【正文】 的會(huì)面不得超過(guò)15分鐘。需要延長(zhǎng)時(shí)間的，在獲得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的許可后，做事假處理。（5）營(yíng)銷中心員工在進(jìn)行工作協(xié)作中出現(xiàn)分歧或發(fā)生沖突時(shí)，經(jīng)理必須及時(shí)妥善地處理；6) 其它（1）工作時(shí)間員工之間稱呼應(yīng)帶職務(wù)，早上見(jiàn)面應(yīng)互相問(wèn)好。二、置業(yè)顧問(wèn)所需用品胸牌名片資料夾：首頁(yè)為所在城市地圖樓盤鳥(niǎo)瞰圖或折頁(yè) 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、戶型圖各樓面積、樓層，（價(jià)格表）銀行利率表置業(yè)計(jì)劃書各種與房產(chǎn)相關(guān)的新聞?shì)o助資料合同（扉頁(yè)）簽字筆：紅黑各一支 。 筆記本：見(jiàn)客筆記本。學(xué)習(xí)記錄本： 記錄各種學(xué)習(xí)培訓(xùn)內(nèi)容。三、宿舍選擇及宿舍管理制度宿舍租房要求 1）租房地點(diǎn): 在售樓部附近步行515分鐘以內(nèi)路程。 2）住房面積：面積在110140平米左右，基本在三室一廳到四室二廳左右。 3）內(nèi)部設(shè)備：簡(jiǎn)單裝修，有灶具、熱水器、洗衣機(jī)、電視及暖氣。 4）房租金額：具備以上條件的租賃房，價(jià)格控制在800—1200元/月。 5）原則上保證經(jīng)理有一個(gè)單人間。宿舍管理制度1）公司為銷售部員工提供宿舍，員工必須居住宿舍?？偛恳嗵峁┧奚幔瑔T工居住可以向辦公室提出申請(qǐng)。非本公司員工不得居住宿舍。舍由公司出資租賃，除房租、暖氣外，水、電、煤氣、物業(yè)及衛(wèi)生費(fèi)等一切費(fèi)用由居住宿舍人員分?jǐn)?。住宿舍員工應(yīng)愛(ài)護(hù)宿舍內(nèi)原有設(shè)施，如有損壞照價(jià)賠償。日人員每天晚上衛(wèi)生值日。工住宿由項(xiàng)目經(jīng)理或辦公室統(tǒng)一安排，因房間有限可安排兩人一間或多人一間。工宿舍未經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或辦公室同意不得留宿外來(lái)人員。員工親朋留住宿舍須報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或辦公室同意后方可。住宿舍應(yīng)注意安全防護(hù)措施，居住及離開(kāi)宿舍時(shí)應(yīng)檢查水電煤氣及門窗安全。如有人為原因造成損失由責(zé)任人承擔(dān)全部責(zé)任。安全工作的方針是：“安全第一，預(yù)防為主，齊抓共管，責(zé)任到人”。體宿舍為公共場(chǎng)所，宿舍內(nèi)禁止喧嘩吵鬧，禁止酗酒賭博，禁止一切不文明行為的發(fā)生。住宿舍員工應(yīng)推選舍長(zhǎng)（原則上項(xiàng)目經(jīng)理為舍長(zhǎng)），舍長(zhǎng)為宿舍責(zé)任人，應(yīng)服務(wù)大家，安排宿舍日常事務(wù)，與大家共同維持良好居住環(huán)境；住宿人員應(yīng)互諒互讓，團(tuán)結(jié)友愛(ài)。10）居住宿舍人員晚間外出必須于晚24：00前返回，如在外留宿須向舍長(zhǎng)請(qǐng)假，并報(bào)明留宿地址，否則罰款50元。舍員夜間不歸舍長(zhǎng)應(yīng)做好請(qǐng)假記錄，并及時(shí)將情況匯報(bào)辦公室。11）離職員工在做好工作交接、離開(kāi)公司后五天內(nèi)必須離開(kāi)宿舍，并將宿舍鑰匙交還舍長(zhǎng)。四、招聘保姆及保姆工作內(nèi)容、待遇通過(guò)開(kāi)發(fā)商、熟人或中間機(jī)構(gòu)推薦。錄取后進(jìn)行體檢，并做人事資料登記。保姆負(fù)責(zé)每日三餐，除早餐在宿舍吃以外，其余兩餐均由保姆送至售樓部。保姆負(fù)責(zé)宿舍的衛(wèi)生以及員工衣服換洗。三餐費(fèi)用及水、電、氣、電話等費(fèi)用由全體員工均攤。保姆費(fèi)用為500元/月，不用另行交納居住及伙食費(fèi)用。保姆的獎(jiǎng)金由全體員工承擔(dān)，應(yīng)在當(dāng)月傭金發(fā)放后由秘書收取。原則上最底標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)理為100元，副經(jīng)理為50元，顧問(wèn)、秘書為20元。 銷售準(zhǔn)備一、市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)形勢(shì)；區(qū)域房地產(chǎn)供給情況；附近有什么交通線路，交通規(guī)劃；距離車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、公園多遠(yuǎn)；有何重大的市政工程，何時(shí)動(dòng)工、何時(shí)完成；附近有何小學(xué)、中學(xué)和幼兒園；生活配套是否齊全，包括郵局、菜場(chǎng)、醫(yī)院、影劇院；有何特色的商業(yè)設(shè)施、百貨公司、餐飲連鎖店等；有何歷史典故、名人軼事。等等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查與本案產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的有哪些樓盤？他們?cè)谀睦?？屬什么類型？與我們相比有何優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？他們的價(jià)格、房型、配套如何？賣得如何？為什么賣得好？為什么賣得差？等等。二、樓盤價(jià)值分析項(xiàng)目SWOT分析: ﹜梔 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析；﹜梔 項(xiàng)目劣勢(shì)分析及對(duì)策；可從位置/交通/配套/品質(zhì)/物管/智能化/戶型/價(jià)格/環(huán)境/價(jià)值等方面分析。﹜梔 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析；﹜梔 項(xiàng)目威脅分析及對(duì)策?？蓮恼?供給/競(jìng)爭(zhēng)/預(yù)測(cè)等方面分析。統(tǒng)一的銷售說(shuō)辭整理:由經(jīng)理或副經(jīng)理撰寫說(shuō)辭：要熟知物業(yè)，配套，開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，監(jiān)理，施工單位等等。不僅要知道每套房子的臥室、廳、櫥、衛(wèi)的面積，還要知道公共走道的寬度，電梯廳的面積，管道井的位置，房間內(nèi)部管線的排布方式等等。不僅要知道廚房、衛(wèi)生、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，還要知道公共部分，各種建材及特性、電梯、中央空調(diào)、水泵的品牌及功能，有何特點(diǎn)？甚至每戶的電量多少？有線電視的插口有幾個(gè)？在什么位置等都要去了解。盡量把自己設(shè)想成一個(gè)客戶，從客戶的立場(chǎng)和角度去研究樓盤，做到疏而不漏，開(kāi)盤后能心中有底，對(duì)答如流。三、銷售資料的準(zhǔn)備銷售資料的準(zhǔn)備一般包括法律文件、宣傳資料和銷售文件準(zhǔn)備。必要的法律文件的準(zhǔn)備1）《國(guó)有土地使用證》為國(guó)家向土地所有者頒發(fā)的有關(guān)土地四至范圍、面積大小、用途、所有者等信息的文件。國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市房屋土地管理局對(duì)直接添發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)新建、擴(kuò)建改建建筑工程和市政工程應(yīng)向市規(guī)劃部門或派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)定許可證》方可辦理開(kāi)工手續(xù)。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖和附件是該證的配套文件，具有同等法律效力。取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后超過(guò)一年未開(kāi)工的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》自行失效。建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原審批部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予發(fā)放《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，不予房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。4）《建設(shè)工程施工許可證》《建設(shè)工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有此證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。5）《商品房預(yù)售許可證》房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《開(kāi)工證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源局和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《開(kāi)工證》是拿不到《商品房預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《商品房預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《商品房預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購(gòu)買的房屋。目前有部分開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開(kāi)發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房?jī)?nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購(gòu)買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。6）《住宅質(zhì)量保證書》7）《住宅使用說(shuō)明書》商品房交付必須具備“兩書”。宣傳資料的準(zhǔn)備1）宣傳資料制作的原則制作宣傳資料應(yīng)注意以下幾點(diǎn)原則：（1）賣點(diǎn)突出：即樓盤主打賣點(diǎn)應(yīng)提前表現(xiàn)；（2）內(nèi)容充實(shí)：有銷售力，站在買家角度，更具吸引力。制作樓書要考慮項(xiàng)目不同的消費(fèi)群體和閱讀習(xí)慣；（3）符合項(xiàng)目定位：樓書的制作和項(xiàng)目本身聯(lián)系緊密；（4）文案配合：切合主題，有渲染力，避免平淡；（5）美案設(shè)計(jì)：要有貫穿樓盤主要特質(zhì)，形象定位，即主色調(diào)或主標(biāo)識(shí)物；標(biāo)題設(shè)計(jì)醒目；選取最能表征或接近樓盤特色的圖片，配以文字說(shuō)明；戶型平面圖、墻線、標(biāo)準(zhǔn)層平面要對(duì)稱和平衡等問(wèn)題。2）宣傳資料的分類一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)銷售的宣傳資料有形象樓書、功能樓書、折頁(yè)、置業(yè)錦囊、宣傳單張等形式。在進(jìn)行資料準(zhǔn)備時(shí)，一般要根據(jù)項(xiàng)目具體規(guī)模、檔次、目標(biāo)客戶群來(lái)選擇其中的一種或多種組合使用。（1）形象樓書：樓書是向消費(fèi)者介紹樓盤產(chǎn)品特性的書面資料，它包括樓盤的地理位置、周邊配套、小區(qū)配套、戶型資料、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等信息。一般樓書的具體內(nèi)容有位置圖、總體規(guī)劃、樓體形象、代表戶型圖、會(huì)所、物業(yè)管理介紹。在項(xiàng)目確定產(chǎn)品定位及形象定位后，形象樓書的風(fēng)格及色調(diào)也同步基本確定，在形象樓書中一般要用較抽象的手法將項(xiàng)目的品牌、檔次、給目標(biāo)客戶的生活和工作（寫字樓）帶來(lái)什么影響、對(duì)未來(lái)生活的憧憬和事業(yè)的發(fā)展（寫字樓）等表現(xiàn)出來(lái)，在展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的過(guò)程中多采用圖片及較易產(chǎn)生聯(lián)想的語(yǔ)言來(lái)表述。（2）功能樓書：功能樓書一般來(lái)說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面較全面的說(shuō)明，可以理解為一本簡(jiǎn)單的“產(chǎn)品說(shuō)明書”。它將樓盤的開(kāi)發(fā)商、整體規(guī)劃、交通、建筑特色、各層功能分區(qū)，各種戶型介紹等展現(xiàn)在客戶面前。讓客戶看后應(yīng)對(duì)樓盤整體素質(zhì)有一個(gè)較全面的了解。（3）折頁(yè)、置業(yè)錦囊、單張：折頁(yè)主要是形象樓書和功能樓書的一種簡(jiǎn)要版本和補(bǔ)充。在折頁(yè)上，外表用來(lái)表現(xiàn)形象包裝的內(nèi)容而里頁(yè)配以各種戶型或樓盤的介紹。其他方面內(nèi)容的介紹也可以采用插頁(yè)夾在其中。置業(yè)錦囊則主要側(cè)重于生活配套及目標(biāo)客戶關(guān)注問(wèn)題的說(shuō)明，它補(bǔ)充了樓書沒(méi)有介紹的、有關(guān)產(chǎn)品和配套方面更為詳細(xì)的內(nèi)容。單張一般用于大量派送如展銷會(huì)或街頭派送等。3）常見(jiàn)的搭配使用方法上述資料不一定每一個(gè)項(xiàng)目都樣樣具備，一般可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)搭配使用，使其既能達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳效果，又能控制成本，以下是幾種常見(jiàn)的方案：（1）功能樓書+形象樓書+單頁(yè)（2）形象樓書+錦囊+折頁(yè)（3）形象樓書+功能樓書（4）功能樓書+錦囊+折頁(yè)等案例：深圳“陽(yáng)光四季”項(xiàng)目形象樓書如深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目“陽(yáng)光四季”在形象樓書中除用大幅圖片表達(dá)項(xiàng)目的品牌，較高檔次、未來(lái)生活外，主打語(yǔ)為“陽(yáng)光有多好，你就有多好”；又如“風(fēng)和日麗”，用小主人公在大片綠地上沐浴陽(yáng)光和放風(fēng)箏，表現(xiàn)一種和諧的生活。而主打語(yǔ)為“和諧的民風(fēng)，亮麗的日子”等。另一樓盤“美廬錦園”則是用大幅圖片表現(xiàn)藍(lán)色大海、綠色高爾夫及華僑城景觀等生活環(huán)境，配以“海風(fēng)輕拂，芳草綠，悠然在我家”等?？赐晷蜗髽菚瑧?yīng)該給人很多回味及想象的空間，將項(xiàng)目與自己未來(lái)生活的美好聯(lián)系在一起。例如，深圳陽(yáng)光四季項(xiàng)目功能樓書內(nèi)容包括：2頁(yè)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力背景4頁(yè)：建筑總體設(shè)計(jì)及總體規(guī)劃資料6頁(yè)：樓盤地理位置及地段總體規(guī)劃8頁(yè)：社區(qū)內(nèi)環(huán)境園林介紹10頁(yè)：物業(yè)管理及服務(wù)介紹112頁(yè)：樓盤品質(zhì)及交樓標(biāo)準(zhǔn)介紹117頁(yè)：各種戶型介紹等銷售文件準(zhǔn)備1）客戶置業(yè)計(jì)劃項(xiàng)目在推向市場(chǎng)時(shí)，不同的面積單位、不同的樓層、不同的朝向，總價(jià)都會(huì)不同。應(yīng)事先制定出完善的客戶置業(yè)計(jì)劃，這樣可以明確地告訴置業(yè)者不同付款方式和金額。案例：某項(xiàng)目的客戶置業(yè)計(jì)劃參考陽(yáng)光海岸置業(yè)投資計(jì)劃姓 名： 購(gòu)買房源： 棟 單元 室房 型： 建筑面積： 平方米銷售單價(jià)： 元/建筑平方米車 庫(kù)： 元/個(gè) 儲(chǔ) 藏 室： 元/間房屋總款：人民幣 元（165。 元）付款方式：一次性付款：房款總額 元按揭付款：采用①公積金貸款 ②商業(yè)貸款 ③組合貸款方式首 付 款： 元 貸款總額： 元貸款期限： 年 月還款額： 元分期付款：其它代收費(fèi)用：可視電子對(duì)講 元暖氣初裝費(fèi) 元管道氣開(kāi)戶費(fèi) 元 備注：辦理按揭所需費(fèi)用，參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 置業(yè)顧問(wèn)： 聯(lián)系電話： 日 期： 年 月 日注意事項(xiàng):\地址\電話\傳真\賬號(hào)等2）認(rèn)購(gòu)合同/預(yù)約房協(xié)議在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，當(dāng)置業(yè)者選中了自己喜歡的單位，需交納一定的定金來(lái)確定其對(duì)該房號(hào)的認(rèn)購(gòu)權(quán)，但此時(shí)還沒(méi)有簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同，這樣就需簽訂認(rèn)購(gòu)合同來(lái)保障置業(yè)者和開(kāi)發(fā)商的雙方的合法權(quán)利。案例：某花園認(rèn)購(gòu)合同參考文本花園認(rèn)購(gòu)合同編號(hào)：001出售方（下稱甲方）： 有限公司地址 ：