【正文】 產(chǎn)中介：、滿堂紅等；美容美發(fā)：名發(fā)城、達芬尼斯等；煙酒專賣店：廣州金葉、廣東煙酒專賣店等；童裝：嬰兒用品店；寵物用品店75%中低檔產(chǎn)業(yè)及品牌涼茶店：黃振龍、金葫蘆、鄧老涼茶等；送水：日之泉、長壽村、大峽谷等；修鞋：摩登修鞋等；彩票中心：中國福利彩票、中國體育彩票其它如配匙、五金、水果檔、個體音像、維修店……10%項目業(yè)態(tài)分布比例建議業(yè)態(tài)類別設(shè)置比例備注生活配套50%以滿足社區(qū)居民及區(qū)域日常生活需求為主零售消費10%引入部分時尚型消費，增加購物樂趣娛樂休閑5%10%滿足居民對娛樂休閑的需求中大型餐飲35%40%符合區(qū)域居民普遍需求樓層功能分布規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議社區(qū)服務(wù)店銀行或茶餐廳、粥粉面店美容天地美容、護膚、美甲形象生活坊連鎖加盟店（如麥當勞）、連鎖便利店、特色餐飲（考慮連二層）、地產(chǎn)代理公司、眼鏡連鎖店、知名藥店、電信營業(yè)廳、面包、西餅屋、知名旅行社、品牌沖印店、精品服裝、煙酒專賣店……運動天地運動服裝、運動用品、運動鞋形象主力店服飾形象店、精品形象店、化妝品形象店、家飾形象店……生活配套五金、家裝、廚具、水族、水店、家政中心、維修店、發(fā)廊特色街區(qū)鮮花店、休閑食品、零食店、服飾(皮具、手袋、男女裝、童裝、內(nèi)衣……)、家飾（布藝、床上用品、家居裝飾……）、精品、發(fā)飾、休閑鞋類、文印店……社區(qū)配套面包屋、地產(chǎn)代理、音像、寵物店、茶葉店、彩票中心、煙酒店休閑飲食特色雪糕屋、連鎖甜品店、休閑咖啡店郵局、生鮮超市市政指定行業(yè)生鮮超市郵局社區(qū)服務(wù)店形象生活坊形象主力店美容天地休閑飲食特色街區(qū)運動天地社區(qū)配套生活配套石 化 路1）首層規(guī)劃布局平面圖備注：暫考慮回遷商鋪可作統(tǒng)一返租處理。 三層室外網(wǎng)球場、茶座178。178。 在商業(yè)組團方面則提出“口袋廣場”的概念——來源于歐美的休閑商業(yè)概念，令項目的商業(yè)價值充分發(fā)揮，強調(diào)脈絡(luò)延續(xù)城市語言。 強調(diào)飄逸的橫向線條和線條的開放性。 創(chuàng)造了和諧統(tǒng)一的內(nèi)界面與外界面，例如在植物選擇、鋪地方面與城市接近，充分制造商業(yè)面。并通過交通組織對城市開放。 沿石化路內(nèi)近60M，約1萬平方的商業(yè)區(qū)和5000平方的LOFT；178。 目前和城市最主要的接觸界面為石化路；而從市中心方向到項目則主要是通過大沙地東路。項目東邊的石化路以南北向為主、南邊的大沙東路以東西向為主，是目前本項目賴以生存的城市道路，也是黃埔區(qū)非常重要的城市干道。168。 2004年5月15日萬科四季花城產(chǎn)品說明會。 2004年5月1日萬科四季花城體驗式開放日。 2004年4月17日，逾百名萬客會的廣州地區(qū)新會員參加“會員深圳行活動”，參觀了“深圳萬科四季花城”、“深圳萬科東海岸”、“萬科集團建筑規(guī)劃研究中心”，親身實地感受萬科的產(chǎn)品特色和社區(qū)文化。2004年3月24日，萬科集團“”在北京東方君悅酒店召開，廣佛媒體共14人參加了是次盛會，并參觀了北京萬科和天津萬科兩地項目。2004年3月10日，“萬科集團2003年業(yè)績發(fā)布暨發(fā)展戰(zhàn)略說明會（廣州專場）”在廣州東方賓館舉行。 2003年8月，萬科地產(chǎn)與合作方在黃埔區(qū)區(qū)政府舉行“廣州市黃埔區(qū)大沙地項目簽約儀式”。伴隨著一個新的職業(yè)經(jīng)理團隊的逐步壯大，公司將帶給廣州房地產(chǎn)市場、帶給萬科集團新的活力。憑借萬科對居住的理解和對品質(zhì)生活的一貫追求，以萬科集團15年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗為后盾，公司首先確定了“定義嶺南新生活”的企業(yè)宗旨，致力于在廣州本土文化和國際化之間尋找契合點，為廣州人打造理想的生活家園，引領(lǐng)積極健康的現(xiàn)代嶺南生活方式，并以“新銳”、“前衛(wèi)”的建筑作品，促進廣州市的國際化形象提升。 持續(xù)增長和領(lǐng)跑178。今年是萬科成立20周年，一直以來，萬科給自己的定位是中國房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)跑者”，憑借一貫的創(chuàng)新精神及人文關(guān)懷，萬科樹立了全國性住宅品牌，于2002年及2001年兩度入選世界權(quán)威雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家中小型企業(yè)，并于2002年及2003年連續(xù)兩年獲得中國最受尊敬企業(yè)稱號。第二章 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研一、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的含義二、商業(yè)地產(chǎn)市場的重要新性三、市場調(diào)研的內(nèi)容四、調(diào)研的方法第三章 目標商業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、發(fā)展商背景介紹 萬科集團介紹“你好，廣州”——最親切的問候，只因為精通各地人文。216。建筑材料按耐燃性分為4級：A級，不燃燒體；B1級，難燃體；B2級，可燃體；B3級，易燃體。建筑工程中采用導(dǎo)熱系數(shù)消，熱容量大的材料可以起到保溫隔熱、保持室內(nèi)溫度恒定、節(jié)約能源的作用。材料的導(dǎo)熱性能，取決于材料的化學組成、孔隙率、含水率、溫差等因素。室內(nèi)裝飾材料具有一定的吸濕性，可以調(diào)節(jié)、穩(wěn)定室內(nèi)的濕度。 抗凍性：抗凍性是指材料在吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作用而不被破壞，同時也不嚴重降低強度的性質(zhì)。216。在建筑工程中，用于路面、地面、樓板面的材料都需要較高的硬度和耐磨性。材料在沖擊、振動力作用下產(chǎn)生較大變形而不至被破壞的性質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料，如鋼材、木材等。大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形，當外力超過一定數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。B） 材料的力學性質(zhì)216。216。 體積密度：材料再自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。為了研究學習方便，一般將材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復(fù)合材料三大類；建筑材料的分類無機材料金屬材料黑色金屬：鋼、鐵有色金屬：銅、鋁等及其合金非金屬材料天然石材：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細小部分，先粗看，再細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。尺寸線的起止點用45176。根據(jù)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中采用的一般都是絕對標高。墳?zāi)贡硎厩耙惠S線的編號，分子表示附加軸線的編號。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內(nèi)寫上編號。5）設(shè)備施工圖包括給水、排水、采暖通風、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。3）建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。四、建筑識圖建筑圖紙的內(nèi)容及用途一套完整的建筑圖紙，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用的不同，一般包括：1）圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程圖紙由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，便于檢索和查找。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。均價一般不是銷售價。13）爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。11）共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。7）二手房二手房即舊房。上述兩類房均為使用權(quán)房。2）使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。12）實用率實用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場。5）計租面積作為計算房租的面積。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。又稱建筑控制線。3）容積率一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。D) 居住區(qū)規(guī)劃①居住區(qū)規(guī)劃對城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公用設(shè)施所進行的綜合性具體安排。⑨綠地城市中專門用以改善生態(tài)、保護環(huán)境、為居民提供游憩場地和美化景觀的綠化用地。⑤倉儲用地城市中倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。C) 城市用地①城市用地按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其它用地的統(tǒng)稱。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：a) 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b) 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。主要安排如下：第一章 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（ ）個課時第二章 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研（ ）個課時 第三章 目標商業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（ ）個課時第四章 項目的商業(yè)銷售流程與策略（ ）個課時第五章 相關(guān)商業(yè)合同文本講解（ ）個課時第六章 銷售人員的禮儀和形象（ ）個課時第七章 電話禮儀及技巧（ ）個課時第八章 商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧（ ）個課時第九章 個人素質(zhì)和能力培養(yǎng)（ ）個課時第十章 員工架構(gòu)、守則及職責（ ）個課時第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。二、商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)物業(yè)分類表分類方法種類舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市餐飲及美食廣場百福廣場按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪北京路步行街商鋪地下商城流行前線、康王商業(yè)城按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場、名盛廣場住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營物業(yè)如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心出租物業(yè)天河城廣場、宏城廣場按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪房屋建筑結(jié)構(gòu)分類類 型內(nèi) 容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。B) 城市基礎(chǔ)設(shè)施城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。④工業(yè)用地城市中工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房、堆場、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（包括其專用的鐵路、碼頭和道路等）的建設(shè)用地。⑧市政公用設(shè)施用地城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地包括：供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。⑿保留地城市中留待未來開發(fā)建設(shè)的或禁止開發(fā)的規(guī)劃控制用地。2）建筑面積密度每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。6）建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積與輔助面積的總和稱“有效面積”。社會性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。2）使用面積房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。4）實用面積它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。9）共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。11）凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是