大型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律研究-文庫吧
2025-06-12 13:58 本頁面
【正文】 驟考慮要有一個(gè)通俗的名字，努力打造成為目的地，因此要通過設(shè)計(jì)和商業(yè)資源整合，能夠成功吸引人流前來觀看參與購(gòu)物。 JERDE在設(shè)計(jì)此項(xiàng)目的過程中，按照目的地、多樣性、參與性三個(gè)基本思路，特別重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值的目的?！ D6福岡運(yùn)河城場(chǎng)地形態(tài) 公共空間的設(shè)計(jì)大于單個(gè)店鋪的設(shè)計(jì)，只有通過公共空間的良好設(shè)計(jì)才能富有變化吸引顧客停留更多時(shí)間，讓人們舍不得離開。 博多運(yùn)河城的五層是購(gòu)物中心，五層以上是兩個(gè)酒店和娛樂空間。 運(yùn)河沿街作為主要流線設(shè)計(jì)，表演舞臺(tái)是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵和公共空間聚集人流的焦點(diǎn)，人們站在長(zhǎng)廊觀看表演，帶動(dòng)了商鋪價(jià)值提升。公共空間鋪地和顏色富于變化，燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓顧客好奇心保持最強(qiáng)。博多運(yùn)河城是為顧客創(chuàng)造的獨(dú)特體驗(yàn)空間，顧客進(jìn)入以后停留時(shí)間可以有效拉長(zhǎng)。 博多運(yùn)河城甚至可以當(dāng)作“自然”的一種代名詞，水作為一種有機(jī)元素而被巧妙運(yùn)用；運(yùn)河曲線柔和；建筑物層次分明，勾勒了運(yùn)河的外形，仿佛辟出一個(gè)峽谷，河水從巖間潺潺流出，由此開出一條小路。當(dāng)時(shí)，這是日本最大的私人開發(fā)的城市復(fù)興項(xiàng)目。 現(xiàn)在，東京六本木新城已經(jīng)接過了這一榮譽(yù)，他們同樣也參與了這個(gè)項(xiàng)目。博多運(yùn)河城的成功與教訓(xùn)指導(dǎo)了他們?cè)跂|京六本木山項(xiàng)目的工作。在很多方面，博多運(yùn)河城實(shí)現(xiàn)了Jon Adams Jerde多年以前在意大利之行中找到的靈感——關(guān)于社區(qū)、活力和建筑。對(duì)他而言，這就如同美夢(mèng)成真。 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對(duì)于高層的商場(chǎng)空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對(duì)于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理也具有普遍的推廣意義?！ D7 福岡博多運(yùn)河城開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)流程 通過調(diào)查研究，博多運(yùn)河城項(xiàng)目開發(fā)商吸納專業(yè)公司意見，在經(jīng)營(yíng)方面福岡具有支撐大型城市綜合體的市場(chǎng)條件，同時(shí)希望目的地式的綜合體開發(fā)，促進(jìn)城市旅游業(yè)。事實(shí)證明，項(xiàng)目開業(yè)后吸納了更多游客前來福岡考察消費(fèi)，成為日本前四名最吸引顧客人流的目的地，運(yùn)河城經(jīng)濟(jì)效益良好，大大提升了福岡的城市知名度。 日本大型綜合體項(xiàng)目博多運(yùn)河城的成功不僅是設(shè)計(jì)的成功，更重要的是項(xiàng)目的日本開發(fā)商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場(chǎng)調(diào)查與商業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃經(jīng)費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)用，而且給予市場(chǎng)研究、商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)非常充足的時(shí)間。 反觀中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是政府要求提前竣工，就是發(fā)展商忙于回收資金而提前盲目開工，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)缺乏精品的真正原因是政府政策變化具有隨意性，發(fā)展商表現(xiàn)浮躁，缺乏打造精品的長(zhǎng)久式思維導(dǎo)向與執(zhí)行能力。 中國(guó)要在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站在世界之巔，政府就必須創(chuàng)造執(zhí)行規(guī)劃的二樓良好法制環(huán)境，在土地政策化規(guī)劃方面具有延續(xù)性。由發(fā)展商牽頭，共同沉下心來打造能夠在世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有一席之地的精品，具有世界水平的經(jīng)營(yíng)效率，同時(shí)在建筑與服務(wù)方面具有民族特色。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是風(fēng)險(xiǎn)大、收益大的項(xiàng)目，普通的開發(fā)商不具備打造精品購(gòu)物中心以及五星級(jí)酒店的資源和能力。 福岡博多運(yùn)河城開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)流程不僅對(duì)于日本同類項(xiàng)目具有指導(dǎo)意義，而且對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和城市綜合體的開發(fā)同樣可以采用本流程，同時(shí)可以在本流程的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，創(chuàng)新的方向是將民族文化特色運(yùn)用到建筑和商業(yè)視覺環(huán)境?！ D8 運(yùn)河城項(xiàng)目對(duì)運(yùn)河的最大限度借景 圖9 福岡運(yùn)河和購(gòu)物中心局部之間的關(guān)系處理 圖10 福岡博多運(yùn)河城項(xiàng)目航拍相片 城市綜合體的酒店大部分是五星級(jí)酒店，對(duì)于建筑和設(shè)施具有明確要求，以南寧的航洋國(guó)際城酒店為例，： 表1萬豪酒店及配套數(shù)據(jù) 單位 數(shù)量 備注 1 總建筑面積 ㎡ 46000 2 標(biāo)準(zhǔn)間 間 310 目前為330間，原設(shè)計(jì)方案有改動(dòng) 3 套間 套 30 4 總統(tǒng)套間 套 1 5 副總統(tǒng)套間 套 1 6 中西餐廳 個(gè) 2 7 會(huì)所 個(gè) 1 8 會(huì)議室
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