商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)資料-文庫(kù)吧
2024-12-19 03:57 本頁(yè)面
【正文】 位于亞利桑那州，營(yíng)業(yè)面積 12萬(wàn)㎡，以?shī)蕵?lè)休閑為主題吸引顧客前來(lái)消費(fèi)購(gòu)物，是新近流行的 Retail Entertainment Destination業(yè)態(tài)的代表。每年接待客戶 2023萬(wàn)人次。 零售品牌包括： Barnes Noble, JCPenney, GAP, Best Buy, Old Navy, G by Guess, Target ；餐飲品牌包括： California Pizza Kitchen, Lucille’ s Smokehouse BarBQue, Cadillac Ranch, Maria Maria, Kabuki Japanese Restaurant, The Keg Steakhouse Bar；另有體育運(yùn)動(dòng)、健康護(hù)理、休閑娛樂(lè)、家居等多個(gè)主題消費(fèi)場(chǎng)所。 18 專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)舉例 （個(gè)人認(rèn)為可歸類于目的地型商業(yè)） 義烏 中國(guó)小商品城 坐落于浙江省義烏市，創(chuàng)建于 1982年，現(xiàn)擁有營(yíng)業(yè)面積 400余萬(wàn)平方米，由國(guó)際商貿(mào)城、篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)三個(gè)市場(chǎng)簇群組成，商位 ，從業(yè)人員 20萬(wàn)多，日客流量 20多萬(wàn)人次，是全球最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)。 19 ? 底商集中商業(yè) （寫(xiě)字樓、住宅或酒店附屬底商，進(jìn)深超過(guò) 40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪） ? 獨(dú)立集中商業(yè) （獨(dú)立占地、零售、娛樂(lè)為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在16層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配） ? 城市綜合體 （項(xiàng)目統(tǒng)稱。通常包括商鋪、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等多種形態(tài)） ? 商業(yè)街區(qū) （ 2條以上商業(yè)街的組合或 Block街區(qū)建筑形式商業(yè)） ? 商業(yè)街 （ 2排街鋪之間圍合，形成相對(duì)獨(dú)立的街道） ? 街鋪 （分散布局，沿街?jǐn)[放、進(jìn)深較短（單排鋪，進(jìn)深不大于 30米），最高不超過(guò) 3層，；各店鋪面積較小，通常 10200平米之間） 按照物業(yè)形態(tài)分類 注： BLOCK是 5個(gè)單詞的縮寫(xiě)： Business、 Liefallow、 0pen、 Crowd、 Kind。建筑特點(diǎn)： 建筑高度相對(duì)較矮，沒(méi)有壓抑感； 以 BLOCK為主要居住單元； 道路尺度科學(xué)宜人，生活氛圍濃厚； 豐富的商業(yè)配套和休閑配套 ,以及富有情調(diào)的景觀。 20 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)別 三 21 規(guī)劃層面 不同 開(kāi)發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 住宅開(kāi)發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開(kāi)發(fā)遵循投資理論 ? 住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具 —— 住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論 ? 商業(yè)定價(jià)的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間 —— 和住宅不同的定價(jià)模型：資產(chǎn)定價(jià)模型 VS 市場(chǎng)供需模型； 商鋪售價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價(jià)才會(huì)有上升空間 ? 商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開(kāi)業(yè)后整體經(jīng)營(yíng)成功 —— 商業(yè)運(yùn)營(yíng)的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)不成功，會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期的巨大負(fù)面影響（沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因運(yùn)營(yíng)失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷(xiāo)售型的商業(yè)，如果將來(lái)整體運(yùn)營(yíng)不成功，也必將引起廣泛的社會(huì)問(wèn)題（如，沈陽(yáng)等幾處一、二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)群訴及造成巨大社會(huì)影響的事件） 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 22 商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域 ? 商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主 —— 一般來(lái)說(shuō)，單個(gè)小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個(gè) 34萬(wàn)平米商場(chǎng)的輻射范圍為 23公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長(zhǎng)； G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主 ? 需要研究投資者需求 —— 除了個(gè)人投資者，還要研究機(jī)構(gòu)投資者；機(jī)構(gòu)投資者的需求不同于個(gè)人投資者，如，機(jī)構(gòu)投資者往往對(duì)整體運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓比較感興趣 ? 需要研究各業(yè)態(tài)商家 —— 商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營(yíng)的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同 規(guī)劃層面 不同 開(kāi)發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 23 規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡 ? 業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進(jìn)而確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 —— 大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家的需求（特別是可視性和可達(dá)性）以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問(wèn)題。 ? 招商前置 —— 各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過(guò)程，才能避免因規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)帶來(lái)的投資損失。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同 規(guī)劃層面 不同 開(kāi)發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 24 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)； ? 商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜； ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化； ? 商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性； ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同 規(guī)劃層面 不同 開(kāi)發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 25 商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)別 土地開(kāi)發(fā)流程 土地獲取 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售組織 營(yíng)銷(xiāo)策劃 招商或銷(xiāo)售 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 地段選擇是關(guān)鍵 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營(yíng) 狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析 典型性調(diào)查與研究 地區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析 消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究 項(xiàng)目立地條件研究 商圈的確定和研究 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位 目標(biāo)投資小業(yè)主定位 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目規(guī)模定位 項(xiàng)目形象定位 整體規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì) 商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案 根據(jù)業(yè)態(tài)不同的商鋪功能設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)方案 交通組織設(shè)計(jì)方案 銷(xiāo)售 招商 銷(xiāo)售 交樓 開(kāi)業(yè) 清盤(pán) 持續(xù)經(jīng)營(yíng) 住宅開(kāi)發(fā) 地段選擇是關(guān)鍵 宏觀市場(chǎng)調(diào)研 微觀市場(chǎng)調(diào)研、供需分析 消費(fèi)者調(diào)研 競(jìng)品分析 形象定位 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶群定位 產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)
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