地鐵脫貧之道——淺析地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展(專業(yè)版)
【正文】 與政府緊密合作制定運(yùn)輸計(jì)劃，加強(qiáng)地鐵車站的接駁服務(wù)所以，地鐵車票的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：足以支付成本、支付利息，不斷改善地鐵系統(tǒng)和為投資者提供合理回報(bào)。香港地鐵建設(shè)費(fèi)用，其中政府的投資不足三分之一，地鐵建造的主要資金由各類融資安排籌集，包括債券、財(cái)團(tuán)貸款和浮息票據(jù)等，通常由政府作擔(dān)保。項(xiàng)目的啟動(dòng)期，銀行授信融資為主。香港地鐵公司二十多年成立以來，一直以商業(yè)原則運(yùn)作。沿線土地是指可以與地鐵站點(diǎn)或者車場(chǎng)結(jié)合發(fā)展的地塊。[案例]地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(diǎn)(車廠)上蓋物業(yè)發(fā)展。沿線物業(yè)發(fā)展所得收益，亦有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時(shí)發(fā)展。香港地鐵從修第一條線路開始，就建立了一套成功、獨(dú)特的商業(yè)模式，首要的一點(diǎn)是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢(shì)，在結(jié)合地鐵營(yíng)運(yùn)與發(fā)展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展一、地鐵商業(yè)運(yùn)作）廣州地鐵一號(hào)線而其作為公益事業(yè)，地鐵只能以低廉的運(yùn)價(jià)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費(fèi)用、資金利息和維修費(fèi)用。[例1]：廣州地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15％~25％，1999年一號(hào)線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15％~25％。四、難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的流錢線嗎？統(tǒng)籌是大前提市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)[案例1]：香港地鐵公司年內(nèi)，地鐵公司推出了自愿離職計(jì)劃，將員工由8786人減至7537人，而近5年來。政府也沒有干預(yù)過地鐵公司對(duì)票價(jià)的決定權(quán)。項(xiàng)目：青衣城例如最近涉及200至250億港元的九龍站5至7期發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，就有3份標(biāo)書，由新鴻基奪得。發(fā)展沿線物業(yè)地鐵的開通運(yùn)營(yíng)，帶來了一種蘊(yùn)含無限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。沿線商業(yè)提升生活空間和便利度日期：20031031 第一部分：地鐵與城市發(fā)展的緊密關(guān)系一、地鐵建設(shè)的效益地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購(gòu)物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。截至2000年上半年的20年半的時(shí)間里，逐步由前12年的虧損，轉(zhuǎn)為盈利，；，按1999年年底的價(jià)值計(jì)算，地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達(dá)89億港元。二、發(fā)展沿線物業(yè)沿線地塊由政府按項(xiàng)目分別批租，沒有統(tǒng)一的征用土地。一般市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小的、或者對(duì)建設(shè)企業(yè)品牌具有標(biāo)志性意義的發(fā)展項(xiàng)目，適合獨(dú)立發(fā)展。項(xiàng)目發(fā)展期，當(dāng)沿線物業(yè)發(fā)展到具有一定的品牌，項(xiàng)目發(fā)展具有相當(dāng)?shù)内A利性時(shí)，采取入干股的方式，即不投入實(shí)際資金，以項(xiàng)目發(fā)展權(quán)獲得收益分配，這樣可以避免資金運(yùn)作的各種風(fēng)險(xiǎn)。（本次項(xiàng)目是由世聯(lián)專題研究小組共
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