地鐵脫貧之道——淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展(更新版)
【正文】 源不斷的流錢線嗎？[例1]：廣州地鐵于1993年開工，開工當年和第二年，廣州地鐵一號線沿線物業(yè)升值15％~25％，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15％~25％。地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。國際研究發(fā)現(xiàn)，地鐵對周邊區(qū)域的地價提升比率，根據(jù)原有區(qū)域條件不同可達到5％15％；原有區(qū)域距離城市中心越遠，原有交通條件越差，地價提升比率越高。二、面臨的困境：地鐵投資巨大而其作為公益事業(yè)，地鐵只能以低廉的運價提供優(yōu)質(zhì)服務，不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費用、資金利息和維修費用。支持數(shù)據(jù)與案例：莫斯科地鐵首期）廣州地鐵一號線隨著地鐵各站投入運營，乘客量不斷增加。第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展一、地鐵商業(yè)運作香港地鐵從修第一條線路開始，就建立了一套成功、獨特的商業(yè)模式，首要的一點是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢，在結合地鐵營運與發(fā)展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。單在1999年，地鐵公司在機場沿線5個車站物業(yè)發(fā)展計劃涉及面積約達350萬平方米，將軍澳支線4個車站及車廠的物業(yè)發(fā)展計劃涉及樓面總面積約達230萬平方米。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時發(fā)展。沿線物業(yè)發(fā)展所得收益，亦有助于抵消新地鐵建設的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。結論：地鐵建設應該采用先進的商業(yè)運作模式，并進行地鐵沿線物業(yè)發(fā)展。地鐵公司與政府達成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(車廠)上蓋物業(yè)發(fā)展。結論：1)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，土地的價值沒有最大化的體現(xiàn)，是對城市資源的極大浪費；2)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，地鐵站點的建設只考慮了交通出入口的功能，設置孤立、缺乏連續(xù)性，破壞城市景觀；3)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，物業(yè)管理與地鐵的后續(xù)建設較難協(xié)調(diào)，公眾得不到優(yōu)質(zhì)服務，地鐵工程質(zhì)量也缺乏保障。[案例]它的主要職責有：沿線土地是指可以與地鐵站點或者車場結合發(fā)展的地塊。當然，根據(jù)我國土地使用的法律法規(guī)，此等發(fā)展權需要支付一定的地價。第三部分：地鐵運營——商業(yè)化運作的運營模式一、關鍵的體制問題是按照市場經(jīng)濟規(guī)則進行籌資和經(jīng)營香港地鐵公司二十多年成立以來，一直以商業(yè)原則運作。項目的啟動期，銀行授信融資為主。香港地鐵建設費用，其中政府的投資不足三分之一，地鐵建造的主要資金由各類融資安排籌集，包括債券、財團貸款和浮息票據(jù)等，通常由政府作擔保。根據(jù)條例，地鐵公司有權決定票價。所以，地鐵車票的收費標準是：足以支付成本、支付利息，不斷改善地鐵系統(tǒng)和為投資者提供合理回報。成功的首要條件是物質(zhì)基礎：即設施先進，保障了龐大客運流量能夠暢通無阻，從而發(fā)揮了規(guī)模效應。1999物業(yè)發(fā)展權須按市值繳付地價，但其中不包括地鐵開通后的土地增加的附加值。與政府緊密合作制定運輸計劃，加強地鐵車站的接駁服務
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