車廠的物業(yè)發(fā)展計劃涉及樓面總面積約達(dá)230萬平方米。以地鐵公司策略性地保留部分已落成之物業(yè)作租賃用途，以提供穩(wěn)定的租金收入。按1999年年底的價值計算，地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達(dá)89億港元。地鐵公司選取的地皮，通常為車站上蓋。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時發(fā)展。他們首先向政府取得發(fā)展車站上層空間的權(quán)利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費用，建造大型住宅、寫字樓和商場。出售物業(yè)所得利潤，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。例如最近涉及200至250億港元的九龍站5至7期發(fā)展商業(yè)項目，就有3份標(biāo)書，由新鴻基奪得。地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤，全部用于地鐵建設(shè)，成為香港地鐵發(fā)展的重要資金來源之一。數(shù)據(jù)：香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展帶來的收入主要包括：物業(yè)發(fā)展利潤、物業(yè)租金收入以及物業(yè)管理收入。沿線物業(yè)發(fā)展所得收益，亦有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。[案例2]：廣州地鐵廣州在地鐵一號線沿線缺乏可開發(fā)土地，上蓋物業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展暫時無法實現(xiàn)，目前其物業(yè)發(fā)展收益來源于車站商鋪的租金收入。2001年，沿線物業(yè)出租率保持100％，年收入近7000萬元。地鐵營運預(yù)計虧損兩三千萬元。從修建二號線開始，有計劃實施地鐵沿線物業(yè)發(fā)展，即進(jìn)行建設(shè)、運營和房地產(chǎn)三塊經(jīng)營。目前三號線正準(zhǔn)備以合法手續(xù)擁有沿途洛溪、大石、漢溪的三塊面積達(dá)5平方公里的土地，將通過招商引資、合作等多種
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