【正文】 品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。15）均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。16）起價起價也叫起步價，是指某房產(chǎn)銷售價格中的最低價格，即是起價。17）預售價預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。18）一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。19）定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。20）違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。四、建筑識圖建筑圖紙的內(nèi)容及用途一套完整的建筑圖紙，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用的不同，一般包括：1）圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程圖紙由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，便于檢索和查找。2）設計總說明主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應包括：A） 設計依據(jù)（如規(guī)劃限制、設計規(guī)模、建筑面積以及有關的地質(zhì)、氣象資料等）；B） 設計標準（如建筑標準、結(jié)構荷載等級、抗震要求等）；C） 施工要求（如施工技術、材料要求以及采用新技術、新材料或有特殊施工的工藝說明）。以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也可以分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明。3）建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。4）結(jié)構施工圖包括結(jié)構平面布置圖和各構件的結(jié)構詳圖。表示承重結(jié)構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法。5）設備施工圖包括給水、排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。建筑圖紙中的常用符號及圖例為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》，其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：1）定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線就是定位軸線。定位軸線采用細點劃線表示。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內(nèi)寫上編號。在平面圖上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號采用大寫英文字母，自下而上依次編寫，英文字母中的I、O、Z不得作軸線編號，以免與數(shù)字0、2混淆。對于一些與主要承重構件相聯(lián)系的次要構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數(shù)表示。墳墓表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。2）標高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖上所用的標高符號如下所示：標高數(shù)值以米為單位（不標單位），一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)。標高有絕對標高和相對標高兩種。絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中采用的一般都是絕對標高。相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內(nèi)主要地面標高定位相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。3）尺寸標注施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字四個部分組成。根據(jù)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。標注數(shù)字尺寸界線3000尺寸起止符號尺寸線在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出，一般應與被標注的長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超過尺寸界線。尺寸線的起止點用45176。的中粗斜短線表示，短線的方向應以所標注數(shù)字為準，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應標注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。4）常用圖例名稱圖例名稱圖例新設計建筑物原有的建筑物計劃擴建的預留地或建筑物地下建筑物或構筑物拆除的建筑物建筑物下面的通道散狀材料 露天堆場5）建筑施工圖的識讀方法一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導，一般一套圖紙有幾十張到幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細小部分，先粗看，再細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。具體說，要先從建筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構筑物、設施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構；最后看詳圖了解必要的細部構造和具體尺寸與做法。建筑材料建筑材料是建筑物的物質(zhì)基礎，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價格等直接關系到建筑物的結(jié)構形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價。1）建筑材料的分類根據(jù)材料來源不同，建筑材料可以分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可以分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便，一般將材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類；建筑材料的分類無機材料金屬材料黑色金屬：鋼、鐵有色金屬：銅、鋁等及其合金非金屬材料天然石材：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰。水玻璃、水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等有機材料植物類材料木材、竹材及其制品高分子材料塑料、涂料、膠粘劑等瀝青及其制品石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品復合材料無機材料基復合材料鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土有機材料基復合材料瀝青混凝土、膠合板、纖維板等2）建筑材料的基本性質(zhì)A） 材料結(jié)構狀態(tài)的主要參數(shù)216。 密度：材料再絕對密實狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下單位體積的質(zhì)量。216。 體積密度：材料再自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般成為堆積密度。216。 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。216。 密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。密度何體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料中孔隙的多少。一般情況下，材料的孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能、耐久性能越低。B） 材料的力學性質(zhì)216。 強度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。不同的材料，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。216。 彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去除后，仍能恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之，當外力去除后，不能完全恢復原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形，當外力超過一定數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。216。 韌性與脆性：材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱為脆性，具有此性質(zhì)的材料稱為脆性材料，如石材、磚、素砼等。脆性材料一般抗壓強度高于其抗拉強度。材料在沖擊、振動力作用下產(chǎn)生較大變形而不至被破壞的性質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料，如鋼材、木材等。216。 硬度與耐磨性：材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。在建筑工程中，用于路面、地面、樓板面的材料都需要較高的硬度和耐磨性。C） 材料的物理性質(zhì)216。 耐水性：材料長期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的能力稱為耐水性。建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。216。 抗?jié)B性：材料抵抗壓力水或其他液體滲透的能力稱為抗?jié)B性。如衛(wèi)生間的地面所使用的材料就要求有很好的抗?jié)B性。216。 抗凍性：抗凍性是指材料在吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作用而不被破壞，同時也不嚴重降低強度的性質(zhì)。寒冷地區(qū)建筑物的外墻與外界接觸的構件所使用的材料，要求具有較好的抗凍性。216。 吸濕性：材料在空氣中吸收水分的能力稱為吸濕性。室內(nèi)裝飾材料具有一定的吸濕性，可以調(diào)節(jié)、穩(wěn)定室內(nèi)的濕度。216。 導熱性：材料傳到熱量的能力稱為導熱性，用物理學的導熱系數(shù)表示。導熱系數(shù)越小，則材料的保溫隔熱性能越好。材料的導熱性能，取決于材料的化學組成、孔隙率、含水率、溫差等因素?？紫堵矢?，保溫性好；含水率高、溫差大，保溫性差；建筑物外墻一般度采用多孔的保溫材料，如粘土磚、加氣砼等。216。 熱容量：材料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱為熱容量。建筑工程中采用導熱系數(shù)消，熱容量大的材料可以起到保溫隔熱、保持室內(nèi)溫度恒定、節(jié)約能源的作用。一般情況下，磚混結(jié)構房屋較之鋼筋砼結(jié)構房屋具有更好的保溫隔熱性能。216。 耐燃性與耐火性：材料抵抗然受的性質(zhì)稱為耐燃性。建筑材料按耐燃性分為4級：A級，不燃燒體；B1級，難燃體；B2級，可燃體；B3級，易燃體。材料抵抗高熱或火的作用，保持原有性質(zhì)的能力，稱為耐火性。耐火性與耐燃性不同，如鋼材是不燃燒體，但在高溫或火的作用下短時間內(nèi)就會變形，失去原有的強度，甚至熔融，因而不術語耐火材料。建筑材料或構件的耐火性用耐火極限表示，即從受火作用到失去支持能力、完整性被破壞或失去防火作用的時間。216。 吸聲性與隔聲性：聲能穿透材料和被材料消耗的性質(zhì)稱為材料的吸聲性。阻止聲能穿透材料的性質(zhì)稱為隔聲性。一般情況下，多孔材料吸聲性較好，體積密度大的材料隔聲性好，多層材料和帶夾層的材料隔聲性也較好。第二章 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研一、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的含義二、商業(yè)地產(chǎn)市場的重要新性三、市場調(diào)研的內(nèi)容四、調(diào)研的方法第三章 目標商業(yè)基礎知識培訓一、發(fā)展商背景介紹 萬科集團介紹“你好，廣州”——最親切的問候，只因為精通各地人文。來自萬科，一個20年發(fā)展歷程，18個城市、近60多個樓盤的全國性大企業(yè)，卻有細致的人性關懷，從遍布全國的一張張滿意笑臉，從內(nèi)部到外部的一致推崇，或許可以看到成功的秘訣——人性向往受尊重的愿望總是得到最大的滿足。萬科企業(yè)股份有限公司，1984年成立，中國大陸首批公開上市企業(yè)之一（深交所股票代碼000002），以房地產(chǎn)為核心業(yè)務。截止2003年12月31日，萬科總資產(chǎn)為105億元，分別在深圳、上海、北京、廣州、中山、東莞等城市進行規(guī)?；≌_發(fā)。今年是萬科成立20周年，一直以來，萬科給自己的定位是中國房地產(chǎn)業(yè)“領跑者”，憑借一貫的創(chuàng)新精神及人文關懷，萬科樹立了全國性住宅品牌，于2002年及2001年兩度入選世界權威雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家中小型企業(yè)，并于2002年及2003年連續(xù)兩年獲得中國最受尊敬企業(yè)稱號?！?萬科的核心價值觀——創(chuàng)造健康豐盛人生178。 客戶是我們永遠的伙伴178。 人才是萬科的資本178。 持續(xù)增長和領跑178。 陽光照亮的體制 廣州市萬科置業(yè)有限公司介紹廣州市萬科置業(yè)有限公司為萬科集團全資附屬公司，創(chuàng)建于2003年，注冊資金5000萬元。萬科集團在廣州的發(fā)展是萬科集團珠三角戰(zhàn)略布局中的關鍵核心之一，因此實現(xiàn)健康快速發(fā)展是公司近3年的主要目標。廣州萬科成立的第一年，便先后獲取四季花城、黃埔項目、南湖項目三個項目，土地儲備接近百萬平方米建筑面積。憑借萬科對居住的理解和對品質(zhì)生活的一貫追求，以萬科集團15年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗為后盾，公司首先確定了“定義嶺南新生活”的企業(yè)宗旨，致力于在廣州本土文化和國際化之間尋找契合點，為廣州人打造理想的生活家園，引領積極健康的現(xiàn)代嶺南生活方式，并以“新銳”、“前衛(wèi)”的建筑作品，促進廣州市的國際化形象提升。萬科集團擁有強大的產(chǎn)品研發(fā)力量，頂級的戰(zhàn)略供應商網(wǎng)絡、出眾的質(zhì)量保證體系。所有這些構成萬科在廣州住宅產(chǎn)品的獨特魅力。公司并將延續(xù)與發(fā)揚萬科的優(yōu)秀企業(yè)價值觀與文化，讓“健康豐盛人生”理念在工作與生活中獲得延展。伴隨著一個新的職業(yè)經(jīng)理團隊的逐步壯大，公司將帶給廣州房地產(chǎn)市場、帶給萬科集團新的活力。廣州萬科大事記2002年11月29日，萬科成功競得南海黃岐區(qū)泌沖崗地塊國有土地使用權。項目的最終落定，拉開了萬科進軍廣州的序幕。2003年5月王石董事長成功登頂珠峰，5月2830日廣佛深三地媒體赴成都參加歡迎儀式2003年 6月，廣州萬科與合作方就南湖項目土地使用權轉(zhuǎn)讓正式簽署協(xié)議，布下萬科正式進入廣州的第一枚棋子。 2003年8月，萬科地產(chǎn)與合作方在黃埔區(qū)區(qū)政府舉行“廣州市黃埔區(qū)大沙地項目簽約儀式”。2003年8月廣州萬科四季花城開工。2003年10月，以“您好，廣州”為主題，以戶外廣告牌、公關活動、互聯(lián)網(wǎng)等為傳播手段，正式開始萬科品牌在廣州