地鐵脫貧之道——淺析地鐵運(yùn)營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展(更新版)
【正文】 源不斷的流錢線嗎？[例1]：廣州地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號線沿線物業(yè)升值15％~25％，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15％~25％。地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。國際研究發(fā)現(xiàn)，地鐵對周邊區(qū)域的地價提升比率，根據(jù)原有區(qū)域條件不同可達(dá)到5％15％；原有區(qū)域距離城市中心越遠(yuǎn)，原有交通條件越差，地價提升比率越高。二、面臨的困境：地鐵投資巨大而其作為公益事業(yè)，地鐵只能以低廉的運(yùn)價提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費(fèi)用、資金利息和維修費(fèi)用。支持?jǐn)?shù)據(jù)與案例：莫斯科地鐵首期）廣州地鐵一號線隨著地鐵各站投入運(yùn)營，乘客量不斷增加。第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展一、地鐵商業(yè)運(yùn)作香港地鐵從修第一條線路開始，就建立了一套成功、獨(dú)特的商業(yè)模式，首要的一點(diǎn)是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢，在結(jié)合地鐵營運(yùn)與發(fā)展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。單在1999年，地鐵公司在機(jī)場沿線5個車站物業(yè)發(fā)展計劃涉及面積約達(dá)350萬平方米，將軍澳支線4個車站及車廠的物業(yè)發(fā)展計劃涉及樓面總面積約達(dá)230萬平方米。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時發(fā)展。沿線物業(yè)發(fā)展所得收益，亦有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。結(jié)論：地鐵建設(shè)應(yīng)該采用先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)作模式，并進(jìn)行地鐵沿線物業(yè)發(fā)展。地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(diǎn)(車廠)上蓋物業(yè)發(fā)展。結(jié)論：1)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，土地的價值沒有最大化的體現(xiàn)，是對城市資源的極大浪費(fèi)；2)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，地鐵站點(diǎn)的建設(shè)只考慮了交通出入口的功能，設(shè)置孤立、缺乏連續(xù)性，破壞城市景觀；3)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，物業(yè)管理與地鐵的后續(xù)建設(shè)較難協(xié)調(diào)，公眾得不到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，地鐵工程質(zhì)量也缺乏保障。[案例]它的主要職責(zé)有：沿線土地是指可以與地鐵站點(diǎn)或者車場結(jié)合發(fā)展的地塊。當(dāng)然，根據(jù)我國土地使用的法律法規(guī)，此等發(fā)展權(quán)需要支付一定的地價。第三部分：地鐵運(yùn)營——商業(yè)化運(yùn)作的運(yùn)營模式一、關(guān)鍵的體制問題是按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資和經(jīng)營香港地鐵公司二十多年成立以來，一直以商業(yè)原則運(yùn)作。項(xiàng)目的啟動期，銀行授信融資為主。香港地鐵建設(shè)費(fèi)用，其中政府的投資不足三分之一，地鐵建造的主要資金由各類融資安排籌集，包括債券、財團(tuán)貸款和浮息票據(jù)等，通常由政府作擔(dān)保。根據(jù)條例，地鐵公司有權(quán)決定票價。所以，地鐵車票的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：足以支付成本、支付利息，不斷改善地鐵系統(tǒng)和為投資者提供合理回報。成功的首要條件是物質(zhì)基礎(chǔ)：即設(shè)施先進(jìn)，保障了龐大客運(yùn)流量能夠暢通無阻，從而發(fā)揮了規(guī)模效應(yīng)。1999物業(yè)發(fā)展權(quán)須按市值繳付地價，但其中不包括地鐵開通后的土地增加的附加值。與政府緊密合作制定運(yùn)輸計劃，加強(qiáng)地鐵車站的接駁服務(wù)
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