【正文】 (2) 實施對該特定區(qū)域的進(jìn)一步市場調(diào)查，包括地理環(huán)境、商業(yè)氛圍、市場特性、競爭對手等。(3) 通過市場調(diào)查，篩選出具體的目標(biāo)地點，主要考察以下幾方面的內(nèi)容：① 可以確保必要的家庭(人口)數(shù)量的具體位置。如：從道路、交通條件等考慮，何處較為有利？何處易受鐵路、河川等自然性阻礙？何處較有希望成為生活區(qū)發(fā)展地？何處腹地為人口聚集地？② 何處從商業(yè)環(huán)境上講較為有利？確認(rèn)有無競爭店？能否在停車場面積、商品構(gòu)成、營業(yè)力等方面與競爭店形成差別比？③ 何處是將來有良好發(fā)展前景的地區(qū)？人口增長率、城市規(guī)劃政策將是怎樣？是否涉及和影響？④ 對銷售額作出預(yù)測，粗略地確定商圈范圍。(4) 對具體的地址進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，做出優(yōu)劣、適合性的具體評價。主要內(nèi)容有：① 土地房產(chǎn)的適用性② 對周圍環(huán)境狀況進(jìn)行確認(rèn)(5) 根據(jù)土地房產(chǎn)的優(yōu)劣順序，對該房產(chǎn)的每個必要條件做出確認(rèn)。選址的標(biāo)準(zhǔn) (1) 確定選址范圍的標(biāo)準(zhǔn)● 新設(shè)商店距老商業(yè)圈中心距離是多遠(yuǎn)；● 新商業(yè)圈內(nèi)有多少家競爭對手；● 新商業(yè)圈內(nèi)交通狀況；● 新的商業(yè)圈內(nèi)的房租價格等。(2) 確定門面大小的標(biāo)準(zhǔn)● 根據(jù)總部的發(fā)展要求和當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定該店的經(jīng)營范圍；● 參考同行在該商圈內(nèi)(或是整個區(qū)域)的經(jīng)營面積的大??；● 現(xiàn)有門面的層次及房租價格等。市場調(diào)研應(yīng)該全面，不僅對市場要有主觀上的把握，也要有微觀的了解；調(diào)研不能走馬觀花，要盡量在走訪中了解更多的信息；調(diào)研的手段應(yīng)該有多樣性。三、明確選址思路確定備選址方案的幾個基本因素(一) 確定選址的方位、選址的路線(二) 確定門面的大小范圍及房租水平(三) 確定選址的途徑(四)確定選址的時間進(jìn)度在確定選址方案時，根據(jù)目標(biāo)顧客選擇分店所在的黃金區(qū)域，對目標(biāo)客戶的日常行為進(jìn)行分析，往往可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營成功的契機(jī)。如超市最好建在住宅小區(qū)的中心位置，專賣店最好臨街而設(shè)，最好在鬧市區(qū)，或?qū)I(yè)街等。繼上一步后，再考慮黃金區(qū)域的狀況如朝向、競爭對手、互補(bǔ)店鋪、主要的商事機(jī)構(gòu)、人流密集區(qū)、交通要道、居民區(qū)等。這種信息越多，達(dá)到最優(yōu)機(jī)會就越大。四、尋找符合基本要求的地址(一) 遵守既定方案，認(rèn)真填寫各種選址的相關(guān)表格；(二) 搜尋各種信息，以便對選址方案進(jìn)行適時調(diào)整。嚴(yán)格遵守選址進(jìn)度要求，每天對所選地址進(jìn)行匯總和探討。對房屋的權(quán)屬等相關(guān)問題，必須認(rèn)真的了解、核實。五、甄選、評估(一) 對所選地址進(jìn)行甄選；(二) 制定詳細(xì)的說明書；(三) 初步進(jìn)行可行性分析。隨所收集的地址進(jìn)行綜合的分析，并兼顧連鎖分店的長遠(yuǎn)規(guī)劃制定詳細(xì)的說明書。六、和房主進(jìn)一步洽談(一) 洽談時應(yīng)事先擬好洽談提綱，做到心中有數(shù)。(二) 涉及到原則問題不能妥協(xié)，但應(yīng)采取靈活策略。(三) 在談判中不能作出越權(quán)的承諾。七、形成合同草案對合同草案中涉及到超越自己權(quán)限范圍的條款不能作出承諾，以免給后期談判帶來不必要的麻煩。八、形成書面報告書面報告要盡量做到詳盡具體，對涉及到的相關(guān)表格要認(rèn)真填寫。九、報批需及時報批，并對報批的結(jié)果及時反饋十、簽定正式合同(一) 簽定購房協(xié)議時要注意的事項對出售方資信進(jìn)行審查(1) 對方的營業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證或銷售許可證、面積審核通知書等相關(guān)證件；(2) 該房屋是否存在其他權(quán)屬關(guān)系。購買房屋所涉及的稅收有哪些，如契稅、印花稅、綜合管理費等項目。公用面積的分?jǐn)偸欠窈侠?。所出售房屋的有關(guān)的物業(yè)管理是否談妥。所簽定的購房合同文本是否是當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T所統(tǒng)一印制的文本。(二) 簽定租房協(xié)議時要注意的事項審查對方作為出租方的主體資格是否合法(1) 是否有產(chǎn)權(quán)證、是否有租賃許可證，如果有轉(zhuǎn)租行為是否得到原出租人的同意；(2) 該房屋是否存在著其他權(quán)屬問題，如果有，該出租行為是否得到其他債券人或房屋共有人的一致同意。對出租房屋的面積進(jìn)行嚴(yán)格審查。租金當(dāng)中是否含物業(yè)管理費用，如果不含，物業(yè)管理費用如何處理。對于房屋權(quán)屬比較復(fù)雜的房屋最好在當(dāng)?shù)胤课葜饔^部門的鑒定下簽定租房協(xié)議。十一、付款、交房嚴(yán)格按照合同中即定條款履行第三部分 對門面房的其他要求一、租賃期限由于我們的經(jīng)營性質(zhì)及我們投入的規(guī)模，所以門面的租賃期限也是我們決定是否承租該門面房的重要因素，一般租賃期限不得低于五年。二、房屋內(nèi)的供電設(shè)施狀況綜合電器的經(jīng)營對店內(nèi)的電容量的要求是每一千平米是150個千瓦左右，如若電容不夠，就存在電路改造問題。三、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備的完好情況。第四部分 直營店店址的評價與確定對于收集到的店面信息，我們必須做出明確的結(jié)論。同意或者否決該店址。那么，我們憑什么來做出這種判斷呢？要確定一個直營店店址是否合適，首先要對直營店店址進(jìn)行評價。我們將這種評價分為兩個層次：第一層次：直營店本身各項參數(shù)的評價；第二層次：結(jié)合直營店周圍環(huán)境、以及商圈情況，進(jìn)行投資效益預(yù)測。經(jīng)過這兩項評估，應(yīng)該能做出較為客觀、正確的判斷。一、直營店本身各項參數(shù)的評價直營店店址評價的因素有：(一) 店址所處位置；是否在商業(yè)中心，或離商業(yè)中心有多遠(yuǎn)。(二) 交通狀況；門店前的道路擁擠程度、過往交通限制、到達(dá)門店的交通是否便利、是否接近車站、有多少公交線路經(jīng)過、門口停車位、障礙物的情況等。(三) 建筑面積與建筑類型；(四) 內(nèi)部設(shè)施；建筑面積以合適為宜；內(nèi)部設(shè)施指水電、消防、電梯、電話等。(五) 有無內(nèi)庫，物流是否合適；(六) 房屋租價；(七) 房屋權(quán)屬，能否長期使用；(八) 輻射范圍，即店址的影響力；(九) 識別特征；門店的高可見度可使顧客在遠(yuǎn)處就注意到商店的存在。如果門店在街角、或比較突出，則易引起注意；如果門前有障礙(如電桿、樹林等)或位置與臨近建筑比相對凹近，則較差。我們設(shè)計了相應(yīng)的表單來調(diào)查分析以上這些因素(見附表)，對相應(yīng)的因素設(shè)計對應(yīng)的分值，店址的實際情況與標(biāo)準(zhǔn)對比后，對每一個因素給出具體得分，并將所有得分相加，總分高者為優(yōu)。但不能低于及格標(biāo)準(zhǔn)。另外，對某些要素，若低于最低標(biāo)準(zhǔn)，則實行一票否決。這些要素有：停車位、配套庫等。二、投資效益評估通過對周圍商圈和輻射范圍的調(diào)查，了解商圈或輻射范圍內(nèi)的市場容量，以及競爭對手的情況，根據(jù)我司與競爭對手的實力對比，確定商圈內(nèi)整個容量中我門店所占的份額。估計出門店的大致年銷量，并根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，測算出各項費用。由此形成投資效益分析表(附后)。根據(jù)最后計算出的盈虧情況，及公司在該地區(qū)的戰(zhàn)略意圖，決定取舍。附1：房屋租賃合同(商場用)房屋租賃合同(樣本)出租方(以下簡稱甲方)： 承租方(以下簡稱乙方)： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽定本合同：一、租賃地點： 二、租賃面積： 平米三、房屋的結(jié)構(gòu)類型： 四、房屋的設(shè)備情況： 五、承租用途： 六、租賃期限：自 年 月 日起至 年 月 日止。(協(xié)議期內(nèi)最后一個月月初商談簽定下年度租賃協(xié)議，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租的權(quán)利。)七、租金及交納方式： 本協(xié)議年租金為： 水電費： 付款方式： 。(除上述費用外，其他存在的或可能存在的費用，均有甲方承擔(dān)。甲方不得以任何理由，要求乙方承擔(dān)其他任何費用。一經(jīng)甲方提出，乙方有權(quán)予以拒絕。)八、甲方義務(wù)甲方負(fù)責(zé)房屋及房屋內(nèi)的水、電、暖設(shè)施的正常維修保養(yǎng)，保證房屋的安全使用；甲方保證乙方在租用期內(nèi)的供水、供電等附屬設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，若發(fā)生異常情況由甲方盡快地在合理期間內(nèi)予以解決。但屬乙方人為造成的因素除外；甲方應(yīng)出具房屋及場地的有關(guān)產(chǎn)權(quán)資格證書，并交一份復(fù)印件給乙方留存；甲方應(yīng)保證出租的房屋場地權(quán)屬清楚，在租賃期內(nèi)若發(fā)生與第三方有關(guān)權(quán)屬及債權(quán)、債務(wù)的糾紛，一律與乙方無關(guān)，若因此給乙方造成損失，甲方負(fù)責(zé)賠償；乙方在租用期間，如出租房于市政府規(guī)劃屬拆遷的，甲方應(yīng)于接到市政府規(guī)劃拆遷通知2日內(nèi)以書面形式通知乙方。甲方除退還未到期的租金外，還應(yīng)相應(yīng)補(bǔ)償乙方因此造成的實際損失。但如果有證據(jù)證明甲方在簽訂租房協(xié)議前知道所出租房屋在政府部門規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)，而未以書面通知告知對方，則甲方應(yīng)向乙方退還未到期的租金，還應(yīng)當(dāng)就乙方實際損失進(jìn)行補(bǔ)償，并另外償付違約金為年租金10%；承租期間商場內(nèi)部管理由乙方負(fù)責(zé)，甲方不予干涉；甲方在收取房租后，應(yīng)出具有關(guān)正規(guī)票據(jù)；甲方應(yīng)自行向當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門辦理相關(guān)房屋出租的手續(xù)，如因此發(fā)生糾紛與乙方無關(guān)。若因此造成乙方損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；甲方應(yīng)保證其出租給乙方經(jīng)營場地后，不得再將其房產(chǎn)的其他區(qū)域和樓面租賃給與乙方經(jīng)營同類商品的承租戶使用；甲方對乙方供電。九、乙方義務(wù)乙方應(yīng)依約按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠；乙方拖延履行交納房租的按實際遲延履行金額，每延遲一天交納萬分之二點一的遲延違約金；乙方應(yīng)按照租賃協(xié)議中明確的經(jīng)營內(nèi)容使用該房，不得從事非法活動；乙方不得擅自將承租房以轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借等方式給第三者使用；乙方應(yīng)合理的使用水、電等設(shè)施，并保證安全經(jīng)營，如因承租方不合理的使用水、電設(shè)施，所造成的損失及第三人損失，承租人應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。但由于原先水、電等設(shè)施不合格造成的損失，均應(yīng)由甲方承擔(dān)；租賃期間，乙方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途。因業(yè)務(wù)或其它原因需要拆改添建或改裝門面、室內(nèi)裝飾等，應(yīng)事先經(jīng)甲方同意，議定今后處理辦法，并另簽協(xié)議；出租區(qū)域的衛(wèi)生及門前的衛(wèi)生由承租方承擔(dān)；十、違約責(zé)任租賃期間，雙方必須信守合同，任何一方明確表示或者以自己的行為表明不履行義務(wù)時，需向?qū)Ψ絿L付年度租金________%作為違約金。并賠償因此給對方造成的損失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有權(quán)按到期應(yīng)付租金的萬分________向乙方加收滯納金；租賃期間，雙方必須信守合同，一方如因特殊情況中止合同時，應(yīng)提前三個月征得對方同意，并商定補(bǔ)償損失之費用(此處特殊情況僅指政府明令拆遷或其它不可抗力事由)；如因發(fā)生地震、臺風(fēng)、洪水等不可抗力，導(dǎo)致出租房毀損，乙方不能正常經(jīng)營的，由乙方予以修復(fù)，但應(yīng)免除該期間內(nèi)由乙方應(yīng)付的房租。十一、本協(xié)議自簽定之日起生效。十二、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與租賃合同具有同等法律效力。十三、本協(xié)議一式陸份，甲、乙方各執(zhí)叁份。甲 方： 乙 方：法人代表： (蓋章) 法人代表： (蓋章)經(jīng) 辦 人： (簽章) 經(jīng) 辦 人： (簽章)日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日財務(wù)管理中心l 營業(yè)執(zhí)照申領(lǐng)l 辦理稅務(wù)登記證l 辦理企業(yè)代碼證第三章 工商注冊登記第一節(jié) 工作流程去確定開店地區(qū)的工商局領(lǐng)取各種表格交集團(tuán)資金結(jié)算部填寫有關(guān)內(nèi)容，并報總裁審檢交納資料領(lǐng)取執(zhí)照刻制公章辦理銀行開戶辦理稅務(wù)登記辦理企業(yè)的代碼證定崗定編及人員確定建 帳第二節(jié) 工作說明工商稅務(wù)登記包括了營業(yè)執(zhí)照申領(lǐng)、銀行開戶、刻制公章、辦理稅務(wù)登記證和企業(yè)代碼證這五個項目。一、營業(yè)執(zhí)照的申領(lǐng)具體包括了企業(yè)名稱核準(zhǔn)、準(zhǔn)備資料、打款驗資、領(lǐng)取證照幾個項目。其中準(zhǔn)備資料的工作最為繁復(fù)，但只要細(xì)致周到，通過一些實踐，多跟當(dāng)?shù)氐墓ど滩块T聯(lián)絡(luò)，就可以順利完成這項工作。下面例舉的是申請執(zhí)照中必須準(zhǔn)備的一些資料： (一) 企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書企業(yè)在申請開辦時必須首先為企業(yè)確定名稱，這個名稱不能和其他已注冊的公司相同。工商部門所進(jìn)行的這項審核就是為了避免企業(yè)名稱的重復(fù)和不規(guī)范。經(jīng)過工商部門確認(rèn)的名稱方能合法有效，并以此名稱辦理下階段的登記手續(xù)。經(jīng)核準(zhǔn)后的企業(yè)名稱有效期為3個月。(二) 公司設(shè)立登記申請表這是一份由工商登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的規(guī)范化表格，其中需填寫的內(nèi)容包括：申辦企業(yè)的名稱、地址、負(fù)責(zé)人、經(jīng)營范圍、注冊資金、股東名稱、出資數(shù)額和比例、法定代表人履歷等。(三) 公司章程由股東各方議定的公司章程是有限責(zé)任公司的“基本法”，其中就股東各方應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)作了詳細(xì)的說明和約定。公司章程一旦報工商登記機(jī)關(guān)備案后，任何對其內(nèi)容的修改都必須報經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，否則視為無效。(四) 董事會決議首次董事會決議必須包括對公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任命內(nèi)容并附上有關(guān)的具體證明