【正文】 三、 物業(yè) 公司實(shí)行 集團(tuán) 董事會(huì) 領(lǐng)導(dǎo)下 總經(jīng)理 負(fù)責(zé)制 的財(cái)務(wù) 管理體制， 由集團(tuán)財(cái)務(wù) 統(tǒng)一安排部署 財(cái)務(wù) 核算，資金的籌集 等各項(xiàng) 財(cái)務(wù)管理 工作 。 四、 物業(yè) 公司 遵照集團(tuán)要求 實(shí)行 預(yù)算管理，財(cái)務(wù)管理應(yīng)做到規(guī)范性、計(jì)劃性、效益性，以最小投入，獲得最大收益，要做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、監(jiān)督、核算、分析和考核工作。 五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和 財(cái)務(wù) 核算基礎(chǔ)工作，以提高 財(cái)務(wù) 核算與 管理 的 質(zhì)量，在 第 7 頁(yè) 共 50 頁(yè) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中 都應(yīng)做好完整原 始記錄。 接受 集團(tuán) 財(cái) 務(wù) 部門定期 的 財(cái)產(chǎn)檢查。 六、 實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算和業(yè)績(jī)考評(píng)。 七 、集團(tuán)公司會(huì)計(jì)年度是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，以自然年度作為會(huì)計(jì)年度，每年一月一日至十二月三十一日。 集團(tuán)公司 內(nèi)部 財(cái)政年 度 同上 。 八 、本 制度內(nèi)容 由集團(tuán) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋 及修改 。 第二 節(jié) 財(cái)務(wù)管理制度實(shí)施細(xì)則 第一部分 會(huì)計(jì)核算 制度 一、 科目設(shè)置原則 ： 科目設(shè)置 及核算內(nèi)容要求符合 國(guó)家 財(cái)政部統(tǒng)一的規(guī)定，新科目啟用應(yīng)上報(bào)集 團(tuán)財(cái)務(wù) 中心 備案，不得私自亂用科目。 二、 主要 會(huì)計(jì)科目及使用說明 （一 ） 預(yù)收賬款 本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向 有關(guān)單位 和個(gè)人預(yù)收的 各種 款項(xiàng)，如 向承租人收取的房租、 公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預(yù)收的公共性服務(wù)費(fèi)等。 企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，借記 “ 銀行存款 ” 科目，貸記本科目；收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記本科目， 貸記 “ 經(jīng)營(yíng)收入 ” 、 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 科目。有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記 “ 銀行存款 ” 等科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，作相反會(huì)計(jì)分錄。 預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入 “ 應(yīng)收賬款 ”科目的貸方，不設(shè)本科目。 本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬。 本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)。 （ 二 ） 代收款項(xiàng) 本科目核算企業(yè)因 代收代交有關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項(xiàng)，如代收 第 8 頁(yè) 共 50 頁(yè) 的水電費(fèi)、 電話費(fèi)等。 企業(yè)收到代收的各種款 項(xiàng)時(shí)，借記 “ 銀行存款 ” 等科目，貸記本科目；交給有關(guān)單位時(shí)，借記本科目，貸記 “ 銀行存款 ” 等科目。收取代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，借記本科目，貸記 “ 經(jīng)營(yíng)收入 ” 科目。 本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)賬。 本科目貸方金額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項(xiàng)。 （ 三 ） 其他應(yīng)付款 本科目核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如 承租人 進(jìn)行裝修時(shí)，企業(yè)向 其 收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)、安全等方面費(fèi)用的保證金等。 發(fā)生的各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，借記 “ 銀行存款 ” 等科目，貸記本科目；支付時(shí)，借記本科目，貸記 “ 銀行存出 ” 等科目。 本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付、暫收款項(xiàng)的類別設(shè)置明細(xì)帳。 本科目期末余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款 （四 ） 經(jīng)營(yíng)收入 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入） 本科目核算企業(yè)在物業(yè)管理（主營(yíng)業(yè)務(wù)）活動(dòng)中，為 承租人或 使用人提供 維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入，包括 房屋出租收入、 物業(yè)管理收入。 房屋出租收入是指企業(yè)將房屋出租向承租人所收到的租金收入； 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。 企業(yè)取得的各項(xiàng)收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)： 租金收入的確認(rèn) 應(yīng)當(dāng)根據(jù) 出租雙方當(dāng)事 人簽訂的 合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期 并實(shí)際收到款項(xiàng)時(shí) 確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 本科目應(yīng)按經(jīng)營(yíng)收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，如 “ 租金 收入 ” 、 “ 物業(yè) 管理費(fèi) 收入 ” 等，其中 ” 物業(yè)管理收入 “ ，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際管理需要，按照物業(yè)管理收入 的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 第 9 頁(yè) 共 50 頁(yè) 物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工作，催交管理費(fèi)也不是孤立的。進(jìn)行上述工作的同時(shí)，物業(yè)管理方應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位應(yīng)召 開各種形式的座談會(huì)、聯(lián)席會(huì)，通報(bào)各項(xiàng)工作進(jìn)展、征求 承租人 意見、互動(dòng)交流，以解決拒交 租金及 管理費(fèi) 等 問題為突破口，貼近 承租人 、明辨是非，充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系，實(shí)質(zhì)性地推動(dòng) 承租方 和 出租方之間 矛盾和問題的解決。 出租人 也應(yīng)以此為契機(jī)，展開大規(guī)模的公關(guān)活動(dòng)，切實(shí)樹立誠(chéng)信負(fù)責(zé)的良好企業(yè)形象，徹底扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面，爭(zhēng)取物業(yè)遺留問題的全面妥善解決。 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入 “ 本年利潤(rùn) ” 科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 （ 五 ） 經(jīng)營(yíng)成本 本科目核算 物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。 公司 在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、 水電費(fèi)。取暖費(fèi) 、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi) 、 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi) 用等間接費(fèi)用，記入 “管理費(fèi)用 ”科目，不在本科目核算。 公司 為 承租人 提供公共性服務(wù) 所發(fā)生的直接費(fèi)用，直接記入本科目，借記本科目，貸記 “銀行存款 ”、 “庫(kù)存材料 ”、 “應(yīng)付賬款 ”等科目 ， 月份終了， 及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記 “物業(yè)工程 ”科目。 本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營(yíng)收入的明細(xì)核算相對(duì)應(yīng)。 期 末，應(yīng)將本科目 余額轉(zhuǎn)入 “本年利潤(rùn) ”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額。 （ 六 ） 其他業(yè)務(wù)收入 本科目 核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括材料物資銷售收入、廢品回收收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等 。 其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則，與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)原則相同。 公司 取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，借記 “銀行存款 ”、 “應(yīng)收賬款 ”等科目，貸記本科目。 第 10 頁(yè) 共 50 頁(yè) 本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬 ，如 “物資銷售收入 ”、 “廢品回收收入 ” 等。 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入 “本年利潤(rùn) ”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 （ 七 ） 其他業(yè)務(wù)支出 本科目核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)支出 ，包括 提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用、以及 相關(guān)稅金及附加等。 公司 發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出，借記本科目，貸記 “應(yīng)付工資 ”、 “銀行存款 ”、“應(yīng)交稅金 ”、 “其他應(yīng)交款 ”等科目。 本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如 “物資銷售成本 ”、 “廢品回收成本 ” 等。 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入 “本年利潤(rùn) ”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目 無余額 。 （ 八 ）庫(kù)存 現(xiàn)金 在核算現(xiàn)金時(shí) ,應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金總分類賬戶 及 現(xiàn)金日記賬 ，用 以記錄每筆現(xiàn) 金 的收支情況 。 財(cái)務(wù)應(yīng)按照現(xiàn)金實(shí)際發(fā)生的原始憑據(jù)及其他相關(guān)科目填制記賬憑證。 公司財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在審核無誤的記賬憑證的審核欄內(nèi)簽署姓名。 財(cái)務(wù) 據(jù)審核 無 誤的記賬憑證 ,按照賬簿登記的相關(guān)方法登記現(xiàn)金 總帳 。 出納員應(yīng)在每日下班前 ,結(jié)出現(xiàn)金日記賬的余額 ,并與庫(kù)存現(xiàn)金實(shí)存 數(shù)進(jìn)行認(rèn)真 核對(duì)。 月未財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)按照賬簿余額核對(duì)的相關(guān)要求 ,將現(xiàn)金總分類賬的余額 現(xiàn)金日記賬余額核對(duì) ，對(duì)于不一致的的情況要立即查明 原因 進(jìn)行處理 。 經(jīng)核對(duì)有誤 ,應(yīng)按照錯(cuò)賬更正的相關(guān)要求進(jìn)行更正 。 經(jīng)核對(duì)無誤 ,應(yīng) 第 11 頁(yè) 共 50 頁(yè) 按照 “ 賬簿結(jié)賬 ” 的相關(guān)要求在賬簿上進(jìn)行結(jié)賬處理。 （ 九 ） 銀行存款 公司應(yīng)設(shè)置 銀行存款總分類賬戶 及 銀行存款日記賬 進(jìn)行 總括與序時(shí) 核算。 財(cái)務(wù)應(yīng)根據(jù)銀行存款實(shí)際 發(fā)生的原始憑據(jù)及其他相關(guān)科目 ,按照記賬憑證的編制要求編制記賬憑證。 公司財(cái)務(wù)部主管應(yīng)按照原始憑證的審核要求及記賬憑證填制要求 ,進(jìn)行記賬憑證的審核。 月末出納員應(yīng)按照 中國(guó)人民銀行關(guān)于銀行存款帳戶管理的 相關(guān)規(guī)定 ,將銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行核對(duì) ,并根據(jù)核對(duì)結(jié)果 ,編制 “ 銀行存款余額調(diào)節(jié)表 ” 。 月末銀行存款總賬余額與銀行存款日記賬的余額進(jìn)行核對(duì) 不符的， 應(yīng)按照錯(cuò)賬更正的相關(guān)要求予以更正 。 三、 業(yè)務(wù) 核算內(nèi)容主要包括： 租金收入、 報(bào)銷各類 費(fèi)用支出 、應(yīng)付工資 等 。 （一 ） 租金收入 流程 繳費(fèi)通知單 — 綜合管理 辦公 室核對(duì)金額及合同 — 出納 或收費(fèi)員 收款 — 開票— 票據(jù)傳財(cái)務(wù) — 財(cái)務(wù)審核票據(jù) — 制單 、入帳 票據(jù)審核的主要項(xiàng)目 ： 1） 繳費(fèi)通知單是否與合同 廠家 單位名稱及所蓋公章一致 。 2） 繳費(fèi)通知單 是否有 辦公室相關(guān) 確認(rèn) 人員 簽字。 3）復(fù)核 繳費(fèi)通知單是否與合同 管理 臺(tái)帳一致。 （合同臺(tái)帳格式另附） 制單：原始附件為 繳費(fèi)通知單、發(fā)票， 分錄為： 借： 現(xiàn)金或銀行存款 貸： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 — 租金收入 物業(yè)管理費(fèi) 繳費(fèi)通知單格式如下： 租金 繳費(fèi)通知單 編號(hào)： 致： 承租人 先生 /女士 ： 第 12 頁(yè) 共 50 頁(yè) 您好！根據(jù)本 公司 記錄，貴 方承租的場(chǎng)地 月份之 租金 尚 未 支 付 ，唯恐閣下公務(wù)繁忙，一時(shí)遺忘，現(xiàn)特函通知。租金等 款項(xiàng) 請(qǐng) 于每月 下發(fā)通知之日起 七日內(nèi)繳付。懇請(qǐng) 閣下盡快前來 我公司辦公處 繳 費(fèi) 。 如閣下有疑問，可到 辦公處 或致電 辦公處 查詢，電話： 專此奉達(dá)，敬祝商安！ 本 物業(yè)管理 公司綜合辦公室 年 月 日 再次催款通知 編號(hào)： 致： 承租人 先生 /女士： 您好！本處于上次 致 閣下的專函中提及 月份之租金共人民幣 元，至今仍未付清。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元。本 公司 唯恐閣下公務(wù)繁忙，一時(shí)遺忘，現(xiàn)特函 再次 通知。懇請(qǐng) 閣下盡快前來 我公司辦公處 繳納。 另外， 凡超 過 7 日未付款的，將按月息 %的滯納金 并 采取有關(guān)程序追討。為避免不必要的附加費(fèi)用之損失， 本處懇請(qǐng) 閣下早日繳清上述欠款。 請(qǐng)鼎力支持為盼！ 專此奉達(dá)，敬祝商安！ 本 物業(yè)管理 公司綜合辦公室 謹(jǐn)啟 年 月 日 編號(hào)： 致： 承租人 先生 /女士 最后催繳通知 您好！本處 已兩次致函于閣下請(qǐng)付清 月份之租金共人民幣 元、水 電 費(fèi) 元，共人民幣 元，至今仍未清付。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元（其中滯納金 元），請(qǐng)閣下務(wù)必于本月 日前付清。 如屆時(shí)貴 方 仍未繳納上述款項(xiàng)及滯納金，本處在不得已的情況下，將采取相應(yīng)措施。敬請(qǐng)諒解。 特此通知！敬祝商祺！ 第 13 頁(yè) 共 50 頁(yè) 本 物業(yè)管理 公司綜合辦公室 謹(jǐn)啟 年 月 日 （二 ） 預(yù)付 購(gòu) 貨款 流程 采購(gòu)部門 （或維修部門） 提供需求 部門 經(jīng)理 簽訂貨合同 訂貨 、 制訂 資金計(jì)劃 — 上報(bào)總經(jīng)理審批 — 上報(bào)集團(tuán)審批資金計(jì)劃 采購(gòu) 填制預(yù)付款單 財(cái)務(wù)籌款審核付款 — 制單 、入帳 票據(jù)審核的主要項(xiàng)目： 1） 資金審